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不動産投資で団信には加入すべき?メリットや保証範囲を解説

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

不動産投資を行う場合においてよく耳にするのが団信です。しかし、不動産投資のことは詳しくても団信のことはよくわからないといった人も多いのではないでしょうか?
一体、団信とはどのようなものなのでしょうか?また、団信に加入するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?
この記事では、不動産投資における団信について詳しく解説します。

不動産投資における団信とは?

団信とは、団体信用生命保険の略語です。不動産投資ローンを利用して不動産投資を行う場合は、毎月不動産収入からローンを返済していくという流れで資産を形成していきます。
しかし不動産投資は長い年月をかけて返済していくので、返済中にローンの契約者が亡くなることや高次障害になってしまい返済に支障をきたすケースが考えられます。
このようなリスクを解消するのが団信です。
団信に加入することで、ローンの契約者が万が一の状態になっても、残りの残債はすべて保険金で支払われます。
つまり、不動産という資産を債務なしで家族に引き継ぎことができるのです。団信は万が一のリスクも考慮した保険といった位置づけになります。

団信には必ず加入する必要がある?

そもそも、不動産投資を行う場合は必ず団信に加入しなければいけないのでしょうか?
ここからは団信加入の必要性について解説します。

不動産投資ローンを利用する場合はケースバイケース

自己資金だけで不動産投資を行う場合は、そもそも借金がないわけですから団信に加入する必要性はありません。不動産ローンを利用して不動産投資を行うときは、団信の加入が必要であるかどうかは金融機関によって異なります。
団信への加入は、多くの金融機関が引き受けの条件としていますが必ずではありませんのでケースバイケースといえるでしょう。
ではなぜ多くの金融機関では、団信への加入を引き受けの条件としているのでしょうか?
金融機関としてはローンの契約者に万が一のことがありローンの支払いが滞ってしまっては損失を引き起こすことになります。
そのようなリスクを防ぐために、団信の加入をローン引き受けの条件としているのです。

団信に加入するメリットは何?

金融機関側のリスク回避のために団信の加入は多くの場合条件とされると述べました。保険に加入するわけなので、加入のコストを考えなければいけません。
不動産ローンを利用する場合は、多くの場合必須となるのですが団信に加入することでローンの契約者にはどのようなメリットがあるのでしょうか?
ここからは、団信に加入するメリットについて解説します。

家族に資産を残せる

最もわかりやすいメリットとしては家族に資産を残すことができるという点です。ローンの契約者に万が一のことがあった場合は、団信により残りの負債が保険金で支払われます。
不動産投資の収入はそのままで、ローンの返済は無くなった資産を家族は相続することができるのです。
もし、まとまったお金が欲しいと思うならば、団信によって債務がなくなった不動産を売却することで資金を得ることもできます。そのまま保有しておき、毎月不動産収入を毎月得ながら生活の安定を図ることも可能です。
団信に加入する最も大きなメリットといえるでしょう。

キャッシュフローが大きく上向く

キャッシュフローが健全に上向く点も大きなメリットといえるでしょう。団信によってローンがなくなるわけですので債務が全くない資産が手に入ります。
今までは、不動産収入の中からローンの返済を行っていましたが、返済がなくなりますので不動産収入が丸ごと収益になるのです。
例えばマンション経営などをしていて、空室が多いなどのケースで、収益が上がらない場合や赤字になってしまうケースが考えられます。ローンの返済が大きなコストとなって経営を圧迫しているのです。
返済がなくなるので、収支が劇的に改善し、キャッシュフローを得られるようになります。

生命保険代わりに活用できる

団信は生命保険(生保)代わりに活用できるともいわれています。当然ながら若干の違いはあるのですが、効果としては同等の効果が期待できるのです。
生保の場合は、契約者が亡くなった場合、まとまった金額が保険金として残された家族のもとに入ります。
団信の場合は、契約者が亡くなった場合、債務がなくなった不動産が家族のもとに入ります。
現金と不動産といった違いはありますが、不動産も売却することでまとまったお金を手に入れることが可能です。不動産投資家の中には、団信に加入しているからと生保に加入していない人も散見されます。
それは、団信を生保代わりに活用しているからだといえるでしょう。

比較的簡単に加入できる

団信は生保と比較しても比較的加入が簡単な点もメリットとして挙げられます。生保と同じように団信においても加入時に健康や疾病の通知は必要です。
しかしながら、生保程詳しい聞き取りはありません。
例えば、現在重度のがん患者であるといった大きなリスクを抱えているケースでは審査に落ちる場合もあります。
団信は生保に比べて審査の基準は厳しくはなく、団信に落ちたのでローンの審査に通らなかったというケースは非常に少ないといえるでしょう。
生保と比べ、比較的容易に加入できるといった点も団信の大きな特徴です。

団信に加入するデメリットは何?

団信に加入することで、契約者に万が一のことがあってもさまざまなメリットを受けることができます。万が一のリスクに備えたセーフティーネットとして非常に効果が高い保険だといえるでしょう。
ほとんどの不動産投資は不動産ローンを利用しているため、団信の加入率も非常に高いです。しかし、団信に加入することで生じるデメリットはないのでしょうか?
ここからは団信に加入することによるデメリットについて解説します。

特約をつけるとローン金利に影響する場合も

団信に加入する際には、コストを考えなければいけません。通常の団信に加入する場合はそう金利に影響することもないのですが、特約などを付けると金利に影響する場合があります。
団信のコストは加入の費用を払うのではなくローンの金利が上がり毎月の支払いの中からコストを負担しなければいけません。どのくらいの金利が上がるのかについては金融機関が取り扱う団信によって異なります。
借入の際は、団信の加入によりどの程度金利が上昇するかをよく確認しておきましょう。
借入額が多ければ金利上昇分の負担も大きくなってしまいますので、毎月の収支を圧迫する要因となりかねません。
団信は万が一に備えた保険であるため、何も問題がなく返済を終えてしまったら、ただ高い金利を払っているということになってしまいます。
金利上昇分の負担を見極めたうえでどの程度借り入れするのかを判断する必要があるでしょう。

団信は解約ができない

基本的に団信は、中途解約ができません。返済が終わるまでは団信には加入し続けておく必要があります。生保の場合だと、中途の解約は可能なのでライフスタイルの変化によって柔軟な対応ができます。
しかし、団信は生保と比較すると柔軟性に欠ける部分があり、債務がある限り、団信の上乗せ金利分を含めた支払いを続けなければいけません。
団信と生保の効果はほとんど同じでも、いくつかの面で違いがあり、中途解約の有無についても異なります。

資産が増えるので相続税の支払いが増加する

団信により、負債がない資産が引き継がれるという点は大きなメリットなのですが反面注意が必要なのが相続税の支払いが増える可能性があるという点です。
一般的に相続税として引き継がれる資産は、資産から負債を差し引いた金額を資産とします。繰り返しになりますが、団信により負債がなくなりますので、資産がそのまま相続税の対象となってしまうのです。
しかも、相続税は資産が多ければより高い割合の相続税率がかかってくる累進課税制度が取られています。団信により、相続税が大きく増額してしまったという点もデメリットとして挙げられるでしょう。

団信が下りない場合がある

団信のメリットとして、加入が生保と比較すると比較的容易だと述べました。しかし、いくら容易だからとはいえ、虚偽の告知をしてしまうと、実際に団信が下りるときに保険金が支払われないといったことにもなりかねません。
団信は一つだけではなく、ワイド団信など若干保険料は割高になりますが、加入条件が緩和されている保険などもあります。
告知において虚偽の報告は絶対に行ってはいけません。

団信はどの範囲まで保証するのか?

実際に団信に加入したとしてどの程度の疾病まで保証するのでしょうか?近年ではさまざまな団信で保証範囲が異なり、サービスが充実しています。
ここからは、団信の保証範囲について解説します。

契約者が亡くなった場合や高度障害になった場合

一般的な団信の範囲としてローン契約者が亡くなった場合や、高度な障害状態になってしまった場合などに保険金が支払われるケースが多いといえるでしょう。
高度な障害とは、病気やけがなどにより身体の機能が著しく低下してしまい日常の生活においても大きく支障をきたしてしまう場合などが該当します。

がん付団信はどこまで保証する?

近年では一般的な団信のほかに特約が付いた団信も見受けられます。がん付き団信とは一般的な団信の保証範囲のほかにローン契約者ががんになった場合に負債がなくなる保険です。
しかし、すべてのがんに対応されるわけではありません。各保険会社が提供している団信の内容によってがんの種類は異なります。
がんにかかってしまったという事実だけで保険の対象となるので非常に団信の保証範囲が広がったといえるでしょう。

3大疾病付の団信の保証範囲は?

一般の団信保障のほかに3大疾病を罹患し、所定の状態になった場合にも保険の対象となるのが、3大疾病付き団信です。
3大疾病とはがん、脳卒中、急性心筋梗塞が該当します。前述したがん付き団信と同様にすべてのがんが対象ではありません。
また、脳卒中、急性心筋梗塞もただ罹患しただけではなく、所定の状態になったという条件が設定されています。
さらに保証の範囲が広がった商品といえるでしょう。

8大疾病付の団信の保証範囲は?

近年において最も保証の範囲が広がった団信といわれるのが8大疾病付き団信です。
前述した3大疾病に加え、糖尿病、高血圧症、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎不全などに罹患し、所定の状態となってしまった場合には保険の対象となります。

まとめ

不動産投資にはいくつかのリスクが考えられ、リスクを踏まえた上での投資がポイントです。ローン契約者に万が一のことがあった時の対応という点もリスクとして捉えられています。
このリスクを大きく取り除くのが団信です。大きな借金を背負って不動産投資を行うので、ローン契約者だけではなく家族などの周囲の反対があって不動産投資をあきらめるといったケースが見受けられます。
なぜ周囲が反対するのかというと、ローン契約者が亡くなってしまった後に借金を背負わなければいけないといった恐怖感が大きな要因の一つです。
しかし、団信に加入することで、周囲の不安は大きく和らぎます。
万が一に備えてというだけではなく、安心感を得るという点も不動産投資においてとても大切だといえるでしょう。

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