新築分譲マンションの価格はどう決まる？中古より割高な理由を解説！狙い目の物件も紹介
- 更新：
- 2023/06/19
「新築分譲マンションの価格はなぜ高いの？」と感じたことはないでしょうか。事実として、新築分譲マンションの価格は、中古分譲マンションと比較して割高です。新築・中古の価格差は、価格の決定方法の違いにより生まれます。
今回は新築分譲マンションの価格を決める要素や、中古分譲マンションとの比較を見ていきましょう。記事の最後には、投資におすすめな狙い目の物件も紹介します。これから不動産投資をスタートしようと思っている方は、安易に新築マンションに手を出して損をしないよう、ぜひ最後まで読んでみてください。
- 目次
- 新築分譲マンションの価格を決める5つの要素
- 新築分譲マンションの価格はバブル期を越えている！その理由とは？
- 新築分譲マンションは割高？中古分譲マンションとの比較
- 不動産投資では「価格の落ち着いた中古物件」が狙い目！
- まとめ
新築分譲マンションの価格を決める5つの要素
まずは、新築分譲マンションの価格を決める要素をチェックしていきましょう。新築分譲マンションの価格は、主に下記5つの要素で決定します。
- 土地代
- 建築費
- 広告宣伝費
- 不動産会社の利益
- 立地・間取り・階数・向き
1 ～ 2（土地代・建築費）をベースに1㎡あたりの単価を定め、3 ～ 5（広告宣伝費・売主の利益・立地・間取り・階数・向き）によって価格の調整を行うのが一般的です。それぞれ詳しく見ていきましょう。
①土地代
新築に限りませんが、マンションには土地代がかかります。土地価格の目安となる1㎡あたりの「公示地価」は、国土交通省の「地価公示」にてエリアごとに確認可能です。なお分譲マンションの場合、マンション全体の床面積に対する部屋の面積分にあたる土地代がかかるので覚えておきましょう。また、土地代には下記のような費用も含まれます。
- 地盤などの調査費用
- 地主との交渉にかかる人件費
とはいえ地盤などの調査費用の相場は50万円未満となっているので、分譲マンション1戸あたりの価格にはあまり影響しません。基本的に土地代は公示地価をベースに決まると覚えておいて差し支えないでしょう。
②建築費
土地代と並ぶ大きな費用は、マンションそのものの建築費です。頑丈で高性能な構造を採用するほど、マンションの建築費は高くなります。地域によって異なりますが、マンションの構造ごとの坪単価は下記の通りです。
| マンションの構造 | 坪単価（1坪 ＝ 3.3㎡） |
|---|---|
| 木造（W造） | 43万円 ～ 96万円 |
| 鉄骨造（S造）※ | 69万円 ～ 118万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 56万円 ～ 99万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 56万円 ～ 122万円 |
参考国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2022年度版）
※奈良県で鉄骨造物件が1坪あたり約7万円で建設された特殊なケースがありましたが、除外しています。
鉄骨造（S造）は安価な「軽量鉄骨造」と高価で耐久性の高い「重量鉄骨造」に分けられますが、多くのマンションは耐震性などの観点から重量鉄骨造を採用しています。最終的な建築費用は、上記の坪単価に細かい諸費用が加わるため「坪単価 ✕ マンションの床面積 ✕ 110％ ～ 120％」となることが多いです。分譲マンションの場合は土地代のように、部屋の面積分にあたる建築費により価格が決定しているので押さえておきましょう。
③広告宣伝費
建築完了後、販売するための広告宣伝費も安くはないため、少なからず価格に影響しています。新築分譲マンションにおける広告宣伝費は、価格の5％を占めているといわれるほど。広告宣伝費には下記のような費用が含まれます。
- モデルルーム・ギャラリーの運営費用
- 広告出稿費（折込チラシなど）
- CM制作費
特にテレビCMを打ち出しているマンションは、広告宣伝費の比重が大きくなっている傾向があります。過剰に宣伝している物件は、広告宣伝費によって相場よりも価格が高い可能性があるので注意しましょう。
④不動産会社の利益
新築分譲マンションは不動産会社が建築しています。そのため、不動産会社の利益が大きく上乗せされているので覚えておきましょう。利益金額は公表されませんが、一般的に販売価格の10 ～ 15％といわれています。
売主である不動産会社は利益を出すためにマンションを建築しています。それに対して中古分譲マンションの場合は、相場などをベースに価格が決定するため、売主に直接的な利益は発生しません。後ほど詳しく解説しますが、不動産会社の利益分と広告宣伝費によって、新築と中古の差が生み出されているといっても過言ではないでしょう。
⑤立地・間取り・階数・向き
最終的な新築分譲マンションの価格は、立地や間取り、階数・向きなどの条件を加味して決定されます。同じ間取り・ほぼ同じ立地のマンションでも、日当たりが良いだけで大きく価格に差があるケースも。明確な基準はないので「価格が上がっている分、家賃を上げても問題なさそうか」などと分析しながら購入を検討しましょう。
新築分譲マンションの価格はバブル期を越えている！その理由とは？
新築分譲マンションの価格は、なんとバブル期を越える過去最高価格を記録しています。これまでの新築分譲マンションの最高値は1990年の6,214万円でしたが、2021年に過去最高の6,360万円を記録しました。
これだけ新築分譲マンションの価格が高騰しているのには明確な理由があります。主要な3つの理由を見ていきましょう。
地価が上昇している
1つ目の理由は地価の上昇です。住宅地における地価は、2021年1月1日発表分（＝ 2020度）を除き、2018年から上がり続けています。
2023年時点の土地価格が、2017年時点の1.7倍にのぼる地域も。大幅な地価の上昇が新築マンションの土地代を引き上げ、付随する広告宣伝費や売主の利益金額にも影響を及ぼしているのです。
住宅ローンの金利が低水準を保っている
2つ目の理由は、住宅ローンの金利が低水準を保っているからです。マンションをローンで購入する人の約7割が選択（※）している「変動金利」の利率は、1995年ごろから低水準を保ち、ほとんど変動していません。
住宅ローンの金利が安ければ合計費用が抑えられるので、マンションの購入希望者が増えます。購入希望者が増えると、需要に対する供給量が不足するため、価格のつり上げが起こってしまうのです。
なお日本銀行が2022年12月に発表した金融政策決定会合では「長期金利の上限を0.25％から0.5％程度に拡大する」と決定され、2023年1月には固定金利が上昇しました。しかし変動金利は「短期金利」に連動しているため今回の決定の影響は受けておらず、今後もしばらくは低水準を保ち続けるでしょう。
資材の価格上昇・人件費高騰で原価がかさばっている
近年、資材価格の上昇や人件費の高騰により、新築マンション建築にかかる原価が肥大化しています。国土交通省の「建設工事費デフレーター」によると、2023年4月28日時点でのマンションを含む建築費の平均は、2015年比で120％まで増加しました。
参考国土交通省「建設工事費デフレーター（令和5年4月28日付け）」
近年の建設工事費は2022年末頃がピークとなっていますが、今後も原価がかさばった状態がキープされる見込みです。資材の価格上昇や人件費の高騰には、下記のような理由があります。
- ガソリン・電気代の高騰
- 輸入鉄価格の高騰
- 職人の取り合い
- 円安
ロシア・ウクライナ戦争や新型コロナウィルスの影響、日本の低金利政策が主な原因です。また国内での慢性的な職人不足により、職人の取り合いが起きている点も人件費の高騰に影響しています。新型コロナウィルスは終息しつつありますが、他の原因が解決しない限り原価はなかなか下がらないでしょう。
新築分譲マンションは割高？中古分譲マンションとの比較
実際、新築分譲マンションは中古分譲マンションと比較して割高です。中古分譲マンションと具体的に比較してみましょう。
新築分譲マンションは価格の上乗せ分が大きい
新築分譲マンションは広告宣伝費や売主の利益など、価格の上乗せ分が大きいため割高となっています。それに対して中古分譲マンションの価格は、下記の理由により異常な値上がりを起こしません。
- 周辺エリアの取引事例を参考に価格決定する
- 物件数が多いため希少性が高くない
- 広告宣伝費や利益の上乗せがない
中古分譲マンションの価格は、主に周辺エリアの相場をもとに決まります。また広告宣伝費や不動産会社の利益などの上乗せがないため、相場からかけ離れた価格設定となることはほとんどないでしょう。
新築から中古になると資産価値が大幅に下落する
新築から中古になると、マンションの資産価値は大幅に下落します。新築分譲マンションの価格の10 ～ 20％は、広告宣伝費や売主の利益により構成されているからです。新築というのはいわゆる「プレミア」がついた状態であり、一度部屋の鍵を開けて中古になれば一気に価値が下がります。
仮に建築から数ヶ月しか経っていないようなマンションであっても、一度購入されて人が住めば「新築」として扱われることはありません。まれに「築0年なのに、新築よりはるかに安い」物件が出現するのはこのためです。
資産価値は中古のほうが維持しやすい
マンションの資産価値は、中古の方が維持しやすい傾向があります。先述した新築から中古になったタイミングで資産価値が大幅に下落するほか、築年数10年ころまでがもっとも価値が下がりやすいといわれているからです。
それに対して、マンションは築30年ほど経過したあたりから資産価値がほとんど下がりません。そのため中古マンションの方が資産価値を維持しやすく、不動産投資においては有利といえるでしょう。
参考【2023】マンションの耐用年数から考える資産性の維持と購入時のポイント
ただしエリアによっては、築年数が古いと「なかなか売却できない」という問題がつきまといます。築31年を越えた物件の成約率（新規販売登録件数に対する成約件数）は、わずか15％程度です。
立地が非常に良く、需要のあるエリアでは築年数が古くてもすぐに成約が見込めます。中古分譲マンションに投資する場合は、将来的なエリアの動向を予測しておくことも大切です。
不動産投資では「価格の落ち着いた中古物件」が狙い目！
ここまでの内容を踏まえると、不動産投資では「価格の落ち着いた中古物件」が狙い目といえます。特に築5年 ～ 10年程度のもっとも資産価値が下がりやすいタイミングが過ぎた物件は「新築と中古のいいとこ取り」ができるため、投資に最適でしょう。具体的には下記の点でメリットがあります。
- 新築のプレミア価値（広告宣伝費や利益の上乗せ）がないため安い
- ニーズを満たす最新の設備が多く、入居者が集まりやすい
- 設備がほぼ新品でしばらく買い替える必要がない
- リフォームがしばらく必要ないので修繕積立金が安く済む
新築に近い状態でありながら、新築における広告宣伝費や利益の上乗せはないため、比較的安く購入できます。設備の買い替えやリフォームも当面先の話となるため、修繕積立金なども抑えられるでしょう。ぜひある程度価格が落ち着いており、需要の高いエリアの物件を狙ってみてください。
参考中古マンション購入時の注意点と、確認しておくべきポイント3選
まとめ
新築分譲マンションは、中古分譲マンションと比較して割高となっています。広告宣伝費や売主である不動産会社の利益などが上乗せされているのが、割高となっている主な理由です。昨今は国内外の社会情勢が影響し、建築原価が高騰しているのも理由のひとつでしょう。
バブル期を越えるほどの新築分譲マンションの価格や、新築から中古になった際の資産価値下落率を考慮すると、不動産投資では「価格の落ち着いた中古物件」が狙い目といえます。当社ではそういった中古物件も多数取り扱いがございますので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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