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不動産投資の分析ツールは本当に有効か?書籍や分析ツールを効果的に利用する方法とは

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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新型コロナウイルス感染症の影響は、さまざまな角度から不動産業界に影響を与えています。モノの価値が下がるという直接的な話だけでなく、たとえば不動産の建設やリフォーム業においては、入居者を迎え入れようとしていた矢先に「中国からユニットバスが届かない」「部材到着に1ヶ月かかる」等の物流における問題が一部で発生しております。
しかし「入居日が差し迫っているので、早く何とかしなくてはいけない」など、緊急を要する状態に陥ってしまった場合の損失は、不動産所有者の負担となることも。
予想できないことが起こる現代においては、できる限りさまざまな角度からリスクを想定し、予め対策を準備しておくことは必要不可欠でしょう。
エンドユーザーや投資家は、物件を購入する際は、さまざまな角度から「最適で納得できる物件」を購入する必要があります。そんな中、改めて不動産投資ツールやソフトを使用してみようと思う方も多いかもしれません。実際、不動産投資の分析ツールは有効なのでしょうか。本記事では分析ツールや分析方法について解説します。

不動産投資の基礎知識

不動産投資を成功させるためには「基礎となる知識」の習得が必須です。特に不動産は専門用語が多く、聞き慣れない言葉が並び、さらには法律とも関わります。日常生活の中ではまず触れ合わない言葉が多いため、自ら学ぶ以外に知識を得ることはできません。巷で盛んな不動産投資セミナーは、主催者の思惑が散りばめられており、営利目的で勧誘を受ける場合がほとんどです。

参考:不動産投資セミナーに参加する際に気をつけるべき2つのリスクとは?

また不動産購入は高額であり、易々と購入できるものではありません。株式やFXのようなハイリスクな金融商品と比べて、ローリスクと言われているのが不動産投資ですが、1回の投資額が大きくなりますので、慎重になるべきです。
まずは基礎知識をつけるために、基本的な不動産分析の基礎用語を確認しておきましょう。

DCF法(割引キャッシュフロー法)

DCF法とは投資物件を所有している時期の純収益の現在価値と、所有期間の終了時の売却価格と現在価格の収益価格を算定する方法です。分かりやすく解説すると、「お金の価値は毎年変わってしまうため、それを加味したうえで将来の予想利益にはその分を追加する必要がある」という考えで計算します。

NPV法(正味現在価値法)

NPV法は先ほど説明したDCF法で算出された収益と物件価格を比較し、物件価格が低い場合は「投資価値あり」とみなし、物件価格が高ければ「投資はしない」、という方法です
不動産投資にはこのような分析手法があり、こういった分析から購入予定の不動産を吟味する必要があります。不動産用語は馴染みのない言葉が多いですが、投資家として成功するにはまず基礎知識を得ておきましょう。

不動産投資の仕組みとビジネスモデル

不動産投資とは「利益を得る目的」で不動産を購入し、誰かに貸すことで家賃収入というインカムゲインを得るビジネスモデルです。また、「安い時に買い、高い時に売る」という商売の基本であるキャピタルゲインも狙えます。不動産投資にはさまざまな物件の種類がありますが、シンプルに3つに分類することができます。ここではその3つをご紹介します。

区分投資

区分投資とはマンションの1室を購入後、賃貸として入居者に貸し出し、家賃を利益にする手法です。初心者でも取り組みやすい、一番ポピュラーな不動産投資です。比較的少額の資金で始めることができ、しかも煩わしいとされる管理業務を外注することができるため、特にサラリーマンが副収入を得るための副業として人気があります。
マンションには単身者向けワンルームやファミリー向けなどさまざまなタイプがあり、値段にも差があります。物件によって入居者の層も変わりますので、メリットとデメリットの特色も変わるでしょう。融資戦略によっては、平均年収のサラリーマンでも、複数の物件の購入が可能なため、時間や手間などの負担が比較的少なく、副業として収益を上げられるのが区分投資です

一棟投資

アパートやマンションなどの建物を一棟まるごと購入したのち、全室を賃貸で貸出す投資方法です。購入金額が高額な分、リターンも大きく、大きな収益を上げることができる投資手法です。こちらも管理等が大変なイメージを持つ人も多いですが、管理会社を利用することで所有者の手間を少なくすることも可能です。投資家の中には区分投資から始め、複数部屋を所有したのち一棟買いする人もいます。マンションよりはアパートの方が比較的安価のため、アパートから始める投資家も多くなっているようです。

戸建て投資

一軒家を購入後、賃貸する投資方法です。投資用の新築の一軒家もありますが、実需用として建設されているケースがほとんどのため、戸建て投資はほぼ「中古物件」が投資対象になってます。一軒家は家族連れに人気の物件で、特にニーズがある場所を選べばすぐに決まる場合があり、一度入居すると、長期間の入居が期待できるのが特長です

その他の投資方法として、現代では「民泊投資」や「駐車場投資」なども増えています。民泊は特に近年流行している不動産で、それぞれの投資方法によって購入金額も変わります。投資の際は、自己資金と毎月のキャッシュ・フロー、さらに自身の経験を勘案し、自分のレベルに見合う投資方法を見極めることが重要です
不動産投資の分析ツールは、現地調査を重ねて導き出した数値などから、その物件に関する投資価値を算出してくれます。分析ツールから投資方法を選ぶというのもいいでしょう。

不動産投資の分析に活用できるツール

不動産投資を始める際に、現地調査や土地分析は必ず行いましょう。土地の時価が上がるほど利益も出やすいのが不動産投資、ということは「これから地価が上がる土地」の見極めも必要です。現地に直接行き、調査することも重要ですが、さらに効率的かつ相対的に漏れなく分析するために、ツールを有効活用してはいかがでしょうか。
現代では分析ツールにも様々なものがありますが、ここでは弊社の「MIKATA(ミカタ)イズム™」をご紹介します。
不動産投資を成功させるためには、自身が購入しようと思っている物件の相場を知っておく必要があります。そのためには物件毎に重要なポイントを「数値化」し比較する必要があります。「MIKATA(ミカタ)イズム™」は、現地調査により導きだされた、賃料・管理費・利回り・管理費・築年数・間取り等の25種類の分析を重ねた結果から、物件への投資妥当性を自動で導き出すことができます。収益性、安定性、リスク回避性の3つの観点から分析し、最後に「総合評価」で物件の投資妥当性を算出します。数値化することで、物件を比較する際の分かりやすい判断材料になるでしょう。
加えて、「MIKATA(ミカタ)イズム™」は「実際に不動産投資を行っている投資家」の意見を多く取り入れて開発したツールです。これまでの経験や、現場の声を反映し、導きだされた数値は、「不動産投資」を行っている人にとって「痒い所に手が届く」ツールになるのではないでしょうか。

参考:2020年以降の不動産の売り時っていつ?タイミングを逃さないために知っておくべきこと

不動産の投資価値とファイナンスについて。オススメ本の紹介

さらに、不動産投資に関しては分析ツールだけでなく、先人たちの知恵が詰まった本から学ぶことも大切です。
ここでは、不動産投資においてオススメの本をご紹介します。

『不動産投資分析=不動産の投資価値とファイナンス=』

デビッド・ゲルトナー/ノーマン・G・ミラー著「不動産投資分析=不動産の投資価値とファイナンス(外部サイト)」のご紹介です。

ファイナンスとは会社が事業のために資金を調達することを指します。目的は企業価値の向上であり、調達資金を最大限有意義なものに利用することです。不動産投資も、多くの人が融資を利用します。ですので、不動産投資の成功とは、「借り入れた融資金のキャッシュフローをいかに効率よく回し、潤沢な資金を得るか」に尽きます

この本には、不動産投資ファイナンス理論の具体例に加え、実務までも網羅されており、実際に大学院の授業でも使われ「高評価」を受けた、不動産投資における分析方法の教科書とも言える書籍です。

具体的には、

  • 不動産の期間収益率
  • 不動産のリスク分析
  • 不動産評価

などが金融経済学の視点から書かれています。ファイナンスと不動産投資の基礎や、互いの関連性を分かりやすく解説しているオススメの一冊です。

知っておきたいアメリカの投資分析手法

投資分析についての知識として、続いてはアメリカの投資分析手法をご紹介します。
少子高齢化が続く、先進国の中においても人口増加率の高さが顕著にあらわれているのがアメリカです。人口増加の推移に関しては、年間においては約300万人のペースで増加しているといわれています。そのため、アメリカ国内では不動産建築の拡大が続いています。都市部における開発・発展も続いており、不動産投資の対象都市も非常に多いのがアメリカの特徴のひとつです。不動産投資が盛んな国といえるでしょう。

「戸建ての新規住宅着工件数」を景気先行指数として活用する方法

アメリカの投資分析のひとつに「戸建ての新規住宅着工件数」を景気先行指数として活用する方法があります。新規住宅着工件数とは、新しく建設される住宅の件数のことです。
この数に着目してみると、景気と大きく連動している部分がありました。それが「戸建て」における住宅着工件数です。分かりやすいのは、2008年9月のリーマンショック後戸建ての住宅着工件数はガクンと減ったにも関わらず、アパート・マンションはさほどの影響は受けていなかったのです。
リーマンショック後、景気が回復するのと同様に戸建ての新規住宅着工数も増加傾向になりました。戸建て購入に関しては余力がある時に購入する傾向があることが分かり、投資家は景気を分析するひとつの指針としています。そのため、「戸建ての新規住宅着工件数」を景気先行指数として活用する場合があります。

不動産投資の分析ツールが抱える課題

不動産投資の分析ツールに関しては、「ツールだけに頼らないこと」に気をつけた方が良いでしょう。
分析ツールはあくまでも相対的な数字を出しているのであって、予想出来ない事には対応できないからです。例えば、昨今の新型コロナウイルス感染症についてはまさにその事例と言えるしょう。世界全体が予想できないことが起こってしまった場合はある種「投資家の勘や経験」が働く場合もあります。
ツールに頼ってしまうと、投資家としての勘や経験を磨くことはできません。もちろん参考にすることは良いことですが、あくまでも物件を購入する際の目安のひとつとして考えておくことが賢明と言えます。どんな状況でも、利益を出し続けていかなければならないのが「投資家」です。そのためには日々の情報収集や、経済に敏感に反応する嗅覚を身につけておいた方が良いでしょう。
分析ツールには応用が効かず、現地調査等から導き出した数字を算出するだけです。判断に重要なのはツールではなく投資家自身だと考え、感覚を研ぎ澄ませる必要があります
しかし、ツールを上手く活用すれば効率よく情報収集することも可能です。投資において必要なことは、いかに多角的な視点で情報を集めるか、そのうちのひとつとして分析ツールは非常に有効と言えるでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資における分析ツールについてご紹介しました。分析ツールはあくまでも判断基準のひとつですが、有効活用すれば不動産投資を成功に導くことができるでしょう。積極的に使ってみてはいかがでしょうか。
そこでオススメなのが、弊社が独自開発した収益物件選定システム「MIKATA(ミカタ)イズム™」です。実際に投資家の要望から生まれた実用性の高い分析ツールとなります。その物件に投資する妥当性についてシンプルに5段階のスター(星)表現され、収益性、安定性、リスク回避性の3つから総合評価が算出されます。具体的には以下の通りです。

  • 家賃収入額が高いかを判断する
  • 空室が続かずに継続して利益を得られるかを判断する
  • 災害や劣化による倒壊リスクや、家賃以外の変動費のリスクを回避・軽減できるかを判断する

これらの総合評価を見るだけで物件価値が分かり、判断基準ともなる分析ツールは非常に便利なものです。投資家として成功するためには経験と勘を養うことも重要ですが、分析ツールを使ってひとつの指標としてみてはいかがでしょうか。

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