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これは最悪!不動産投資で絶対にやってはいけないこと3選!

やってはいけないこと

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不動産投資は、世に数ある投資の中でも、個人が行うことのできる最も金額の大きな投資手法の1つであると言えます。だからこそ、コツコツと努力を積み重ねていけばその分しっかりと利益を享受することが出来る一方で、やり方を間違えると一気に大きな損失を出すことにも繋がってしまいます。

しかしながら、最近は「どうやってキャピタルゲインを得るか」「最近流行りのFIREを達成するための不動産投資のやり方」など、不動産投資を行うに当たって付随するリスクを無視して、華々しい側面のみに焦点を当てるような取り上げられ方が散見されています。

これはおそらく、世の中に不動産投資という考え方が幅広く知れ渡るようになった結果の弊害であると言えるかと思います。

例えば、どこの書店でも、必ずと言っていいほど不動産投資に関する書籍がずらっと並んでいますし、また複数の不動産を所有する投資家大家たちがYoutubeチャンネルを開設して、自身の成功実績やおすすめの投資手法について語ったりしています。

これはもちろん、日本国民の不動産リテラシーの向上や「貯蓄から投資へ」という日本の経済政策が推し進められている中、国民個人個人の選択肢の一つとしての不動産投資が認知されているという点で、非常に喜ばしいことであると言えるでしょう。

一方で、不動産投資に関する書籍や動画が世に出回るあまり、より消費者の目を引くためのコンテンツ制作者の戦略として、徐々にコンテンツが過激になっていったのは当然の帰結であるかもしれません。より多くの読者・視聴者を獲得するためのこうしたコンテンツの過激化は、結果として「不動産投資=儲けられる」という短絡的なメッセージとなり、場当たり的な投資によって不動産で大失敗してしまう人々を生み出してしまっている訳です。

そこで本記事では、巷で出回っているような不動産投資攻略法のような内容ではなく、逆に「絶対にやってはいけないこと」について大きく3つに絞ってお話をしていきたいと思います。この記事が、不動産投資をこれから始めようとされている読者の方々にとって、今一度落ち着いて目の前のリスクとリターンを再度比較分析するための一助となれば幸いです。

不動産投資で絶対にやってはいけないこと3選

それでは本章では、不動産投資を成功に導くうえで絶対にやってはいけないことについて、3つご紹介をしたいと思います。

やってはいけないこと①:利回りだけを追い求める

不動産投資を行う上で絶対にやってはいけないことのまず1つ目は、利回りだけを追い求めてしまうことになります。この記事の読者の方々の中には、既に不動産投資を始めていらっしゃる方や、これから始めようと思っている方、勉強中の方など様々な方がいらっしゃるかとは思いますが、皆さん最初は「高利回り物件」を追い求められた時期があったのではないでしょうか。

実際私も営業マンとしてお客様と接する中で、「利回りは最低でも10%はほしい」「利回りが高くないと投資をしている意味がない」といった声をよく聞きます。

勿論、不動産投資も立派な投資ですので、利回りを追及したいと思う気持ちは間違いなく大切でしょう。しかしながら、この「利回り重視」の気持ちが強すぎると、過度なリスクを自身で抱え込むことになり、結果的に大きな失敗に繋がる恐れがあることに注意する必要があるでしょう。

ではそもそも、なぜ利回りだけを追い求めることが失敗につながりやすいのでしょうか。それはズバリ、利回りの高さ=リスクの高さであるという点にあります。

株式や債権などで考えると非常に分かりやすいのですが、株式の中でも特に変動の大きな、上場したてのベンチャー企業などは、株式価値の急激な下落というリスクと引き換えに、投資家は高いリターンを求めます。一方リスクを好まない投資家は、社債や国債といった債権を選択することになります。例えば日本の国債(10年)の利回りは僅か0.06%程度ですが、そのリスクは非常に低く、日本国が経済破綻をしない限りは、基本的にリターンが保証されているといえるでしょう。

上記の株式・債権の例からも分かるように、リスクが高ければその分利回りも高くなり、リスクが低ければ利回りも低くなるという関係性が存在しています。

改めて不動産投資に話を戻すと、高利回り物件を追い求める人々は、つまり「ハイリスク物件」を追い求めているといっても過言ではありません。それは、その物件を「売る側」の気持ちに立つとより鮮明に分かります。

例えば、あなたがある投資用物件を保有しているとします。その物件には入居者がいて、1年間に100万円の家賃が入ってくるものとすると、一体いくらで売却をしようと考えるでしょうか。

勿論物件を売るにあたっては出来るだけ高く値付けをしたいわけですが、仮にこの物件の値段を5,000万円にしたいと言えば、きっと不動産会社の営業マンから一笑に付されることでしょう。なぜなら、その物件を投資家目線で見たとき、その期待利回りは僅か2.0%(年間家賃100万円 ÷ 物件価格5,000万円)にしかならないからです。

このような値付けでは一切売れませんから、逆に「利回り何%であれば買い手が見つけられるか」という視点で考えることになります。もし、この物件がまだ築浅で、好立地にあり「大体利回り6%位で売れそうだ」という判断をするのであれば、年間家賃100万円 ÷ 利回り6% = 1,666万円というのが妥当なラインということになるでしょう。

ここまで見ると、おそらく利回りだけを追及する姿勢がどれだけ危険かお分かり頂けるのではないでしょうか。というのも、利回りが高い物件というのは、売主が「この物件はリスクが高いため、高利回りの値付けにしないと買い手がつかないだろう」と考えているためです。

勿論、一部の高利回り物件においては、売主がどうしても現金化を必要としていたなどの事情から、たまたま安い値付けとなっていたというケースもあるかもしれません。しかしながら、そういったケースはかなり稀で、大半は先ほど述べたようなハイリスク物件であるというのが現実なのです。

やってはいけないこと②:営業マンを信じすぎてしまう

不動産投資を行う上で絶対にやってはいけないことの2つ目は、営業マンの言うことを信じすぎたり、言われたままに物件を購入してしまうことです。

たまに、不動産投資で大失敗をした人のドキュメンタリーを目にすることがありますが、そういった方々のほとんどが、悪徳不動産営業マンに盲目的に従うあまり、お世辞にも良いとは言えない物件を掴まされ、窮地に追い込まれてしまっています

この記事の読者の方々は、既に十分ご存じかとは思いますが、不動産会社の多くは顧客の幸せを第一に考え、納得いただいた物件を購入してもらうというプロセスを踏んでいるのですが、中には非常に悪徳な不動産会社というのも存在をしていて、顧客の自宅に毎日押し入っては、恐喝をして無理やり契約を迫ったり、不動産営業であることを隠して知らぬうちに契約させたりなど、ほとんど詐欺に近い手口で物件を売りさばくような業者もいると言います。

勿論先ほども書いた通り、大半の営業マンが常識的なスタイルで営業を行っているという状況ではあるものの、もし仮に悪徳営業マンに捕まってしまうと、目も当てられないような悲惨な状況になってしまうかもしれません。
こういった事態をうまく避けるためには、やはり目の前の不動産営業マンを「信じすぎない」という姿勢が大事であると思います。例えば、シミュレーションを出されても、しっかりとその根拠について質問をする、といった次第です。

悪徳な営業マンというのは、そうした細かい質問をいくつか受けるとボロが出てくるものです。もし仮に「そんな細かいことは気にしなくていい」「みんなやっているから」といった回答しか出てこないのであれば、早めに面談を打ち切ったほうが身のためでしょう。

やってはいけないこと③:場当たり的に購入をしてしまう

不動産投資において絶対にやってはいけないことの3つ目は、「場当たり的に購入してしまう」という事態です。これには、大きく2つのタイプが存在しています。

まず1つ目のタイプは、営業マンから急かされて、その場で契約をしてしまうタイプです。これは本当によくある話で、実際に私がお会いするお客様の中でも多くの方がこういった体験をされています。

例えば、ある物件をネットで問い合わせをして、「まずは不動産投資のメリットについて改めて聞いてみよう」というスタンスで営業マンと面談をしたのにも関わらず、「今日購入して頂かないと在庫切れになります」「今なら手付金5万円だけでおまけします」と即決を迫られてしまい、目の前の営業マンの熱気に押されてハンコを押してしまったというケースが後を絶ちません。

本来であれば、こういった営業のあり方というのが見直されるべきなのですが、悲しいことにまだまだ世の中にはこうした悪徳な営業スタイルが蔓延っています。だからこそ、投資を考えている方々が、しっかりと冷静を保ち、「今日いきなり決めるなんて出来ません」ときっぱり断ることが求められているのです。

次に、場当たり的な購入をしてしまう2つ目のタイプは、「しっかりとシミュレーションをしない」方々です。不動産投資を行うにあたっては、単純な家賃の上げ下げだけでなく、物件の管理・修繕費用や減価償却、固定資産税など、実に様々な要素が複雑に絡み合っています。だからこそ、しっかりと自身の手で将来的なCFのシミュレーションを行い、リスクを留めたうえで購入を行うことが重要となってくるのです。

勿論、税金や費用計算の全てを理解する必要は全くありません。苦手だなと思うことがあっても、分からないことはしっかりと営業マンに質問をして、ご自身が腹落ちをしたうえで購入を決めることが、最も大切であるといえるでしょう。

まとめ

本記事では、不動産投資を行うにあたって、絶対にやってはいけないこと3選について解説をしました。具体的には、「利回りを追い求めすぎる」「営業マンを信じすぎる」「場当たり的に購入してしまう」の3点でした。

これらは、確かにこうして文字の上で見てみると、明らかに危ないということが分かると思います。しかしながら、実際に初めて会う悪徳不動産営業マンから大声でまくし立てられたり、始めて訪れた事務所で長時間にわたって営業トークを繰り広げられると、なかなか冷静な判断を行うのは難しいかもしれません。

実際、世の中には不動産投資を行ったことをとても後悔していたり、ひどいケースでは自己破産にまで追い込まれてしまっている方もいるほどです。これではむしろ投資をしないほうが幸せだったかもしれません。

ただ、改めてお伝えをさせて頂きたいのは、一般的な不動産投資というのはここまでハイリスクな投資ではなく、計画性を持って行うことのできる安全な資産形成法であるという事実です。本記事で説明をしたような状況に陥る可能性があることをしっかりと頭の片隅に置いていただいて、「もし自分がそのような状況になったらどう対応するか」をしっかりとシミュレーションしておくことが、成功までの近道であると言えるでしょう。

もし、「不動産投資を始めたいけれど、何から手を付けていいか分からない」という方や、「今まさに、この記事の中のような状態に追い込まれている」という方がいらっしゃれば、是非一度弊社コンサルタントまでお問い合わせ頂ければ幸いです。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。