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不動産投資の学校?有料勉強会の内容と、そのリスクとは?

執筆者:古谷太陽不動産投資コンサルタント

神奈川県小田原市出身、防衛大学校へ入学し、幹部自衛官としての道を志しました。しかし、大学在学中に交通事故に遭い、大学を卒業したものの自衛隊を退職。塾講師の仕事を1年間行った後、ストレイトライドに入社しました。勢いだけの営業ではなく、しっかりとメリット・デメリットを中立的な視点でお伝えできるよう、心がけています。

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この記事を読まれている方の中に、不動産投資に関する有料の勉強会やセミナーに行きたい、もしくは実際に行かれたことのある方はいらっしゃいますでしょうか?

ここ数年で、不動産投資への熱意が世間的に高まってきたこともあり、「不動産投資の学校」と称して有料で勉強会を開催する業者なども多くあるようです。

確かに、昨年はかぼちゃの馬車案件やTATERUの預金通帳改ざん疑惑など、多くの不祥事があったこともあり「不動産投資を始めてみたいけど、まずは基礎知識を身に付けてから」と考えるのは最もだと思います。

一方で、そういった無知な入門者の方につけこんで、高い授業料を取って利益を上げようとする主催者がいるのも、不思議ではありません。

そこで本記事では、まずこういった有料の勉強会でどのようなことが行われているのかを知るとともに、そのリスクについて詳しく見ていきたいと思います。

有料勉強会の内容とは?

不動産投資の有料勉強会では、大きくどのような内容が行われているのでしょうか?既に行かれたことのある方はご存知かと思いますが、まだ行かれたことのない方にも分かるよう、一つずつ内容をお伝えしたいと思います。

①有名講師による授業

まず一つ目は、ある意味目玉でもある、不動産投資の有名講師によるセミナー形式の授業です。基本的に数人~十人程度の少人数制で行われることが多く、講師との質疑応答など、双方向で意思疎通を取れる点が人気です。

特に講師が、ネットで名前が出ていたり、本を書いている人だったりすると、勉強会の申し込み人気も非常に高くなる、という話を聞いたこともあります。

確かに、これから初めて不動産投資を始めようとする人であれば「どうせなら、実際に不動産投資で成功している有名講師の話を聞きたい」という方も多いことでしょう。

いずれにせよ、こういった講師による授業は、勉強会の大きな目玉行事であると言えます。

②シミュレーションツールなどの配布

不動産投資勉強会に参加する人が目当てとする中に、このシミュレーションツールがあります。不動産投資を検討している人にとって、実際に物件を持つことで、いくらのCF(キャッシュフロー)が出て、どれだけの税金面での効果があるのかなどは、最も気になるところであると思います。

そこで、勉強会では主催者オリジナルのシミュレーションを特典として参加者に渡し、その使い方についての講座を併せて開催するのです。

実際、こういった勉強会に参加した方の多くが、紹介された物件を自身でシミュレーションするためのツールとして活用しているようです。

③講師による個別相談会

ここまで、勉強会の内容として①講師による授業、②シミュレーションツールの配布があることをお伝えしました。そしてもう一つ勉強会の大きな柱となるのが、この「個別相談会」です。

基本的にこの相談会は全員参加では無く、「希望者の方には勉強会後に個別相談会を実施いたします」といった表現で勧誘がなされます。しかし普通に考えれば、高い授業料を支払ってわざわざ勉強会に来ている熱意のある受講者がほとんどな訳ですから、ほぼ全員が個別相談会を希望することになります。

この相談会では、受講者の年収や勤務先、利用可能な資金状況に合わせて、オーダーメイドで融資プランと物件の紹介などを行います。これにより、講師のアドバイスの元、具体的な物件の購入に向けたやりとりが開始されるという流れです。

有料勉強会に参加することのリスクとは?

ここまで、不動産投資の勉強会で行われる内容について解説を行いました。上記でも説明したように、有料勉強会には有名講師の話を直に聞くことが出来る、オリジナルのシミュレーションツールをもらうことが出来る、個別相談会で提案を受けることが出来る、といったメリットがあるのは事実です。

しかしながら、そこにはいくつかのリスクが潜んでもいます。それは大きく、以下の通りです。

  1. 授業料が高い
  2. 目線が高くなりすぎる
  3. 業者の売りたい物件を提案される

リスク①:授業料が高い

まず最初に、有料勉強会に参加することの一つ目のリスクは、その勉強会に参加することの授業料が異様に高いことが挙げられます。聞いたところによると、一回2時間の勉強会に数回参加するだけで、10万円以上の授業料がかかるところもあるようです。

もちろん、その授業料の全てが無駄であるということを言うつもりはありません。主催する団体によっては、かなり質の高い授業を行ったり、購入後のアフターフォローまでしてくれる優良なところもあるとは思います。

一方で、純粋に投資の面で考えるとその数十万円もする授業料を自己資金に回せば、物件を買うことができるのに、とも言えるかと思います。

不動産投資においてフルローンを組んだ場合のキャッシュフローは、概ね数千円~1万円前後になることがほとんどです。そう考えると、授業料に払った数十万円のお金は、CFで換算すると数年間分に相当する訳です。

そういった理由で、単に不動産投資を知るためだけに数十万円を支払って勉強会に参加するということであれば、かなり投資効率が悪いのでは無いかと思います。

リスク②:目線が高くなりすぎる

勉強会に参加することのリスクの2つ目は、物件への目線が高くなりすぎるという危険性です。それは主に、配布されるシミュレーションツールが大きな要因となっています。

勉強会で配布されるシミュレーションツールは、得てして非常に細かく複雑な内容となっていることがほとんどです。そして、前提となる家賃下落率や空室率なども、現実にそぐわない程厳しく設定されている場合があります。

授業の参加者からすると「このシミュレーションでプラスになる物件で無ければ買いたくない」という気持ちになるのはある意味当然の流れですが、実際に世に出ている物件で、その条件を満たすものはほとんど存在しないのです。

このように、配布されたシミュレーションを妄信するあまり理想が現実から大きくかけ離れた結果、永遠に物件を探し続けてしまう、というケースが発生します。

実際に私がお会いしたお客様の中にも、勉強会でもらったシミュレーションに合致する物件を探し続けた結果、5年間一件も買えてない方もいらっしゃいました。もし5年前に物件を買えていたら、今頃どれくらいのキャッシュフローが出ていたのでしょうか。

もちろん、事前にシミュレーションを行うことが非常に重要なことであることは言うまでもありません。一方で、あまりにも非現実的なシミュレーションは、その人の目線を高くしすぎ、その結果買えなくなるというリスクもあるのです。

ちなみに、弊社が独自開発した不動産評価・シミュレーションツールである『MIKATAイズム』は、投資用不動産の妥当性を様々な観点から分析し、その結果を無料でご覧いただけます。『不動産屋である自分自身が買いたいか』という点に着目した唯一無二のシステムであり、2019年に特許を取得しました

このMIKATAイズムを活用していただくことにより、現実的かつ妥当性のあるシミュレーション無料でご利用いただくことが可能となっています。

参考記事:「プロの目利き」情報を数値化!当社が独自開発した収益物件選定システム『MIKATAイズム™』

リスク③:業者の売りたい物件を提案される

有料勉強会に参加することの3つ目のリスクは、業者の売りたい物件を提案される可能性があるということです。これは、場合によってはメリットとなる可能性もあります。個別相談会で、たまたま業者が保有していた非公開物件を提案され、受講者のニーズにぴったりとはまったケースなどです。

一方で、無料相談会などでは、事前に売りたい物件が決まっていて、それを押し付けるためにニーズをその物件に誘導する、といった手法が用いられる場合もあります、特に、ネットでも話題の講師から「この物件を買った方が良いですよ」と言われれば、あまり好きではなくても買ってしまう人もいるかもしれません。

このように、その場の雰囲気で物件を紹介され、そのまま融資審査へと勧めたり、契約まで進んでしまうというリスクも、勉強会には存在しているのです。

まとめ

ここまで、不動産投資の有料勉強会の内容と、そのリスクについて見てきました。確かに勉強会には、非常に有益な情報を提供してくれるものもある一方で、自社の売りたい物件を押し付けるための会にしてしまう悪徳な団体が存在している危険性もあります。

また、数千円のCFで経営をしていく不動産投資に、数十万円という高い授業料を払うことも、投資効率から考えればあまり効果的ではないことは分かっていただけると思います。

これから勉強会に参加しようと考えている方は、もう一度客観的な視点でそのメリット・デメリットについて比較をし、「本当に行くべきなのか」を自身に問うようにしてください。

弊社では、不動産投資コンサルタントが無料で個別相談会を実施しています。もし「高い授業料は出したくないけれど、中立な不動産投資のアドバイスがもらいたい」と考えている方がいらっしゃれば、是非お気軽にご連絡いただければと思います。

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