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土地や不動産の名義変更を自分で行う方法!結婚/相続など状況別に完全理解

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

結婚・引越し・相続など人生のライフステージが変わる時、所有する土地や物件の名義変更が必要になることをご存知でしょうか。物件の名義変更は司法書士に依頼する場合がほとんどですが、実は名義変更の手続きは自分で行うことも可能です。この記事では、所有する土地や物件の名義変更を自分でする際の必要書類や手続き方法を解説していきます。

自分で不動産登記の名義変更が可能!しかし…

結婚して姓名が変わる・引っ越しにより住んでいる住所が変わる・物件を相続する等、人生が大きく動く際に、資産である物件の名義変更が必要です。名義変更は義務ではありませんので、例えば「引っ越し後14日間以内にしなくてはいけない」などの規約はありません。

しかし、物件を売買する時や抵当権抹消登記の際に必要となるので、早目に動いておくことをおすすめします通常はプロである司法書士に依頼することが多い名義変更ですが、必要な書類や手続きを踏めば自分ですることも可能です。

確かに自分で名義変更をすることによって、司法書士への依頼料がかからなくなるので費用面は大きなメリットです。がしかし、ほとんどの人が自分で名義変更をするとはありません。手続きの手間を考えるとプロに依頼した方がメリットとなるからです。

しかし不動産投資をする上では、様々な知識が役立つことも事実。実際に自分で名義変更せざるを得ない場合も想定し、知識として「自分で名義変更を行う方法」は理解しておきましょう。

状況に合わせた名義変更の方法

土地や物件の名義変更は、状況によって手続き方法が変わってきます。状況毎の手続き方法を解説していきましょう。

相続による名義変更

物件を相続した場合の名義変更に関しての流れを解説していきましょう。

物件調査・物件確認

まずは物件調査や物件確認から始めましょう。

これは法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を発行してもらい、相続する物件の所有者等を明らかにする作業です。

父親が所有していると思っていたはずの土地や物件が、登記事項証明書で確認すると祖父の名義だった、なんてこともよくある話です。まずは登記事項証明書を発行し、所有者の確認と、それに加えて資産の共有者がいないか抵当権の担保権が付いていないかなど物件状況を確認しましょう。

相続人の確認

物件調査・物件確認が終わったのちに、相続人調査のため被相続人(現在の物件所有者)の戸籍謄本を取得します。これにより、誰に相続権があるのか確認することができるのです。

戸籍謄本を確認し、相続権が与えられた人の中から次の相続者が決まることになります。遺言などにより、すでに相続が決定されている場合でも念のため確認しておいた方がいいでしょう。

次の相続人が決まった際、他の相続人の生存を提示するためにも法定相続人全員分の戸籍謄本が必要となります。法定相続人の数が増えれば増える分、全員分の戸籍謄本を集める作業は手間はかかるためプロに依頼するのも納得ですね。

参考不動産投資で登記簿謄本が必要になった時の取得/閲覧方法まとめ

必要書類を法務局へ提出

相続人が決まったら必要書類を用意し法務局へ提出しましょう。

必要書類
被相続人の書類
  • 戸籍謄本
  • 住民票の除票 or 戸籍の附票
相続人の書類
  • 戸籍謄本(法定相続人全員分)
  • 住民票
  • 印鑑登録証明書(法定相続人全員分)
  • 遺産分割協議書
  • 相続関係説明図
法務局へ提出する書類
  • 登記申請書
それ以外
  • 固定資産評価証明書

このように様々な書類が必要となります。

必要な書類はこれだけではなく、遺言がある場合やない場合など、様々な状況の変化によって追加で必要な書類が出てくることもあります。法務局に確認しながら必要書類を集めて相続登記を申請しましょう。

しかし注意点として、相続登記は全ての法務局で申請できるわけではないため、まずはインターネット上で相続登記が可能な法務局を検索して申請しましょう。

参考法務局

登録免許税を納税

申請が終わったら、登録免許税を納税をしましょう。納税額は、基本的に対象の不動産物件の評価額の0.4%となります。

生前贈与による名義変更

生前贈与による不動産登記の名義変更に関して解説します。

生前贈与とは、生きている間に所有する不動産を無償で相続することです。この場合の相続は法定相続人以外の第3者でも問題ありません。相続税の節税対策や、譲渡のトラブルを防ぐために、物件所有者が生存中に行うことが多い契約です。

では次に名義変更の流れを見ていきましょう。

物件調査・物件確認

相続と同じように、まずは戸籍謄本を取得し、物件の権利関係を確認しましょう。抵当権や担保権の有無も相続と同じように確認が必要です。

契約書を作成

所有者が相続者であることを確認した後、不動産贈与契約書を作成しましょう。不動産贈与契約書は相続税の税務調査などでも役立ちますし、後のトラブルを防ぐためにも明確な情報が記載してあることが重要です。

そのためにも、不動産贈与契約書の作成の際には、下記の項目を明確に記載しておきましょう。

  • 贈与者の情報
  • 受贈者の情報
  • 贈与契約締結日
  • 実際の贈与日
  • 贈与財産の情報
  • 贈与方法

不動産贈与契約書は登記申請の際に必要となるため、必ず作成しておきましょう。

必要書類を法務局へ提出する

相続の際と同じように、必要書類を揃えたら法務局へ申請しましょう。

必要書類
贈与する側
  • 登記識別情報通知 or 登記済権利証
  • 印鑑登録証明書
  • 固定資産評価証明書
  • 贈与契約書や贈与証書
贈与を受ける側
  • 住民票
  • 贈与契約書や贈与証書

登録免許税を納税

申請後は登録免許税を納税が必要です。納税額は不動産物件の評価額の2%となります。

財産分与

財産分与は、結婚していた夫婦が離婚する際に、それまで共同で築いた資産を分け合うことを指します。結婚後に住んでいた家に、離婚後は妻が住む場合、不動産の名義変更が必要になることがあります。財産分与のための不動産の名義変更も、相続や贈与と基本的な流れは一緒となります。

  1. 対象の不動産の所有名義を明確にする
  2. 不動産の財産分与を定める
  3. 必要書類を集め、法務局へ申請
  4. 登録免許税を納税(物件評価額の2%)

これまでの手続きと違うのは、財産分与がスムーズに行かない場合は裁判手続きで決定したり、協議離婚の話し合いで決定したりする点です。

裁判となると財産分与の決定までに時間がかかることもあります。また集める書類に関しても変わってきます。

必要書類
財産分与をする側
  • 離婚協議書or調停調書
  • 審判書
  • 判決書
  • 印鑑登録証明書
  • 登記済権利証 or 登記識別情報通知
  • 離婚記載のある戸籍謄本
  • 固定資産評価証明書
財産分与を受ける側
  • 住民票

協議離婚の場合は「離婚協議書」、裁判の場合は「調停調書」「審判書」「判決書」などで申請をします。こういった集める書類が大きく違うのは特徴です。

不動産取引

不動産の売買をする際に、物件の名義変更が必要です。これが不動産取引による物件の名義変更です。不動産の売買でも名義変更の流れは、これまでとほとんど同じです。

大きく違うことは対象の不動産物件の登記謄本を確認したあとに「不動産の売買契約」が入ることです。不動産取引の名義変更は、不動産の売買契約が終了後に、必要書類を集めて法務局へ申請します。

必要書類
売主側
  • 売買契約書
  • 印鑑登録証明書
  • 登記済権利証または登記識別情報通知
  • 固定資産評価証明書
買主側
  • 売買契約書
  • 住民票

不動産取引における書類の確認は必ず担当の不動産会社に確認をしましょう。登録免許税は評価額の2%となります。

結婚

結婚して苗字が変わった際の不動産の名義変更に関して解説します。

苗字が変わった場合は、法務局へ「氏名」の変更登記をしましょう。この場合に必要な書類は「戸籍謄本」と「住民票」です。戸籍謄本には苗字の変更が記載されていますが、住所に関しては記載がない為、住所を確認するための書類である住民票が必要となります。

これにより、戸籍謄本の人物と登記簿上の人物が同一人物であると証明することが可能です。書類と申請書を法務局へ提出すれば完了です。氏名変更はその日の内に、登記申請することも出来ます。

登記変更にかかる費用

それぞれの名義変更にかかる費用に関して解説します。

相続による名義変更の費用

相続による名義変更は、他の場合と比べても書類が多い傾向にあるため、必然的に書類の取得料がかかってきます。

不動産登記事項証明書
(書面請求)
600円
不動産登記事項証明書
(オンライン請求・送付)
500円
不動産登記事項証明書
(オンライン請求・窓口交付)
480円
戸籍全部・個人事項証明書
(戸籍謄・抄本)
450円
除籍全部・個人事項証明書
(除籍謄・抄本)
750円
戸籍附票の写し 300円
除籍附票の写し 300円
住民票 300円
印鑑登録証明書 300円
固定資産評価証明書 300円

これらは全て1通あたりの取得費用です。いくつか必要な場合は、この金額を必要な枚数分支払うことになります。(郵送の場合は郵送料がかかることもあります)

また、これはあくまでも目安の相場ですので、金額に関しては自治体ごとで違う場合もあるため、該当の自治体に確認を行ってください。

生前贈与による名義変更の費用

生前贈与は相続と比べると書類の数が多くありません。取得費用がかかる書類としては、「印鑑登録証明書」「固定資産評価証明書」「住民票」と言ったところでしょう。これらに加えて「贈与契約書」に200円の収入印紙を張り付ける必要があります。

財産分与による名義変更の費用

財産分与に関しても同様です。取得費用がかかる書類としては「印鑑登録証明書」「戸籍謄本」「固定資産評価証明書」「住民票」です。名義変更の費用は数千円程度といえます。

不動産取引による名義変更の費用

不動産取引に関しては、売主と買主の両方の「住民票」「印鑑登録証明書」「固定資産評価証明書」などが必要となるため、枚数が多いので他と比べると金額は高くなることがあります。

また、売買契約書に収入印紙を張る必要があるのですが、これは売買金額によっても変わります。(おおよそ1万円程度です)

結婚による名義変更の費用

必要な書類は「戸籍謄本」「住民票」なので、これらの取得費用がかかります。

不動産の名義変更を自分で行う際の注意点とは

ここまで解説してきた通り、名義変更を自分でするためにはいくつもの書類の準備や申請手続きをする必要があります。

慣れているプロと違って、慣れていない申請をすることは、時間と手間がかかることは容易に想像できるはずです。そのため、時間的な余裕があるときに申請することをおすすめします。

例えば、不動産の売買のために早急に名義変更が必要な場合は、プロに頼んだ方がいいでしょう。自分の時間が削られることを考えても、依頼した方が大きなメリットになるはずです。

専門家に依頼する場合の費用

司法書士に依頼して名義変更をする際の費用の多くは、司法書士毎の独自の金額が定められていることがほとんどです。

依頼料金の相場としては、登記手続きの見の場合は数万円程度。それに合わせて、必要書類の収集、契約書の作成、不動産売買のサポートなどが含まれている場合は、10万円以上になる場合もあります。

しかし自分で全ての書類を作成し、書類を集める手間などを考えると、全てを一任できることは大きなメリットです。

まとめ

名義変更を自分で行う出続きに関して解説してきました。不動産や土地の名義変更は、自分ですることもできますが、複雑な書類などもあるため、プロである司法書士に依頼することをおすすめします。もしも司法書士の知り合いがいない場合には、担当の不動産会社に聞いてみましょう。信頼できる司法書士を紹介してくれるはずです。

何らかの事情で自分自身で手続きを行わなければならない場合には、十分な時間を確保してから、上記の手順を参考に申請作業をしてください。

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