ワンルームマンションや駐車場のように、さほど高額ではない不動産投資を行なっている人の中には、「そんなに大きな収入でもないから、申告しなくてもバレないだろう」と軽く考え、確定申告していない人もいるようです。副業をしていることを企業に知られたくない会社員の場合も同様です。

本記事では、家賃収入を申告しないとどうなるのかについて解説します。納税対象者であれば、家賃収入の無申告は脱税に相当します。「少額だから無申告でもバレない」といった甘い考えは禁物です。確定申告が不要な場合や不動産投資での所得の計算方法についても解説するので、本記事を使って確定申告の必要性を正しく理解していただければ幸いです。

• 目次
• 家賃収入の確定申告が原則不要なのは「所得20万円以下」の場合
  • 家賃収入による所得が20万円以下でも確定申告が必要なケース
  • 赤字の場合は確定申告すると節税できる
  • 無申告は税務署にバレることがあるので要注意
• 家賃収入にかかる主な税金と計算方法
  • 【まずはチェック】税金の計算に使う課税所得額を確認する
  • 所得税
  • 住民税
• 【サラリーマン必見】家賃収入の確定申告のやり方
  • ①必要な書類をそろえる
  • ②青色申告決算書と確定申告書を作成する
  • ③税務署に各種書類を提出する
• 家賃収入を確定申告しないとどうなる？
  • 税金の加算
  • ①無申告加算税
  • ②重加算税
  • ③延滞税
  • 家賃収入の無申告は基本的にバレる
  • 無申告の場合は刑罰が科される可能性も
  • 相続した不動産の家賃収入を申告しなかった場合
  • 海外赴任にともない家賃収入を得ることになった場合も確定申告が必要
• 確定申告は税理士への依頼がおすすめ
• 家賃収入の確定申告に関するよくある質問
  • 専業主婦は家賃収入の確定申告が不要？
  • 家賃収入の申告漏れに時効はある？
  • 家賃収入の確定申告を忘れていたけど、途中からでも大丈夫？
  • 家賃収入にかかる税金を節税するコツは？
  • 副業で家賃収入を得ているのがバレたくない場合はどうすればいい？
  • マイナンバーで家賃収入の未申告がバレることはある？
• まとめ

家賃収入の確定申告が原則不要なのは「所得20万円以下」の場合

確定申告には一般に「20万円ルール」というものがあります。簡単に言えば、

年間所得が20万円以下であれば確定申告の必要がないということ

サラリーマン兼業の大家さんであれば、サラリーマンとしての給与所得にかかる税金は給与の支給時点ですでに差し引かれています。不動産投資による家賃収入は、給与とは別枠です。年間の経費を引いた家賃収入が20万円以下であれば、申告は不要となります。

経費として計上できる費用の一例は、以下のとおり。

• 物件を見に行った際の交通費
• 不動産投資を勉強するために参加したセミナー費用や書籍の購入費用
• 不動産投資で使用するパソコンの購入費用
• 不動産業者との交際費

不動産収入から上記経費を引いた金額を「所得」と呼びます。不動産投資で確定申告が必要となる基準は、収入から経費を引いた上で所得が20万円を超えるかどうかです。

月に換算すると1万7千円くらいとなりますが、収入から経費を差し引いた分が申告の対象となる所得です。単純に家賃収入が20万円を超えたからといって申告の必要があるわけではないことを覚えておきましょう。

家賃収入による所得が20万円以下でも確定申告が必要なケース

家賃収入による所得が20万円以下でも、確定申告が必要なケースがあります。給与収入が2,000万円以上ある場合と、他の副業収入と合わせて「雑所得」が20万円を超える場合です。

給与収入が2,000万円以上ある場合は、給与明細書でわかります。問題は、不動産投資の収入となる「雑所得」が合計20万円を超える場合です。

確定申告においては、給与所得や事業所得、譲渡所得、不動産所得など、所得の項目が決まっています。決まった所得に該当しない所得が「雑所得」です。家賃収入は、確定申告では雑所得となります。

不動産投資の収入以外の雑所得として、次のようなものが挙げられます。

• 仮想通貨やFXの売買益
• メルカリやYahoo！オークションのようなフリマサイトでの収入
• 副業収入

例えば、不動産投資での所得が10万円でも、仮想通貨での売買益が15万円あったら、雑所得の合計は25万円です。雑所得の合計が25万円となるので、この場合は確定申告が必要となります。

赤字の場合は確定申告すると節税できる

もし赤字が発生してしまっても、この赤字を損失として確定申告することで節税効果が得られます。不動産投資で発生した赤字は、給与所得などほかの所得と合算できるためです。

損益通算を行うには確定申告が必須です。申告なしで、いつの間にか勝手に本業の税金額が安くなるわけではありません。万が一赤字が発生してしまったら、損益通算で少しでも税金を安くするために確定申告を行いましょう。

ちなみに確定申告の際に「青色申告」の制度を使った場合、1年で損益通算しきれなかった赤字を最大3年にわたって計上できます。特に不動産を取得した初年度は、会計上の赤字が非常に大きくなってしまうことも多いです。損益通算と青色申告を上手く使うことで、不動産投資による節税効果を最大限に享受できます。

無申告は税務署にバレることがあるので要注意

本来ならば家賃収入を申告する必要があるにも関わらず、申告を行わなくてもバレないだろうと考えてはいけません。

税務署は国税の徴収という国家の根幹を担っている機関です。税務署の職員は税のプロである一方で、多くのサラリーマン大家さんは、言わば税の素人です。

税務署は定期的に企業へ税務調査に入ります。このとき、管理を任せている不動産業者に調査が入ったらどうなるでしょうか。不動産収入の申告をしていなくても、不動産会社に管理費を支払っている事実により、不動産投資で収入を得ていることはすぐに分かってしまいます。つまり税務署を相手に、家賃収入の無申告が見つからずに済むことはまずあり得ないのです。

意図的に家賃収入の確定申告をやり過ごすのは、あまりにも危険な行為です。後からバレると追加徴税により、税金の負担もかえって大きくなってしまいます。もしあなたが過去の確定申告を怠っていたなら、税務署から連絡が来る前に、速やかに自分から修正申告をしてください。

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家賃収入にかかる主な税金と計算方法

家賃収入にかかる主要な税金は「所得税」と「住民税」の2つです。概要や計算の方法を詳しく見ていきましょう。

【まずはチェック】税金の計算に使う課税所得額を確認する

所得税と住民税を計算するには、まず「課税所得額」を確認しなければいけません。課税所得額とは、家賃収入を含めた収入から、修繕・管理費などの経費を差し引いたものです。総収入と経費には、それぞれ主に下記のものが含まれます。

※区分所有物件で修繕積立金が管理規約などで定められている場合に限り、実際に支出した修繕費だけでなく修繕積立金の一部も経費として算入できる

実際に税金を計算するときには、上記の計算で得られた課税所得額に給与所得やその他の所得を合算しなければいけません。たとえば給与収入が500万円、上記に沿って計算された家賃収入にかかる課税所得額が100万円でそのほかの所得がないとき、税金の計算に使う課税所得額は下記のように計算されます。

給与所得500万円＋家賃収入にかかる課税所得額100万円ー給与所得控除144万円ー基礎控除48万円＝課税所得額408万円

参考国税庁「給与所得控除」

参考国税庁「所得税のしくみ」

※配偶者がいる場合にかかる配偶者控除など、基礎控除以外の控除項目は考慮していないため、実際には上記よりも最終的な課税所得額が減る場合があります。

課税所得額の算出方法を押さえたうえで、所得税と住民税について見ていきましょう。

所得税

所得税は課税所得額に対し、下記の税率・控除を適用することで算出されます。

参考国税庁「所得税の税率」

たとえば先ほどと同じく、給与収入が500万円、家賃収入にかかる課税所得額が100万円で、そのほかの所得がないときの所得税額は291,000円です。

なお令和19年までは、この所得税額の2.1％分にあたる「復興特別所得税」も発生します。復興特別所得税は291,000×2.1％＝6,111円。所得税と合計すると297,111円となります。

住民税

住民税は課税所得額の10％に「均等割」という固定の金額を加えて計算します。均等割の金額は自治体により異なりますが、多くは世帯人数1人あたり4,000円～6,000円の範囲内です（例として東京都の場合は5,000円です）。

実際に計算してみると、給与収入が500万円、家賃収入にかかる課税所得額が100万円で、そのほかの所得がないときの住民税額は、408万円×10％＝408,000円＋均等割となります。

【サラリーマン必見】家賃収入の確定申告のやり方

給与所得を得ているサラリーマンは所得税の手続き（年末調整）を会社が行っているため、ご自身で確定申告をしたことがない方がほとんどでしょう。そこで、こうしたサラリーマンの方に向けて、家賃収入の確定申告のやり方を3ステップで解説します。

1. 必要な書類をそろえる
2. 青色申告決算書と確定申告書を作成する
3. 税務署に各種書類を提出する

順番に詳しく見ていきましょう。

①必要な書類をそろえる

まずは確定申告に必要な下記の書類をそろえましょう。

上記はすべてご自分で入手・管理しているもの、または税務署などから自宅に送られてくるものです。固定資産税の納税通知書など、公的機関から発行されたものを紛失した場合には再発行できる場合があります。発行元に確認してみましょう。

②青色申告決算書と確定申告書を作成する

必要な書類をすべてそろえたら、青色申告決算書（青色申告を利用する場合）と確定申告書を作成します。手書きでも可能ですが、非常に手間なので国税庁の「決算書・収支内訳書作成コーナー」で作成するのがおすすめです。

アクセスしたら「申告書等を作成する」の「作成開始」ボタンを押して、希望の提出方法を選んだあと、「決算書＋収支内訳書」を押します。

引用国税庁「決算書・収支内訳書作成コーナー」

そのあとは「不動産所得」の項目を押し、収入や経費の情報を入力していけば青色申告決算書が自動的に完成します。

確定申告書も、指示に沿って所得や控除の情報を入力していけば完成です。「？」マークを押せば計算方法が表示されるので、確認しながら進めていきましょう。

引用国税庁「決算書・収支内訳書作成コーナー」

なお、青色申告決算書と確定申告書の作成は、会計ソフトを使うことで大幅に簡略化されます。会計ソフトには年間数千円のサブスクタイプや、数万円程度の買い切りタイプもあり安価に導入できるので、確定申告が不安な方は導入を検討すると良いでしょう。

③税務署に各種書類を提出する

最後に完成した各種書類を、下記3つのいずれかの方法で税務署に提出します。

• e-Tax（インターネット提出）
• 管轄税務署への郵送
• 管轄税務署窓口への持参

e-Taxの利用にはマイナンバーカードが必要ですが、インターネットで24時間365日いつでも提出できるためもっとも手軽です。マイナンバーカードをお持ちならe-Taxを選ぶと良いでしょう。

提出期間は、毎年2月16日から3月15日までです。特に郵送または持参の方法を考えている場合は、期限に遅れないよう注意してください。

なお、不動産投資における確定申告は下記の記事で詳しく解説しているので、気になる方は参考にしてください。

参考ここで差がつく！不動産投資における確定申告の手順とポイント

家賃収入を確定申告しないとどうなる？

家賃収入を得ているのに確定申告をしないでいた場合、非常に高い確率で家賃収入を得ていることがバレてしまうでしょう。

家賃収入を正しく申告しなかった場合、税金の加算が実施されます。悪質とみなされた場合は、刑罰の対象となるかもしれません。 そのときのリスクを考えると、家賃収入はきちんと申告しておくことが大切です。

ここからは、家賃収入を確定申告しなかった際どうなるかについて解説します。

税金の加算

家賃収入を申告しない場合「追徴課税」と呼ばれる、税金の加算が実施されます。追徴課税される税金は、次の3種類です。

1. 無申告加算税
2. 重加算税
3. 延滞税

それぞれ詳しく解説します。

①無申告加算税

無申告加算税とは、確定申告の期限後に申告された場合に加算される税金です。無申告の所得額に対し、15％ ～ 20％の税金が加算されます。

令和6年1月1日以降は、300万円以上の部分について30％の無申告加算税が徴収されるようになります。

申告期限から1ヵ月以内に自主的に申告をし、期限内に申告する意思があったと認められる場合は無申告加算税が課されない場合もあります。家賃収入の申告が必要と気づいた場合は、バレないかもと思わず、気づいたときにすぐ申告しましょう。

②重加算税

もし、家賃収入を確定申告しないまま数年間過ごしたとして、その後無申告の事実が発覚したとします。その場合、過去にさかのぼって、無申告の所得に対し納税義務が発生します。無申告でいたペナルティとして、重加算税が課せられます。

重加算税は基本的に35 〜 40％。悪質な脱税行為を繰り返している場合は、さらに10％プラスされ最大で50％の税率になります。最大50％の加算は、かなり重いペナルティと言えるでしょう。

③延滞税

納付期限が過ぎたあとでも、自分から税務署に家賃収入がある旨の修正申告をすれば延滞税が加算されるのみで済みます。延滞税の税率は、以下のとおり。

参考国税庁「No.9205 延滞税について」

参考財務省「延滞税・利子税・還付加算金について」

延滞税特例基準割合は、対象年度前年の12月15日までに財務大臣が告示します。令和5年度の延滞税特例基準割合は1.4％。従って、1.4％に1％もしくは7.3％を足したパーセンテージが基準となります。

参考国税庁「延滞税の割合」

家賃収入の無申告は基本的にバレる

家賃収入は所得が20万円を超えた場合、基本的に申告必須です。「黙っていればバレないのでは？」と考える人もいるかもしれませんが、税務署は日々調査を行っています。

家賃収入の申告漏れがあった場合、一定期間を過ぎると時効を迎え、さかのぼって課税されることがなくなります。民法では、この場合の時効を「消滅時効」と呼びます。

消滅時効は原則5年ですが、故意による申告漏れの場合には7年となります。しかし、税務署から調査が入った場合、時効は更新されます。

国税庁では、不正に税金の負担を逃れようとする悪質な納税者に対して、適切な調査体制を編成し厳正な調査を実施中です。国税庁レポート2022では、令和3年度は無申告事案の査察に積極的に取り組んだ旨の記載がありました。家賃収入の申告漏れに気付いた場合にはすぐに確定申告を行い、必要があれば追加で納税しましょう。

参考国税庁「国税庁レポート2022　Ⅲ 適正・公平な課税・徴収」

無申告の場合は刑罰が科される可能性も

家賃収入の申告漏れがあった場合、無申告加算税・重加算税・延滞税などの行政処分だけではなく、刑罰が科される可能性もあります。科される刑罰は、次の2種類。

• 10年以下の懲役
• 1,000万円以下の罰金

もしかすると「刑罰といっても罰金なら、お金を払えば良いのでしょ？」と簡単に考えた人もいるのではないでしょうか。

刑罰はいわゆる「前科」です。前科があることは履歴書に書かなくてはいけません。さらに、刑罰を科されることで、現在勤めている会社から解雇される可能性もあります。

また、行政処分と刑罰はどちらか片方だけとは限りません。両方科される可能性もあります。確定申告をきちんとしなかったばかりに、自分の経歴に一生消えない傷をつけることは絶対に避けましょう。

相続した不動産の家賃収入を申告しなかった場合

相続をした不動産の家賃収入については、相続人が家賃収入の申告をする必要があります。

民法では、相続した人を「相続人」、亡くなった人を「被相続人」と呼びます。不動産の所有権から見ると、不動産を元々持っていた人が「被相続人」で、不動産を相続した人が「相続人」です。

相続人は、被相続人が亡くなった翌日以降に発生した家賃収入を確定申告し、納税します。

被相続人が亡くなった年の1月1日から被相続人が亡くなるまでの日に発生した家賃収入に関しても、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内に、相続人が被相続人の代わりに確定申告を行い納税しなければなりません。この申告を、準確定申告と呼びます。

海外赴任にともない家賃収入を得ることになった場合も確定申告が必要

自分が海外赴任中に自宅を貸すことで家賃収入を得た場合、日本での確定申告が必要です。不動産は日本にあるので、日本の税務署に対して確定申告をして、日本の所得税を支払います。海外赴任中だからといって、全てが日本の課税対象から外れるわけではないので注意が必要です。

海外赴任中の家賃収入に関しても、申告漏れがあると、日本国内に在住していた場合と同様に追徴課税がなされます。海外赴任にともなう家賃収入が発生した場合も、必ず確定申告をしましょう。

確定申告は税理士への依頼がおすすめ

自分ひとりで確定申告を行うのは難しいと感じる人も多いのではないでしょうか。そんなときは、税理士にお願いすることで、安心して確定申告を行うことができるでしょう。

税金の専門家である税理士にお願いすることによって、自分で確定申告する手間を省くことができます。さらに、節税対策や税金に関するアドバイスを受けられるなど、確定申告を税理士に依頼するメリットはたくさんあります。

無申告の家賃収入は、追徴課税の対象です。税金の専門家である税理士に確定申告を依頼することで、副業でも安心して不動産投資を行えるようになるでしょう。

参考【不動産投資と税務】税理士に依頼するメリットと費用とは？

家賃収入の確定申告に関するよくある質問

家賃輸入の確定申告に関するよくある質問をまとめました。気になるものがあれば確認しておきましょう。

専業主婦は家賃収入の確定申告が不要？

専業主婦でも、下記の2ケースを除き確定申告が必要です。

• 年間の家賃収入が20万円以下の場合
• 年間の家賃収入から必要経費を引いた不動産所得が20万円以下で、かつ給与収入や公的年金等の収入がない場合

確定申告が必要なのにしなかった場合には、無申告加算税などの罰則が課される可能性があります。対象となる場合は、忘れずに確定申告を行いましょう。

家賃収入の申告漏れに時効はある？

家賃収入の申告漏れには時効があり、下記のようにケースによって年数が異なります。

• 原則として5年
• 故意に申告漏れをした場合は7年
• その他の不正行為により徴税を免れた場合は7年

ただし、税務署の調査が入った場合には、その時点から時効が延長されます。近年、税務署は確定申告についての調査を強化しており、申告漏れはバレる可能性が非常に高いです。悪質と判断されれば追加徴税だけでなく刑罰が課されるリスクもあるため、必ず確定申告を行ってください。

家賃収入の確定申告を忘れていたけど、途中からでも大丈夫？

家賃収入の確定申告を忘れていた場合、最長5年までさかのぼって申告することが可能です。ただし、これまで無申告だった税額に対し、延滞税や重加算税などの税金が加算されます。税額負担を最小限に抑えるため、気づいた時点ですぐに確定申告を行いましょう。

家賃収入にかかる税金を節税するコツは？

家賃収入にかかる税金を節税するコツは下記の3つです。

• 経費を漏れなく計上する
• 青色申告による最大65万円の控除を活用する
• 赤字でも確定申告して損益通算を行う

経費には減価償却費や修繕費・管理費などの一般的な項目のほか、保険料やローンの利息なども含まれます。「漏れがあるほど損」と考えて、すべての経費を洗い出し計上してください。

また青色申告の制度を活用することで、投資の規模により最大65万円の控除を受けることが可能です。さらに赤字の場合も損益通算をすることで、本業の所得にかかる税金を減らせるので活用しましょう。

副業で家賃収入を得ているのがバレたくない場合はどうすればいい？

副業で家賃収入を得ているのが会社にバレたくない場合には、確定申告をするときに確定申告書の「給与・公的年金等に係る住民税の徴収方法の選択」欄で「普通徴収」を選択してください。

住民税を普通徴収にすると、家賃収入にかかる住民税が給与からの天引きではなく、自治体から送られてくる納付書での納付に切り替わります。ただし、納付を忘れないように注意しましょう。

マイナンバーで家賃収入の未申告がバレることはある？

マイナンバー制度の導入により、家賃収入の未申告はバレやすくなっています。税務署が金融機関や不動産登記などの情報を連携しやすくなったことが理由です。

不自然なお金の動きがあると、税務署は税務調査に乗り出します。バレるのが遅れるほど税金の加算額も大きくなるので、未申告は隠さず早めに確定申告を行ってください。

まとめ

不動産投資は、資産運用にも繋がる魅力的な収入源のひとつです。しかし、給料所得とは異なり、会社が納税の手続きをしてくれるわけではありません。家賃収入による所得が年間で20万円を超える場合、自分で確定申告をする必要があります。

家賃収入を申告しなかった場合は、追徴課税が行われます。すでに無申告の家賃収入がある場合は、自ら申告することを強くおすすめします。

特に副業として不動産投資を始める際、何が費用となるか、どの場合に申告しなければいけないのかなど、わからない点が多く出てくるでしょう。そんなときは、ぜひ当社の無料相談をご活用ください。経験豊富なコンサルタントが、法律を順守したアドバイスをさせていただきます。

最初は少し難しく感じるかもしれませんが、恐れることはありません。少しずつ税金に関する勉強をしていけば大丈夫です。正しい知識を得て、家賃収入を安心・安全に得ていきましょう。

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