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駐車場経営の成功ポイントまとめ

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

所有している土地を活用するために駐車場経営を始める方が増えています。
初期費用が少なく管理が簡単な駐車場経営は不動産投資の中でも手軽に始められるので初心者にも人気ですが、きちんと収益を出すためには事前に最低限の知識を身につけておくことが大切です。

今回は、駐車場経営の種類やメリットとデメリット、そして成功のポイントについて詳しくお伝えしていきたいと思います。

月極駐車場とコインパーキング

駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」という2つの形態があります。
この2つの形態にはさらに2種類の方式があります。

月極駐車場

利用者から毎月一定額の賃料を受け取る駐車場です。
土地があればラインを引いて車止めを設置するだけで始められます。

管理委託方式:初期投資は自分でおこない、利用者の募集と管理・運営を委託する
一括借り上げ方式:初期投資は自分でおこない、駐車場を一括して業者に貸し出し利用者に転貸する

月極駐車場の一括借り上げ方式では、満車の時も空きがある時も契約した業者から毎月一定の賃料が支払われるので、収益が稼働率に左右されない安定感がありますが、その分管理委託より高額な手数料を支払う必要があります。

コインパーキング

時間貸しの駐車場です。
精算機やロック板などの初期投資が必要です。

土地賃貸方式:コインパーキング業者に土地を貸す
自己経営方式:初期投資は自分でおこない、利用者の募集と管理・運営を委託する。

精算機などの機械を設置するコインパーキングは完全に自己管理することは難しいので、専門業者に委託することになります。
土地賃貸方式の場合、月極駐車場の一括借り上げ方式と同様、土地を貸した業者から毎月一定の賃料が支払われるので、安定した収入を得ることができます。

駐車場経営の5つのメリット

その1 自己資金ゼロで始められる

駐車場経営は建物が必要ないので初期費用はそれほどかかりません。
土地さえあれば自己資金がゼロでも始めることもできます
初期費用は駐車場の規模や形態にもよりますが、土地をアスファルト舗装する費用と車止め、コインパーキングなら精算機などの機械代くらいなので、銀行から借り入れをせずに自己資金だけで始める方もたくさんいらっしゃいます。

その2 変形地・狭小地でもできる

横長で家を建てるには不向きな土地や、建ぺい率を考えると収益が見込めないような小さな土地でも、立地によっては駐車場経営に適している場合があります。
街中で稼働率が高い人気エリアなら、2~3台分の規模の駐車場でも収益をあげることができるでしょう。

その3 短期間で準備が整う

土地の上に建物がある場合、人に貸す前にはリノベーションやリフォームをする時間が必要ですが、駐車場経営を始める場合は更地にして設備を整えるまでに1か月程度あれば可能なので短期間ではじめることができます。
舗装済の土地であれば、管理を委託する業者を決めれば半月程度で駐車場経営が始められます。

その4 管理不要

駐車場経営は、住宅と違って管理がしやすいのも魅力です。
コインパーキングの場合は専門業者に管理を委託すればメンテナンスの必要もなく、一般的な月極駐車場でも簡単な掃除くらいでほとんど手間がかかりません
自宅の近隣で駐車場経営をする場合、出かけたついでに少し様子を見てみるといった程度で充分です。
建物と違い土地だけなので老朽化もなく、築年数なども関係ないので長年駐車場経営をしていても賃料が下がる心配もありません。

その5 速やかに撤退することができる

駐車場経営は、うまくいかなかった場合ややめたくなった場合、簡単に撤退することができます
コインパーキングの場合は、管理を委託している業者と解約をすれば速やかに駐車場経営をやめることができますし、月極駐車場の場合でも利用者に経営解除の事前予告をすれば1か月程度で退去してもらえるので、こちらもそれほど時間をかけずにやめることができるでしょう。
準備にも撤退にも時間や手間がかからない手軽さが駐車場経営の特徴です。

駐車場経営の2つのデメリット

その1 税金が高い

駐車場経営を検討するうえで知っておきたいデメリットのひとつが、アパートやマンションなど建物の投資と比較して税金の負担が大きいということです。
駐車場経営には、以下のような税金が課せられます。

・所得税・法人税

利益が出たときに課税される税金

・固定資産税

固定資産の所有者に課税される税金

・都市計画税

固定資産の所有者に課税される税金

・消費税

商品やサービスの取引の段階で課税される税金
(消費税は駐車場の形態や貸し方によっては課税されない場合もあります)

人が住むための「住宅用地」には、固定資産税・都市計画税の優遇措置が認められていますが、駐車場の場合はこの優遇措置が受けられないので満額が課税されます

また、居住用賃貸物件を相続した場合には「小規模宅地等の特例」を受けることができ相続税が大幅に減額されることがありますが、駐車場にはその特例が適用されません。
このようなことから、駐車場経営は節税対策には不向きな投資といえるでしょう。

その2 土地の利用効率が悪い

駐車場経営は基本的に平面でおこないますので、広い土地があってもワンフロア限定の活用となります。 そうすると建物で上方向へ土地を活用できるアパート経営やマンション経営と比べてどうしても収益率は低くなってしまいます。

駐車場経営成功のポイント

駐車場は立地が命

駐車場経営に成功するための最大のポイントは、どんな場所でどんな駐車場を経営するかということです。

月極駐車場はほぼ毎日利用することが前提となっているので、長期契約があると安定した収入を得ることができます。
おもに近隣住民が対象になる月極駐車場経営においては、近隣にどのような住宅があり駐車場の数はどのくらいあるかということや、大規模マンションの部屋数と駐車場の収容台数が見合っているかといったことを調べると、需要を予測しやすくなるでしょう。

地方の場合、住宅の敷地内に駐車スペースがあることが多く、駐車場そのものの需要が低いことがあります。
地方で月極駐車場を経営するなら住宅密集地や駐車場が不足している地域を選んだほうが収益を上げやすくなります

コインパーキングは、月極駐車場のように毎日利用するのではなく、その近辺に用事がある時に一時的に駐車するという使い方をします。
周辺に商業施設や娯楽施設、車でアクセスする人が集中するような施設があるエリアにコインパーキングを作れば、稼働率が高くなり安定した収益が見込めるでしょう。

ただし、観光地や駅前など、一時的な駐車が多そうな場所はライバルが多いこともあるので、値下げ合戦で赤字なるといったリスクがあるのが気になるところです。
また、近隣にコインパーキングがたくさんある場合や、商業施設がなくなってしまうといったこともあるのがコインパーキング経営の難しいところですが、立地さえ良ければ狭小地や変形地でも経営できるのが良いところです

重視すべきは「実利回り」

駐車場の利回りは立地や道路付けによって差が出るため、3%~10%と幅広いのが特徴です。
利回りには「表面利回り」と「実利回り」があり、それぞれ以下のような計算式で算出することができます。

表面利回り(%)=年間収入(満車時)÷土地価格✕100

実質利回り(%)=(年間収入-諸経費)÷(土地価格+初期費用)✕100

表面利回りの計算はシンプルですが、実利回りは初期費用とランニングコストを差し引いて計算します。

どのような形態の駐車場にするかにもよりますが、初期費用にはアスファルト舗装や精算機、機械設備工事費のほか、土地を購入した場合に発生する不動産所得税、登録免許税などの費用が挙げられます。

諸費用は、管理委託量や固定資産税、設備のメンテナンス代などの費用のことです。
経費は必ず発生するので、収入から経費を差し引いてどの程度の利回りになるのかを確認することが大切です。

まとめ

今回は駐車場経営のメリットとデメリット、そして成功のポイントについてまとめましてみました。

駐車場経営は、はじめるのもやめるのも手軽にできて管理も簡単、ということで初心者にもおすすめの不動産投資ですが、確実に収益を出すためには最低限の知識を身につけておくことが大切です。
賃貸住宅経営よりも収益率が低い駐車場経営でしっかりと収益をあげるためには、どこでどのような駐車場を経営するかどうかにかかっています。

初心者向けで始めやすい土地活用法である駐車場経営ですが、必要な知識がないまま始めてしまうと思ったような収益があがらないどころか赤字になってしまう可能性があります。
立地や実利回りの計算など、すべてひとりでおこなうのが不安な場合は、不動産投資の専門家や駐車場経営のプロに相談してアドバイスを受けるのもおすすめです。

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