債券投資と不動産投資を徹底的に比較！それぞれのメリットとリスクを把握しよう
- 更新：
- 2023/06/19
債券投資や不動産投資は、長期的な投資の代表格です。両方とも比較的高額であることから、どちらに投資すべきか悩む方も多いのではないでしょうか。
債券投資や不動産投資には、それぞれメリットとリスクがあります。本記事では、債券投資と不動産投資のメリットとリスク、注意点を比較しながら紹介していきます。
本記事を読むことで、債券投資と不動産投資のメリットとリスクがわかり、投資対象の選択肢を絞れるようになるでしょう。債券投資や不動産投資を検討中の方は、ぜひ最後までお読みください。
債券投資とは
債券とは、有価証券の一種です。国や地方公共団体、企業などが事業に必要な資金を調達するために発行されます。言い換えると、債券を購入することで発行元にお金を貸す仕組みです。
債券の種類によっては、年に数回利息を受け取ることも可能です。ここからは、債権の種類や利益を得る方法を解説します。
債券の種類・分類
債券は、発行元や使用する通貨により公社債、民間債、外債の3つに分類されます。それぞれの特徴は次のとおりです。
| 分類 | 種類 | 特徴 |
|---|---|---|
| 公社債 | ・国債 ・地方債 ・特別債 地方公社債 |
国や官公庁、地方公共団体が発行 |
| 民間債 | ・社債 ・金融債 |
・民間企業が発行 ・一般の株式会社が発行するのは「社債」 ・金融機関が発行する場合は「金融債」となる |
| 外債 | ・サムライ債（円建て） ・ショーグン債（外貨建て） |
・発行元、通貨、発行地のいずれかが海外である債券 |
上記3種類の債券は、発行方法により利付債と割引債にも分けられます。利付債と割引債の違いは、発行価格と利息の有無です。
| 種類 | 利率 | 発行価格 |
|---|---|---|
| 利付債 | 年利率が定められている | 額面価格そのまま |
| 割引債 | 定めなし | 額面価格より割引いて発行 |
利付債と割引債の違いは、利益を得る方法と密接に関係しています。どのように関係するか、次の項目で解説します。
債券で利益を得る方法
債券で利益を得る方法は、次の3種類です。
- 利息を受け取る方法
- 割引債で利益を得る方法
- 売却益を得る方法
ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
方法①：利息を受け取る方法
利付債は、定められた年利率に沿って年に1･2回利息が支払われます。年利率に沿って支払われる利息を受け取ることで、利益を得る仕組みです。
この方法では、途中の売買は不要です。従って、長期の運用を考えたときに適した方法と言えるでしょう。
方法②：割引債で利益を得る方法
割引債を購入し、発行価格と額面価格の差で利益を得る方法もあります。
割引債とは、額面価格より安く販売される債券です。額面価格と発行価格との差を利息扱いにすることが大きな特徴です。利付債のように利率の設定がないことから「ゼロクーポン債」とも呼ばれています。
割引債を購入する時の金額は「発行価格」と呼ばれています。発行価格が額面価格より安い場合、発行価格と額面価格の差が利益となります。
発行価格と額面価格の差分は、償還時に受け取ります。償還とは、債券の期限が到来して額面価格分が戻ってくることです。償還時に発行価格と額面価格の差が大きいほど、大きな利益が得られます。こちらも、長期で保有したいときに向いている方法です。
方法③：売却益を得る
償還期限より先に利益が欲しい場合、償還日前に償還することで売却益を得る方法もあります。途中償還・早期償還・期中償還とも呼ばれています。
債券を満期まで持っている場合、償還は額面価格です。しかし、途中で売却する場合、そのときの市場価格で売却ができます。購入した割引債が発行価格より値上がりしていた場合、途中で売却し、発行価格と売却価格の差額を利益とすることが可能です。
この方法は、短期間で利益を出したいときに向いています。損失となる場合もあるので、そのときの市場価格に十分注意しましょう。
債券投資のメリット
債券投資のメリットとして、大きく次の3つが挙げられます。
- 銀行よりも高金利
- リスクが低く安定している
- 短期間の保有でも売却して換金できる
銀行よりも高金利
債券投資は、銀行よりも高金利に設定されています。国債の場合、3年、5年、10年の債券それぞれ、0.05％の最低金利が保障されています。最低金利となった場合でも、3年間定期預金に預けた場合よりも高い金利であると言えます。
銀行に預けるより金利が高く多くの利息を受け取れる点は、債券の大きなメリットであると言えるでしょう。
リスクが低く安定している
ローリスク・ローリターンであることも、債券のメリットです。債券は市場の影響を受けづらく、価格の下落が比較的緩やかです。投資をするにあたって大きなマイナスとならない点は、大切なメリットであると言えます。
さらに、債券の償還額は必ず額面金額であることが約束されています。どんなに不景気になっても、額面金額が100円であれば、償還額は必ず100円です。
債券は、発行元が倒産しない限り必ず額面金額が返ってきます。官公庁や地方公共団体が倒産することは、まず考えられません。償還額が保証されていることも、債券のメリットと言えるでしょう。
短期間の保有でも売却して換金できる
債券は、満期前に売却し、購入価格と売買価格の差分を利益とすることもできます。満期時は額面価格で償還されるため、多くの場合、途中売却だとトータルの利益が減ります。とはいえ、償還期限前に確実に利益を得ることが可能です。
満期まで持っているだけでなく短期間の保有でも利益が得られることも、債券投資のメリットと言えます。
債券投資のリスク
債券投資のリスクとして、次の3点を紹介します。
- 信用リスク
- 価格変動リスク
- 流動性リスク
信用リスク
債券発行団体が倒産すると、債券の償還ができなくなってしまいます。このリスクを「信用リスク」と言います。債券は、民間機関によりAAA（トリプルエー）からCまでの9段階で信用度の格付けがされています。
投資に向いている格付けは、BBB（トリプルビー）以上です。信用リスクを軽減するには、格付けがBBB以上の債券を購入しましょう。
価格変動リスク
金利が上昇中に債券を売却しようとすると、債券価格が下落し売却損となる可能性があります。これが「価格変動リスク」です。
市場の金利が上昇しているときは、債権の価格が下落する傾向にあります。同じ額面で金利の高い債券が登場するため、同じ価格だと既存の債券は買ってもらえないため、価格を下げる必要が生じるからです。
期間途中で債券を売却する場合は価格変動リスクがあることも、債券投資のデメリットと言えます。
流動性リスク
価格の下落や市場状況により、債券を売りたくても買い手が見つからない場合があります。買い手が見つからないと債券に値段がつかず、言い値で売却することができません。ときには、希望価格より安価で売却する必要も出てくるでしょう。
このように、価格が流動的であることを「流動性リスク」と呼びます。流動性リスクにより売りたい価格で売却できるとは限らない点も、債券投資のデメリットと言えるでしょう。
不動産投資とは
不動産投資とは、利益を得る目的で不動産を購入することを指します。
不動産投資での収入は、家賃収入である「インカムゲイン」と、売却益である「キャピタルゲイン」です。2つの収入が費用を上回っていれば、利益となります。
ここからは、不動産投資の種類や注意点を見ていきましょう。
不動産投資の種類
不動産投資には、さまざまな種類があります。大きく分けると、次のとおりです。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 区分マンション | ・マンションの一室を購入し貸し出す ・オーソドックスな不動産投資 ・新築・中古両方ある |
| 一棟アパート・マンション | ・アパートやマンションを1棟丸ごと購入し、各部屋を貸し出す ・区分マンション購入に比べると高額（1億円前後） ・新築・中古両方ある |
| 戸建て | ・戸建て住宅を購入し、貸し出す ・新築・中古両方ある |
| 不動産投資信託（REIT） | ・不動産投資を行う信託会社に資金を預け、投資を代行してもらう ・信託会社は、複数名の投資金を集めて不動産投資を行う ・自分で不動産を取得することがない ・少額から始められる ・信託会社への手数料が必要 |
| 民泊経営 | ・自宅を宿として提供し、収入を得る ・行政への申請が必要 ・空き家の有効活用手段となる ・収入が旅行需要や景気に大きく左右される |
| 駐車場経営 | ・土地を駐車場として貸し出す ・業者に委託するか自分で運営 ・初期費用や修繕積立金が少ない ・市場予想が難しく、ギャンブル性が高くなる場合もある |
不動産投資の注意点
不動産投資には、債券投資と違う注意点があります。キャッシュフローを意識することと、利回りが2種類あることです。それぞれ解説します。
キャッシュフローを意識する
まず、不動産投資を行う際はキャッシュフローを意識することがとても大切です。キャッシュフローとは「お金の流れ」です。
キャッシュフローは家計と似ています。家計の場合、仕事や投資で得た収入から、食費、水道光熱費、通信費など必要経費を差し引きます。不動産投資も同じです。物件を購入した後は常に収入と支出が発生します。収入から支出を引いた額が、不動産投資での利益です。
不動産投資では、家賃収入だけを見て、利益を判断してはいけません。収入から修繕積立金、保険料など必要経費を引いたうえで、手元の現金がどのくらいになるかといったキャッシュフローを常に意識する必要があります。
参考成功のカギ！キャッシュフローを完全理解して、周りに差をつける！
利回りは「表面利回り」「実質利回り」の2種類
不動産投資では、不動産会社が公表している利回りをベースにして家賃収入の割合を計算します。不動産における利回りとは、投資金額に対して毎年受け取れる利益額の割合です。しかし、実際の利益を考える際は、費用を差し引いた「実質利回り」で計算する必要があります。
実質利回りで計算すると、不動産会社が公表した表面利回りよりも利益額が減少します。利益を考える際は、表面利回りでなく、費用を差し引いた実質利回りを使う点に注意しましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資には、次のようなメリットがあります。
- 安定した家賃収入が得られる
- 融資を受けることでレバレッジをかけられる
- 税制の優遇がある
- 団体信用生命保険が生命保険の代わりになる
それぞれ詳しく解説します。
安定した家賃収入が得られる
不動産投資の最大のメリットは、安定した家賃収入を得られることです。一度入居してもらうと、毎月定期的に家賃収入が入ってきます。
不動産投資用の物件は家賃収入が得られるだけでなく、売却によっても利益を得ることが可能です。物件がある地域の価値が上昇すると、物件を高く売却できる可能性が出てきます。家賃収入に加えて売却益を得られる可能性があることも、不動産投資において外せないメリットです。
融資を受けることでレバレッジをかけられる
不動産投資では、通常は金融機関からの融資を受けて物件を購入します。融資を受けると高額物件を購入できるため、自己資金だけでは得られない大きな利益を生み出すことが可能です。このように、融資により大きな利益を生み出すことを「レバレッジをかける」と呼びます。
レバレッジとは「てこの原理」のことです。融資を受けることで少額の自己資金でも家賃収入を生み出せるため、投資対効果の上昇にもつながります。
参考【2023年】不動産投資におけるレバレッジのメリットとリスクを徹底解説！
税制の優遇がある
不動産を相続する際は、相続税が優遇されます。不動産の相続税は、土地評価額の70％です。賃貸用の不動産だとさらに評価額が低くなり、相続税がより優遇されます。
不動産投資では、必要経費を計上することで所得税も軽減されます。相続税や所得税のように税制優遇がある点は、不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。
団体信用生命保険が生命保険の代わりになる
不動産投資で融資を受ける際は、団体信用生命保険への加入が必須です。不動産投資のローン返済中に契約者が死亡、もしくは高度障害状態となったときには、団体信用保険の保険金でローン残額が完済されます。
契約者に万一のことがあったときには、団体信用保険の保険金でローンの残金を支払える点も、不動産投資のメリットと言えるでしょう。
不動産投資のリスク
不動産投資には、確実に家賃収入を得られないリスクがあります。リスクは大きく2種類。空室リスクと家賃下落リスクです。それぞれ詳しく解説します。
空室リスク
家賃収入を得る場合、確実に入居があるとは限りません。空室により収入が発生しないリスクを「空室リスク」と呼びます。マンションが空室で無収入となっても、ローンの返済は発生します。収入がないのに支出だけ増えると、キャッシュフローにも影響を及ぼします。
家賃下落リスク
市場や近隣地域の変化、天災等により、家賃や不動産の価格が下落する可能性を「家賃下落リスク」と呼びます。家賃の下落により収入や利益が減ることも、不動産投資ならではのリスクと言えるでしょう。
参考不動産投資に潜む10個のリスク・デメリットとその回避法！
債券投資と不動産投資を比較！どちらがおすすめ？
それでは、債券投資と不動産投資を比較し、どちらがおすすめか解説します。債券投資と不動産投資の特徴は次のとおりです。
| 債券投資 | 不動産投資 | |
|---|---|---|
| 特徴 | ローリスク・ローリターン | ミドルリスク・ミドルリターン |
| メリット | ・銀行に預けるより高利率 ・発行元が倒産・早期の償還をしない限り、持っていれば償還益が期待できる ・自分の好きなタイミングで売却できる |
・安定した家賃収入が得られる ・融資により自己資金以上の利益を得られる ・税制優遇がある ・生命保険の代わりとしても使える |
| リスク | ・民間企業債の場合、発行元が倒産する可能性がある ・途中売却の際、価格下落の恐れもある |
・100％入居してもらえるとは限らない ・家賃や不動産の価格が下落する恐れがある |
債券投資になく不動産投資にあるのは「レバレッジ」です。不動産投資では、レバレッジをかけることで、少額の自己資金で大きな利益を出せる可能性があります。入居者がいれば毎月一定の収入を得られることからも、不動産投資は投資対効果が高いと言えるでしょう。
さらに、不動産投資では税制優遇があることや生命保険の代わりとして使える点も魅力です。以上の点から、債券投資と不動産投資を比較した場合、不動産投資がおすすめと言えます。
まとめ
債券投資と不動産投資には、それぞれメリットとリスクがあります。不動産投資は危険と言われていますが、信頼できる仲介業者に依頼することで、安全に運用できます。
投資においては、自分がどのように資産を運用したいか決めることが大切です。そのためには、情報収集が欠かせません。当社では、コラムや無料セミナー・書籍による情報提供を行っています。さらに、経験豊富なコンサルタントによる無料相談も随時開催中です。
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この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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