銀行融資を使った不動産投資の流れ6ステップ！必要書類やローンの種類も徹底解説
- 更新：
- 2024/08/14
「銀行で融資を受けて不動産投資を始めたいけど、知識がなくて何から始めればいいか分からない…」とお悩みでしょうか。事前知識なく融資を受けたところ、実は条件の悪いローンを組んでいて、後悔してしまうケースは少なくありません。
そんなお悩みを抱えるあなたも心配無用です。本記事では銀行融資を使った不動産投資の流れを6ステップに分けて詳しく解説します。必要な書類や銀行・ローンの種類・金利についてもまとめているので、この記事を読めばスムーズに不動産投資をスタートできるでしょう。
- 目次
- 銀行融資で不動産投資を始める流れ6ステップ
- 銀行融資を使った不動産投資に必要な書類一覧
- 不動産投資ローンを扱う銀行の種類
- 銀行で組める不動産投資用のローンの種類
- 不動産投資用のローンの借り入れ方法
- 銀行で扱う不動産投資ローンの金利は3種類
- 銀行の不動産投資ローンの審査のポイント3つ
- 不動産投資に関するQ＆A
- まとめ
銀行融資で不動産投資を始める流れ6ステップ
それでは、銀行からローンを借入するときの大まかな流れについて、その一つ一つを詳しく見ていきたいと思います。大きなイベントとしては、以下の通りです。
以下で、解説をしていきたいと思います。
①：不動産業者によるヒアリング
借入をして不動産を購入したい、と考えた際にまず一番最初にやることは、不動産業者との打ち合わせです。その時、「あなたはどういう物件が欲しいのか？」ということはもちろん聞かれますが、それ以上に大事なのが「属性情報」です。
というのも、どれだけお客様が買いたいと希望をしても、銀行が通らなければその時間が無駄になってしまう可能性が高いからです。その為、不動産業者はお客様から属性情報を聞いておき、各銀行にその方の利用可能性についてヒアリングをしておくのが一般的です。
そのヒアリングでは、銀行の担当者と連絡をとってその方の情報を伝えたうえで、「おそらく通りそう」という回答をもらえれば、次のステップに進むことができます。次のステップ、それは銀行による事前審査と事前承認です。
②：事前審査・事前承認
最初に不動産業者による銀行担当者へのヒアリングがなされ、通る可能性が高いという回答があった場合には、次に「事前審査」というステップに進みます。
事前審査では、実際にお客様の属性情報を示す書類を銀行担当者に提出し、さらに「借入申込書」への記入・捺印を行います。これによって初めて銀行は、正式な審査に入ることが出来るのです。
ちなみに、事前審査に必要な書類は、主に以下の通りです。（銀行によって異なります）
- 源泉徴収票
- 身分証、保険証のコピー
- 確定申告書の写し
- 借入返済表
- 賃貸借契約書
- 謄本
- 住民票
- 印鑑証明書
- 課税証明書
- 納税証明書
- 住民票
- 印鑑登録証明書
- 身分証明書（運転免許証など）
- 火災保険の申込書
- 団体信用生命保険の申込書（加入する場合）
- 都市銀行
- 地方銀行
- 新築や築浅の物件
- 担保価値の高い物件
- 新築物件
- 古めで高利回りな物件
- 不動産所得税
- 登記費用
- 仲介手数料
- 印紙税
- 契約時の金利が固定金利より安い
- 短期のローンなら総返済額が安く収まりやすい
- 見直しで金利が高くなる可能性がある
- 正確な返済計画が立てづらい
- 一定期間は金利変動の影響を受けない
- 期間終了時の金利を見て変動・固定どちらにするか判断できる
- 期間終了時に固定・変動どちらも金利が上がっていると損をする
- 返済額が一定で返済計画を立てやすい
- 金利水準が上がっても影響を受けない
- 金利水準が上がらなかった場合、変動金利よりも総返済額が大きくなる
- 上場企業の役員
- 医師
- 公務員
- 士業など
- 金利は1.35％～3.15％（※）と安めで、一般的な金融機関よりもお得に融資を受けられる可能性がある
- 担保評価が厳しめで、多くのケースで2割以上の自己資金を求められる
- 融資期間は7年で、短期間での返済が必要になる
- 融資限度額は4,800万円で、一棟アパートなどでは多額の自己資金が必要になることもある
- 29歳未満・55歳以上・女性は優遇条件で融資を受けられる
- 金利が高いローンを契約してしまい、総支払額が想定外に大きくなった
- 物件の選定を誤り、入居者がつかずローンを支払うだけになった
- 修繕積立金をきちんとシミュレーションせず、大規模修繕時にお金が足りなくなった
物件を保有している場合
これらの書類の準備ができ、申込書を記入すると、いよいよ事前審査の開始になります。これも銀行によりけりですが、早いところだと数日以内、遅くても２～３週間の間には事前審査の結果が通達されます。
もしここで、融資が難しいという回答があったならば、これ以上その銀行で融資を望むことは難しいでしょう。一方で、事前承認の連絡があった場合には、契約という次のステップに移ることができるのです。
③：契約
事前審査を通過し、無事事前承認が下りた後は、契約というフェーズに入ります。契約では、宅建士による重要事項の説明があり、その後署名・捺印という流れで進行をしていきます。
基本的に、契約では不動産業者の担当者とのやり取りとなるため、銀行が間に入ることはあまりありません。しかし、一点だけ大事な点があります。それが「融資（ローン）特約」という特約です。
融資特約とは、簡単に言うと「融資が通らなければ、契約を破棄します」という定めのことを言います。よくいただく質問に「すでに銀行から事前承認をもらっているのに、融資が通らないなんてことはあるの？」というものがあります。
それに対する回答としては「あくまで事前承認なので、融資が通らない可能性もあります」とお伝えしています。というのも、銀行の審査には大きく分けて２つの段階が存在し、事前承認 → 本承認という流れがあります。そしてこの本承認が下りない限り確実に融資が通るとは言えないのです。
したがって、たとえ事前承認を得ていたとしても、融資特約（※）はつけてもらったほうが確実でしょう。
※融資特約：万が一融資の審査に通らなかった時に売買契約を白紙に戻し、契約者の金銭面を守るための特約のこと。
④：本申し込み・本承認
物件の契約を締結した後は、いよいよ本申し込みの段階に入ります。内容は、基本的に事前審査と変わらないのですが、提出する書類がやや異なります。具体的には以下の書類が必要となるケースが多いです。
上記資料は、一括りに公的証明書と呼ばれます。要は、事前審査で銀行側に提出された資料が、役所から発行される公的証明書と相違がないかを照合しているのです。晴れて本審査に通過すると、本承認を得ることができます。これにより、融資を組むことが確実となります。本承認が下りたのちは、銀行との契約、すなわち「金銭消費貸借契約(通称：金消)」を締結する段階に入ります。
⑤：金銭消費貸借契約
銀行の本承認が下りたら、次は銀行との金銭消費貸借契約（金消）を行います。
基本的には融資先の銀行で行われることが多いのですが、場合によってはお客様の勤務先に近くの喫茶店などで行ってくれる銀行も存在しています。
金消では、まず銀行の担当者から今回の融資の内容に関する説明があります。金利や、融資期間、購入する物件の内容が間違っていないかなどの確認を経て、署名捺印を行います。
また、同時に所有権移転・抵当権の設定を行う司法書士がこの時同席するケースも多いです。その際には顔合わせだけでなく、登記の委任状への捺印を行うこととなります。
金銭消費貸借契約が無事済めば、いよいよ引渡・決済に移ります。
⑥：引渡・決済
銀行との金消が終わると、数日～数週間空けて、決済に入ります。当日は、朝の時点で銀行からお客様の指定銀行口座に融資金が振り込まれているので、まずその入金を確認しましょう。その後売主の口座に金額の振り込みを行うこととなります。
場所は、一般的には不動産会社の事務所か、振り込みを行う銀行の会議ブースで行うことが多いです。これについては不動産業者や司法書士との調整が行われます。決済日は意外と時間もかからず、早い時では数十分程度で決済を完了して解散、というケースもあります。 決済が完了し、司法書士の移転登記が済むと、無事にお客様が不動産のオーナーとなることができるのです。
銀行融資を使った不動産投資に必要な書類一覧
銀行融資を使って不動産投資をする際に必要な書類を「融資を受けるとき」「物件を購入するとき」に分けてまとめました。
融資を受けるときに必要な書類
銀行から融資を受ける（ローンを組む）ときに必要な書類は下記のとおりです。
| 書類名 | 入手場所 |
|---|---|
| 物件概要書 | 不動産会社 |
| レントロール ※家賃・維持費の情報をまとめたもの |
不動産会社 |
| 売買契約書 | 不動産会社 |
| 重要事項説明書 | 不動産会社 |
| 建築確認済証 | 不動産会社 |
| 登記簿謄本 | 管轄の法務局 |
| 図面（公図） | 管轄の法務局 |
| 身分証明書（運転免許証など） | 自分で持っている |
| 健康保険証 | 自分で持っている ※万が一ない場合は役所 |
| 印鑑登録証明書 | 役所 |
| 住民票 | 役所 |
| 納税証明書（直近3年分） | 税務署 ※オンライン請求可能 |
| 収入証明書（源泉徴収票・給与明細など） | 勤務先 |
| 勤務先情報 | ホームページなどの情報をもとに自分で作成 |
| 職歴をまとめた書類 | 自分で作成 |
| 資産が分かるもの（通帳など） | 自分でコピー等を用意 |
| 他に受けている融資の情報（返済計画書など） | 自分で作成 ※融資を受けたときの書類で事足りる場合が多い |
| 団体信用生命保険の申込書（加入する場合） | 自分で作成 |
| 不動産関連の国家資格証明書（ある場合） | 国家資格試験の実施機関 |
ほとんどの書類は不動産会社が用意してくれますが、一部は法務局などあまりなじみのない機関で取得する必要があります。とはいえほとんどのケースで必要書類は不動産会社が教えてくれるので、確認しながら準備を進めていきましょう。
物件を購入するときに必要な書類
物件購入時に必要な書類は下記のとおりです。
このほか、物件を押さえておきたいときは、購入の意思を売主に示す「買付証明書」を先に用意します。融資を受けるときのように大量の書類を集めなければいけないわけではないため、購入はスムーズに進むことが多いでしょう。なお「団体信用生命保険」については下記記事で詳しく解説しているので、知らない方はチェックしてみてください。
不動産投資ローンを扱う銀行の種類
不動産投資ローンを扱う銀行は、主に下記の2種類です。
それぞれの特徴を下記にまとめました。
| 銀行種別 | 都市銀行 | 地方銀行 |
|---|---|---|
| 金利 | 1％前後 | 1.5～4.5％ |
| 審査 | 厳しい | 比較的緩め |
| その他の特徴 | 全国に支店があり利用しやすい | 銀行によって融資制度が大きく異なる場合がある |
| 向いている物件タイプ |
|
|
新築のアパート、マンションや都心部の区分マンションを購入する際には都市銀行をお勧めします。利回り重視なら、多少金利が高くても地方銀行を活用するのも良いでしょう。このように、手にしたい物件と自身の属性、今後の展望などを加味し、判断するという点では幅広い選択の余地があると言えます。
銀行で組める不動産投資用のローンの種類
不動産投資ローンにはアパートローンとプロパーローンの２種類があります。違いを詳しく見ていきましょう。
①アパートローン
アパートローンは、審査基準や融資条件が下から決まっているパッケージ商品です。不動産の保証会社が付いているケースが多く、すべての審査をクリアすれば融資を受けられます。基準がしっかりしているため、審査スピードは速い方ですが、一方で条件を１つでもクリアしていない場合、審査落ちしてしまうという厳しい面もあります。
②プロパーローン
プロパーローンは一般事業向けの融資で、不動産投資用のローンとして利用できます。こちらは保証会社がなく、銀行それぞれ独自の審査基準を持ち、融資を行っていきます。審査基準が定まっていないため、アパートローンと比べると融資までの時間が長いですが、企業並みに好条件で融資を受けられる可能性が高いです。
金利も、個人の属性や経済力によって個別に設定してくれるので非常にありがたいローンです。
不動産投資用のローンの借り入れ方法
不動産投資用のローンの借り方には３種類あります。
違いやメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。
①一般的なローン
一般的なローンでは、物件価格から頭金や初期費用を引いた残りの金額を借ります。後述の「フルローン」「オーバーローン」と比較し、総返済額が安く抑えられるのがメリットです。
ただし、頭金や初期費用をローンに含めないため、契約時にある程度の自己資金を捻出する必要があります。自己資金にあまり余裕がない場合は、フルローンやオーバーローンも検討しましょう。
②フルローン
フルローンは頭金なしで物件価格の全額を借りる方法です。総返済額は後述の「オーバーローン」よりは安く抑えられるものの、一般的なローンよりは高くなります。「登記費用や仲介手数料は払えるけど、頭金を払えるほどの余裕がない」ケースではフルローンを活用しましょう。
③オーバーローン
オーバーローンは物件価格の全額に加えて、下記のような購入にかかる初期費用を合算した金額を借り入れる方法です。
「ほとんど自己資金がないけど、不動産投資を始めたい」場合にはオーバーローンを検討することになります。年収・勤務先などの条件にもよりますが、最小で10万円ほどの元手があればオーバーローンを組むことが可能です。ただし、一般的なローンやフルローンよりも総返済額は大きくなります。
なお、紹介した3種類のローンにおける借入金額の上限の目安は「年収の10～20倍前後」です（銀行や本人の属性、物件の価値によっても変化します）。上限いっぱい借りるほどレバレッジ（※）が効いて収益の期待値を上げられますが、一方で金利の条件が悪くなったり、万が一家賃収入がストップした場合のリスクが上がったりします。しっかりシミュレーションして無理のないプランを立てましょう。
※レバレッジ：借り入れを利用して、小さな元手で大きなリターンを得ること。
銀行で扱う不動産投資ローンの金利は3種類
銀行で扱う不動産投資ローンは下記の3種類です。
それぞれ解説します。
変動金利
変動金利とは、一般的に毎年4月・10月と半年に1回利率が見直されるタイプの金利です。メリット・デメリットは下記のとおり。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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金利は市場の動向によって変動するため、一概に「固定金利より変動金利がお得」というわけではありません。ただし、短期間の融資なら契約時の金利が安い変動金利の方が得をしやすい傾向です。
なお2024年3月19日の金融政策決定会合にて日本銀行が「マイナス金利政策」の解除を決定したことから、今後は変動金利が上がっていく可能性が強いとの見方があります。「必ず上がる」わけではないものの、不安な方は固定金利を検討してみても良いかもしれません。
固定金利選択型
固定金利選択型は、一定期間は固定の利率となり、期間終了後に引き続き固定金利にするか変動金利に切り替えるか選べるタイプの金利です。メリット・デメリットは下記のとおりとなっています。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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一定期間の返済額が固定されるため、変動金利よりも返済計画を立てやすいのがメリットです。ただし、一定期間の終了時は「再契約」をするような格好となるため、固定金利と変動金利の利率がいずれも上がっていれば、全期間固定金利を選ぶよりも総返済額が増えてしまいます。
「他に自動車や自宅などローンの支払いが重なり、一定期間中は支払額を増やしたくない」といったケースを除き、変動金利または全期間固定金利を選ぶのがおすすめです。
全期間固定金利
全期間固定金利は、文字通り契約時から完済まで利率が変わらないタイプの金利です。メリット・デメリットは下記のとおり。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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|
全期間固定金利は返済額が一定で、仮に金利水準が上がっても影響を受けないのがポイントです。一方でもし金利水準がほぼ上がらなかった場合は、変動金利よりも総返済額が大きくなるデメリットがあります。
残念ながら「必ずこのタイプの金利を選べば得する」という答えはありません。将来金利が上がると予想している方や返済額を一定に保ちたい方は「全期間固定金利」を、金利が大きく上がらない読みの方は「変動金利」を選ぶと良いでしょう。
銀行の不動産投資ローンの審査のポイント3つ
銀行で不動産投資用のローンを受ける際、主に下記３つのことを中心に審査されます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
①個人の属性
年収や会社情報、勤続年数など収入状況を見ます（安定した返済ができるか）。下記のような職業の方は、審査が有利に進む傾向です。
ただし、銀行によっては人柄を見るところもありますし、家族構成や借り入れ状況まで総合的に見て判断することもあります。審査する側も「信用できる人に貸したい」と思うのは当然なので、融資の相談に行く際は遅刻しないことや身なり、言葉遣いまでしっかり意識して臨みましょう。
②自己資金額
銀行の融資審査基準には、自己資金の多さを重視する傾向があります。
２０１９年に金融庁が出した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」によると、３分の１以上の案件で、頭金を求めていると答えた金融機関は、信用金庫・信用組合で６７％。銀行はなんと８８％にものぼりました。
資金ショートの恐れや、返金比率などあらゆるリスクを考慮すると、自己資金が多ければ多いほど、銀行からの評価は高くなります。
※返金比率は５０％以下が不動産投資における「安定運用」の目安であり、頭金を多く入れることでこの返済比率を下げることが可能です。
③物件の担保価値・収益性
不動産投資用ローンの返済資金は主に家賃収入です。
そのため万が一ローンの返済が厳しくなった際は、銀行は担保としている不動産を売却してローンの残債に当てることができます。
なので、銀行側は収益価格と積算価格から物件の担保価値を算出し、審査基準にしています。
※プロパーローンの場合、自身の属性が低くても物件価値が高ければ、交渉次第で融資がおりる可能性もあります。
不動産投資に関するQ＆A
不動産投資のよくあるQ＆Aをまとめたので、検討中の方は参考にしてみてください。
日本政策金融公庫でも不動産投資ローンが組めるの？金利や特徴は？
日本政策金融公庫でも不動産投資ローンを組めます。ただし「不動産賃貸業」として申請をするのが条件となっており、単なる「投資」の目的では使えません。金利や特徴は下記のとおりです。
※2024年8月現在
参考日本政策金融公庫
金利が安めで総支払額を抑えやすい一方で、融資期間が短く月々の返済額が大きくなります。利回りが非常に大きい物件を確保できなければ、多くのケースで「返済額＞家賃収入」になり赤字となってしまうでしょう。しかし自己資金に余裕がある方、返済額を超える家賃収入を維持できる見込みがある方は、日本政策金融公庫の利用も一考の価値ありです。
はじめての不動産投資は何から手を付けるべき？
はじめての不動産投資は、まず「基礎の基礎を勉強する」ことから始めると良いでしょう。不動産投資は数ある投資手法の中でも堅実な部類に入ります。しかし、知識なく丸腰の状態で挑めば、下記のような事態に陥ってしまうかもしれません。
こうした事態は「基礎の基礎」さえ身についていれば、高確率で回避することが可能です。当社では、まさにこの不動産投資の「基礎の基礎」をしっかりと学べる13冊の電子書籍を用意しています。無料会員登録だけで手に入るので、明日から通勤時間やスキマ時間を使って少しずつ読んでみましょう。
まとめ
ここまで、実際に投資用不動産を購入する際の流れを、一つ一つ解説してきました。不動産をまだ持たれてない方にとっては、「こんなに複雑なのか」と驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんね。
ただ、実際にはこの流れのほとんどの調整は不動産会社の担当者が行うため、お客様が行うのは署名・捺印だけということも多くあります。
不動産を購入する際には、これだけのステップを踏み、多くの関係者がいるんだ、ということを感じ取っていただけたらと思います。 冒頭でも述べたように、融資の成功は不動産投資の成功と言っても過言ではありません。
当社では融資の面も含め、あなたの不動産投資の成功を全面的にサポートします。どんなに些細なことでも聞いていただいて構いません。不動産投資を成功させて手取りを増やしたり資産形成をしたりしたい方は、お気軽に当社の無料相談をご利用ください。
この記事の監修：
