２０２０年初頭からその影響を見せ始めたコロナウイルスは、世界各国で猛威を振るっており、今や全国民にとって最大の関心ごとの一つといっても過言ではありません。

このような状況において、不動産業界でも様々なニュースが飛び交っています。例えば、リモートワークの普及に伴って各企業がオフィス機能の分散・縮小を図っており、実際に今年に入ってから電通やリクルートが本社の売却を行ったことが取り上げられました。

また、不動産投資に絞って見てみても、コロナの蔓延に端を発した空室率の上昇や、銀行の融資状況の変化など、様々な動きがあったことが見て取れます。

私自身も、ここ最近お客様と接している中で、多くの方から「銀行は厳しくなっていますか？」「今後の不動産投資の見通しはどうですか？」などのご質問を頂くようになりました。

そこで本記事では、コロナ禍における不動産投資ローンの状況について説明をするとともに、アフターコロナにおける不動産投資と、今後投資家に求められる資質について、解説をしていきたいと思います。

コロナ禍における不動産投資ローンの状況は？

ではまず、コロナ禍において不動産投資ローンの状況がどのように変化したのかについて解説をしていきたいと思います。結論としては、①銀行の審査に時間がかかるようになった、②安全性の低い物件への融資が厳しくなった、の２点です。それぞれ見ていきましょう。

変化①：審査に時間がかかるようになった

コロナ禍における不動産投資ローンの一つ目の変化は、融資の審査に以前よりも時間がかかるようになったということです。その理由は、ずばりコロナの影響による銀行業務の増加だと考えられます。

皆さんもニュース等でよく耳にされているかと思いますが、コロナの影響により、飲食店や宿泊施設をはじめとする数多くの企業が経営難に陥っています。それが資本力のある大企業のみであれば、一時の業績悪化で済む可能性が高いのですが、実際にはそれ以上の数の中小企業が大打撃を被っているという実態があります。

経営難に陥った中小企業が、日頃から取引のある銀行や信金に資金調達のために融資の依頼をしているというのが、現在の状況なのです。

日本には、現在約４００万社超の中小企業があると言われていますが、これらのうちの多くの企業が一度に銀行に融資の申し込みを行うとなれば、銀行の業務が一気に多忙になることは想像に難くありません。

こうした中小企業への融資業務の増加が、不動産投資ローンの審査業務を圧迫し、結果として審査の長期化に繋がっていると考えられます。

変化②：安全性の低い物件への融資が厳しくなった

コロナ禍での不動産投資ローンの変化の２つ目は、「安全性の低い物件への融資が厳しくなった」という点です。これは裏を返せば、一般的な不動産投資物件であれば、融資の条件はほぼ変わっていない、とも言えるでしょう。

では、そもそも安全性の低い物件とはどのようなものなのでしょうか。それはズバリ、空室リスクの高い物件です。コロナウイルスの影響により宿泊施設や商業施設などの空室率の上昇が取り沙汰される中で、銀行も空室リスクにはやや過敏になっているという印象を受けます。

個人による不動産投資で空室リスクが高い物件というと、例えば人口の少ない地方の物件であったり、築年数の経ったアパートなどがそれに該当するでしょう。特にアパートは、一つのエリアに複数室が纏まっていますので、そのエリアの賃貸ニーズが減少すると、途端に空室リスクが上昇します。そういった意味で、複数エリアに分散投資できる区分マンションの方が効果的なポートフォリオを組めるために、比較的低い空室リスクを実現できるのではないかと思います。

このような観点から、現在銀行は空室リスクの高い物件への融資条件を厳しくする方向に舵を切っているという現状があります。

アフターコロナにおける不動産投資とは？

ここまで、コロナ禍における不動産投資ローンの状況に変化について見ていきました。中小企業への融資業務の増加による審査時間の長期化や、銀行の空室リスク忌避の方針により安全性の低い物件への審査が厳しくなったことがお分かりいただけたかと思います。

では次に、アフターコロナにおいて、不動産投資がどのように変わっていくのかについて見ていきましょう。実は既に、コロナ後を見据えた積極的な不動産投資が行われているという事実をご紹介したいと思います。

外資による日本への不動産投資額倍増のニュースについて

今年５月、日本の不動産業界に非常に大きな衝撃を与える報道がありました。それは、金融大手の米ゴールドマンサックスが、日本での不動産投資の拡大を決め、従来の年間１，０００～１，５００億円の投資額から倍増となる、２，５００億円規模の投資を行うというものでした。

このニュースは、コロナ禍でオフィスの空室率の上昇や物件の家賃額の下落等が報じられていた日本の不動産業界に驚きをもって迎えられ、アフターコロナにおける不動産投資が活発なものになるであろうという期待がもたれることとなりました。

今回、米ゴールドマンが日本での不動産投資の規模を拡大した背景には、コロナ禍においても日本の物流施設や賃貸マンションの稼働が安定していたことと、世界各国と比較しても低い日本の金利の存在があります。

低金利による運用難が続いている現状において、比較的高い利回りが取れて、かつ稼働率の安定している不動産に投資を行っていくというのは、一般投資家にとっても今後の方向性を考えるうえで参考となるニュースだったのではないでしょうか。

２０２１年４月の不動産投資家調査について

現在のコロナ禍及びアフターコロナにおける不動産投資の状況を見通す上で参考となるデータとして、一般財団法人日本不動産研究所が発表している「不動産投資家調査」をご紹介したいと思います。

アセット・マネージャーやデベロッパー、投資銀行の担当者等を対象として定期的に行われている本調査ですが、今年の４月に行われた第４４回の調査では、新型コロナウイルスのアセット毎の影響や、コロナ終息後の見通しについての質問がなされています。

こちらの調査によると、まず新型コロナのアセット毎の影響については、ビジネスホテルやシティホテル、都心型商業施設などに「ネガティブな影響がかなりあった」とされた一方で、ワンルームやファミリーなどのレジデンシャルについては、「ネガティブな影響はあまりなかった」との回答がありました。

また、コロナ終息後の見通しに関しては、レジデンシャル、物流施設、底地、ヘルスケアの４部門の見通しが最も良く、レジデンシャルについて見ると、「いち早く反転回復する」との回答の割合が６５％となっています。

このように、不動産投資の専門家への調査報告書などを見ても、ワンルームやファミリー向けのマンションが、アフターコロナにおいて活発化する見通しがされていることがお分かり頂けるかと思います。

参考第44回「不動産投資家調査」

アフターコロナで求められる投資家の資質とは？

前章では、米ゴールドマンなどの外資金融大手が、既にアフターコロナにおける日本の不動産業界に焦点を当て始めていること、また、アセットマネージャーなどのいわゆる不動産のプロ達が、レジデンシャルや物流施設について明るい見通しを持っていることについて見ていきました。

それでは、会社員として不動産投資をされている方や、これから始めようとされている方々には、アフターコロナにおいてどのような資質が求められているのでしょうか。本章では、その資質として、①迅速な決断が出来ること、②物件のリスクを見極められること、③自身の属性を最大限活かせること、の３点を説明したいと思います。

求められる資質①：迅速な決断が出来ること

アフターコロナにおける不動産投資を成功に導くにあたって、投資家に求められる資質の一つ目は、やはり迅速な決断が出来ることだと言えるでしょう。不動産投資というのは、対象となる物件一つ一つが異なっており、売りに出るタイミングや価格、その他条件も含めて考えると、まさに一期一会です。

コロナ禍で不動産取引が一時落ち着いた時期に購入のタイミングを逃した投資家たちは、このアフターコロナにおいて、今度こそ優良物件を獲得しようと虎視眈々と狙っています。このようなレッドオーシャンにおいて読者の皆さんが勝ち残っていくためには、良いと思える物件との一期一会の機会を逃さないように、迅速に購入の決断を行うことが求められることでしょう。

但し、全く不動産投資について知らない段階で、いきなり決断をしようと思っても、ほとんどの場合失敗に終わることが予想されますので、コロナ禍のこの状況から、既に準備を始めておくことが肝要です。その為にも、自身が良いと思える物件の条件を予め明確にしておいたり、物件情報や市況を把握している営業マンと常日頃からコミュニケーションを取っておくことが重要であると言えるでしょう。

求められる資質②：物件のリスクを見極められること

アフターコロナにおいて求められる資質の二つ目は、物件のリスクを的確に見極められることであると思います。前章でも述べたように、コロナの影響で空室率の上昇や家賃の下落等が取り沙汰されたこともあり、銀行をはじめとする各金融機関も、より安全性の高い物件に対して融資をしていく方向性に舵を切りつつあります。そういった融資戦略の観点からも、出来るだけリスクの低い物件を見極め、投資していくことが求められることとなるでしょう。

また、最近ではコロナが発生した商業施設などがニュースやSNSで取り上げられるようになるなど、国民の衛生観念はこれまで以上に敏感になっていることから、なるべく多くのエリアに投資を分散しておき、仮に保有物件の一つでコロナが発生してしまったとしても、それ以外の物件でカバーできるようなリスク管理が求められます。そういったポートフォリオの観点から見ても、一棟に固まったアパートよりも、区分マンションの方が安全性が高いと考えられます。

求められる資質③：自身の属性を最大限活かせること

求められる資質の三つ目は、自身の属性を最大限生かせることでしょう。これは具体的には、自身が会社員として安定した収入を有しているうちに、不動産投資ローンを上手く活用して物件を増やしていくことを意味しています。

皆さんもご存じの通り、コロナ禍において企業の業績は軒並み悪化しており、これまで安定の代表格と言われてきた一部上場の大企業であっても自主退職の応募を開始するなど、非常に厳しい状況となっています。

このような状況だからこそ、年間の報酬が保証され、雇用が安定している会社員としての属性を最大限生かして、銀行借り入れを上手く使った不動産投資を行うことが重要であると思います。借入を活用した不動産投資は、「自分の分身を作る」ことに他なりません。会社員としての安定した属性がある早い段階で、なるべく多くの分身を作っておくことが、アフターコロナにおいて求められる資質であると言えるでしょう。

まとめ

本記事では、コロナ禍において不動産投資ローンに起きた変化を解説するとともに、アフターコロナにおける不動産投資の見通しと、そこで求められる三つの資質について見ていきました。

コロナウイルスという、人類がかつて経験したことのない未曽有の危機の時代だからこそ、しっかりと現在の状況を整理して将来の状況を見通すとともに、新たに生じたチャンスとリスクを的確に見極め、大胆に投資をしていく姿勢が必要になってくると思います。

コロナ禍における不動産投資の状況や、マーケットの現状、不動産投資ローンの活用の方法に関してお悩みの方は、お気軽に弊社コンサルタントまでご相談頂ければと思います。