敷地権とは!?不動産投資におけるメリット・デメリットを徹底解説！
- 更新：
- 2023/06/19
「敷地権」とは何かご存じですか？当社にお問い合わせいただくお客様にも、敷地権について良くご存じでない方は多くいらっしゃいます。
敷地権は特に中古区分マンションの経営に影響する部分のため、基本的な部分はしっかりと押さえておいた方が良いでしょう。
そこで今回の記事では、敷地権の基本からメリット、敷地権がない場合のデメリットについて解説します。
敷地権についての知識を深め、中古区分マンション投資の成功率を上げましょう。
区分マンションにおける敷地権とは
区分マンションにおける敷地権の基本的な部分から解説します。敷地権とは何なのか、なぜ生まれたのか見ていきましょう。
敷地権とは建物と土地の権利を一体化させたもの
区分マンションにおける敷地権とは区分所有権と敷地利用権、すなわち「マンションの部屋（専有部分）」と「敷地の一部（土地）」の所有権を一体化させた権利のことを指します。
つまり購入したマンションに敷地権があれば、専有部分とあわせて土地の一部の所有権を得たことになります。
とはいえ実際にはマンションが建っている土地のうち、特定の１区画を所有しているという考え方はできません。あくまでマンションが建っている土地のうち、部屋相当の一定の面積を所有しているという考え方で、土地に対して自由な変更を加えることはできないようになっています。
敷地権があるとマンションの専有部分と土地を別々に処分できない
敷地権がある区分マンションでは、専有部分と土地を別々に処分（≒ 売却や譲渡）できません。
専有部分と土地の権利が一体化しているため、片方だけに変更を加えるということができないように定められています。これについては区分所有法の第二十二条にも記載があります。
第三節 敷地利用権
（分離処分の禁止）
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
区分所有法により専有部分と土地の権利が明確化され、所有者が変わっても必ず２つの権利が一緒に動くようになりました。
権利関係が分かりやすくなったことで区分マンションの売買における手続きが減ったため、管理者（管理組合）にとっても購入者にとっても大きなメリットが発生したといえます。
当事者間の了解があれば非敷地権化での取引も可能
管理者（管理組合）と購入者間で了解があった場合には敷地権がない状態での取引、すなわち非敷地権化での取引が可能になります。
とはいえ非敷地権化での取引が発生しうるのは、マンションの土地の一部だけを購入し、コンビニなどの施設を建てるといった特殊なケースのみです。
つまり敷地権に例外はあるものの、「専有部分と土地の権利が一体化していて、必ず一緒に売買される」という点だけ押さえておけば良いでしょう。
敷地権が生まれたのは登記簿の管理を簡潔にするため
敷地権は建物と土地の登記簿の管理を簡潔にし、権利関係のトラブルをなくすために生まれました。
敷地権が導入されたのは、１９８３（昭和５８）年の区分所有法大改正のタイミングです。１９８３年以前は、区分所有権と敷地利用権が別々に管理されていました。
当時はどのようなトラブルが起きていたのか、敷地権の導入でどのように変わったのか見ていきましょう。
区分所有法の改正前に起きていたトラブルとは
区分所有法の改正以前は、「マンションの部屋の所有者が変わっているのに、土地の所有者は当初のままになっている」というトラブルが相次いでいました。
区分所有権と敷地利用権が別々になっていたために、専有部分だけの売却が可能だったのです。
例えば元々マンションの専有部分と土地を所有していた人をAさんとしましょう。AさんはBさんにマンションを売却しました。
区分所有法の改正以前では、専有部分の所有権はBさんへ移ったものの、土地の所有権はAさんが持ったままというケースが起こり得ます。
このケースは敷地の所有者であるAさんが「敷地に入るな」と言えば、Bさんは敷地に入れなくなってしまう状況です。
これは極端な例ですが、専有部分と土地の所有権が違うというのはそれだけ大きな問題でした。
こうしたトラブルを防ぐために、区分所有法が改正され敷地権が生まれたというわけです。
現在では専有部分の登記情報を変えるだけで土地の権利も変わる
区分所有法が改正された現在、敷地権が設定されたマンションでは、専有部分の登記情報を変更すれば土地の登記情報もあわせて変更されます。
つまり売買の後は、専有部分の登記情報だけを新しい所有者に変更すれば、登記の手続きは完了です。
敷地権が生まれたことによって「間違って部屋だけを売却・購入してしまった」というトラブルが起こり得なくなり、安心して売買などの取引を行えるようになりました。
登記の手続きが簡潔になり、登記情報が分かりやすくなった点も大きなポイントです。
敷地権のメリット・デメリットとは
敷地権の基本を解説したところで、敷地権のメリットとデメリットを確認しておきましょう。
敷地権がある場合のメリット
敷地権がある場合の最大のメリットは、登記や売買における権利のトラブルが起こりにくいことです。
専有部分の権利が移動すると土地の権利も必ず一緒に移動します。そのためどちらか一方だけの所有者が変わってしまう、というトラブルは起こり得ません。
権利に関するトラブルの発生を防ぎつつ、登記手続きを簡潔にしてくれる敷地権は、買い手と売り手の双方にメリットがあります。
敷地権がある場合のデメリット
区分マンションにおいては、敷地権がある場合のデメリットは特にないでしょう。専有部分と土地の権利を別々に管理しても、売買で有利になったり、手続きが楽になったりといったことはありません。
一般的には敷地権があるに越したことはない、ということだけぜひ覚えておいてください。
敷地権で押さえておきたいポイント
敷地権を知るうえであわせて押さえておきたいポイントである「敷地権の有無を確認する方法」と「敷地権の割合によってかかる税金」について、それぞれ見ていきましょう。
敷地権の有無を確認する方法
敷地権の有無を確認するには、法務局でマンションの登記簿謄本を取る必要があります。
「登記簿謄本交付請求書」に必要事項を記入して窓口または郵送で申請するか、法務局のホームページから申請する方法のどちらかで取得可能です。
マンションの専有部分の登記簿謄本を取得し、表題部の「敷地権の目的たる土地の表示」と「敷地権の表示」の項目に土地についての記載があれば、そのマンションには敷地権があります。
ここに土地の記述がない場合は敷地権がない、ということです。
実際に築古のマンションには、敷地権がないものが少なくありません。
ただし「敷地権がないからダメ」ということではないので、後半の「敷地権がないマンションもある」で解説する敷地権がないマンションが存在する理由や、デメリットについても押さえておきましょう。
敷地権の割合によってかかる税金
敷地権の割合によって、固定資産税がかかります。
専有部分の登記簿表題部に「敷地権の割合」の記載があるので、そちらを確認しましょう。
敷地権の割合に対する固定資産税は、下記の式で算出します。
- 固定資産税額 ＝ マンションの敷地全体の評価額 ✕ 1.4％ ✕ 敷地権の割合
つまりマンションの敷地全体にかかる固定資産税額に、敷地権の割合を乗算したものが、区分マンションの土地にかかる固定資産税額です。
固定資産税は毎年必ずかかるお金のため、覚えておきましょう。
敷地権がないマンションもある
区分所有法が改正されてから４０年が経過した現在でも、敷地権がないマンションは存在します。
敷地権がないマンションでは、従来通り区分所有権と敷地利用権が別々に登記されているのです。
実は、こうした敷地権のないマンションはいまだ少なくありません。
中古区分マンションへの投資を検討しているのであれば、敷地権がないマンションがある理由や、敷地権がないことによるデメリットを押さえておいた方が良いでしょう。
敷地権がないマンションがあるのはなぜ？
それでは、敷地権がないマンションがある理由を見ていきましょう。
区分所有法改正以前のマンションには敷地権がないことも
敷地権がないマンションは基本的に区分所有法の改正以前、つまり１９８３年以前に建築されたマンションです。
法改正のタイミングで敷地権を設定せず、そのまま所有され続けている場合には敷地権がありません。
そのため中古区分マンションの中に、敷地権がないものが混ざっています。
とはいえ敷地権のないマンションでも普通に取引は行えるので、大きな問題とはなりません。
敷地権がないマンションの所有者の多くは、下記のどちらかに該当します。
- 区分所有法改正以前に購入した人
- 知識がないまま相続してしまった人
一度設定してしまえば管理がかなり簡単になる敷地権ですが、設定するまでの準備には時間と手間がかかります。
そのため面倒でそのままにしている方は、実際には少なくありません。
「投資を検討しているマンションに敷地権がない」ということは十分に起こりうるので、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
現在では多くが敷地権化されている
現在では区分所有法改正以前に建てられたマンションでも、多くに敷地権が設定されています。
やはり登記処理を簡潔にするため、また売買の権利トラブルをなくすためといった理由で、大半のマンションが新しい区分所有法に準拠しているのです。
とはいえ敷地権がないマンションでも、基本的に分離処分はできません。
区分所有法第二十二条の条文をよく読むと分かりますが、実は敷地権が設定されていないマンションでも、同様に分離処分は原則禁止となっています。
実は敷地権の有無による影響はそれほど大きくない、ということが分かるでしょう。
敷地権がない場合のデメリットはある？
敷地権がないマンションは、意外にも少なくないことが分かったと思います。
敷地権がない場合のデメリットは下記の２つです。
- 登記簿が分かりにくい
- 登記簿を取るのが面倒
読んでいただくと分かるかと思いますが、そこまで大きなデメリットではありません。
デメリットの回避策も解説しているので、ぜひ押さえておいてください。
登記簿が分かりにくい
敷地権がない場合のデメリットのひとつが、登記簿（登記簿謄本）が非常に分かりにくくなってしまうことです。
土地の登記簿を取得すると、区分所有者全員分の住所、氏名、借入金額などの詳細な情報が記載された分厚い束になった書類を渡されてしまい、必要な情報がどこにあるか発見するのに手間がかかります。
ただしオンラインでの申請を使わず、窓口または郵送で登記簿の取得を申請すれば、必要な情報だけを抜き出して取得可能です。
これを知っておけば、登記簿が分かりにくいのはそこまで大きなデメリットではないでしょう。
登記簿を取るのが面倒
敷地権がない場合、専有部分と土地の登記簿を個別に取得する必要があります。
売却や相続など登記簿を取らなければいけないシーンが発生した場合に、登記簿取得の手続きが面倒になってしまうでしょう。
さらにマンションが建っている土地がもともと複数に分かれていた場合には、その数だけ登記簿が必要になります。
登記簿を取得するのには手数料がかかりますが、この手数料が大きな金額になってしまう可能性があることを押さえておきましょう。
参考誰でもわかる！登記簿謄本･登記事項証明書の交付申請書の書き方を解説！
まとめ
敷地権は、マンションの専有部分（部屋）と土地（敷地）の一部を所有する権利が一体化したものです。
敷地権があると権利関係が分かりやすくなり、登記の手間も大きく省けます。
区分所有法が改正された現在でも敷地権がないマンションは存在しますが、投資において大きな影響はありません。
また敷地権がないような築古区分マンションは、安価で購入できるため運用利回りが高くなりやすい傾向があります。
当社でも敷地権があるマンション、ないマンションどちらも扱っていますが、もっとも大事なのは敷地権の有無よりも投資の効果がしっかり出るか、という部分です。
立地や空室リスク等を分析して安定した運用ができるのであれば、敷地権がなくても大きな問題はありません。
敷地権の詳細や確認方法についてご不明な点があれば、当社コンサルタントまでご相談いただけますと幸いです。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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