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事故物件ガイドライン公表!ズバリ不動産投資への影響は?

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不動産投資を検討するうえで、事故物件というのは決して目を背けてはいけない現実的な問題です。入居者の立場から見れば、もし自分が住もうと考えている賃貸物件で過去、殺人事件が起きていたと知ったら、おそらく多くの方は申し込みをキャンセルするでしょう。

逆に、投資家の立場で見れば、買ったばかりの新築物件で殺人事件や自殺が起こってしまった場合には、心理的な負担はもちろんのこと、家賃を下げざるを得なかったり、最悪の場合にはずっと入居者が決まらない、といったリスクが存在しています。

このように、不動産投資における「事故物件」の存在は、不動産投資自体を失敗に陥れてしまうような大きな危険性を孕んでいるにも関わらず、これまで宅建業法による告知義務の定めは存在していたものの、どの事故は告知すべきで、どういったレベルであれば伝えなくて良いのか、という明確な基準はありませんでした。そのため、事故物件の告知義務違反を巡っては、オーナーと不動産会社、入居者の間での数多くの裁判例があります。

このような状況を改善するため、2021年5月に国土交通省により事故物件の告知に関するガイドラインが初めて公表されました。このガイドラインはあくまで世間一般に意見を募るための案であるため、何らかの義務を課すものではないものの、これまで明示的な基準が無かったということを鑑みれば、大きな一歩であると言えるのではないでしょうか。

そこで本記事では、そもそも事故物件にはどのような種類があるのか、今回国土交通省によって発表されたガイドラインはどのような内容なのか、そして、本ガイドラインが不動産投資に与える影響について見ていきたいと思います。

事故物件の種類について

まず最初に、事故物件にはどのような種類があるかについて見ていきましょう。事故物件は、法律用語で「瑕疵(かし)物件」と言います。そして瑕疵物件は、大きく4つの分類に分かれています。即ち、①物理的瑕疵物件、②環境的瑕疵物件、③法的瑕疵物件、そして④心理的瑕疵物件の4つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

①物理的瑕疵物件とは

物理的瑕疵物件とは、不動産自体に何らかの問題点が存在している状態を指します。例えば、雨漏りや、シロアリによる腐食等が挙げられます。また、物件だけでなく、土地部分に地盤の沈下や土壌汚染があった場合も、物理的瑕疵物件に該当します。

これらの物理的瑕疵は、後述する心理的瑕疵物件と比較して問題が明白であり、かつ外観上認識しやすいため、これまでもほとんどの不動産会社で物件状況報告書に記載をし、取引前に告知事項ありとして報告が行われてきました。

②環境的瑕疵物件とは

環境的瑕疵物件とは、物件自体ではなく、その周辺環境に問題がある不動産のことを指します。例えば、物件の近くに反社会的勢力の事務所があったり、葬式場や墓地等があったりといった場合に環境的瑕疵物件に該当します。

こちらの環境的瑕疵についても、購入前や入居前にグーグルマップ等の地図で判別することが可能なため、これまでもしっかりと告知がなされていることがほとんどです。

③法的瑕疵物件とは

法的瑕疵物件とは、その物件が現況の法律に適合していない状況を指します。具体的には、建ぺい率や容積率が建築基準法に定められた値を超過していたり、物件の存在するエリアが、都市計画法上基本的に開発の認められていない市街化調整区域であったりといったケースです。

不動産投資において、この法的瑕疵物件は度々問題になりますが、おそらく多くの方が「再建築不可物件」というワードを見たことがあるかと思います。これも、現況の建築基準法に適合していないために、その土地に同様の物件を建てられない状態にあることを意味しており、法的瑕疵物件に該当しています。

この法的瑕疵は、前述の物理的瑕疵・環境的瑕疵と比較して、外観で判別できるものが少なく、法律上の決まりに則しているか否かの問題であるため、不動産にあまり関わりのない一般の方には分かりにくいことが多いです。

しかしながら、これらの瑕疵は不動産業者にとっては必ずチェックするべき項目であり、契約前に読む重要事項説明書にも記載をするべき事項であるため、よほど複雑な問題でない限り、これまでも漏れなく事前に買主に説明がなされてきました。

④心理的瑕疵物件とは?

これまでに説明してきた3つの瑕疵と比べて、契約後のトラブルに発展しやすいのがこの心理的瑕疵物件です。心理的瑕疵は、物件の構造上の問題等はないものの、過去に室内や共用部で起きた殺人事件や自殺、孤独死等の影響により、購入や入居に嫌悪感や心理的抵抗感を引き起こす状況を指します。

世間一般的には、事故物件というとこの心理的瑕疵物件を指していることが多いですが、この心理的瑕疵は、2つの点で先述の物理的・環境的及び法的瑕疵と異なっています。

まず最初に異なる点は、その他3つの瑕疵が客観的に判別することが可能であるのに対し、心理的瑕疵が個人の主観によって決定されることです。

そして2つ目に異なる点は、その他3つの瑕疵が「問題があるか否か」という2択で判別できるのに対して、心理的瑕疵は瑕疵の有無に加えて、「どの程度問題があるか」という濃淡が発生してしまう点です。

例えばある物件で、老人が室内で孤独死されたものの、すぐに遺体が発見され、室内が綺麗な状況で引き渡されたとします。

そのような状況で次の入居者がこの物件に入る場合、前の入居者が亡くなったことを知った時の反応は、実に人によって様々です。

「どんな人でもいつかは亡くなる訳だし、室内も綺麗なので、全く気にしない」といった方もいれば、「前の入居者が孤独死をしたと聞いて心理的に抵抗感があるため、入居をキャンセルしたい」という方もいます。このように、心理的瑕疵物件の場合には、人によって「瑕疵と思うかどうか」が異なるため、これまでは何を告知すべきで、何を告知しなくても良いのか、という基準が非常に曖昧になっていました。そのため、心理的瑕疵を告知しなかったとして、購入後や入居後に裁判となる事例も数多く存在したのです。

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しかし、冒頭で述べたように、2021年5月に国土交通省によるガイドラインが示されたことによって、この心理的瑕疵物件を巡る告知義務のあり方は、大きく変わろうとしています。

次章では、このガイドラインの内容について解説をしていきたいと思います。

事故物件の告知に関するガイドラインについて

前章では、いわゆる事故物件には①物理的瑕疵、②環境的瑕疵、③法的瑕疵、④心理的瑕疵の4種類が存在しており、その中でも特に④心理的瑕疵物件について、告知義務の有無をめぐるトラブルが多発していたことを説明しました。

そこで本章では、この心理的瑕疵物件の問題を解消するために、2021年5月に国土交通省によって初めて公表された「事故物件の告知に関するガイドライン」について、その詳細を解説していきたいと思います。

本ガイドラインの対象について

今回のガイドラインでは、指針の対象となる不動産の範囲を、居住用不動産のみに限定しています。これは、オフィス等として用いられる不動産と比較して、居住用不動産は人が継続的に生活する場として用いられるため、他殺や自死、事故死といった事案が住みやすさや居心地の良さを損なう可能性があり、結果として取引の判断に影響を及ぼす度合いが高いためとされています。

また今回、マンションの共用部分の事故については範囲に含めることが明記されているものの、隣接住戸や前面道路などについて、ガイドラインの対象外とされています。ある意味今回のガイドラインは事故物件の告知に関する初の試みであり、なるべく指針の対象となる不動産の範囲を絞ったことによるものと思われますが、将来的にはこれら隣接住戸や前面道路なども、ガイドラインの対象範囲に含まれることになるかも知れません。

いずれにせよ、今回のガイドラインは、居住用不動産(マンションの共用部分を含む)にのみ適用されていることを覚えておく必要があるかと思います。

次に、告知すべき事案に関して解説をしていきます。

告知すべき事案とは?

本ガイドラインにおいては、告知すべき事案と、告知する必要のない事案について列挙されています。

まず、過去に他殺、自死及び事故死が発生している物件については、その事実を取引前に告知する必要があることが取り決められました。また、上記に加えて原因が明らかでない死が過去に生じている場合にも、その事実を伝える必要があることが言及されています。

一方で、過去に自然死又は日常生活の中での不慮の死については、そのような現象が起きることは当然に予想されるため、告知の必要がないとされています。尚、日常生活の中での不慮の死の例として、ガイドライン内では自宅の階段からの転落死や入浴中の事故、食事中の誤嚥などが列挙されています。

ただ、自然死や日常生活の中での不慮の死の中でも、例外として告知すべき事案に含まれるものが存在しています。それは、死亡後に室内に遺体が放置されたことにより室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃が必要となったケースです。このような場合には、買主・借主の取引の判断に影響を及ぼすとして、告知の必要が取り決められています。

賃貸借契約と売買契約における告知について

さてここまで、本ガイドラインにおいて示された、対象不動産及び告知すべき事案について見てきました。

実はこの告知の在り方については、賃貸の場合と売買の場合とで、適用が異なっています。まず共通する点は、いずれも告知すべき事案が存在する場合には、事案の発生時期、場所及び死因(不明である場合はその旨)を伝える必要があるという点です。

そして異なる点としては、売買契約の場合には、期限を定めずに告知する必要があるのに対して、賃貸借契約の場合には、事案の発生から概ね3年間に限り告知を行うべきであると定められている点です。

このように賃貸と売買とで告知すべき期限に差がある理由は、一般に賃貸借契約と比較して、売買契約の方が取引金額やトラブル発生時の損害賠償が高額となるためとされています。

事案から3年間が経てば、果たして全ての人が気にせずに入居することが出来るのか、という点は議論を呼びそうではあるものの、これが国交省による初のガイドラインの内容の全貌であり、事故物件の告知に関して方向性を示した大きな一歩であると言えるでしょう。

今回のガイドラインが不動産投資に与える影響について

それでは、今回国土交通省により公表されたガイドラインは、不動産投資にどのような影響を与えるのでしょうか。大きく2つの影響があるように思われます。それは、①事故物件の入居付のハードルが下がること、②売却がしづらくなる可能性がある、の2つです。

ガイドラインの影響①:事故物件の入居付のハードルが下がる

おそらく、今回のガイドラインの内容をご覧になった不動産投資家の多くが、「不動産オーナーにとって比較的有利な内容である」と感じたのではないでしょうか。というのも、保有物件が事故物件となった場合の最悪の事態は、事故への心理的嫌悪感によって、いつまでも入居者が決まらないというケースです。

それに対して今回のガイドラインでは、事案発生から概ね3年以降は告知をする必要が無いばかりか、これまでグレーであった自然死や日常生活の中での不慮の死については告知の必要すらないという事で、これまでと比べて入居付のハードルが下がることが期待されます。

したがって、想定されるケースとしては、3年以上前に事案が発生した事故物件を相場と比べて安く購入し、その物件を相場と同等の賃料で貸し出すことにより、高い利回りで運用をすることが出来るかも知れません。これは、特に不動産価格が上昇しつつある昨今においては、ある意味安く物件を仕入れられるチャンスと捉える方もいるでしょう。

ただ、次に述べるように、今回のガイドラインによるマイナスな影響も考えられます。

ガイドラインの影響②:売却がしづらくなる可能性がある

ガイドラインの公表により、賃貸の入居付がしやすくなるかも知れない事については、影響①で述べたとおりです。一方で、今回のガイドラインによって、事故物件の売却のハードルは上がってしまうことが想定されます。

というのも、賃貸借契約においては3年間の期限付きで告知する必要が言及されたのに対して、売買契約においては期限の定めなく告知する必要があると明記されているからです。

これはつまり、どれだけ昔の事案であっても、売却の際には買手に対して事案の内容を伝える必要があるという事です。もちろん、当初から事故物件と分かっている買手や、既に経験のある不動産投資家であれば全く問題ないかも知れません。

しかし、買手が事故物件であることを知らずに初期的な検討をしていたり、初めての不動産投資である場合には、事故物件であることの告知により購入を躊躇してしまう可能性があるのです。この影響については、しっかりと把握しておく必要があるでしょう。

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まとめ

本記事では、事故物件には物理的瑕疵・環境的瑕疵・法的瑕疵・心理的瑕疵物件の4つのタイプがあることと、その中でも心理的瑕疵物件について、個人の主観によって左右されることから、取引後の告知に関するトラブルに発展しやすいことを解説しました。また、これらの問題を解決すべく、2021年5月に国土交通省によって初のガイドラインが公表され、それが不動産投資にどのような影響を与えうるかについて見ていきました。

覚えておいて頂きたいことは、今回のガイドラインはあくまでも「指針」であり、不動産業者に法的な義務を課すものではないという事です。しかし、国の公的機関が事故物件に関して取り組む姿勢を見せたことは非常に画期的な事であり、不動産業界全体の透明化にも寄与することは間違いないでしょう。

今後このガイドラインが不動産投資にどのような影響を与えるかについても、一人一人がしっかりとシミュレーションを行い、自身の投資スタイルに反映をさせていくことが重要であると思います。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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