金消（きんしょう）契約とは？流れや必要書類、注意点まで徹底解説
- 更新：
- 2024/01/16
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「金消（きんしょう）契約」とは「金銭消費貸借契約」の略称です。不動産投資ローンを組む上で極めて重要な契約となります。しかし、あまり聞き慣れない言葉であることから、金消契約の内容についてきちんと知られていないのが現状です。
本記事では不動産投資をする上で重要な金消契約について、概要や注意点を解説します。合わせて、金消契約を締結する際に確認しておくべきポイントも解説。本記事を読むことで、不動産投資において重要な金消契約の概要が理解できるでしょう。
不動産投資での金消契約について知りたい方は、ご一読いただけますと幸いです。
金消契約とは
金消契約の正式名称は「金銭消費貸借契約（以下「金消契約」と略）」。不動産投資ローンにより金銭を借りる際に銀行と結ぶ契約です。不動産投資では、多くの方が銀行から不動産投資ローンを受けて物件を購入します。不動産投資ローンを締結する際に銀行と交わす契約が「金消契約」です。
不動産投資ローン締結までの流れ
金消契約について説明する前に、不動産投資ローンを締結するまでの大まかな流れを知っておきましょう。
不動産投資ローンの申し込みから締結までは、概ね下記の流れです。不動産投資ローンの本審査に通り、いよいよローンを受けるために締結するのが、金消契約です。
- 銀行に事前審査・事前承認
- 宅建士による説明や投資物件の契約
- ローンの本申し込み・本審査
- 金銭消費貸借契約
- 引渡・決済
金消契約は投資家側と銀行が締結します。不動産会社は、ヒアリングや銀行の選び方について相談を受けますが、金消契約には直接関わりません。金消契約の前に不動産会社と契約したことから「金消契約も不動産会社と結んでいる」と勘違いしてしまいがちなので、注意しましょう。
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金消契約の内容
金消契約では、不動産投資ローンの契約書を締結します。金消契約の契約書には、一般的に以下の事項が記載。金融機関によっては、これ以外の事項が記載されている場合もあります。
- 契約日
- 貸主と借主それぞれの住所・氏名
- 貸付日と金額
- 利息
- 返済期日と方法
- 遅延損害金
- 期限の利益喪失事由
- 抵当権の設定
- 保証人や担保設定
- 抵当権の設定
「期限の利益」とは、定められた期間内は、ローンの全額返済を履行しなくていいこと。不動産投資ローンの場合、返済日を決めることにより、借主に時間の猶予という「期限の利益」が発生します。
期限の利益は、ローンの返済が滞ったり契約者が破産したりなど、その先のローンの返済が難しくなった場合に喪失されます。金消契約の契約書には、期限の利益が喪失する原因が記載。これに該当した場合、ローン残金の一括返済を命じられる可能性があります。
金消契約に落ちるケースはある？
不動産投資で、金消契約に落ちるケースはあるのでしょうか。結論から言うと、不動産投資ローンの本審査に通っている場合、金消契約に落ちる ＝ 契約締結されないことは原則的にありません。
「ローンの審査に落ちる」が「金消契約に落ちる」とすると、よくあるケースです。ローンの審査基準については、以下電子書籍に詳しく記載しています。不動産投資ローンの審査基準を知りたい方は、会員登録の上電子書籍をダウンロードしてご一読ください。
金消契約の際に必要なもの
金消契約は、銀行の本審査に通った後に契約します。基本的に融資先の銀行窓口で契約することがほとんどです。場合によっては銀行外で担当者が来て契約を結ぶ場合もあります。
金消契約は、銀行の担当者から契約内容の説明を受け、内容を確認した後で申込書に捺印。契約締結時に司法書士が同席する場合は、登記の委任状への捺印も進めることもあります。
金消契約で事前に用意する書類は、下記の通りです。
- 印鑑証明書
- 住民票
- 本人確認資料（免許証・パスポートなど）
- 健康保険証
- 実印（印鑑証明書登録印と同一のもの）
- 収入印紙（金銭消費貸借契約用・その他の書類用）
- 契約書の原本
- マイナンバーカード
一般的には上記書類で足りますが、契約する金融機関によっては違うこともあります。契約締結の前に、銀行や不動産会社で必要書類を確認しておきましょう。
金消契約時に注意すべきポイント3選
ここからは、金消契約時に注意すべきポイントを解説します。本記事で取り上げるポイントは、次の3点です。
- 印鑑登録
- マイナンバーカード
- 金融資産や実物資産の保有数
ポイント①：印鑑登録
金消契約の際は、印鑑証明書が必要です。印鑑証明書を発行するには、自分の印鑑を市区町村役場に実印として登録する「印鑑証明」の手続きが必要となります。
印鑑登録は、本人が役所に行ける場合は即日で完了。問題は、代理人に登録を委任する場合です。不動産会社のように本人以外の第三者が代理人となった場合、登録までに1週間程度必要です。登録完了までに時間がかかるため、印鑑登録は早目に済ませておきましょう。
実印は住まいの市区町村ごとの登録が必要です。例えば、新宿区から品川区に転居した場合は、改めて品川区で印鑑登録の手続きをする必要があります。
ポイント②：マイナンバーカード
マイナンバーカードも、金消契約時にあった方がいいでしょう。マイナンバーカードは、物件の売却時に必要となる場合があります。マイナンバーカードがあると、e-Taxを利用した確定申告ができます。マイナンバーカードを使うと、住民票の写しや印鑑登録証明書などもコンビニで取得可能です。
不動産投資では、手続きでマイナンバーカードが必要になることも増えてきます。2023年11月現在、マイナンバーカードの申請から発行までは、およそ1ヵ月程度。手続きで必要となる時期を逆算して、早目に取得することをおすすめします。
ポイント③：金融資産や実物資産の保有数
金消契約を結ぶ前に、不動産会社とのヒアリングの時間を設けることがあります。これは、自身の属性や年収などからどれくらい不動産投資ローンを借りられそうか不動産会社と相談する時間です。
相談の際は、自身が持つ「金融資産」や「実物資産」の保有数をベースに話を進めます。相談に先立ち、自分が所有する金融資産や実物資産の保有数を明確にすることがおすすめです。銀行から融資を受ける際も、「金融資産や実物資産はいくら持っていますか？」と聞かれることがあります。事前に金融資産や実物資産の保有数を把握しておきましょう。
参考金融資産とは？平均保有額や実物資産との違いまで徹底解説！
これはどうなの？金消契約に関する疑問とその解決策
金消契約を結ぶ際は、さまざまな疑問が生じるでしょう。ここからは、金消契約に関する代表的な疑問とその対策を5つ紹介します。
- 契約締結時の服装は？
- 不動産投資ローン専用の通帳を作るべき？
- 金消契約締結前に他のローンを契約してもいいの？
- 金消契約前にクレジットカードやローンを使ってもいい？
- 金消契約締結前に転職しても大丈夫？
疑問①：契約締結時の服装は？
金消契約を締結する際に、「不動産を購入するために高額のお金を借りるから、きちんとした服装で行かなければならないのだろうか」と不安に思う方も多くいらっしゃいます。
金消契約を締結する際の服装には、特にルールはありません。スーツでなくても大丈夫です。好印象を与える意味もあるので、襟付きのシャツにジャケットといったオフィスカジュアルに近い服装がより望ましいでしょう。
疑問②：不動産投資ローン専用の通帳を作るべき？
金消契約で疑問に思われがちなのが、「不動産投資ローン専用通帳の有無」です。新規で取引する銀行の場合、新たに作成した通帳を不動産投資ローン専用にできます。
もともと口座を持っている銀行で金消契約を締結 ＝ 不動産投資ローンを借りる場合は、既存口座の通帳を使って問題ありません。現在は複数口座を作れない銀行も増えているので、既存口座の通帳を使った方が確実でしょう。
疑問③：金消契約締結前に他のローンを契約してもいいの？
金消契約を締結する前に、自動車ローンや高額商品のローンを締結したい場合も出てくるでしょう。この場合、不動産会社や金融機関への事前相談が必須です。
不動産会社は、投資希望者の現在の収入と借入状況を見た上で、不動産投資ローンの融資額を想定し、物件の購入手続きを進めています。金融機関も同様です。現在の収入と借入状況から融資額や融資の可否を判断します。この状態で新たにローンが増えると、当初の予測通りに不動産投資ローンが返済されない可能性が生じます。
想定通りに返済できない可能性が高まった融資者に対して、銀行は融資を取り消す可能性もあります。加えて、相談せずに新規のローンを組むことで、不動産会社への心証も悪くなるかもしれません。
金消契約前にローンを勝手に組むことで、金消契約 ＝ 不動産投資ローンがなくなる可能性もあります。金消契約前にローンを組む必要が生じたときは「言わなければバレない」と思わず、必ず先に不動産会社や金融機関に相談しましょう。
疑問④：金消契約前にクレジットカードやローンを使ってもいい？
金消契約前のクレジットカード利用は、日常生活に使うレベルであれば特に問題ありません。すでに契約していたローンを利用することも、問題ないといえます。
ただし、月々の返済計画に影響を与えるレベルでの利用は避けた方が無難でしょう。
疑問⑤：金消契約締結前に転職しても大丈夫？
不動産投資ローンは、原則3年以上の勤務を融資条件の基準としています。従って、金消契約前に転職してしまうと、この条件を満たしません。また、金消契約締結前に退職すると、転職がうまくいかなかった場合にローン返済が滞る可能性があります。
上記の理由から、金消契約締結前の転職はあまりおすすめできません。ただし、転職後に年収が上がる、転職先がすでに決まっているなど、個々の事情により判断は変わります。個別の事情を見て判断したい場合、当社の無料相談をご利用ください。
まとめ
金消契約は、不動産投資ローンを受けるに当たって必須の契約です。しかし、一般的にあまり知られていないことから「他の契約編」で紹介したような疑問を持つ方がたくさんいらっしゃいます。
本記事では、一般的な金消契約の内容や注意点について解説しました。しかし、ローンを受ける方の事情はさまざまです。中には、本記事の内容が合わないケースも想定されます。
当社では、金消契約をはじめ、不動産投資に関する無料相談を実施中です。金消契約における個別の事例で知りたいことがある、他社で受けたアドバイスに対するセカンドオピニオンが欲しいなど、金消契約や不動産投資について気になる点がございましたら、お気軽に当社の無料相談をご活用ください。経験豊富なコンサルタントが、中立的な目線でアドバイスいたします。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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