２０２０年は「めったに起こらないが、壊滅的被害をもたらす」と言うまさに「ブラックスワン」の年と呼ぶべき年と言えるかもしれません。社会情勢の変化が訪れると、不動産投資の世界でも大きな変化が起こるのは必然。加えて、地域によっても不動産価格の動向は変わってくるので、シミュレーションと情報収集こそが鍵となります。冷静な立ち振る舞いをしながら、確実なタイミングを逃さずに売り時を見極める能力を身に付けていきましょう。そこで今回は、不動産投資の売り時について投資家目線から分かりやすく解説します。

買う前に売り時を考える

投資目的の不動産購入でベストなタイミングは「買いたい時」です。投資目的の購入の場合、その物件はいつまでも手元に置いておくものではなく「売り時」も考えながら購入する必要があります。いざ「売りたい」となっても

• すぐに売れるか分からない
• 予想していた金額よりも安い値がついてしまう

このようなことも考えられます。だからこそ売り時は大切ですし、買う前に「売り時を視野に入れた出口戦略」が重要になってきます。

また、不動産は売却する時にも税金がかかりますので、売却益を高くするためにも、税金の理解は必要です。ここでは、節税についても併せて解説します。

１.不動産の「売り時」について

不動産売買に関わる全てのことに共通するのは「売り時次第で不動産利益（売却価格）に大きな差が出る」ということです。では、どのような時に不動産の価格は変動するのでしょうか？それは「経済状況や需要と供給のバランス」によると言えるでしょう。

例えば、日本での外国人労働者数は２０１７年の１２８万人から２０３０年には２０９万人と、約８０万人もの増加が見込まれています。これは２０１８年に出入国管理法が改正され、２０１９年には在留資格「特定技能」が策定されたからです。

参考労働市場の未来推計２０３０

参考出入国法改正で…「増える外国人入居希望者」受け入れの注意点

参考将来的に増えると予想される外国人労働者による賃貸業界への影響

外国人労働者数が増加すると、同時に外国人居住者も増加します。多くが大都市に住み、多少立地などの条件が劣る賃貸住宅の需要も増加するといえるでしょう。これは不動産売買において大きなチャンスといえる半面、入居希望者の審査基準などの懸念点への充分な準備が必要となるでしょう。
「売り時」のタイミングを予測するために、経済と不動産価格の関わりを読みとる必要があります。
では２０２０年の経済はどうなるのでしょうか。日本の経済状況については後ほど詳しくご紹介します。

２.物件売却時の税金等について

物件売却時には多額の収入が入る分、税金がかかります。物件の所有期間が５年以下の場合は、不動産の売却時にかかる税金は最大約４０％。しかし所有期間が５年を超えていると約２０％まで減額になります。税金の４０％から２０％への減額の差は大きく、このことからも物件売却時には知識とタイミングが大切なことが十分理解できるのではないでしょうか。

更に、不動産の税金については以下の２つの注意点があります。

1. 税金は売却物件の種類・条件によって異なる
2. 税金が課税されない制度を利用するにはは、自分から申請しなければならない

つまり、不動産の税金は単純計算で出せるものではなく、節税するためは自分で情報を集め、動くしかありません。

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２０２０年の不動産投資における背景

２０２０年はオリンピックや新型コロナウイルスの感染拡大によって、経済的なあおりを受けました。経済状況の変化を受ける不動産投資に関しても、暗雲立ち込める状態となっているのではないでしょうか。しかし不動産業界では不動産価格の大変動が起きるとして、以前から２０２０年・２０２２年・２０２５年に勃発する問題に注目していました。
今回はリアルタイムの２０２０年に焦点を当ててお伝えしますが、どんな状況の中でも「売り時の見極め」は大切です。金融機関の融資状況や、様々な要因を加味しながら２０２０年の不動産投資における背景をみていきましょう。

金融機関の融資姿勢

不動産投資における融資は見直され、２０１９年から融資条件が一気に厳しくなりました。これは「健全な不動産投資」をしたい人にとって追い風とも言えます。というのも、これまで不動産業界は首都圏のマンションが注目され「不動産投資」が流行した結果、物件価格の高騰が続き、所有者は、短期的なキャピタルゲインを狙うことが困難な状況でした。

これまでとこれからの融資体制

これまでの融資体制は、「属性が低めの人にも融資を許可」「金利が低い」「融資期間は最大３５年」「融資限度額は最大７,２００万円」などと初心者を優遇した制度になっています。（※公庫の融資制度を例に）
一方、これからの融資体制は、

• 物件価格or公庫の物件評価額どちらか安い方の価格に８掛けした金額が融資限度額
• ２割は自己負担
• 融資期間＝耐用年数内
• 物件の収益性チェック（審査）
• シミュレーション、収支が黒字であること必須
• 直近２期の決算書が黒字であること必須（公庫融資２回目の人に限る）

などが条件となっています。
双方を比較すると厳しくなったのは一目瞭然で、不動産は気楽に買えるものではなくなったと言っても過言ではありません。築浅物件は銀行によっては融資期間の延長も可能ですし、信用金庫や地方銀行では社会的属性の高い人には融資を許可するなどの柔軟性もあるようです。特に投資用マンションは購入しづらい時勢になっています。

東京オリンピック開催延期に伴う影響

東京オリンピックの開催が決まってからというもの、東京都内の不動産投資市場は爆発的な盛り上がりをみせていました。しかし、新型コロナウイルスの世界的流行によるオリンピックの延期が決定しています。この２つにより経済的に大きな影響をもたらしました。

当然、投資家たちは不動産価格の下落を恐れ早々に売却する動きもあるかもしれませんが、オリンピックは中止ではなく延期です。また、新型コロナウイルスの感染拡大も、アビガンなどの新薬の投下によって、いつか必ず収束します。つまり不動産価格の上昇も延長戦に持ち込まれる可能性があるため、早まって売却し後悔しないように慎重さが鍵となるでしょう。
では今後の不動産価格の変動をどう読むかというと、可能性ベースですが「東京の不動産大暴落の可能性は低い」と考えます。その理由はやはりオリンピック開催にあります。
オリンピックは一時的ではないため開催後も長期にわたるインバウンドの増加が見込めますし、東京は世界からみても安全・安値な土地として人気があります。加えて外国人の居住も増加の傾向にあり、オリンピック後もインフラの開発が進み発展した街が増えるでしょう。
このことから、オリンピックが実際には不動産に良い影響を与える場合もあるといえます。情勢は日々変化するため、情報を得ながら目先の状態に踊らされることなく焦らずじっくり見極めていきましょう。

新型コロナウイルスの影響

新型コロナウイルス感染症においては、世界中で注意喚起がされています。それによる経済的の冷え込みと連動して不動産業界も大きく冷え込むのではないかと、そう思う方も多いでしょう。

しかし実際はそうともいえません。というのも、現時点では不動産投資による影響の有無は約半々だからです。

影響があるケース

以下に、実際に生じると考えられる影響をご紹介します。

• 不動産賃貸業の場合、新型コロナウイルスでの自粛によって旅行客が減り売り上げダウン
• 賃貸希望の内見キャンセル
• 下落を見込んで購入中止
• 部品の輸入がストップし、新築やリフォームの進捗がストップ

中国から仕入れている部品のストップや建設に関わる業界は、自粛による旅行客減少と直接売り上げに関わることまでさまざまですが、投資内容によって影響の有無が変わることは明白です。

影響がないケース

では、影響がないという見方ができる例もご紹介します。

• 外国人のみを対象にしているとリスクだが、その他はあまり影響ない
• 新型コロナウイルスの問題が長期化するとどうなるか分からない
• 新型コロナウイルスによる直接的ダメージがない
• 賃貸の需要が減ることはない
• 飲食店などは売り上げが下がり撤退・家賃滞納の恐れがあるが、他の業種に影響は無い

業種によっては「打撃を受ける」「打撃を受けない」の２つにわかれるでしょう。とはいえ、全てにいえることは「現時点では」ということです。

この先、新型コロナウイルスの終息の見通しが立たず自粛が長引けば、当然不動産業界だけでなくほぼ全業種にダメージが出る可能性があります。

不動産購入するのも賃貸するのも“人”です。そして不動産賃貸により商売をする人もまた人を相手にする以上、ウイルス感染の拡大と共にお金の動きが鈍り低下していくのは止められるはずはありません。つまり不動産業界の明暗は今後の新型コロナウイルスの動向によって分けられるのです。

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投資用不動産の種類によって考えること

投資用不動産による投資の種類は主に「経営」と「売却」です。不動産購入の際は、あらかじめ売却利益を考える出口戦略を立てることがとても重要視されています。

ここでは不動産の種類ごとに売却のポイントをお伝えします。

一棟投資

一棟投資はアパート経営で長期的な収入が得られる見込みがあるものの、利益率は低く手間もかかるため、上手に売却する方法をとるのも手です。ポイントは【価値が下がる前に売却】すること。単純に買った時より高く売れたら得をしますが、家賃収入 ＋ 不動産の価値を含めた売却金額を目指しましょう。

区分投資

区別投資とは「ワンルームマンション投資」のことです。区別投資は一棟投資に比べて賃料下落・空室リスクが少なく、不動産投資初心者にとっても手出ししやすい方法です。
区別投資の売却ポイントは【金利が低い時期の売却】です。区別投資の価格は物件の純利益 ＋ 利回りで決まり、利回りは物件自体の価値だけでなく金利とも密接に関わっています。
低金利時は利回りも低くなると投資家は読むため、区別投資の価格は高くなります。
※金利政策の変更が起こる前に売却するのがベスト

戸建て投資

戸建て投資は「一戸建て住宅に絞った投資」です。比較的低価格なことから、人気を集めています。購入額よりも累計家賃収入が上回れば良しとしますが、ゴールはやはり売却です。戸建て投資の売却ポイントは【複数の会社に査定を依頼すること】となります。

最低でも２社以上から見積もりをとるだけでなく、物件価格と需要によって売却方法を変えることをおすすめします。市場に流し、購入希望者と直接売買契約できれば最も高額で売却できます。

借地権投資

借地権投資とは「地主から土地を借りて自身の所有物件（投資用）を立てること」です。当然地主に地代を支払う必要がありますが、低価格で利回りが高いのがメリットです。借地権投資の売却ポイントは【借地権売却の実績を持つ不動産業者への依頼】で、借地権投資の売却にはまず地主の許可が必要となります。地主が許可を出さないなど、トラブルになることもあるので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

底地投資

底地投資とは「第三者に建物所有を目的とした土地を貸すこと」です。安定的な地代を得られ、空室リスクもありません。かかるコストは固定資産税のみという、かなり良い条件で運用できます。底地投資の売却ポイントは「底地・借地権の取り扱い実績豊富な不動産への相談と、地代の引き上げ」です。
自身に不利にならぬよう、相談先を間違えないことと地代の相場を適正価格に引き上げておくことが大切です。
物件ごとにまとめてきましたが「人が絡む貸し借り」になる以上、やはり大切なのは交渉術と見極める力です。いざという時に協力を得られるよう、日頃からコミュニケーションをとり、情報を得るようにしておきましょう。

これからの売り時を逃さない３つの方法

不動産投資の方法は経営と売却があり、世の中の情勢と密に連動していることをお伝えしてきました。最後は「売り時」を逃さないためのポイントを３つご紹介します。

時流を敏感にキャッチすること

投資は未来と流れを読みとり、価値あるもの・場所に資金を投じるものです。そのためには、常に世界情勢をキャッチできるアンテナを貼り巡らせ、ニュースや国の発表には敏感になる必要があります。
不動産投資にとっての追い風は、銀行が行う金融政策やオリンピックなど日本で行われる世界規模のイベント、そこから派生する各地の新設・再開発など、まさに日本で起こる出来事そのものです。だからこそ、追い風を味方に投資を開始することが重要です。

自分の物件相場を確認する

自分の所有物件を売却したい時に適切に売却できるよう、日頃から自身の物件相場をチェックしておく必要があります。相場チェックにはMIKATA（ミカタ）イズム™がおすすめです。このシステムは、徹底した現地調査を元に、賃料・管理費・築年数・間取りなど２５種類もの分析を重ね、物件への投資妥当性を数値化します。収益性・安定性・リスク回避性・総合評価まで、不動産投資における見逃しがちなリスクまでしっかり可視化します。

参考「プロの目利き」情報を数値化！当社が独自開発した収益物件選定システム『MIKATAイズム™』

信頼できる不動産投資家にアドバイスを求める

ここまで、不動産投資の「売却」におけるポイントをお伝えしてきましたが、いざ自身の物件を売るとなるとやはり悩みは出てくるものです。「できるだけ高値で売却したい」「売却損の回避をしたい」「借入の返済についての問題がある」「法律・税金関係のことで疑問がある」など、このようなことを自身で調べるのには限界があります。
巨額な取引になりますので慎重かつ冷静さが求められますし、特に情報過多な今の時代だからこそ不動産投資のプロに相談するのが一番です。

売却で得た資金をどう活用するのか

不動産売却時には莫大な金額が発生するため、税金やその他経費も引かれます。「思ったより手元に残らない」と思う人もいる程です。だからこそ不動産売却益をどう活用するかが重要です。
投資は未来を先読みし、伸びるであろう場所に資金を投じるものです。そのため売却時の状況にもよりますが、やはり投資によって着実に利益を生んでいく方法が一番「生きた売却益の使い方」といえるのではないでしょうか。

まとめ

今回は、不動産売却を成功させるためのコツをご紹介しました。不動産売却には時流と相場の確認は必須項目です。タイミングも命になりますので、慎重になりながらも思い切った決断も時には大切です。弊社は投資家目線の中立な観点で、投資家の課題解決のお手伝いをさせていただきます。まずはお問い合わせ下さい。