不動産投資を始めて家賃収入を得ると、確定申告の義務が生じます。特定の例外を除き、事業主として確定申告と納税は必ずしなくてはなりません。

確定申告の期間は２月１６日～３月１５日と定めされています。年によっては休日と重なるため、その際は平日に期限が延期されることもあります。毎年、必ず税務署のHPなどで確認しましょう。

中でも実際によく発生するのが、確定申告の申告書類を締め切りギリギリに提出して一安心と思っていたら、「内容が間違っていた」という事態です。特に確定申告に慣れていない事業者にはありがちですね。

もしも申告内容が間違っていた場合は「修正申告」をする必要があります。意外と知られていませんが、確定申告は申告したあとに修正することが可能です。そこで、この記事では確定申告の３つの修正申告について詳しく解説していきます。

３つの確定申告修正方法とは

確定申告の修正の手続きには、３つの方法がありますが、その手続きはタイミングが「納税額の増額と減額」なのか「提出期限の前と期限後」かによって異なります。

修正方法は下記の３つです。

• 訂正申告
• 更正の請求
• 修正申告

それぞれの手続き方法について解説していきます。

訂正申告

訂正申告とは、既に提出した確定申告書を申告期限内に修正する手続きのことです。訂正申告は、確定申告の書類を改めて提出し直す修正方法となり、他の修正方法と比べてもシンプルです。

訂正申告の手続き方法

訂正申告の手続きについて解説します。

訂正申告は確定申告の申請方法となんら変わりません。一度提出した確定申告書を、新たに正しい数字を反映させて作り直して提出するだけです。

税務署では同一人物から複数の確定申告書を提出された場合、提出期限内の最も新しい書類を受理することになっています。つまり、期限内の一番最後に提出した確定申告書を正しい申告書として扱うということです。

そのため、一度提出した確定申告書の内容に誤りがあった場合は、再度正しい数字を記載し提出し直しましょう。確定申告書は国税庁のwebサイトからダウンロードすることができます。手順通り、決算書作成で計算した正しい金額を入れなおして確定申告書を再提出しましょう。

念のため“訂正申告”であることは明記しておいた方が安全です。税務署で直接確定申告の書類を提出する場合は、担当者に伝えるべきですし、郵送で書類を提出する場合は余白の部分に「訂正申告」と記載しておくことをおすすめします。

訂正申告は確定申告の期限内であれば、何度でも出来るものであるとも覚えておきましょう。

参考不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

更正の請求

確定申告の期限後に「確定申告書類の内容に誤りがあった場合」や「確定申告をしていなかった場合」など、期限後に確定申告の内容を修正することを「更正の請求」といいます。

更正の請求は

• 納税額を高く申告してしまった
• 還付金を少なく申告した

などのように、納税額の誤りがあった場合に申告することが可能です。この場合には、更生の請求によって過大申告していた納税を還付金として受け取ることができます。

例えば。経費の計上が抜けていた場合、それが高額であればあるほど納税額も変わってきますよね。こういった場合など更生の請求をすると払い過ぎた納税が還付金として返金されます。

不動産投資は高額が動くため、こういった経費一つをとっても馬鹿には出来ません。少しでも身に覚えがある場合は確定申告書類を見直してみるのもおすすめです。

しかし、更正の請求をすれば必ず還付金が受けられるわけではありません。

更正の請求が妥当であると判断した場合にのみ「減額更正」が行われます。

まず更正の請求書を提出すると、税務署は提出内容に対する確認と調査をします。これには手続きの書類と共に添付された、更正の請求の理由が正しいと事実を証する書類が使われます。

調査によっては税務署が更正の請求を却下をすることもあります。還付金が絡むため、税務署も厳しく調査することが考えられます。

内容が不服の場合は、税務署に不服申し立てすることも可能です。

更正の請求を行う方法

更正の請求は「所得税及び復興特別所得税の更正の請求書」を作成し、税務署に提出することです。書類は税務署でもらう方法の他、国税庁のサイトから直接ダウンロードすることも可能です。

更正の請求書には、住所・氏名・電話番号などの基本情報や必須事項を記入します。

更正の請求書の書き方のポイント

更正の請求書を書く際にわかりづらいポイントを解説します。

個人番号

個人番号欄は更正の請求をする人のマイナンバーを記載します。

参考マイナンバーで確定申告！マイナンバーid がわからない場合も解説(今ならマイナポイントも)

請求の目的となった申告又は処分の種類

ここには確定申告の更正をする年について記載しましょう。
書き方は「令和〇〇年分　確定申告」「令和〇年分　決定通知」等です。

申告書を提出した日、処分の通知を受けた日、請求の目的となった事実が生じた日

この項目は確定申告書を提出した日付を書きましょう。

更正の請求をする理由、請求に至った事情の詳細等

この欄には、更正の請求に至った具体的な理由を記載します。例えば、〇〇の経費として使用した〇〇万円の申告漏れ、等です。金額等も出来る限り詳細に記載し、記載しきれない場合は、別紙に書いて添付します。

請求額の計算書

ここは更正する年の確定申告書で記載した金額と、正しい金額を記載する欄です。実際にその年に提出した確定申告書と照らし合わせながら記載します。

更正の請求の期限

税金の払い過ぎに気が付いた際は、還付金の受け取りのためにも、更正の請求をしたいものです。しかし、更正の請求はいつでも出来るわけではなく、期限が定められています。還付請求権は５年の時効と定められているため、更正の請求は確定申告から５年以内と決められています。

逆に５年以内であれば、払い過ぎた税金が返ってくる可能性もあるため、なんらかの事情で不動産投資の経費を申告していなかった場合などには「更正の請求」をするのもおすすめです。

修正申告

修正申告とは、確定申告の期限が過ぎた後に、納税額が少なかった場合におこなう修正手続きです。修正申告は更正の請求と違って、定められた期限はありません。しかし、早く支払わなければペナルティとしてかかる金額が増えるため、出来るだけ早めに修正申告すべきです。

修正申告の手続き方法

修正申告は、２つの提出書類に必須事項を記載し、税務署に提出することで行います。

• 確定申告書B第一表
• 所得税及び復興特別所得税の修正申告書（第五表）

修正申告は上記の2つの書類が必要になります。

通常の確定申告の際に「申告書B第一表」は提出しますが、それに加えて修正申告の際は「所得税及び復興特別所得税の修正申告書（第五表）」が必要です。

こちらも書類は税務署や国税庁のサイトからダウンロード可能です。

修正申告には、インターネットで行う方法と手書きで行う以下の２つの方法があります。

インターネットで修正申告

確定申告を「国税庁確定申告書等作成コーナー」で作成した人は、インターネットで修正申告することが可能です。インターネットで修正するには税務署で発行されたIDやパスワードが必要となるe-Taxが使える人に限ります。

e-Taxを利用した人は、トップページにログインし、「新規に更正の請求書・修正申告書を作成する」を選択します。そのまま修正申告をすれば問題ありません。

始めに提出した申告書データを保存している人は、そのデータを取り込んで修正申告書を作成することができます。

手書きで修正申告

手書きで修正申告する場合は、上記の２つの書類の必須項目を記入し税務署に提出します。漏れが無いように注意して記入しましょう。

修正申告の際に気をつけるべきペナルティ

修正申告に関しては、延滞税が加算されることを覚えておきましょう。

延滞税とは、税金が期限までに納税されない場合、日数に応じて加算される追加課税です。

税金の利息のようなものだと考えると分かりやすいですね。

延滞税は法定期限として定められた翌日～２月までに原則として所得税の７.３％が加算されますし、それ以降になると原則１４.６％もかかってしまいます。

年によっては延滞税の割合が変わる場合もあります。あくまでも目安ですが大きい税率であることを覚えておきましょう。

また税務署の調査後に修正申告をする際は、延滞税と共に過少申告加算税が加算されることもあります。

過少申告加算税とは、個人の税金の申告が税務署の調査によって申告内容に誤りが発覚した際に、本来の納税だけではなく、ペナルティとして追加で徴収される税金です。

更には税務署の調査により「申告が悪質である」と決められた場合は、より税金が加算される可能性もあります。

こういった税を無駄に取られないためにも、確定申告は正しい数字で行いましょう。

不動産投資は確定申告をするべき？

不動産投資を始めたら確定申告しましょう。

確定申告の基準は「給与以外の合計所得が年間２０万円を超えた場合」と定められています。

確定申告の判断基準には給与所得は含まれていませんが、納税額は給与と他の所得を合算した総所得から決められます。

ですから、不動産投資を始めて家賃収入を得た場合はもちろん確定申告が必要です。

また不動産投資が赤字の場合でも、確定申告をすることで節税となることもがあります。不動産投資が赤字の場合は確定申告の義務はないのですが、給与等の所得と“損益通算”をすることで所得税の節税ができます。

損益通算とは、年間の赤字に給与等の他の所得を合算すること。例えば、給与が５００万円で不動産が２００万円の赤字の際、損益通算すると給与から不動産の赤字分を差し引かれた３００万円に所得税が課税されます。

このように赤字の場合も節税として確定申告をした方がメリットがあります。

参考２０２０年(令和２年)最新版 家賃収入は申告していないとバレる？バレない？

家賃収入の無申告は危険！即修正申告すべし

もしも家賃収入があるにもかかわらず、無申告でいることは危険です。

税務署に家賃収入がバレてしまったら、過去にさかのぼって家賃収入に税金がかかり、納税義務が生じます。しかも、無申告は脱税となるためペナルティとして重加算税も加算されてしまいます。

無申告は悪質な行為と見なされ、重加算税は最大で５０％にもなります。しかし、家賃収入がバレる前に自ら修正申告すれば延滞金のみで免れます。脱税という罪ではなく、不注意と見なされるからです。

こういったことからも、家賃収入の無申告はあまりに危険です。税務署の調査の前に修正申告を出して納税の義務を果たしましょう。

不動産投資の確定申告は白色？青色？

確定申告する上で、「白色申告と青色申告のどちらにすべきか」と悩む人も多いです。

控除額が多いこともからも、青色申告を選ぶ人が多いですが不動産投資を始めたばかりで所有する物件数が少ない場合は、手続きの容易さなどからも白色で十分だと考えています。

青色申告メリットとしては、利益から１０万円控除や６５万円の控除があります。

１０万円控除は白色申告と同じ単式簿記で行うので、書類作成の難易度もそんなに変わりません。不動産事業の規模が大きくなった際、例えば１０室以上を所有するなどの場合は青色申告で６５万円を控除をしましょう。

また青色申告だと家族への給与支払いや、次の年に赤字の繰り越しもできるのがメリットです。

翌年度以降に赤字を繰り越すことで、翌年の黒字が減るので節税効果も期待できますよ。

まとめ

確定申告の修正手続きに関して解説してきました。個人的に確定申告は慣れることが重要だと考えています。特にサラリーマンを長く続けてから、不動産投資を始めたような人は、不慣れなため時間もかかると思います。しかし、確定申告に誤りがあっても、今回解説した訂正申告を活用することで、確定申告後に修正することは可能です。「一度申告してしまったらもう修正は出来ない」と緊張することもなく、まずは確定申告をしっかりと行いながら、事業者として慣れることを意識しましょう。