「所有している賃貸物件が古くなってきたけど、リフォームと解体して再建築、どちらを選べばいいんだろう…」

築古物件や老朽化が進んだ建物を持つオーナーにとって、リフォームか解体かは悩ましい問題です。リフォームなら費用を抑えられますが、解体して建て替えたほうが長期的には収益性が高まるケースもあります。

この記事では、リフォームと解体再築のどちらを選ぶべきか、判断のポイントを詳しく解説します。それぞれのメリット・デメリットや、利用できる補助金情報もご紹介しますので、築古物件の活用にお悩みの方は参考にしてください。

• 目次
• リフォーム（リノベーション）と解体を迷う場合の判断ポイント
  • 現在の空室率はどうか
  • 入居者層はどうか
  • 大規模修繕の時期が近いか
  • 設備の寿命はどうか
  • かかる費用はどうか
  • そもそも再生可能かどうか
• リフォーム（リノベーション）のメリット・デメリット
  • メリット
    • 特定の部屋だけ実施できる
    • コストが少なくなりやすい
    • 入居希望者に「割安感」をアピールしやすい
  • デメリット
    • 資産価値の改善効果は再築より小さい
    • かけたコストが家賃（収益性）にほとんど反映されないリスクがある
    • 間取り変更などの抜本改善が難しい
• 解体再築のメリット・デメリット
  • メリット
    • かけたコストが家賃に反映されやすい
    • 相続税対策に効果がある
  • デメリット
    • かかるコストが大きい
    • 立ち退きが必須になる
• リフォーム（リノベーション）と解体再築、迷ったら「TOKYOリスタイル」へ相談を
• リフォームや解体再築に使える補助金情報
  • 長期優良住宅化リフォーム推進事業
  • 解体費用助成金
• まとめ

リフォーム（リノベーション）と解体を迷う場合の判断ポイント

リフォーム（リノベーション）と解体して再建築、どちらを選ぶべきか。物件の状況によって判断を変えることをおすすめします。6つのチェックポイントを見ていきましょう。

現在の空室率はどうか

解体再築を選ぶ場合、現在の入居者全員に立ち退いてもらう必要があります。そのため、空室率によって、リフォームと解体再築のどちらを選ぶか変えるべきです。

• 空室が多い（目安：空室率50%以上）⇒解体再築も選択肢
• 満室または空室が少ない（目安：空室率20%以下）⇒リフォームが現実的

空室が多い物件は、立ち退き交渉の負担が比較的少なく、立ち退き料の総額も抑えられます。また、空室が続いているということは、現在の建物では需要を満たせていない可能性が高いです。解体して新しい建物を建てたほうが長期的な収益改善につながるでしょう。

一方、満室または空室が少ない物件の場合、全員に立ち退いてもらうのは現実的ではありません。立ち退き交渉には時間もコストもかかり、入居者との関係が悪化するリスクもあります。満室に近いなら現在の建物でも一定の需要があるため、退去が発生した部屋から順次リフォームする方法がおすすめです。

入居者層はどうか

現在の入居者が物件にマッチしているかどうかも、リフォームか解体再築かを判断する材料になります。

• 長期入居者が多く退去も少ない⇒リフォームで維持
• 短期間で退去が繰り返される⇒解体再築も検討

短期間で退去が繰り返され、空室と入居を繰り返している状態なら、建物そのものが市場ニーズに合っていない可能性があります。たとえば「単身者向けの需要が高いエリアなのにファミリー向けの間取りばかり」「若年層が多いのに設備が古い」といったミスマッチです。リフォームだけでは根本的な解決にならず、間取り変更や用途の転換が必要なら、解体再築も選択肢に入れましょう。

大規模修繕の時期が近いか

建物の大規模修繕が近いタイミングなら、多くのケースで解体再築を選ぶほうが合理的です。

賃貸物件では10年～15年ごとに外壁や給排水設備などの大規模修繕が必要になります。費用は、数百万円から数千万円規模になることも珍しくありません。リフォーム費用と大規模修繕費用を合計すると、解体再築に近い金額になるケースもあります。

新築にすれば、少なくとも今後10年は大規模修繕の心配がなくなり、メンテナンスコストを大幅に削減できるでしょう。また、修繕では建物全体の資産価値向上に限界があります。解体再築のほうがコストメリットが大きい場合もあるため、タイミングの見極めが必要です。

設備の寿命はどうか

賃貸物件の主要な設備には、それぞれ耐用年数があります。

• 給湯器：10年～15年
• エアコン：10年～15年
• 給排水管：20年～30年
• 電気配線：30年～40年
• キッチン・浴室：15年～20年

築年数が経過した物件では、多くの設備が一斉に交換時期を迎えるケースがあります。複数の設備を同時に交換すると、費用は数百万円規模になるでしょう。

交換時期が近い設備が多い場合、個別に交換しつつリフォームしていくよりも、建て替えて丸ごと新しい設備に入れ替えたほうがトータルコストを抑えられるかもしれません。また、新築なら最新の省エネ設備を導入でき、入居者へのアピールポイントにもなるでしょう。

ただし、リフォームなしの設備交換だけなら数百万円で済むのは事実です。数千万円かけて建て替えるのが本当に得策かどうか、費用対効果をしっかりとシミュレーションしてみてください。

かかる費用はどうか

解体費用と新築費用を合計した金額がリフォーム費用を大幅に上回る場合は、リフォームを選ぶのが現実的です。一方、リフォーム費用が高額になる場合や、解体再築の費用と大差ない場合は、長期的な資産価値や収益性を考えると解体再築を選んだほうがよいでしょう。

一般的なリフォーム・解体・新築の費用感の目安は以下のとおりです。

• リフォーム費用：1戸あたり100万円～500万円程度
• 解体費用：1坪あたり3万円～5万円程度
• 新築費用：1坪あたり50万円～120万円程度

※あくまで上記は目安です。地域や物件の条件により大きく変動します。

また、解体再築なら新築物件として募集できるため、家賃を高めに設定できます。築古物件をリフォームした場合と比べて、家賃収入が増える可能性大。資産価値も維持しやすく、将来的な出口戦略も組みやすくなります。

費用対効果を正確に判断するには、複数の業者から見積もりを取ってシミュレーションすることをおすすめします。

そもそも再生可能かどうか

建物の劣化は、目に見える部分だけではありません。以下のような見えない部分の劣化が進んでいると、リフォームでは対応できないケースもあります。

• 基礎や土台の腐食
• 柱や梁の劣化
• 床下の湿気やシロアリ被害
• 配管の錆びや詰まり
• 外壁内部の断熱材の劣化

とくに築30年～40年以上の戸建て物件の場合、見えない部分で深刻な劣化が進んでいることも。リフォームを始めてから「実は構造部分に問題があった」と判明し、想定以上の費用がかかるリスクもあるでしょう。

建物の状態を正確に把握するには、インスペクション（建物状況調査）を実施するのがおすすめです。専門家が建物の劣化状況を詳しく調査し、リフォームで対応可能かどうかを判断してくれます。5万円～10万円前後の費用はかかりますが、大きな失敗を防ぐために必要な投資です。

リフォーム（リノベーション）のメリット・デメリット

改めて、リフォームと解体再築のメリット・デメリットを整理します。前述の判断ポイントを参考にするのはもちろんですが、それぞれの長所・短所を押さえて最終的にどちらを選ぶか決めましょう。

メリット

まずは、リフォームの代表的な3つのメリットを解説します。

特定の部屋だけ実施できる

リフォームの最大のメリットは、特定の部屋だけを対象にできる点です。

解体再築の場合、建物全体を取り壊すため、全入居者に立ち退いてもらう必要があります。一方リフォームなら、退去が発生した部屋から順次リフォームを進めることが可能。以下のようなイメージで柔軟に対応し、他の入居者に影響を与えずに物件価値を高められます。

• 空室になった部屋だけ優先的にリフォームして、早期入居につなげる
• 人気のない間取りの部屋だけリフォームして、需要を高める
• 予算に応じて、今年は2部屋、来年は3部屋というように段階的に進める

空室のみのリフォームなら収益のストップも最小限です。満室に近い物件や、まだ十分に収益が出ている物件には、とくに適した方法といえるでしょう。

コストが少なくなりやすい

リフォームは、解体再築と比べて費用を抑えられます。

解体再築の場合、解体費用と新築建設費用を合わせると、数千万円から数億円規模の投資が必要です。一方、リフォームであれば、1戸あたり100万円～500万円程度で済むケースが多く、全体的なコストは解体再築の数分の一に抑えられるでしょう。

また、以下のような理由でコストを調整しやすいのもポイントです。

• 必要な箇所だけリフォームできる（キッチンだけ、浴室だけなど）
• グレードを選べる（標準仕様から高級仕様まで）
• 予算に応じて優先順位をつけられる

たとえば、予算が限られている場合は、「キッチンと浴室だけ交換して、壁紙は現状維持」といった選択も可能。解体再築では全体を一度に進める必要があるため、こうした柔軟な調整は難しいでしょう。

入居希望者に「割安感」をアピールしやすい

新築物件や築浅物件は家賃が高く、予算が限られている入居者にとってはハードルが上がってしまうものです。一方で築年数は古いものの、内装がきれいにリフォームされている物件なら、「築年数の割にキレイ、それでこの価格？」と好印象を与えられます。

新築同様の設備や内装でありながら、家賃は相場よりやや安めに設定するのが一般的なため、入居希望者が集まりやすくなります。募集期間の短縮や、早期の満室化につながるでしょう。

デメリット

続いて、リフォームの3つのデメリットを解説します。

資産価値の改善効果は再築より小さい

リフォームは、あくまで既存の建物を修繕・改修する方法です。建物の評価には、築年数が大きく影響します。いくら内装をきれいにリフォームしても、築30年の建物は築30年のまま変わりません。金融機関の担保評価や売却時の査定額は、築年数が古いほど低くなる傾向があるため、リフォームで見た目を改善しても、資産価値は大幅には上がらないでしょう。

一方、解体再築であれば築年数が「ゼロ」に戻り、建物の評価額は大幅に上昇します。将来的に売却を考えている場合は、解体再築のほうが有利です。

かけたコストが家賃（収益性）にほとんど反映されないリスクがある

新築物件であれば、高い家賃設定でも入居者が集まりやすいものです。しかし、築古物件をリフォームした場合は、いくら内装をきれいにしても「築年数が古い」事実が変わらないため、家賃を大幅に上げるのは難しいでしょう。

たとえば、1戸あたり300万円かけてリフォームしても、家賃が月5,000円しか上がらなければ、投資回収に50年かかる計算になります。これでは、費用対効果が見合いません。

リフォームの検討時は、「このリフォームでどれだけ家賃を上げられるか」「投資回収に何年かかるか」をシミュレーションすることが大切です。

間取り変更などの抜本改善が難しい

リフォームでは、以下のような間取りや構造の抜本的な改善は実現できない可能性があります。

• 2DKを1LDKに変更したい⇒壁が構造上撤去できない
• 和室を洋室に変更したい⇒床の高さや構造の違いで難しい
• 収納スペースを増やしたい⇒スペースの確保が難しい

建物の構造によっては、壁や柱を動かせないため、間取り変更に大きな制約が生じます。また、配管の位置変更も難しく、キッチンや浴室の大幅なレイアウト変更は現実的ではありません。結果として、リフォームは「延命措置」にとどまり、根本的な競争力向上にはつながらない可能性もあります。

市場のニーズに合わせた抜本的な改善が必要な場合は、解体再築を選んだほうが長い目で見て収益性を高められるでしょう。

解体再築のメリット・デメリット

続いて、解体再築のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット

まずは、解体再築の代表的な2つのメリットを解説します。

かけたコストが家賃に反映されやすい

解体再築のメリットは、投資したコストが家賃収入に反映されやすい点です。新築物件として募集できるため、築古物件と比べて家賃を高めに設定できます。立地が良ければ、周辺の築浅物件と同等かそれ以上の家賃設定も可能でしょう。

たとえば、「リフォームしても、相場を考えると月7万円の家賃が限界」という物件でも、「解体して新築にすれば月10万円以上で募集できる」ケースが少なくありません。この差額が毎月3万円以上、年間で36万円以上の収益改善につながるわけです。

また、新築物件は入居者が集まりやすく、空室期間も短くなる傾向があります。募集開始からすぐに満室になるケースも多く、安定した収益を早期に確保できるでしょう。

相続税対策に効果がある

解体再築は、相続税対策として非常に有効です。リフォームでも同様の効果はありますが、投資額が大きい分、解体再築のほうが相続税の軽減効果は高くなります。具体的には、以下のような仕組みです。

• 現金5,000万円を持っている⇒相続税評価額5,000万円に対して課税
• 現金5,000万円で建物を建てる⇒建物の相続税評価額2,500万円～3,500万円程度に対して課税（固定資産税評価額は建築費の50～70%程度）

解体再築の場合、数千万円から数億円規模の投資が必要になるため、その分だけ相続税の評価対象となる財産を大幅に減らせます。たとえば、現金1億円を使って建物を建て替えれば、建物の評価額は5,000万円～7,000万円程度になり、3,000～5,000万円ほどの評価減が可能です。

一方、リフォームの場合は投資額が数百万円程度にとどまるため、相続税の軽減効果も限られます。「現金資産が多く残っていて、将来的な相続税の負担を軽減したい」ケースでは、解体再築のほうが有利といえるでしょう。

デメリット

続いて、代表的な2つのデメリットを解説します。

かかるコストが大きい

解体再築の最大のデメリットは、初期投資が非常に大きい点です。

新築建設費用と合わせると、数千万円から数億円規模の資金が必要。金融機関からの融資を受けるのが一般的ですが、返済期間が長期にわたるため、月々の負担も大きくなります。空室が続いたり、想定通りの家賃収入が得られなかったりすると、返済が厳しくなるリスクもあるでしょう。

また、建築中は収益がゼロになるため、その期間のローン返済や固定資産税の負担も考慮する必要があります。

立ち退きが必須になる

解体再築を選ぶ場合、現在の入居者全員の立ち退きが必要です。立ち退き交渉には、以下のような手間とコストがかかります。

• 入居者一人ひとりへの説明と交渉
• 立ち退き料の支払い（家賃の6か月分＋引っ越し代程度が相場）
• 引っ越し費用の補助
• 新居探しのサポート

立ち退き料だけでも、入居者が10人いれば1,000万円近い出費になるでしょう。また、交渉が長引けばスケジュールが遅れ、建て替えの計画全体に影響が出る可能性もあります。

さらに、立ち退きを拒否する入居者がいた場合、そもそも解体を進められないリスクも。現在の法律は圧倒的に「入居者優位」となっているため、オーナー都合での立ち退きは認められないケースがあるのです。立ち退き交渉は慎重に進める必要があり、時間と労力、そしてコストを要する点を理解しておきましょう。

リフォーム（リノベーション）と解体再築、迷ったら「TOKYOリスタイル」へ相談を

リフォームと解体再築のどちらを選ぶべきか迷っている方は、東京23区・大阪エリアを中心に不動産投資のサポート・賃貸管理を行っている「TOKYOリスタイル」にお任せください。築古物件の活用についても豊富な経験とノウハウを持ち、オーナー様の利益を追求した提案を行います。

• 費用シミュレーション：リフォーム費用、解体再築費用、想定される家賃収入、投資回収期間などを具体的にシミュレーションします
• 業者の紹介：信頼できるリフォーム業者や建築会社をご紹介し、複数の見積もり取得をサポートします
• 賃貸経営のサポート：リフォームや建て替え後の賃貸管理も一貫してサポートします

まずは無料相談で現状を詳しくヒアリングし、最善のご提案をさせていただきます。「リフォームすべきか、建て替えるべきか迷っている」「どちらが収益性が高いのか知りたい」「費用対効果を正確に把握したい」といったお悩みをお持ちの方は、お気軽に無料相談をご利用ください。

リフォームや解体再築に使える補助金情報

リフォームや解体再築に補助金制度を活用すれば費用負担を軽減できます。2025年10月時点で利用できる可能性がある2つの補助金情報を見ていきましょう。少しでも費用負担を軽くしたい方は要チェックです。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、国土交通省が実施している補助金制度です。既存住宅の性能向上や長寿命化を目的としたリフォームに対して補助金が支給されます。

参考令和7年度長期優良住宅化リフォーム推進事業

単なる見た目の改修ではなく、建物の性能を向上させるリフォームを対象としています。耐震性や省エネ性能を高めることで、資産価値の向上にもつながり一石二鳥です。

申請は業者側が行うので、とくに利用者側での手続きは不要です。ただし、登録事業者でないと補助金が利用できないため、登録を受けているか事前に確認しましょう。

解体費用助成金

自治体によっては、老朽化した建物の解体費用を助成する制度を利用可能です。たとえば東京都世田谷区の「不燃化特区制度」では、老朽化した建築物の解体費用の一部を助成しています。

参考世田谷区「建物の不燃化に向けた助成制度のご案内【不燃化特区制度】」

自治体によって対象となる建物の条件や助成金額は大きく異なります。まずは物件がある地域の自治体のホームページを確認するか、窓口に問い合わせてみましょう。

なお、不動産投資・賃貸業に使える補助金情報は以下の記事でより詳しくまとめているので、参考にしてみてください。

参考不動産投資（賃貸業）に使える助成金・補助金まとめ

まとめ

リフォームは、費用を抑えながら物件価値を高められる一方で、資産価値の改善効果には限界があります。解体再築は、初期投資が大きく立ち退きも必要ですが、家賃収入の向上や相続税対策への効果が大きいです。

どちらが最適かは、物件の空室率や築年数などの状況により異なります。使えそうな補助金制度もチェックし、将来の出口戦略（＝売却）も見越した長期的な視点で判断しましょう。

リフォームと解体再築で迷っている方は、TOKYOリスタイルの無料相談をご利用ください。物件の診断から費用シミュレーション、業者の紹介まで、幅広くサポートします。