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売主物件って?不動産投資における仲介物件との比較!

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これから不動産投資を始めようとお考えの方の中には、実は不動産の取引には大きく2つのタイプが存在するということをご存じない方も多いかと思います。それはズバリ、「仲介物件取引」と「売主物件取引」の2つです。

おそらく、多くの方が仲介という言葉をどこかで聞かれたことがあるかと思いますが、一方で売主物件について聞いたこともない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この2タイプの存在は、不動産投資を始めるに当たって大変重要なことですが、世間的にもあまり認知されていません。これはある意味仕方のないことで、基本的に投資用不動産物件を取り扱う不動産会社は、「仲介物件」と「売主物件」のどちらかしか扱っていないからです。

とはいえ、不動産投資を行う上で、自身が取りうる選択肢を精査し、それぞれのメリットを比較検討してから決断をしたほうが、ただ不動産会社に言われたとおりに進めるのと比べ、今後の不動産投資家人生に大きくプラスであることは間違いないでしょう。

そこで本記事では、まず最初に仲介物件と売主物件の違いについて分かりやすく解説するとともに、それぞれのメリットついて詳しくお伝えしていきたいと思います。

仲介物件と売主物件の見分け方

それではまず、本章では仲介物件と売主物件の見分け方について見ていきたいと思います。これら2つのタイプを見分けるポイントは、ズバリ「取引の当事者間に仲介者が存在しているかどうか」です。「それだけ?」と思われるかもしれませんが、この仲介者の存在の有無というただそれだけで、両者の間に大きな違いが生じていることを覚えていただければと思います。

それでは、2つのタイプをしっかりと区別できるようにするために具体的な例を見ていくことにしましょう。

ケース①:Aさんの場合

まず最初のケースについてです。Aさんは不動産投資を検討するため、複数の投資用不動産の紹介サイトを常にチェックしていました。ある時、非常に立地の良い物件が安価で売りに出ているのを目にしたAさんは、サイト経由で不動産会社に問い合わせを行い、まだ購入が可能かどうか確認をすることにしました。

問い合わせに対応してくれた不動産会社の営業マンによると、この物件はとある大地主が所有している物件で、つい先ほど売りに出したばかりとのこと。Aさんは念のため指値の可否について営業マンに確認をしたものの、「売主さんは満額でないと売らないと言っている」という返答があったため、満額で購入することを決め、不動産会社に手数料を支払って無事購入することが出来ました。

さて、上記のケースでAさんが購入した物件は、「仲介物件」と「売主物件」のどちらでしょうか。この問題を考えるにあたって整理すべきことは、「取引の当事者間に仲介者が存在しているかどうか」という点でした。本件の場合、まず買い手となるのはAさんでした。また、売り手は不動産会社ではなく、大地主であることが記載されていました。その間に、両者を取り持つ形で不動産会社が仲介者として存在をしていたわけですから、本取引は仲介物件であると言えます。

ケース②:Bさんの場合

次に、Bさんのケースについて見ていきましょう。30代前半に差し掛かり、そろそろ資産形成をと考えていたBさんは、偶然本屋で見かけた不動産投資の本の内容に興味を持ち、最近ウェブ広告などでよく目にしていた大手不動産会社の不動産投資セミナーに参加してみることにしました。

セミナー終了後、特に希望者にのみ個別相談会が開かれたため、参加を希望したBさんは、不動産営業マンと1対1で話す中で不動産投資のメリットやリスクについて納得し、自身の資産形成を行う上で、不動産投資が有効なのではないかと考えるに至りました。営業マンからの話の中で、物件購入にあたり不動産会社の提携ローンを利用できる点や、手付金の10万円以外は一切手出しがないという点を特に魅力に感じたBさんは、その場で紹介された物件を購入することに決め、翌月には不動産オーナーとなりました。

さて、こちらのBさんのケースは、2種類の物件の内どちらに該当するでしょうか。先ほどのケースと同じく、各当事者について整理すると、まず買い手はBさんになります。また売り手は、セミナーを行っている不動産会社で、間に仲介者となる存在はありませんでした。このことから、このケースは売主物件であると言うことが出来ます。

それぞれの物件のメリット

前章では、仲介物件と売主物件の見分け方について、具体的な2つのケースを確認していきました。次に本章では、それぞれのメリットについて詳しく見ていきたいと思います。

仲介物件のメリットについて

まず仲介物件のメリットは、大きく3つ存在します。即ち、

  1. ①価格が適正である
  2. ②物件の選択肢が多い
  3. ③好きな不動産会社で購入することができる

の3点です。

①価格が適正である、という理由は、仲介物件の取引の性格に由来しています。基本的に仲介物件の取引においては、売却の意思を有する売主より委託を受けた仲介会社が、REINS(レインズ)という不動産会社専用のサイトに物件の登録を行うところから始まります。そしてそれを見た全国の不動産会社が、自社の顧客のニーズに沿った物件をREINSで探し、物件の紹介を行います。

この、REINSを通じて全国から買い手を募るという仲介物件の取引の制度は、必然的に物件価格を適正にしていきます。なぜなら、ある物件の価格が高ければ、そもそも買い手からの問い合わせも来ず、結果的に価格の修正を行う必要がありますし、逆に安ければ問い合わせが殺到し、競争入札のような形で価格が吊り上がっていくからです。この、価格の適正化というのが、仲介物件の1つ目のメリットです。

次に②物件の選択肢が多い、という点も仲介物件取引におけるメリットの1つといえるでしょう。これは上述の通り、REINSを通じて、全国の売却物件を検索することが出来るからです。但し、これは裏を返せばある意味デメリットとも言い換えることが出来ます。というのも、不動産投資の知識があまりない中で膨大な選択肢を見せられても、ほとんどの方が自分で決断することが出来ないからです。したがって、ある程度投資対象となる物件の条件が絞れている方にとってのメリットであると言えるでしょう。

最後に、③好きな不動産会社で購入することが出来るについて解説をしていきます。このメリットも、REINSを使った仲介物件取引制度そのものに由来をしているのですが、ズバリある仲介物件を購入したいと考えた場合、全国どの不動産会社からでもその物件を購入することができるというのは、意外と知られていません。

これは、不動産会社が自社で物件を保有して販売する売主物件とは真逆であり、自分と懇意にする不動産会社や、接客の良かった営業マンを通じて購入申し込みをすることが可能であるという点が、大きなメリットになっているのです。

売主物件のメリットについて

それでは次に、売主物件のメリットについて見ていきましょう。売主物件におけるメリットは大きく3つあります。それは、

  1. ①提携ローンが使える
  2. ②契約不適合責任が付く
  3. ③手出しを極力抑えることが出来る

の3点です。

まず①提携ローンが使えるというのは、売主物件の大きなメリットであると言われています。これは、不動産会社が提携している金融機関からの融資を受けることにより、仲介物件取引における融資と比較して非常に良い条件で借入れをすることが出来ることを意味しており、例えば仲介であれば金利が2%後半~、自己資金3割必須などの条件である一方、提携ローンであれば金利は1%台半ば、自己資金なしのフルローンなど、大きな差が存在しています。

なぜ売主物件と仲介物件とでここまで差が生じるのかと言えば、やはり仲介でのローンが買い手の信用力と物件の収益力という2つの担保しか取れないのに対し、売主物件の場合にはそれに加えて売主となる不動産会社の信用力を見てもらうことが出来る、という点が異なります。

売主となる不動産会社の信用力を活かして、より良い条件で融資を引くことが出来るというのが、提携ローンの大きな強みであると言えるでしょう。

参考不動産投資ローンはどう変わった?コロナ後の見通しまでを徹底解説!

次に②契約不適合責任について解説します。これは2020年の民法改正によって生まれた法律用語で、それ以前は「瑕疵(かし)担保責任」と呼ばれていました。これは簡単に言うと、「物件が良くないものであれば、売主も責任を負う」という内容になります。

契約不適合責任は、法律上仲介物件であっても売主物件であっても課される責任なのですが、不動産業界における通例として、仲介物件の場合にはこの契約不適合責任を免責にするという対応が取られることが多いです。したがって、例えば物件の購入後3か月を過ぎると、一切売主の責任を問うことが出来ないというのも一般的なのです。

一方、この契約不適合責任の免責という取り決めは、不動産会社が売主となる取引、即ち売主物件取引においては行ってはならないこととなっており、「購入者が契約不適合を知った日から1年以内」又は「引き渡しから2年以上」のどちらかの期限で、売主たる不動産会社に責任が課されることとなっているのです。

不動産というのは、一生に一度の買い物といっても過言でないくらい高額ですので、売主物件におけるこの契約不適合責任の存在は、買い手にとって非常に大きなメリットであると言えるでしょう。

そして最後に、③手出しを極力抑えることが出来るという点についてお話していきたいと思います。先ほど少し述べたように、仲介物件の購入にあたっては、自己資金2~3割の負担が求められるだけでなく、銀行への融資手数料や、不動産会社への仲介手数料等、非常に多くの手出しが必要となります。例えば、仮に3,000万円の物件を自己資金3割で購入したとすると、まず自己資金900万円に、不動産会社への仲介手数料が3%で90万円、その他銀行への手数料で約50万円、登記費用で約20万円など、ざっくり見積もっても約1,050万円~1,100万円の手出しが必要となってきます。

一方で売主物件の場合には、提携ローンの利用によって自己資金を求められることがなく、また仲介ではないため仲介手数料も支払う必要がありません(不動産会社への手数料は、物件価格に上乗せされています)。したがって、売主物件の場合には、契約時の手付金の10万円や登記費用20万円といった費用負担しか求められることがないため、購入時の手出しを極力抑えられるというのが大きなメリットとなるのです。

以上3点が、売主物件における大きなメリットであると言えるでしょう。

まとめ

本記事では、不動産投資において非常に重要な「仲介物件」と「売主物件」について、そもそもどのような違いがあり、実際の取引においてどのように見分けるのかという点と、それぞれの取引のメリットについて解説をしていきました。

これら2タイプの取引は、今後の投資人生を大きく左右する位大事であるにも関わらず、あまり不動産会社から丁寧な説明がなされていないというのが現状です。その理由は冒頭でも述べた通り、不動産会社の多くが、仲介物件か売主物件のいずれか1つしか扱っていないため、敢えて自社が取り扱っていないタイプの物件について説明を行うことにより、顧客が他社に流れてしまうのを防ぐためです。

しかし、今後不動産投資を行われる方々においては、今自分が購入を検討している物件は仲介物件と売主物件のどちらなのか、またどのようなメリットがあってその物件を検討しているのかということを、常に念頭に置いて頂ければと思います。

もし仲介物件と売主物件とでお悩みの方がいらっしゃれば、是非弊社のコンサルタントまでお問い合わせを頂ければと思います。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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