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銀行を使って物件を買う時の流れとは?ステップごとに解説!

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資と切っても切り離せないのが、ずばり「銀行」です。銀行の融資の成功は、不動産投資の最初の成功であると言っても過言ではないでしょう。

一方で、ほとんどの方が銀行のことについてあまり知らないというのが現状です。いくつか投資用不動産をもっている方であったとしても、全ての流れを不動産業者の担当者に任せているため良く分からない、という人も多いのです。

しかし、2018年に発生したスルガ銀行のかぼちゃの馬車の事件からも分かるように、銀行のことを一切知らずに不動産投資を始めるのは、ある意味リスクであるとも言えます。というのも、銀行はあくまで自社の利益を追求する団体であり、決してボランティアの慈善団体などでは無いからです。

本記事では、実際に投資用不動産を銀行融資を使って購入する際の流れと、注意すべきポイントなどについて解説を行っていきたいと思います。

投資用ローンを借りる際の流れとは?

それでは、銀行からローンを借入するときの大まかな流れについて、その一つ一つを詳しく見ていきたいと思います。大きなイベントとしては、以下の通りです。

  1. 不動産業者によるヒアリング
  2. 事前審査・事前承認
  3. 契約
  4. 本申し込み・本承認
  5. 金銭消費貸借契約
  6. 引渡・決済

以下で、解説をしていきたいと思います。

①:不動産業者によるヒアリング

借入をして不動産を購入したい、と考えた際にまず一番最初にやることは、不動産業者との打ち合わせです。その時、「あなたはどういう物件が欲しいのか?」ということはもちろん聞かれますが、それ以上に大事なのが「属性情報」です。

というのも、どれだけお客様が買いたいと希望をしても、銀行が通らなければその時間が無駄になってしまう可能性が高いからです。その為、不動産業者はお客様から属性情報を聞いておき、各銀行にその方の利用可能性についてヒアリングをしておくのが一般的です。

そのヒアリングでは、銀行の担当者と連絡をとってその方の情報を伝えたうえで、「おそらく通りそう」という回答をもらえれば、次のステップに進むことが出来るのです。

次のステップ、それは銀行による事前審査と事前承認です。

②:事前審査・事前承認

最初に不動産業者による銀行担当者へのヒアリングがなされ、通る可能性が高いという回答があった場合には、次に「事前審査」というステップに進みます。

事前審査とは、実際にお客様の属性情報を示す書類を銀行担当者に提出し、更に「借入申込書」への記入・捺印を行います。これによって初めて銀行は、正式な審査に入ることが出来るのです。

ちなみに、事前打診に必要な書類は、主なものとして以下の通りです。(銀行によって異なります)

  • 源泉徴収票
  • 身分証、保険証のコピー
  • 確定申告書の写し

[物件を保有している場合]

  • 借入返済表
  • 賃貸借契約書
  • 謄本

これらの書類の準備ができ、申込書を記入すると、いよいよ事前審査の開始になります。これも銀行によりけりですが、早いところだと数日以内、遅くても2~3週間の間には事前打診の結果が通達されます。
もしここで、融資が難しいという回答があったならば、これ以上その銀行で融資を望むことは難しいでしょう。一方で、事前承認の連絡があった場合には、契約という次のステップに移ることができるのです。

③:契約

事前審査を通過し、無事事前承認が下りた後は、契約というフェーズに入ります。契約では、宅建士による重要事項の説明があり、その後署名・捺印という流れで進行をしていきます。
基本的に、契約では不動産業者の担当者とのやり取りとなるため、銀行が間に入ることはあまりないのですが、一点だけ大事な点があります。それが「融資(ローン)特約」という特約です。

融資特約とは、簡単に言うと「融資が通らなければ、契約を破棄します」という定めのことを言います。よくいただく質問に「すでに銀行から事前承認をもらっているのに、融資が通らないなんてことはあるの?」というものがあります。

それに対する回答としては「あくまで事前承認なので、融資が通らない可能性もあります」とお伝えしています。

というのも、銀行の審査には大きく分けて2つの段階が存在し、事前承認→本承認という流れがあります。そしてこの本承認が下りない限り確実に融資が通るということは言えないのです。

したがって、たとえ事前承認を得ていたとしても、融資特約はつけてもらったほうが確実であると思います。

④:本申し込み・本承認

物件の契約を締結した後は、いよいよ本申し込みの段階に入ります。内容は、基本的に事前審査と変わらないのですが、提出する書類がやや異なります。具体的には以下の書類が必要となるケースが多いです。

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 課税証明書
  • 納税証明書

上記資料は、一括りに公的証明書と呼ばれます。要は、事前審査で銀行側に提出された資料が、役所から発行される公的証明書と相違がないかを照合しているのです。
晴れて本審査に通過すると、本承認を得ることができます。これにより、融資を組むことが確実となります。
本承認が下りたのちは、銀行との契約、すなわち「金銭消費貸借契約(通称:金消)」を締結する段階に入ります。

⑤:金銭消費貸借契約

銀行の本承認が下りたら、次は銀行との金銭消費貸借契約を行います。
基本的には融資先の銀行で行われることが多いのですが、場合によってはお客様の勤務先に近くの喫茶店などで行ってくれる銀行も存在しています。

金消では、まず銀行の担当者から今回の融資の内容に関する説明があります。金利や、融資期間、購入する物件の内容が間違っていないかなどの確認を経て、署名捺印を行います。

また、同時に所有権移転・抵当権の設定を行う司法書士がこの時同席するケースも多く、その際には顔合わせだけでなく、登記の委任状への捺印を行うこととなります。
金銭消費貸借契約が無事済めば、いよいよ引渡・決済に移ります。

⑥:引渡・決済

銀行との金消が終わると、数日~数週間空けて、決済に入ります。当日は、朝の時点で銀行からお客様の指定銀行口座に融資金が振り込まれているので、まずその入金を確認し、その後売主の口座に金額の振り込みを行うこととなります。

場所は、一般的には不動産会社の事務所か、振り込みを行う銀行の会議ブースで行うことが多く、そこは不動産業者や司法書士との調整が行われます。決済日は意外と時間もかからず、早い時では数十分程度で決済を完了して解散、というケースもあります。 決済が完了し、司法書士の移転登記が済むと、無事にお客様が不動産のオーナーとなることができるのです。

まとめ

ここまで、実際に投資用不動産を購入する際の流れを、一つ一つ解説してきました。不動産をまだ持たれてない方にとっては、「こんなに複雑なのか」と驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんね。

ただ、実際にはこの流れのほとんどの調整は不動産会社の担当者が行うため、お客様が行うのは署名・捺印だけということも多くあります。
不動産を購入する際には、これだけのステップを踏み、多くの関係者がいるんだ、ということを感じ取っていただけたらと思います。 冒頭でも述べたように、融資の成功は不動産投資の成功と言っても過言ではありません。銀行から借り入れをする際の流れについてしっかりと理解するようにしておきましょう。

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