債券投資と不動産投資を徹底的に比較！それぞれのメリットとリスクを把握しよう
- 更新：
- 2025/02/27
債券投資や不動産投資は、長期的な投資の代表格です。両方とも比較的高額であることから、どちらに投資すべきか悩む方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、債券投資と不動産投資のメリットとリスクを比較しながら紹介していきます。
本記事を読むことで、債券投資と不動産投資のどちらが自分に向いているのか分かり、投資対象の選択肢を絞れるようになるでしょう。債券投資と不動産投資、どっちをやるべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
- 目次
- 債券投資と不動産投資を全体比較｜どっちをやるべき？
- 債券投資とは
- 不動産投資とは
- 債券投資と不動産投資のメリット比較
- 債券投資と不動産投資のリスク・デメリット比較
- 債券投資・不動産投資がおすすめな人をそれぞれ紹介
- 債券投資や不動産投資に関するよくある質問
- まとめ
債券投資と不動産投資を全体比較｜どっちをやるべき？
さっそく債券投資と不動産投資の特徴を、以下の表で比較してみましょう。
| 項目 | 債券投資 | 不動産投資 |
|---|---|---|
| 投資スタイル | ローリスク・ローリターン | ミドルリスク・ミドルリターン |
| 必要資金 | ・不動産投資と比べると、比較的少額（数万円～数百万円）で可能 | ・数百万～数千万円 ※ローンを使うため、初期費用10万円ほど用意できればスタートできる可能性あり |
| メリット | ・銀行よりは金利が高い ・基本的に元本保証がある ・換金性が高い |
・毎月安定した家賃収入が得られる ・融資（ローン）によるレバレッジが効く ・税制優遇がある ・生命保険の代わりになる |
| デメリット | ・発行元企業の倒産で換金不可になる ・金利上昇で価格下落する傾向がある ・利回りが低め |
・空室による減収のリスクあり ・管理の手間が必要 ・資産の流動性が低い |
| おすすめな人 | ・利益より安定性重視の人 ・銀行に眠っている余剰資金を運用したい人 ・すでに行っている投資とのリスク分散がしたい人 |
・現金資産の相続対策がしたい人 ・年収が高く節税効果が大きい人 ・今すぐ使える手取りを増やしたい人 ・生命保険をまだかけていない人 |
一般的に、相続対策を含めた節税や今使える手取りを増やすことを目指す場合は不動産投資が、元本割れのリスクがない安全性を重視する場合は債券投資が向いているといえます。なお、必ずしもどちらかを選ぶ必要はなく、両方を組み合わせてリスクヘッジをするのも良いでしょう。
債券投資とは
債券とは、有価証券の一種です。国や地方公共団体、企業などが事業に必要な資金を調達するために発行されます。言い換えると、債券を購入することで発行元にお金を貸す仕組みです。
債券の種類によっては、年に数回利息を受け取ることも可能です。ここからは、債権の種類や利益を得る方法を解説します。
なお、債券投資についてすでに詳しく知っている人は、この章はスキップして「不動産投資とは」にお進みください。
不動産投資の基本も理解している人は、「債券投資と不動産投資のメリット比較」までジャンプすることもできます。
債券の種類・分類
債券は、発行元や使用する通貨により公社債、民間債、外債の3つに分類されます。それぞれの特徴は次のとおりです。
| 分類 | 種類 | 特徴 |
|---|---|---|
| 公社債 | ・国債 ・地方債 ・特別債 地方公社債 |
国や官公庁、地方公共団体が発行 |
| 民間債 | ・社債 ・金融債 |
・民間企業が発行 ・一般の株式会社が発行するのは「社債」 ・金融機関が発行する場合は「金融債」となる |
| 外債 | ・サムライ債（円建て） ・ショーグン債（外貨建て） |
・発行元、通貨、発行地のいずれかが海外である債券 |
上記3種類の債券は、発行方法により利付債と割引債にも分けられます。利付債と割引債の違いは、発行価格と利息の有無です。
| 種類 | 利率 | 発行価格 |
|---|---|---|
| 利付債 | 年利率が定められている | 額面価格そのまま |
| 割引債 | 定めなし | 額面価格より割引いて発行 |
利付債と割引債の違いは、利益を得る方法と密接に関係しています。どのように関係するか、次の項目で解説します。
債券で利益を得る方法
債券投資では、以下の3つの方法で利益を得ることができます。
- 定期的な利息を受け取る
- 割引価格での購入で差益を得る
- 途中で売却して売却益を得る
利息を受け取る方法はもっともオーソドックスで、年に1～2回、決められた利率で利息を受け取ります。長期運用向きの方法といえるでしょう。
割引価格での購入は、額面より安い価格で債券を購入し、満期時に額面で返還されることで利益を得る方法です。たとえば、10万円の債券を9万5千円で購入すれば、満期時に5千円の利益となります。
途中売却は、債券を満期まで持たずに市場で売却する方法です。市場価格が購入時より上がっていれば利益が出ますが、下がっていれば損失となる可能性もあります。
不動産投資とは
不動産投資とは、利益を得る目的で不動産を購入することを指します。
不動産投資での収入は、家賃収入である「インカムゲイン」と、売却益である「キャピタルゲイン」です。2つの収入が費用を上回っていれば、利益となります。
ここからは、不動産投資の種類や注意点を見ていきましょう。 なお、不動産投資の基本をすでに理解している人は「債券投資と不動産投資のメリット比較」までジャンプしてください。
不動産投資の種類
不動産投資には、さまざまな種類があります。大きく分けると、次のとおりです。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 区分マンション | ・マンションの一室を購入し貸し出す ・オーソドックスな不動産投資 ・新築・中古両方ある |
| 一棟アパート・マンション | ・アパートやマンションを1棟丸ごと購入し、各部屋を貸し出す ・区分マンション購入に比べると高額（1億円前後） ・新築・中古両方ある |
| 戸建て | ・戸建て住宅を購入し、貸し出す ・新築・中古両方ある |
| 不動産投資信託（REIT） | ・不動産投資を行う信託会社に資金を預け、投資を代行してもらう ・信託会社は、複数名の投資金を集めて不動産投資を行う ・自分で不動産を取得することがない ・少額から始められる ・信託会社への手数料が必要 |
| 民泊経営 | ・自宅を宿として提供し、収入を得る ・行政への申請が必要 ・空き家の有効活用手段となる ・収入が旅行需要や景気に大きく左右される |
| 駐車場経営 | ・土地を駐車場として貸し出す ・業者に委託するか自分で運営 ・初期費用や修繕積立金が少ない ・市場予想が難しく、ギャンブル性が高くなる場合もある |
不動産投資で利益を得る方法
不動産投資で利益を得る方法は以下の2つです。
- 毎月の家賃収入で得る（インカムゲイン）
- 物件の売却で得る（キャピタルゲイン）
家賃収入は、購入物件の入居者から家賃を受け取る方法です。毎月安定した収入が期待できます。
売却益は、購入した物件の価値が上がった際に売却することで利益を得ること。たとえば、再開発などで地価や物件相場が上がった場合、購入時より高い価格で売却できる可能性があります。
家賃収入（インカムゲイン）を狙った計画を立て、状況に応じてキャピタルゲインを得るのが、一般的な個人の不動産投資のスタイルです。
債券投資と不動産投資のメリット比較
債券投資と不動産投資、それぞれのメリットを比較していきましょう。
債券投資のメリット
債券投資のメリットとして、大きく次の3つが挙げられます。
銀行よりも高金利
債券投資は、銀行よりも高金利に設定されています。国債の場合、3年、5年、10年の債券それぞれ、0.05％の最低金利が保障されています。最低金利となった場合でも、3年間定期預金に預けた場合よりも高い金利であると言えます。
銀行に預けるより金利が高く多くの利息を受け取れる点は、債券の大きなメリットであると言えるでしょう。
リスクが低く安定している
ローリスク・ローリターンであることも、債券のメリットです。債券は市場の影響を受けづらく、価格の下落が比較的緩やかです。投資をするにあたって大きなマイナスとならない点は、大切なメリットであると言えます。
さらに、債券の償還額は必ず額面金額であることが約束されています。どんなに不景気になっても、額面金額が100円であれば、償還額は必ず100円です。
債券は、発行元が倒産しない限り必ず額面金額が返ってきます。官公庁や地方公共団体が倒産することは、まず考えられません。償還額が保証されていることも、債券のメリットと言えるでしょう。
短期間の保有でも売却して換金できる
債券は、満期前に売却し、購入価格と売買価格の差分を利益とすることもできます。満期時は額面価格で償還されるため、多くの場合、途中売却だとトータルの利益が減ります。とはいえ、償還期限前に確実に利益を得ることが可能です。
満期まで持っているだけでなく短期間の保有でも利益が得られることも、債券投資のメリットと言えます。
不動産投資のメリット
不動産投資には、次のようなメリットがあります。
それぞれ詳しく解説します。
安定した家賃収入が得られる
不動産投資の最大のメリットは、安定した家賃収入を得られることです。一度入居してもらうと、毎月定期的に家賃収入が入ってきます。
不動産投資用の物件は家賃収入が得られるだけでなく、売却によっても利益を得ることが可能です。物件がある地域の価値が上昇すると、物件を高く売却できる可能性が出てきます。家賃収入に加えて売却益を得られる可能性があることも、不動産投資において外せないメリットです。
融資を受けることでレバレッジをかけられる
不動産投資では、通常は金融機関からの融資を受けて物件を購入します。融資を受けると高額物件を購入できるため、自己資金だけでは得られない大きな利益を生み出すことが可能です。このように、融資により大きな利益を生み出すことを「レバレッジをかける」と呼びます。
レバレッジとは「てこの原理」のことです。融資を受けることで少額の自己資金でも家賃収入を生み出せるため、投資対効果の上昇にもつながります。
参考不動産投資におけるレバレッジのメリットとリスクを徹底解説！
税制の優遇がある
不動産を相続する際は、相続税が優遇されます。不動産の相続税は、土地評価額の70％です。賃貸用の不動産だとさらに評価額が低くなり、相続税がより優遇されます。
不動産投資では、必要経費を計上することで所得税も軽減されます。相続税や所得税のように税制優遇がある点は、不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。
団体信用生命保険が生命保険の代わりになる
不動産投資で融資を受ける際は、団体信用生命保険への加入が必須です。不動産投資のローン返済中に契約者が死亡、もしくは高度障害状態となったときには、団体信用保険の保険金でローン残額が完済されます。
契約者に万一のことがあったときには、団体信用保険の保険金でローンの残金を支払える点も、不動産投資のメリットと言えるでしょう。
債券投資と不動産投資のリスク・デメリット比較
どちらの投資方法にも、注意すべきリスクやデメリットがあります。どのような投資方法でも、期待できるリターンに対するリスクは完全には回避できません。必ずリスクについても理解しておきましょう。
債券投資のリスク
債券投資のリスクとして、次の3点を紹介します。
信用リスク
債券発行団体が倒産すると、債券の償還ができなくなってしまいます。このリスクを「信用リスク」と言います。債券は、民間機関によりAAA（トリプルエー）からCまでの9段階で信用度の格付けがされています。
投資に向いている格付けは、BBB（トリプルビー）以上です。信用リスクを軽減するには、格付けがBBB以上の債券を購入しましょう。
価格変動リスク
金利が上昇中に債券を売却しようとすると、債券価格が下落し売却損となる可能性があります。これが「価格変動リスク」です。
市場の金利が上昇しているときは、債権の価格が下落する傾向にあります。同じ額面で金利の高い債券が登場するため、同じ価格だと既存の債券は買ってもらえないため、価格を下げる必要が生じるからです。
期間途中で債券を売却する場合は価格変動リスクがあることも、債券投資のデメリットと言えます。
流動性リスク
価格の下落や市場状況により、債券を売りたくても買い手が見つからない場合があります。買い手が見つからないと債券に値段がつかず、言い値で売却することができません。ときには、希望価格より安価で売却する必要も出てくるでしょう。
このように、価格が流動的であることを「流動性リスク」と呼びます。流動性リスクにより売りたい価格で売却できるとは限らない点も、債券投資のデメリットと言えるでしょう。
不動産投資のリスク
不動産投資には、確実に家賃収入を得られないリスクがあります。リスクは大きく2種類。空室リスクと家賃下落リスクです。それぞれ詳しく解説します。
空室リスク
家賃収入を得る場合、確実に入居があるとは限りません。空室により収入が発生しないリスクを「空室リスク」と呼びます。マンションが空室で無収入となっても、ローンの返済は発生します。収入がないのに支出だけ増えると、キャッシュフローにも影響を及ぼします。
家賃下落リスク
市場や近隣地域の変化、天災等により、家賃や不動産の価格が下落する可能性を「家賃下落リスク」と呼びます。家賃の下落により収入や利益が減ることも、不動産投資ならではのリスクと言えるでしょう。
参考不動産投資に潜む10個のリスク・デメリットとその回避法！
債券投資・不動産投資がおすすめな人をそれぞれ紹介
資産運用の方法は、それぞれの状況や目的によって選ぶべきです。ここでは、債券投資と不動産投資、それぞれに向いている投資家像を具体的に見ていきましょう。
債券投資がおすすめな人
債券投資は、元本の安全性を重視する人や、しばらく使う予定のない預金がある方に特におすすめです。詳しく見ていきましょう。
「利益の大きさより元本割れのしにくさ」を優先したい人
預金のような安全性を求めつつ、より高い利回りを期待する方には債券投資が最適です。特に国債は、元本が100%保証されている安心感があります。
例えば、1,000万円を10年国債で運用すれば、年利0.75%（※）として年間約75,000万円の利息収入を得ることが可能。これは一般的な普通預金の50倍程度の利回りです。年利0.75％は決して大きなリターンではありませんが、元本割れのリスクなく着実にお金を増やせるでしょう。
※財務省より、令和7年1月9日～1月31日の変動10年型第177回国債の年利を参照
「銀行預金しているだけ」の余剰資金がある人
銀行預金は1,000万円までしか預金保険制度の保護対象となりません。それ以上の資金をお持ちの方は、国債での運用を検討すべきです。国債なら金額に関係なく元本が保証され、かつ預金より高い金利を得られます。
たとえば3,000万円の預金をお持ちの場合、2,000万円分が預金保険の対象外に。これを国債で運用すれば、元本を保証しながら年間約15万円の追加収入を確保することが可能です。この収入は、より豊かな老後のための資金として役立つでしょう。
株式投資や不動産投資のリスクヘッジを考えている人
株式や不動産など、価格変動の大きい投資をしている方にとって、債券は効果的なリスクヘッジの手段となります。たとえば、今行っている株式投資の一部を債券に振り分けることで、市場の暴落時のリスクを大幅に抑制できるでしょう。
また、2008年のリーマンショック時は、株式市場が大幅に乱降下する中、国債は逆に値上がりの傾向を見せていました。このように債券を組み入れることで、市場に振り回されない着実な資産形成が実現に近づきます。
不動産投資がおすすめな人
不動産投資は収入を増やしながら、税金対策も同時に実現したい人に適している投資方法です。詳しく見ていきましょう。
相続に影響が出そうな現金資産を持っている人
相続税の基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人数です。この金額を超える現金資産をお持ちの方は、不動産投資で相続税を大幅に圧縮できます。なぜなら不動産の相続税評価額は購入時の価格ではなく、相続時の実質的な価値によって決まる仕組みとなっているからです。
この「相続時の実質的な価値」は、ほとんどのケースで現金のまま持っているよりも小さくなるため、相続税の金額が大幅に減る、もしくはなくなります。日本の相続税は最高税率が55％と非常に高く、不動産投資を使った節税は非常に効果的です。
年収が高く節税効果が大きい人
不動産投資では「減価償却」の仕組みを使って本業の所得額を減らすことが可能です。日本では年収が高いほど所得税率が高くなるため、不動産投資による節税効果も大きくなります。
特に所得税率が大きく上がるラインである「年収1,200万円以上の人」は節税効果のインパクトが大きいです。年収が高い人は不動産投資を活用して節税しましょう。
手取りUPで使えるお金を増やしたい人
「手取りを増やして生活を良くしたい！」というのは、あらゆる人が考える夢でしょう。この夢を叶えるのに、不動産投資の家賃収入が一役買ってくれます。
たとえば、2,000万円のワンルームマンションを購入した場合、家賃収入が月10万円、諸経費とローン返済で月8万円として、毎月2万円（年間24万円）のプラスが実現できます。さらに減価償却費による節税効果で、年間40万円以上の手取り増加の可能性も。手取りを増やせば、日々の食事をケチる必要がなくなったり、もっと趣味にお金を充てたりできるかもしれません。
まだ生命保険をかけていない人
不動産投資で購入する物件には、基本的に「団体信用生命保険」がつきます。これは契約者の身に何かあったときに、ローンの返済を免除する保険制度。実質的な生命保険の代わりになるわけです。
通常、生命保険をかければ手取りから使えるお金が減ってしまいます。しかし不動産投資なら、生命保険と同じような恩恵を受けながら、家賃収入で手取りを増やすことが可能。しかも、将来的には売却して大きな利益が得られる可能性もあります。生命保険と比較して使えるお金は段違いです。まだ生命保険をかけていないなら、不動産投資に取り組む価値があるでしょう。
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債券投資や不動産投資に関するよくある質問
最後に、債券投資や不動産投資に関するよくある質問に回答しています。
気になるものがあればチェックして、疑問をなくしておきましょう。
「債券投資はやめとけ」といわれる理由は？
「債券投資はやめとけ」といわれる最大の理由は「リターンが小さいから」です。たしかに国債をみると、期待できる利回りは株式投資や投資信託、不動産投資の半分以下となります。
しかし、元本保証があり安定性が高い投資手段として、債券投資も資産形成において役立つことは間違いありません。とくに、銀行に預けているだけの余剰資金がある人は、債券を使った運用も検討するとよいでしょう。
リート（REIT）って何？不動産投資や債券投資とは違うの？
リートは、投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、その賃貸収入や売却益を投資家に配当する金融商品です。株式のように市場で売買でき、1口数万円から投資可能。直接不動産を購入する場合と比べて少額から始められ、物件管理の手間も不要です。
ただし、市場の変動の影響を受けやすく、不動産投資のような税制優遇も受けられません。そのため、不動産投資の経験を積むまでの入門として、あるいは少額からの不動産市場への投資手段として活用するのがおすすめです。
株式と債券の違いは？
株式は企業の所有権を表す証券で、企業の業績に応じて価値が変動します。対して債券は借入証書であり、定められた利息と償還金額が保証されています。
株式は大きなリターンが期待できる一方で、業績悪化による値下がりのリスクも高いです。一方で債券は利回りが低いものの、国債の場合は完全に元本保証、企業債の場合は倒産しない限り元本を割ることはありません。
投資経験の浅い方は、まず債券投資から始めて投資の基礎を学び、徐々に株式投資にも範囲を広げていくのが良いでしょう。なお、不動産投資も組み合わせることで、さらにインフレなどのリスクを抑えながら、手取り増や長期的な資産形成が実現できます。
まとめ
債券投資と不動産投資には、それぞれメリットとリスクがあります。不動産投資は危険と言われていますが、信頼できる仲介業者に依頼することで、安全に運用できます。
投資においては、自分がどのように資産を運用したいか決めることが大切です。そのためには、情報収集が欠かせません。当社では、コラムや無料セミナー・書籍による情報提供を行っています。さらに、経験豊富なコンサルタントによる無料相談も随時開催中です。
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この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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