マンションの査定は、売却の成否を左右する最初の分かれ道です。査定で失敗すると、相場からかけ離れた価格で売り出して半年以上買い手がつかなかったり、あるいは本来もっと高く売れたはずの物件を安く手放してしまったりしかねません。

この記事では、査定前の準備・査定当日の対応・査定後の判断と、フェーズごとに押さえておくべき注意点を整理しました。査定の仕組みや不動産会社が見ているポイントも解説しているので、この記事を読めば初めて査定を受ける方も安心して臨めるようになるはずです。

• 目次
• 【査定前の準備編】マンション査定の注意点
  • 相場を事前に調べておく
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 最低限の掃除・片付けをしておく
  • リフォームはしない
• 【査定当日の対応編】マンション査定の注意点
  • 立ち会いは必ず本人が行う
  • 査定担当者の質問に正直に答える
  • 瑕疵（欠陥）を隠さない
  • 売却理由をはっきりと伝える
• 【査定後の判断編】マンション査定の注意点
  • 査定の根拠を必ず確認する
  • ローン残債と照らし合わせる
  • 査定額をそのまま売出価格にしない
  • 査定後のしつこい営業に注意する
• マンション査定の方法は「簡易査定・訪問査定・AI査定」の3つ
  • 簡易査定（机上査定）
  • 訪問査定
  • AI査定
• 不動産会社がマンション査定で見ているポイント
  • 物件そのものの評価ポイント
  • マンション全体の評価ポイント
  • 立地・周辺環境の評価ポイント
• 信頼できる不動産会社の選び方
• マンション売却の相談はTOKYOリスタイルへ！
• まとめ

【査定前の準備編】マンション査定の注意点

スムーズに査定を進めるには査定前の準備が欠かせません。まずは不動産会社に依頼する前にやっておくべき、4つの注意点を確認しましょう。

相場を事前に調べておく

査定額が妥当か判断するには、あらかじめ自分のマンションの相場感を知っておくことが欠かせません。相場を知らないまま査定を受けると、提示された金額が高いのか低いのか見分けがつかなくなります。

自分で相場を調べるには、主に3つのサービスが使えます。いずれも無料で、会員登録なしで利用可能です。

もっとも参考になるのは「レインズマーケットインフォメーション」です。ポータルサイトに掲載されている価格はあくまで「売り出し価格」で、値引き交渉を経た成約価格とは違います。レインズマーケットインフォメーションなら実際の成約価格がわかるため、より正確な相場感をつかめます。

使い方はシンプルで、サイトにアクセスして物件種別（中古マンション等）と都道府県・地域を選ぶだけです。また、デフォルトでは直近1年分の成約データが表示されますが、より過去のデータをさかのぼって確認することもできます。自分のマンションと近い条件（築年数・面積・最寄駅）のものを探しましょう。

参考REINS Market Information

参考不動産情報ライブラリ

複数の不動産会社に査定を依頼する

1社だけに査定を任せるのはリスクがあります。その1社の査定額が相場より高ければ売れ残り、低ければ損をすることになりますが、比較対象がなければそのことに気づけません。

また、複数社に依頼する目的は、単なる金額比較だけではありません。以下のような会社や担当者ごとの営業スタイルの違いを肌で感じ取れるのが大きなメリットです。

• この担当者の話し方は信頼できるか
• 質問に対して曖昧に逃げないか
• 売れなかったときのプランまで考えているか

最低3社、余裕があれば5社程度に依頼して、査定額・根拠の説明・営業姿勢の3点をセットで比較しましょう。

なお、査定額がもっとも高い会社を選べばいいわけではありません。飛び抜けた高額査定は、媒介契約をとるための「釣り」の可能性があります。くわしくは査定後の注意点で解説します。

最低限の掃除・片付けをしておく

訪問査定では担当者が室内を見て回るため、清掃の行き届いた部屋とそうでない部屋では印象が変わります。とくに水回りの汚れは目につきやすいため、査定前に集中的に掃除しておきましょう。

掃除のポイントは「生活感を減らすこと」です。

• キッチンのシンクや換気扇まわりの油よごれを落とす
• 浴室のカビ・水あかを除去する
• 玄関の靴を片づけ、すっきりした状態にする
• リビングの床面を広く見せるため、不用品をいったん収納する
• ベランダに置いてある荷物を整理し、広さと眺望を見せる

ただし「査定のために完璧にきれいにしなければ」と気負う必要はありません。査定額を左右するのは物件のスペックや立地、管理状態で、掃除レベルの差で査定額が大きく変わることはまれです。

どちらかといえば、実際に購入希望者に物件を見てもらう「内覧前」の掃除の方が重要といえます。査定前の掃除は「マイナス印象をつけないための最低限」と考えてOKです。

リフォームはしない

「査定前にリフォームすれば高く評価されるのでは」と考える方もいますが、査定前のリフォームはおすすめしません。理由は2つあります。

• リフォーム費用と査定アップ額が釣り合わない
• 買主の好みと合わないおそれがある

たとえば費用を回収できないリスクが高いです。200万円かけてキッチンを交換しても、査定額が200万円上がるケースはまずありません。

また、中古マンションの購入者には「自分好みにリノベしたい」層が一定数います。売主の好みで仕上げた内装は、買主にとって付加価値にならないこともあるため、安易なリフォームはおすすめしません。

査定前にやるべきなのは、前述のとおり掃除と片づけです。壊れたドアノブや換気扇など、数千円〜数万円で直せる軽微な不具合は修繕しておいてもかまいませんが、それ以上の出費は不動産会社に相談してから判断しましょう。

【査定当日の対応編】マンション査定の注意点

査定当日の対応は、査定額の精度と不動産会社との今後の関係を左右します。訪問査定の当日に押さえておくべき4つの注意点を見ていきましょう。

立ち会いは必ず本人が行う

訪問査定には、物件の所有者本人が立ち会ってください。代理人が対応できるケースもありますが、本人でなければ答えられない質問が多く、査定の精度が落ちます。

担当者が聞きたいのは、図面や書面からは読み取れない「住んでいる人にしかわからない情報」です。

• 実際の日当たりや風通しの体感
• 近隣からの騒音や振動の有無
• 管理組合の運営状況やマンション内のルール
• 過去に発生したトラブルや修繕の履歴
• 売却理由やスケジュールの希望

こうした「あなたしか知らない情報」を正確に伝えれば、査定額の精度が上がるだけでなく、担当者が売却戦略を組み立てるための材料にもなります。

査定担当者の質問に正直に答える

「すこしでも高い評価がほしい」心理から、設備の不具合を伏せたり、過去の修繕歴をあいまいにしたりする方がいます。しかし、事実と異なる回答は逆効果です。

訪問査定では担当者が室内を直接チェックするため、目に見える不具合はその場でわかります。申告と実態に食い違いがあれば「ほかにも隠していることがあるのでは」と疑念を持たれ、信頼関係にヒビが入りかねません。

即答できない質問には「確認してあらためてお伝えします」と答えれば問題ありません。「配管の更新時期」「大規模修繕の次回予定」など、管理組合に確認が必要な項目もあるはずです。わからないことを正直に「わからない」と言えるほうが、担当者から信用されます。

瑕疵（欠陥）を隠さない

雨漏り、過去の漏水事故、給排水管の不具合、近隣トラブル。こうした物件の「瑕疵」は、査定の段階ですべてオープンにしてください。

瑕疵を伏せたまま売却を進めると、引き渡し後に買主から「契約不適合責任」を追及されるおそれがあります。民法上、売主は「契約の内容に適合しないもの」について責任を負うとされており、修繕費の負担だけでなく、売買契約の解除や損害賠償にまで発展するケースも。

参考国土交通省「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」

「瑕疵を伝えたら査定額が下がるのでは」と心配するかもしれません。しかし、瑕疵の内容に合った正確な金額が出るほうが、後からトラブルになるよりずっとましです。査定段階でオープンにしておくことが、結果的にあなたの身を守ります。

売却理由をはっきりと伝える

「なぜ売るのか」は、不動産会社が販売戦略を組み立てるうえで欠かせない情報です。売却理由によって、以下のように価格の設定方針やスケジュール感が変わります。

• 住み替え：売却と購入のタイミング調整が必要。「売り先行」か「買い先行」かの判断ポイントになる
• 相続・離婚：法的な手続きとの兼ね合いが生じる。名義変更や分割協議の進み具合によって売却タイミングが変わる
• 資産の組み替え（投資用）：現在の利回りやキャッシュフローの状況次第で、売り時の提案が変わる
• 資金がすぐ必要：スピード重視の戦略が必要。「仲介」だけでなく「買取」との併用提案を受ける場合もある

売却理由は担当者以外に漏れることはありません。「こんな理由で売るのはイメージが悪いかも」と気にせず、率直に伝えましょう。

【査定後の判断編】マンション査定の注意点

査定額が出た後の判断ミスは、売却の成否にもダイレクトに影響してしまいます。査定結果を受け取ったときに確認すべき4つの注意点をチェックしていきましょう。

査定の根拠を必ず確認する

査定書を受け取ったら、金額よりも先に「根拠」の部分に目を通してください。チェックすべきポイントは3つあります。

• 比較に使われている成約事例が具体的か：詳しい成約時期や成約価格が記載されているか。「当社の実績から算出」のような曖昧な記載だけの場合は要注意
• 自分の物件との条件差がどう補正されているか：たとえば「同じマンションの5階が昨年〇万円で成約。あなたの部屋は10階で眺望が良いため＋〇万円」のように、加算・減算の理由がはっきりしているか
• 「この価格で売れる時期の見通し」が示されているか：「3カ月以内に成約が見込める価格」なのか、「半年以上かかるリスクもある強気の価格」なのか

この3点がクリアになっている査定書は信頼できます。逆に、補正の根拠があいまいだったり、売却時期の見通しに触れていなかったりする査定書は、金額がいくら高くてもうのみにしないほうが安全です。

また、複数社の査定書を並べてみると、各社がどの成約事例を選び、どこに加点・減点をつけているかの違いが見えてきます。この比較が、自分の物件の「本当の価格帯」を見極める方法です。1社だけで決めるのはおすすめしません。

ローン残債と照らし合わせる

査定額がわかったら、すぐに住宅ローンの残債と並べて確認しましょう。ここでチェックすべきは「査定額−ローン残債＝手元に残る金額」の概算です。

査定額がローン残債を上回っていれば、売却代金でローンを完済できます。下回っている場合は「オーバーローン」の状態となるので、差額の補填方法を考えなければいけません。主な手段は以下の2つです。

• 自己資金の投入
• 住み替えローン（残債を新たなローンに上乗せする融資）の利用

ただし住み替えローンは居住用物件が前提で、投資用マンションには原則使えません。

金融機関に「一括返済した場合の残額」を問い合わせれば、1〜2週間ほどでローン残高の正確な数字がわかります。査定を依頼するタイミングで並行して確認しておくと、査定結果が出たときにすぐ判断できるでしょう。

査定額をそのまま売出価格にしない

一般的な査定額は「この金額ならおおむね3カ月以内に売れるだろう」という不動産会社の見立てです。そのまま売り出し価格にする必要はありません。売り出し価格を決めるときは、以下の3点をセットで考えましょう。

• 査定額の中央値：複数社の査定額を並べて、もっとも高い数字ではなく中央あたりを基準にする
• ローン残債：少なくともこの金額以上で売らないと完済できないラインに設定する
• 売却の急ぎ度合い：急ぐなら査定額の前後、余裕があればやや高めに設定する

「売り出し価格をいくらに設定するか」は、担当者と相談しながら決めるのがベストです。「この価格で出した場合、最初の2週間で問い合わせはどのくらい見込めるか」などと具体的に聞くと、担当者の力量もわかります。

査定後のしつこい営業に注意する

とくに一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社からいっせいに電話やメールが届くことがあります。なかには断ったあとに何度も電話をかけてくる会社も。こうした営業への対処法はシンプルです。

• 査定依頼の時点で「連絡手段はメールに限定してください」と明記する
• 依頼しないと決めた会社には「ほかの会社に決めました」とはっきり伝える
• 断ったにもかかわらず連絡が続く場合は、宅地建物取引業法違反のおそれがあるので各都道府県の免許行政庁に相談する

断りの連絡を入れてもなお営業をやめない会社に、自分の物件を任せる理由はありません。「しつこい営業をする会社は、買い手に対しても強引な営業をする」と考えてよいでしょう。

マンション査定の方法は「簡易査定・訪問査定・AI査定」の3つ

マンションの査定方法は3種類あり、精度やスピードがそれぞれ異なります。

売却を前提とするなら、最終的には訪問査定を受ける必要があります。以下でそれぞれの違いを詳しく見ていきましょう。

簡易査定（机上査定）

簡易査定は、物件の住所・築年数・面積・階数といった基本データをもとに、成約事例やレインズのデータと照らし合わせて金額を算出する方法です。担当者が現地を訪れないため、早ければ即日、遅くとも3日ほどで結果が届きます。ただし、室内の状態や眺望、日あたりなど現地でしか分からない条件は反映されません。

「売るかどうかまだ決めていないけれど、ざっくりいくらになるか知っておきたい」という段階におすすめです。

訪問査定

訪問査定は、担当者がマンションに足を運び、部屋のなかの状態・設備のグレード・眺望・共用部の管理状態・周辺環境などを直接チェックしたうえで金額を算出する方法です。結果が出るまでに数日～1週間ほどかかるのが一般的ですが、3つの方法のなかでもっとも正確な金額が出ます。

訪問査定を受ける会社は1社にしぼらず、3〜5社に依頼してください。会社ごとに着目するポイントや評価の方法がちがうため、複数の査定書を並べることで「自分の物件の適正価格帯」がクリアに見えてきます。

AI査定

AI査定は、過去の取引データをAIが自動分析し、物件情報を入力するだけでその場で概算額を表示するサービスです。

手軽さが最大のメリットですが、AIは室内の状態や個別の事情を読み取れません。AI査定で出た金額は「おおまかな目安」と割り切り、売却を本気で考えるなら訪問査定を受けましょう。

不動産会社がマンション査定で見ているポイント

不動産会社が査定額を算出するとき、見ているポイントは大きく「物件そのもの」「マンション全体」「立地や周辺環境」の3つのカテゴリに分かれます。何がどう評価されるかを知っておいて、査定書の根拠を読み解けるようにしておきましょう。

物件そのものの評価ポイント

まずは物件固有の条件で、同じマンション内でも部屋ごとに評価が変わる部分です。

投資用マンションの場合は、これらに加えて現在の家賃収入・入居状況・周辺の賃料相場も評価対象です。入居中で安定した家賃が入っている物件は高めに評価されやすく、空室の場合は想定利回りベースでの評価になります。

マンション全体の評価ポイント

次は個別の部屋ではなく、マンション全体に関わる評価です。同じマンション内なら、すべての住戸に共通して影響します。

「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態は査定に影響します。管理が行き届いているマンションは資産価値が維持されやすく、査定でもプラスです。

立地・周辺環境の評価ポイント

立地は査定額をもっとも大きく左右する要因です。自分では変えようのない条件ですが、どこがどう評価されるかを把握しておくと、査定額が適正かどうかを自分で見極められます。

とくに駅距離の影響は大きく、徒歩5分と徒歩15分では㎡単価で数十万円の差がつくケースも珍しくありません。自分のマンションの駅距離が市場でどう位置づけられるかは、前述のレインズマーケットインフォメーションで同じ駅圏の成約事例と比べてみるとわかりやすいです。

信頼できる不動産会社の選び方

査定を受けたら、どの不動産会社に売却を任せるかを決めなくてはなりません。以下4つのポイントを押さえて、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

• 査定額の根拠が明確か：「なぜこの金額か」を、具体的な成約事例と加点・減点の理由を示して具体的に説明できるか
• 売却戦略が具体的か：「どの媒体にいつから広告を出すか」「3カ月で売れなかった場合のプランBは何か」まで語れるかどうか
• 同エリアの売却実績があるか：実績がある会社は購入希望者のリストを持っている可能性が高い
• 担当者がデメリットも率直に言えるか：メリットだけを並べる担当者より「この物件のここは弱みです」とはっきり伝えてくれる担当者のほうが安心

この4点を複数社で比較すれば、「この会社に任せたい」と思える1社が見えてきます。やはり査定は1社だけでなく、できるだけ多くに依頼するのがポイントです。

マンション売却の相談はTOKYOリスタイルへ！

「注意点はわかったけれど、初めての査定で本当にうまくいくか不安」。この記事を読んでいる方の多くは、まさにこれから査定を受ける段階にいるはずです。

最初の1社にTOKYOリスタイルを選んでいただければ、特許取得の物件評価システム「MIKATAイズム™」をもとに、約25の項目から客観的な査定額を算出します。担当者の力量に依存しないデータベースを使った査定なので、そのあと他社の査定を受けたときに「比較の基準」として使っていただければOKです。メールや電話でのご相談も可能で、「まずは話を聞いてみたい」くらいの温度感で構いません。

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まとめ

マンション査定の注意点は、査定前・当日・査定後の3フェーズにわかれます。事前に相場を調べ、当日は瑕疵もふくめて正直に情報をオープンにし、査定後は金額ではなく「根拠」を軸に判断する。この流れを押さえておけば、査定で失敗するリスクは大きく下がるはずです。

これから査定依頼をスタートするなら、TOKYOリスタイルも選択肢に加えていただければ幸いです。物件のよい面だけでなくマイナス面もしっかり押さえた、「本当の売却の成功」につながる忖度のない査定を実施します。お気軽に査定フォーム、または無料相談フォームからお問い合わせください。