2024年2月6日、住宅ローン専門会社「SBIアルヒ」のフランチャイズ店において、偽造した健康保険証や在籍証明書を使ってフラット35に申込、同社より2,780万円をだまし取った疑いで男性5名が逮捕されました。

フラット35は低金利でかつ借りやすいことから、人気のある住宅ローンです。しかし、不動産投資用に物件を購入する場合、住宅ローンであるフラット35は使用不可。それにもかかわらず、フラット35を利用して不動産投資を勧誘する不動産業者による詐欺被害が後を絶ちません。

本記事では、まず、2024年2月に起こったフラット35詐欺の概要と問題点を解説します。次に、フラット35の不正利用に巻き込まれないためのポイントを解説。最後に、不動産投資において悪徳業者を見抜くポイントを紹介します。不動産投資で詐欺に遭いたくない方は、最後までご一読ください。

• 事件の概要
• 本件で起こった2つの問題
  • 問題①：フラット35の不正利用
  • 問題②：暴力団への金銭供与
• 不動産投資でフラット35の不正利用に巻き込まれないためのポイント
  • ポイント①：「投資用物件にも利用可能」と誘う
  • ポイント②：「借金をまとめられる」と勧める
• 不動産投資において悪徳業者を見抜くポイント3選
  • ポイント①：セミナーにてメリットだけ、もしくは虚偽の内容を説明する
  • ポイント②：宅地建物取引免許の番号を見る
  • ポイント③：従業員の服装や言葉づかいをチェックする
• まとめ

事件の概要

2024年2月6日、偽造した健康保険証や在籍証明書を使ってフラット35に申込み、不正に融資を受けた5名が、住宅ローン専門会社「SBIアルヒ」より2,780万円をだまし取った疑いがあるとして逮捕されました。舞台となったのは、SBIアルヒのフランチャイズ店舗です。本件は2020年6月に起こり、SBIアルヒの社内調査により発覚しました。

逮捕された5名の職業および事件の流れは以下のとおり。

• 無職A
• 暴力団幹部B
• 不動産会社元社員C、D
• 「SBIアルヒ」の店舗運営会社元社員E

無職のAは、住宅購入のために融資を受けたいことをBに相談しました。Bは、不動産会社の社員であったCとDをAに紹介し、手続き代行を依頼します。A、B、C、Dは共謀して虚偽の在籍証明書や健康保険証を作成し、融資業者である「SBIアルヒ」のフランチャイズ店に提出しました。店舗での担当者であるEは、虚偽の申請と知りながら審査を担当。不正に審査を通過させ、Aに2,780万円を融資しました。B、C、Dは、フラット35の融資金の中から手数料を数百万受け取りました。

加えて、本件の首謀者とされるCが過去にSBIアルヒに申し込んだ計40件の融資のうち、5件に不正の疑いが持たれている状況です。5件を金額にすると、約1億3千万円になります。

本件で起こった2つの問題

本件では、フラット35の不正利用（詐欺）だけでなく、暴力団に金銭が流れてしまったことも問題視されています。この2つの問題を少し掘り下げていきましょう。

問題①：フラット35の不正利用

本件の大きな問題は、フラット35の不正利用です。フラット35のホームページには以下のように記載があります。

「このような不適正な目的で融資を受けることは、ローン契約違反であり、住宅金融支援機構では融資の残債務について一括返済請求を行うこととなります。 また、たとえお客さまが手続を事業者任せにしていたとしても、虚偽の内容で融資を受けることは犯罪（詐欺罪）であり、お客さま自身が責任を問われることになります。」

参考フラット35「【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために」

本件のように虚偽の在籍証明書や健康保険証を使って申請し、不正にフラット35での融資を受けたことは詐欺罪に該当します。さらに、身分証明書の偽造は、有印公文書偽造罪（刑法155条1項）、行使罪（同158条）の対象です。フラット35の詐欺に加えて公文書偽造の罪に問われる点も、本件の問題であるといえます。

問題②：暴力団への金銭供与

本件では、フラット35の不正利用により、暴力団への金銭供与が行われました。住宅ローンを契約する場合、反社会勢力へ関わっていないことについての同意が求められます。フラット35であっても同じです。本件では、フラット35を不正に受け取っただけでなく、暴力団に金銭を供与したことも重要な問題となっています。

1992年4月より施行された暴力団対策法（暴対法）では、暴力団は以下のように定義されています。

「二　暴力団　その団体の構成員（その団体の構成団体の構成員を含む。）が集団的に又は常習的に暴力的不法行為等を行うことを助長するおそれがある団体をいう。」

参考e-gov法令検索「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」第2条

暴力団への金銭供与は、不法行為を行う暴力団の資金源となります。2010年以降、資金源を絶ち暴力団を無くすために、2010 〜 11年にかけて各自治体で暴力団対策法をベースにした暴力団排除条例が制定。今日では、企業も暴力団や反社会勢力と関わらないことが求められています。社会の要請に反して暴力団と意図的に関わっただけでなく利益供与を行った点も、本件の大きな問題点です。

不動産投資でフラット35の不正利用に巻き込まれないためのポイント

フラット35には、利用時にいくつか制限があります。不動産投資用の物件を買わせたいからと制限に触れず、フラット35を不正利用させる不動産業者は途切れません。いくら悪徳不動産業者に甘い言葉で勧められたとしても、物件への融資を最終的に決めたのは購入者であるとみなされます。罪に問われ大きな負債を抱えてしまうのも、購入者なのです。

悪徳業者の甘い言葉にだまされないためには、甘い言葉が嘘や間違いであることを見抜く知識が不可欠です。甘い言葉を見抜くための大きなポイントは、次の2点。

• 「投資用物件にも利用可能」と誘う
• 「借金をまとめられる」と勧める

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ポイント①：「投資用物件にも利用可能」と誘う

フラット35を「投資用物件にも利用可能」と伝える不動産業者は、信用してはいけません。フラット35は、居住用住宅を購入する際のローン。投資用物件には利用できません。住居用物件専用であることを利用して「金融機関には自分で住む、と伝えればいい」と言う業者も危険です。中には「セカンドハウスとして利用する、と言えば大丈夫」とそそのかす不動産業者もいますが、それもフラット35の規約違反となります。

フラット35のような住宅ローンを使って不動産投資用物件を購入することを「なんちゃって住宅ローン／不動産投資」（通称「なんちゃって」）と呼びます。「なんちゃって」を使って投資を行うと、2件目の不動産投資で借り入れが難しくなったり、今借りているローンの一括返済を求められたりするリスクがあります。「なんちゃって」で投資用物件を購入するリスクについては、以下の記事もお読みください。

参考なんちゃって（住宅ローンで不動産投資をすること）の問題点とは？

ポイント②：「借金をまとめられる」と勧める

フラット35は、住宅購入に関する費用を貸し付けるローン商品です。フラット35で中古住宅を購入する場合、以下の費用も借入の対象となります。

• 住宅の敷地に水道管、下水道管を引くための費用（水道負担金など）
• 浄化槽設置費用
• 適合証明検査費用
• 住宅性能評価関係費用
• 長期優良住宅の認定関係費用
• 認定低炭素住宅の認定関係費用
• 建築物省エネ法に基づく評価、認定に係る費用
• ホームインスペクション（住宅診断）、耐震診断に係る費用
• 住宅購入に係る仲介手数料
• 融資手数料
• 金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代（購入者負担分）
• 売買契約書、請負契約書に貼付した印紙代（購入者負担分）
• 火災保険料や地震保険料
• 司法書士報酬、土地家屋調査士報酬、登録免許税
• つなぎローンに係る費用（金利、融資手数料など）

※リノベ（リフォーム一体タイプ）のフラット35を申し込んでいる場合、リフォームの設計費用、工事監理費用など含められる項目が増えます。

参考フラット35「借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？」

フラット35においては、上記以外の費用は対象外。もちろん、いわゆる「おまとめローン」としての使用もできません。「住宅購入に関する費用に加えて、元々持っている借金をまとめられる」などと甘い言葉を使ってフラット35の活用を勧められた場合、残念ながら信用に値しない不動産業者です。

不動産投資において悪徳業者を見抜くポイント3選

不動産投資で詐欺に巻き込まれないためには、悪徳業者を事前に見抜き、そこに関わらないことが肝心です。話してから素性がわかる場合もありますが、なるべく早く見抜くに超したことはありません。ここからは、不動産投資で悪徳業者を見抜くポイントを3つ紹介します。

ポイント①：セミナーにてメリットだけ、もしくは虚偽の内容を説明する

不動産業者は、自社の宣伝や顧客獲得のために、不動産投資セミナーを開催する場合があります。ここで「不動産投資は絶対儲かる」「物件を買うなら今しかない」などと、メリットだけを強調する業者から物件を買うのは避けた方が賢明です。「住宅ローンでも投資用住宅は購入できる」と間違った内容を説明する業者も、信用できません。

不動産投資に限らず、どの投資にも必ずデメリットが存在します。それなのにデメリットを隠してうまい話ばかりする不動産業者は「物件を売ったら終わり」であるケースがほとんどです。物件購入後にトラブルが生じても助けてくれる可能性は低く、ひどい場合は借金を抱えて泣き寝入りしなければならないかもしれません。このような事態を避けるために、メリットだけでなくデメリットもきちんと説明してくれる業者を選びましょう。

ポイント②：宅地建物取引免許の番号を見る

不動産業者は、国土交通大臣または都道府県知事から宅地建物取引免許（宅建免許）を受けた上で営業する必要があります。宅建免許の有効期間は5年。店舗内の目につきやすいところに掲示しなければなりません。

宅建免許は「○○免許（▲）第×××××号」の形で記載。免許の頭に記載されたカッコ内の数字が、更新回数です。（1）が初回の申請、（2）が1回の更新となります。カッコ内の数字が大きいほど、不動産業界歴が長い業者と判断できます。なお、当社の免許は「東京都知事免許（2）第97446号」です。2015年に東京都より認可され、1回の更新を経ております。

ポイント③：従業員の服装や言葉づかいをチェックする

セミナーや免許に問題がなければ、最後に従業員の服装や言葉づかいをチェックしましょう。服装に乱れがあったり言葉遣いに引っかかりを覚えたりした場合は、やめておいた方が賢明です。たとえ言葉づかいが良くても「絶対儲かる」「高値で売れる」など甘い言葉で勧誘された場合は、悪徳業者である可能性が高まるでしょう。

不動産投資において「絶対」はありません。メリットがあれば、必ずデメリットも存在します。デメリットをひた隠しにしていいことだけを言う業者は、信用できないと言えるでしょう。

まとめ

フラット35を使って不動産投資用物件を購入させられるケースは後を絶ちません。悪徳業者を減らすことも大切ですが、購入希望者も知識を付けて自衛し、安心して取引できる不動産業者を選定することが求められています。

当社では、フラット35を使っての物件購入は一切おすすめしていません。当社で推奨しているのは、正しい方法である不動産投資ローンの活用です。不動産投資を始めたいけれど詐欺が心配な場合は、当社を選択肢のひとつとしていただけましたら幸いです。

本記事を読んでもなお詐欺が心配な場合は、無料相談の活用をおすすめします。「他社でフラット35を使って物件購入を勧められた」など、セカンドオピニオンとしての活用でも構いません。話を聞いてデメリットの方が大きいと判断した場合は、不動産投資をお勧めしない場合もございます。もちろん、無理な勧誘はいたしません。常に中立の立場で、投資家目線からの客観的なアドバイスをさせていただきます。ぜひ一度、無料相談でお話を聞かせてください。