ワンルームマンションの空室に悩んでいませんか？「長期間空室が続いている」「近隣に新築物件ができてから入居者がつかない」「何度も家賃を下げているのに埋まらない」といったお悩みをお持ちのオーナーは少なくありません。

ワンルームマンションは単身者の需要が安定している一方で、競合物件も多く、差別化をしなければ空室が長期化するリスクがあります。物件の状況に合った対策で、空室期間を短縮し収益を改善することは十分可能です。

この記事では、費用をかけずに今すぐできるものから設備投資を伴う本格的なものまで、ワンルームマンションの空室対策を12の手法に分けて詳しく解説します。空室にお悩みのオーナー様は参考にしてください。

• 目次
• 最初に確認！ワンルームマンションの空室率と空室が発生しやすい物件の特徴は？
  • 築年数が古い⇒目につきやすい箇所からリフォームが効果大
  • 立地が悪い⇒コストの見直しで入居率が上がる可能性
  • 競合物件が多すぎる⇒「差別化」を意識した空室対策がポイント
• ワンルームマンションの空室対策12選
  • 共用部をきれいにする｜費用0で効果アリ
  • 広告写真の見栄えを良くする｜ほぼ費用0でできる対策
  • 初期費用を安くする｜家賃でカバーできるなら選択肢
  • フリーレント制度を導入する｜競合がやっていなければ大幅差別化に
  • オンライン内見に対応させる｜遠方の入居希望者需要をキャッチ
  • 無料インターネットを導入する｜45.6％がインターネットのある物件を優先
  • オートロックなど防犯設備を充実させる｜女性が多い地域で特に有効
  • スマートホーム設備・宅配ボックスなど設備で差別化する｜競合が多いなら試したい
  • ペット可の物件にする｜ハイリスク・ハイリターンな空室対策
  • 防音物件にカスタマイズする｜音大の周辺などニッチな層にアピール
  • 住宅セーフティネット制度に登録する｜いろいろ試しても効果が薄いときに
  • 賃貸管理会社を見直す｜満足度や広告効果UPが期待できる
• ワンルームマンションの空室対策はストレイトライドにお任せください
• まとめ

最初に確認！ワンルームマンションの空室率と空室が発生しやすい物件の特徴は？

全国賃貸住宅経営者協会連合会の推計によると、民間賃貸住宅（共同住宅）の全国平均空室率は21.4%となっています。ワンルームマンションのみの統計は公表されていませんが、この数値がひとつの目安になるでしょう。

地域別では、東京都17.1%、神奈川県20.1%、埼玉県20.6%と首都圏では全国平均を下回る一方、栃木県31.8%、山梨県31.8%、和歌山県30.9%など地方部では30%を超える地域も存在しています。

参考全国賃貸住宅経営者協会連合会「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」

立地条件により空室率に大きな差があるため、所有物件のエリアの状況を踏まえた対策が必要です。以下では、物件の状態や立地条件に応じた「ざっくりとした効果的な空室対策の方針」を紹介します。

築年数が古い⇒目につきやすい箇所からリフォームが効果大

目安として築20年以上のワンルームマンションでは、設備の陳腐化や内装の劣化により競合物件に見劣りするケースが多くなります。とくに水回り設備や壁紙などの目につきやすい箇所の老朽化は、内見時の悪印象が強いです。

そこで、空室対策として以下の箇所を優先的にリフォームすることで大きな効果が期待できます。

• 壁紙・床材
• キッチン・バス・トイレ
• 照明・スイッチ
• 収納

全面的なリフォームは費用が高額になりますが、見た目を変えるリフォームでも十分な効果を得られる場合が多いでしょう。

立地が悪い⇒コストの見直しで入居率が上がる可能性

駅から遠い、商業施設が少ないなど立地条件に不利な要素がある場合、設備投資よりもコスト面での競争力向上が効果的です。立地の不利さを価格競争力でカバーする戦略を検討してください。家賃や敷金・礼金を安くすることで、入居のハードルを下げられます。

ただし、単純な家賃引き下げは肝心な収益性の悪化を招きかねません。初期費用の削減や付帯サービスの充実など入居者メリットを提供しつつも、長期的な収益の確保を図る工夫が必要です。

競合物件が多すぎる⇒「差別化」を意識した空室対策がポイント

同エリアに似たようなワンルームマンション物件が多い場合、価格競争に陥りやすく収益性の悪化リスクが高まります。競合物件が多すぎる場合は、他にはない独自の魅力を生み出しアピールする差別化戦略が効果的です。差別化のポイントとして以下が考えられます。

• 設備面での優位性：無料Wi-Fi、宅配ボックス、オートロックなど
• サービス面の充実：24時間サポート、清掃サービスなど
• ターゲット特化：ペット可、楽器可、女性専用など
• デザイン性向上：おしゃれな内装、コンセプトルームなど

競合調査して他物件と比較分析し、自物件の強みを活かせる差別化ポイントを見つけることが成功のポイントです。

ワンルームマンションの空室対策12選

高い効果が見込める空室対策を一挙に12種類紹介します。

• 共用部をきれいにする
• 広告写真の見栄えを良くする
• 初期費用を安くする
• フリーレント制度を導入する
• オンライン内見に対応させる
• 無料インターネットを導入する
• オートロックなど防犯設備を充実させる
• スマートホーム設備・宅配ボックスなど設備で差別化する
• ペット可の物件にする
• 防音物件にカスタマイズする
• 住宅セーフティネット制度に登録する
• 賃貸管理会社を見直す

物件の状況と予算に応じて、マッチしそうな対策を試してみてください。

共用部をきれいにする｜費用0で効果アリ

共用部の清掃と整理整頓は、費用をかけずに即座に試せる基本的な空室対策です。清潔感の向上により内見時の印象が良くなり、入居率の改善が期待できます。具体的には以下のような清掃・整備をできる範囲で行いましょう。

• エントランス・廊下の清掃と整理整頓
• 郵便受け・表札の清掃と修繕
• 階段・踊り場の清掃と照明チェック
• ゴミ置き場の清掃と分別表示の整備

ワンルームマンションは共用部の裁量が小さいため、できることは限られるかもしれません。それでも、少しでも見た目を良くすることで内見からの成約率に影響するでしょう。

広告写真の見栄えを良くする｜ほぼ費用0でできる対策

賃貸ポータルサイトに掲載する物件写真の見栄えを良くすることで、問い合わせや内見数の増加が期待できます。最近はスマホでも十分に高品質な写真撮影が可能なため、ほぼ費用をかけずに実施できる対策です。撮影時のポイントは以下のとおり。

• 室内を明るく撮影する
• 水回りは特に清潔感を重視して撮る
• 収納スペースも積極的に撮影する
• 室外機や配管などの写り込みを避ける
• 複数角度からの撮影で間取りを分かりやすくする

当然ですが、撮影前には清掃や整理整頓・照明の確認も欠かさず行ってください。日当たりが悪い部屋の場合、必要に応じて明度・コントラストの微調整で明るく見せるのも効果的です。

また、プロのカメラマンにも目安として2～5万円程度で依頼できます。写真の印象により内見数が2～3倍に増加するケースも珍しくないため、多少の費用をかけても良いならプロに任せるのもひとつの手です。

初期費用を安くする｜家賃でカバーできるなら選択肢

敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用を軽減することで、入居のハードルを下げて空室改善を狙う対策です。とくに学生をターゲットとした物件は、初期費用を安くすると入居者がつきやすい傾向があります。初期費用の見直しポイントは以下のとおりです。

• 家賃の前払いを撤廃
• 敷金・礼金の減額または撤廃
• 仲介手数料の軽減（代わりに、自分が管理会社に払う）
• 火災保険料の見直し
• 保証会社利用料の一部負担

ただし、初期費用を軽くすることは、入居時の収益性を下げることに直接影響します。たとえば「礼金を撤廃する代わりに家賃を少しだけ上げる」「敷金を減額する代わりに退去時精算をきっちり行う、負担範囲を広げる」など、できるだけ収益を確保する手段と組み合わせましょう。

フリーレント制度を導入する｜競合がやっていなければ大幅差別化に

入居開始から一定期間の家賃を無料とする「フリーレント制度」は、入居者の初期負担軽減と物件の差別化を同時に実現できる空室対策です。周辺でフリーレントを実施している物件が少なければ、大きな差別化の効果が期待できます。

フリーレントは「半月」「1か月」「2か月」など、オーナーの裁量で期間を決められます。空室期間が短縮できれば、フリーレント分の家賃収入ダウンを考慮してもトータルの収益は改善効果するでしょう。とくに長期空室が続いている物件では、試してみる価値が高い空室対策です。

ただし、フリーレント制度はしっかり制度を設計しないと破綻します。契約期間や入居時期の条件、短期解約時の違約金などを契約に盛り込み、「タダ住まい」をさせて終わらないように工夫してください。

オンライン内見に対応させる｜遠方の入居希望者需要をキャッチ

新型コロナウイルスの影響により普及したオンライン内見は、遠方からの入居希望者や忙しくて時間が取れない入居希望者のニーズに対応できる空室対策です。とくに転勤や進学による遠方からの引越し需要をキャッチできます。またオンライン内見により、物件への問い合わせから契約までの期間短縮も可能です。

なお、ひとくちにオンライン内見といっても、以下のようにさまざまな方法があります。

• ビデオ通話アプリ（Zoom、LINEなど）を活用した内見
• 事前録画動画の配信
• 360度カメラによるバーチャル内見

もっとも簡単なビデオ通話アプリを使ったオンライン内見なら、必要機材はスマートフォン・タブレット・Wi-Fi環境程度と手軽です。実際の内見時は室内全体を分かりやすく映すことに注意し、内見後は追加資料の提供や契約手続きの案内でフォローアップしましょう。

本格的な360度カメラを使ったバーチャル内見の場合は、専用機材の確保または専門業者への依頼が必要です。費用も数万円～数十万円と割高になりやすいため、物件を複数持っていて高い費用対効果が見込まれる場合に検討するとよいでしょう。

無料インターネットを導入する｜45.6％がインターネットのある物件を優先

株式会社AZWAYによる10代から60代以上までの549人に対する調査によると、45.6％の人がインターネット設備のある物件を優先して選ぶという結果が出ています。

つまり「入居してすぐにインターネットが使える」だけで、多くの人の検討の土俵に上がれるわけです。

階数などの条件にもよりますが、導入費用は1戸当たり数千円～数万円に収まることがほとんど。2,000～5,000円前後の月額費用もかかりますが、家賃に転嫁して回収できるので大きな問題はありません。とくにインターネット需要が高い「学生」や「若い社会人」が多いエリアでは、無料インターネットの導入だけで空室対策としての大きな効果が見込めます。

オートロックなど防犯設備を充実させる｜女性が多い地域で特に有効

昨今の防犯意識の高まりにより、オートロックや防犯カメラなどの防犯設備は物件選びの重要なポイントとなっています。とくに女性の入居者が多い地域では、防犯設備の充実が空室率の改善に直結するでしょう。高い導入効果が見込まれる防犯設備の例と費用の目安を紹介します。

• オートロック：1～15万円程度
• 防犯カメラ：10～30万円程度
• モニター付きインターホン：3～15万円程度
• センサーライト：1～3万円程度
• 防犯ガラス：1枚当たり3～5万円程度

初期投資は高額ですが、主に女性入居者の確保や長期入居の促進につながります。長い目で見て費用を回収できそうなら検討したい空室対策です。

スマートホーム設備・宅配ボックスなど設備で差別化する｜競合が多いなら試したい

競合物件が多いエリアでは、現代のライフスタイルに合った最新設備の導入で差別化を図りましょう。差別化効果の高い最新設備の例を以下にまとめました。

• 宅配ボックス
• スマートロック
• 浴室乾燥機
• 音声操作システム
• 空気清浄機能付きエアコン

設備投資による家賃アップが見込めるなら、積極的に導入しても良いでしょう。とくに「若年層」や「高所得者層」をターゲットとするなら、最新設備の充実はアピールポイントとなりやすいです。

ペット可の物件にする｜ハイリスク・ハイリターンな空室対策

ペット可物件への変更は、ペット飼育世帯という一度入居すると離れづらい安定した入居者層の獲得が狙えます。ただし、多額の原状回復費用や近隣トラブルのリスクも伴うハイリスク・ハイリターンな対策です。

ペット可物件への改修費用は、内容にもよりますが10～200万円程度。床材・壁材の変更や、足洗い・柵などの設備導入を実施します。これにより家賃を5～20％前後増額できるケースが多いです。

ただし、繰り返しますがペット可物件への変更は多額の原状回復費用がかかったり、騒音で近隣トラブルになったりするリスクをはらんでいます。他の対策であまり効果がなかったときに検討するのがおすすめです。

防音物件にカスタマイズする｜音大の周辺などニッチな層にアピール

音楽大学の近くなど「音を出す人」の入居需要が高いエリアでは、防音仕様への改修でニッチな層にアピールできます。通常の物件ではなかなか受け入れが難しいことから、多少高い家賃設定でも入居者を獲得できる可能性が高いです。防音化では以下のような改修を実施します。

• 壁・天井・床の防音材設置
• 二重窓・防音扉の設置
• 床の浮き床構造への変更
• 吸音材・遮音材の組み合わせ設置

改修費用は50～300万円程度が目安です。ただし、「どのレベルまで防音するか」によってかなり価格に幅が出ます。エリアによりますが、家賃は20～50%程度の大幅増額しても入居者に期待できるでしょう。あくまで「ニッチな層にアピールする戦略」のため、確実に需要があることをリサーチしてから実施してみてください。

住宅セーフティネット制度に登録する｜いろいろ試しても効果が薄いときに

住宅セーフティネット制度とは、高齢者・障害者・子育て世帯などの「住宅確保要配慮者」の入居を支援する制度のことです。物件を本制度の「登録住宅」とすることで、住宅確保要配慮者の入居希望がある限り空室のない状態を保てます。

主に低所得者をターゲットとすることになりますが、国や自治体からの補助があるため、相場に近い家賃収入を得ることが可能です。また、バリアフリー化や耐震化などの工事に補助金も支給されます。

ただし、住宅確保要配慮者の入居拒否が禁止となり、登録要件を満たす必要もあるため物件の自由度は下がります。他の空室対策で効果が薄い場合には、住宅セーフティネット制度への登録を検討しましょう。本制度については以下の記事で詳しく解説しているので、気になる方はご覧ください。

関連改正住宅セーフティネット法で何が変わる？不動産投資への影響も解説

賃貸管理会社を見直す｜満足度や広告効果UPが期待できる

空室が長期化している場合、広告を出している賃貸管理会社を切り替えることで入居率が大幅に改善するケースがあります。賃貸管理会社の営業力や広告力が入居率に大きく影響しているためです。以下のポイントを意識して見直しをかけましょう。

• 複数の賃貸ポータルサイトに広告を掲載しているか
• 入居率は高いか（目安として95％以上）
• 掲載広告の品質が良いか（写真映りなど）
• その地域における評判が良いか
• 管理費用が高すぎないか（相場は家賃の5～10％）

広告活動が優秀な管理会社に乗り換えるだけで、同じ物件でもすぐに入居者が確保できるケースは珍しくありません。契約期間満了となるタイミングで見直しを検討してみてはいかがでしょうか。

ワンルームマンションの空室対策はストレイトライドにお任せください

ワンルームマンションの空室にお悩みのオーナー様、これまでさまざまな空室対策を試したものの思うような効果が得られていない方は、当社ストレイトライド株式会社にご相談ください。

当社では、「賃貸管理」と「不動産投資」の豊富な経験を活かし、物件の特性と地域性を踏まえた高い効果が期待できる空室対策をご提案いたします。現在、当社の平均入居率は98％と高水準のため、きっと空室に悩むオーナー様のお力になれるはずです。

また、24時間対応の駆けつけサービスも提供しており、入居者の長期定着もしっかりとサポートいたします。長期空室にお悩みの物件、管理会社の対応に不満のある物件など、状況に合った解決策をご提案いたしますので、まずはお気軽に無料相談をご利用ください。

まとめ

ワンルームマンションの空室対策は、費用をかけない基本的な対策から、設備投資を伴う本格的な改修までさまざまです。共用部の清掃や写真の改善などすぐできる対策から始め、物件の状況や予算に合わせて他の空室対策も試してみてください。

単身者向けのワンルームマンションは、今後も安定した需要が期待できる物件タイプです。本記事でご紹介した対策で、長期的に安定した賃貸経営を実現しましょう。

なお、当社ストレイトライドでも賃貸管理の業務を承っております。98％の高い入居率を実現しているため、空室対策に悩むオーナー様のお力になれると考えております。お悩みの方は、お気軽に無料相談をご利用ください。