耐震等級とは？1・2・3の違いやメリット・デメリット・不動産投資との関係を解説
- 更新：
- 2024/02/22
「耐震等級」という言葉は知っているけど、等級ごとの細かい違いや「耐震基準」との違いを理解していない人は少なくないはず。等級が高いほど地震に強いのはその通りですが、ただ高ければ良いわけではないため、ぜひこの記事を読んでハッキリと理解しておきましょう。
この記事では耐震等級の概要・耐震基準との違いから等級ごとの建物の強度の目安、高い等級を取得することによるメリット・デメリットを解説します。あわせて「不動産投資では耐震等級の高い物件を選ぶべきか」という点も専門家の視点から解説。耐震等級について詳しく知りたい方はもちろん、将来を見越した不動産投資を考えたい方は必見です。
耐震等級は「家の強度の目安」
耐震等級とは、ざっくりいうと「家の強度の目安」のことを指します。「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で定められた下記3つの軸のうち「住宅性能表示制度」に含まれるのがこの耐震等級です。
- 新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」すること
- 様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
- トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること
「様々な住宅の性能をわかりやすく表示する」のが住宅性能表示制度の役目であることから、耐震等級も「ユーザーにとって分かりやすい家の強度の目安」といえるでしょう。なお耐震等級は1 ～ 3の3等級からなり、数字が大きくなるほど強度が大きくなります。耐震等級の決まり方や、混同しやすい「耐震基準」との違いを見ていきましょう。
建物の重さ・耐力壁の量・耐力壁の配置・床の剛性の4要素で決まる
耐震等級は、主に下記4つの要素によって決まります。
- 建物の重さ：軽いほうが耐震性が高い
- 耐力壁の量：壁が多いほど耐震性が高い
- 耐力壁の配置：壁の配置のバランスが良いほど耐震性が高い
- 床の剛性：頑丈であるほど耐震性が高い
上記4要素のトータルのバランスを加味して、耐震等級が決まる仕組みです。「建物を軽くしただけ」「耐力壁を増やしただけ」では、高い耐震等級にはならない可能性がある点を押さえておきましょう。
「耐震基準」と「耐震等級」の違い
耐震基準と耐震等級は、似ているようで下記のように異なります。
- 耐震基準：一定の強さの地震に耐えるための最低限の基準。人命を守るのが目的
- 耐震等級：地震に対する家の強度の目安。人命と建物を守るのが目的
現行の「耐震基準」は2000年の改正建築基準法によって定められたもので、この基準を満たしていない建物は新たに建てられません。それに対し「耐震等級」は2001年の品確法により定められ、「耐震基準を満たした物件における、基準以上の強度の目安」を指しています。まったく異なる法に則ったものであり、それぞれ独立した役割を持つ点は押さえておきましょう。
なお詳しくはこの後解説しますが、現行の耐震基準を満たしている物件は、その時点で必ず「耐震等級1」に相当します。つまり「2000年以降に建てられた物件（※）は、ほぼ間違いなく耐震等級1以上」となっているため、この点も押さえておいてください。
※2000年に木造建物にも耐震基準が適用されました。木造以外の建物については、1981年から適用になっています。
耐震等級の区分ごとの強度
耐震等級は1 ～ 3の3等級となっており、数字が大きくなるほど家の強度が上がります。それぞれが示す強度を見ていきましょう。
耐震等級1：震度6強から7程度でも倒壊・崩壊しない強度
耐震等級1は「数百年に1回は起こり得る、震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しない」程度の強度を示しています。また「数十年に1回は起こり得る、震度5強でも損傷を生じない」のも耐震等級1の強度です。耐震等級1さえ満たしていれば、最強クラスの地震が来ても倒壊・崩壊は回避できる可能性が高いといえるでしょう。
なお繰り返しになりますが、耐震等級1の基準は現行の建築基準法と同じです。つまり2000年以降（木造以外は1981年以降）に建てられた建物はほぼすべて、最低でも耐震等級1を取得しています。
耐震等級2：耐震等級1の1.25倍の強度（公共施設レベル）
耐震等級2は「耐震等級1の1.25倍」の強度を示しています。地震発生時に避難所となる学校などの公共施設は、耐震等級2以上であることが必須要件です。
また国が定める「長期優良住宅」の認定を受けたい場合も、耐震等級2以上が必須となります。長期優良住宅については、このあと紹介する耐震等級が高いことによるメリットのひとつ「資産価値が下がりにくい」で詳しく触れています。
耐震等級3：耐震等級1の1.5倍の強度（災害復興拠点レベル）
耐震等級3は「耐震等級1の1.5倍」の強度を示しています。災害の復興拠点となる警察署・消防署などの施設は、耐震等級3であることが必須要件です。2024年現在、この耐震等級3が耐震性の最高等級となっています。
耐震等級が高いことによる3つのメリット
耐震等級が高いことによるメリットは下記の3つです。
- 地震の被害を最小限に抑えられる
- 地震保険の割引率が上がる
- 資産価値が下がりにくい
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
地震の被害を最小限に抑えられる
耐震等級が高ければ、それだけ地震の被害を最小限に抑えられる可能性も上がります。平成28年に発生した震度7の熊本地震では、実際に耐震等級3の物件において倒壊・崩壊被害は一切ありませんでした。
これに対して、建築基準法レベル（耐震等級1相当）の物件は6.3％が大破・倒壊しています。耐震等級1は「震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しない」程度の強度を示しているものの、悪い条件が重なれば倒壊はあり得るということです。「地震の被害を最小限に抑えたい」と考えるなら、耐震等級を高くするメリットは大いにあるでしょう。
地震保険の割引率が上がる
耐震等級が高くなると、地震保険の割引率が上がりお得になることがあります。地震による被害のリスクが低くなるため、保険会社にとっては保険金を払う（＝ 損失を被る）リスクが大きく下がるのが理由です。たとえば損保ジャパンでは、耐震等級に応じて下記の割引が受けられます。
| 耐震等級 | 割引率 |
|---|---|
| 3 | 50% |
| 2 | 30% |
| 1 | 10% |
耐震等級3の場合、地震保険料は半額になります。高い耐震等級を取得するにはそれなりの費用がかかるため、あくまで「おまけ」程度の金額ではあるものの、恒久的に保険料が下がるのは嬉しいポイントです。
資産価値が下がりにくい
耐震等級が高いと、一般に「資産価値が高い」と評価されやすくなります。つまり、もし将来物件を売却しようと考えた際に、高く売れる可能性や売却先が見つかる可能性が高くなるということです。
また国では「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」と判断できる場合に、その物件を「長期優良住宅」として認定しています。この長期優良住宅の認定を受けるには、耐震等級2以上の取得が必須です。耐震等級2以上の取得とあわせて長期優良住宅の認定を受ければ、世間的な物件への評価は大きく上がるでしょう。
耐震等級が高いことによる2つのデメリット
耐震等級が高いことには、下記2つのデメリットもあります。
- 建築・購入コストが上がる
- 間取りの自由度が下がる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
建築・購入コストが上がる
高い耐震等級を取得しようとするほど、物件の建築や購入にかかるコストが上がってしまいます。たとえば耐震等級を取得しない物件と比較し、耐震等級3を取得した物件を建築する場合にかかる追加費用の相場は下記のとおりです。
| 項目 | 費用相場 |
| 構造計算費用 | 合計40万円 ～ |
| 第三者機関への申請費用 | |
| 建築費用 | 120万円 ～ 200万円 |
構造計算費用とは、いわゆる設計費のこと。耐震等級の基準に基づいた設計を行うため、通常よりも大きな手間がかかり、その分費用も大きくなります。さらに使用する資材の金額や施工の手間がかかる分、建築費用も大きく上がるのが一般的です。費用をかけるだけの価値がある物件なのか見極めないと、トータルで損をしてしまうかもしれません。
間取りの自由度が下がる
高い耐震等級を取得しようとした場合、間取りの自由度が下がってしまう点もデメリットです。「耐力壁」をバランス良く配置するのが耐震等級取得のひとつの条件となっていますが、それにより壁の配置が制約される場合があります。「ここで空間を区切ってひとつの部屋にしよう」と思っていた場所が、壁の配置の制約により実現できないケースがあるわけです。
また柱や梁などを太くせざるを得ない場合もあり、広い空間が作れなかったり、部屋を狭くせざるを得なかったりするケースも。耐震等級を優先するあまり、不便な間取りにしては元も子もありません。現実的に耐震等級を取得すべきかどうかは、よく考えて決める必要があるでしょう。
不動産投資では耐震等級の高い物件を選ぶべき？
結論からいえば、不動産投資で耐震等級が高い物件を選ぶべきかというと、必ずしもそうでもありません。耐震等級が高い物件を選ぶべきケースや、あわせてチェックすべきポイントについて見ていきましょう。
将来の売却益を狙うなら高い方が良い
不動産投資で耐震等級の高い物件を選ぶべきなのは、将来の売却益を優先したいケースです。耐震等級が高くなると長期間資産価値を維持しやすくなるため、将来物件を手放すときに高く売れる可能性があります。立地などの条件によっては、購入時の金額を売却時の金額が上回るケースもあり得るでしょう。
ただし耐震等級が高い物件の価格は、そうでない物件と比較して高くなる傾向があります。災害リスクの抑制や資産価値の維持を考えると耐震等級が高いに越したことはありませんが、費用対効果を考えたときに、等級が高い物件を選べば必ず得をするわけでもありません。
東日本大震災（最大震度7）の宮城県の被害状況を見たとき、現行耐震基準（耐震等級1以上）のマンションで大破が1件も起きていないことを考えると、「災害リスクを下げる」のが目的なら耐震等級1で十分という考え方もあります。
参考東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション 被害状況報告」
結局のところ、不動産投資の予算や目的によって、耐震等級が高い物件を選ぶべきかどうかは変わるということです。どうしても決断できない方は、専門知識のある人に相談してみましょう。当社では経験・知識が豊富な不動産投資のコンサルタントがあなたに合った物件をご提案できますので、気軽に無料相談をご利用ください。
耐震等級とあわせてハザードマップをチェックすべき
不動産投資では耐震等級とあわせて「ハザードマップ」もしっかりとチェックしておく必要があります。ハザードマップとは、地震・水害などの被害想定区域や避難経路などをまとめた地図のことです。地震そのものに強くても津波や洪水などの水害で物件が破損・倒壊してしまったら意味がないため、ハザードマップでこうしたリスクがないか確認しなければいけません。
ハザードマップは各自治体のホームページで公開されていますが、国土地理院が公開する「重ねるハザードマップ」を使えばより簡単に確認可能です。なおハザードマップについては下記記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
参考ハザードマップのユニバーサルデザイン化とは？何が変わる？不動産投資への影響も解説
築浅の中古ワンルームマンションは地震に強い！
「築浅の中古ワンルームマンション」なら耐震等級1以上が確実なため、必然的に最低限の地震への耐久性を持つ物件が手に入ります。中古ワンルームマンションは不動産会社に管理を任せられるため手間がかからず、サラリーマンでも元手10万円ほどから始められる手軽さが魅力です。
学生や単身層を中心とした需要も根強く、家賃収入が安定しやすいのもメリットといえるでしょう。これから不動産投資を始める人には、ローリスク・ローリターンの「築浅の中古ワンルームマンション」を強くおすすめします。
なお当社は東京23区・大阪エリアを中心とした中古ワンルームマンションを豊富に取り扱っていますが、そのほとんどが地震に強い「鉄筋コンクリート（RC造）＆鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）」の物件です。当社がご紹介する物件を選べば、低リスクで将来の売却益を狙いやすい不動産投資を実現できます。ぜひまずは無料会員登録して、当社が保有する非公開の優良物件情報をチェックしてみてください。
まとめ
耐震等級とは「家の強度の目安」のこと。1 ～ 3の3段階で示され、数字が大きくなるほど強度が上がります。耐震等級が高ければ地震の被害を最小限に抑えられ、資産価値を維持・向上できるのが大きなメリットです。ただし建築や購入のコストが上がったり、間取りの自由度が下がったりするデメリットもあります。
不動産投資において耐震等級の高い物件を選ぶべきかどうかは、不動産投資の予算や目的によって変わってきます。必ずしも耐震等級2 ～ 3の地震に強い物件を選ばなければいけないわけではないため、判断に迷ったら当社専任コンサルタントへの無料相談をご活用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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