「マンションの査定ってどうやるの？」「AI査定と訪問査定って何が違うの？」。マンション売却を考え始めたとき、最初にぶつかるのがこの疑問ではないでしょうか。

査定方法にはそれぞれ得意・不得意があり、自分の状況に合っていない方法を選ぶと、精度の低い金額をもとに売り出し価格を決めてしまうことも。

この記事では、4つの査定方法の違いと選び方、そして不動産会社がマンションのどこを見て金額を算出しているのかを解説します。「自分にはどの査定方法が合っているか」「査定額を上げるためには何をすればいいか」がわかる記事です。

• 目次
• マンションの査定方法は4種類！ケース別の選び方
  • とりあえず地域の相場だけ知りたいなら「査定シミュレーション」
  • 登録なし・スマホで手軽に試してみたいなら「AI査定」
  • 売却をぼんやり検討している段階なら「簡易査定（机上査定）」
  • 売却を本格的に進めるなら「訪問査定」
• マンション査定の評価基準｜どこを見られる？
  • 立地・最寄り駅からの距離｜査定額にもっとも影響する
  • 築年数｜価格下落のペースは築年数によって変わる
  • 階数・向き・眺望｜同じマンション内でも大きく差が出る
  • 専有面積・間取り｜広さより使い勝手が評価される
  • 室内の状態・劣化状況｜変えられる条件の中でも影響が大きい
  • リフォーム履歴｜適切な修繕歴が評価につながる
  • マンションの管理状態｜共用部の状態も資産価値を左右する
  • 修繕積立金の積立状況｜不足しているマンションは買主に敬遠される
  • 耐震基準｜旧耐震か新耐震かで買主の融資条件が変わる
  • 周辺の成約事例｜比較して査定額の根拠となる
• マンションの査定方法に迷ったら「TOKYOリスタイル」にお任せを
• マンションの査定方法に関するよくある質問
  • 登録不要・匿名で査定できる？
  • 査定前に掃除は必要？
  • 査定を受けるときの注意点は？
• まとめ

マンションの査定方法は4種類！ケース別の選び方

マンションの査定方法は「査定シミュレーション」「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の4種類に分かれます。

下にいくほど精度が上がるぶん、手間や時間もかかります。以下でそれぞれの特徴と「どんな人に合っているか」を見ていきましょう。

とりあえず地域の相場だけ知りたいなら「査定シミュレーション」

査定シミュレーションは、エリア名や駅名、面積、築年数などのざっくりした条件を入力するだけで、そのエリアの相場レンジを表示してくれるWebサービスです。主に不動産ポータルサイトが無料で提供しています。

• 個人情報の入力が不要なものが多い
• 「◯◯駅・築15年・60㎡なら2,500万〜3,200万円」のようにレンジで表示される
• あくまで統計ベースの概算であり、自分の物件の個別条件は反映されない

「査定」というよりは「相場検索ツール」に近いサービスです。「まだ売る気はないけれど、自分のマンションがあるエリアの価格帯だけ知っておきたい」段階なら、最初の一歩として使えます。

ただし、表示される金額はあくまで地域の平均的な水準です。自分の物件固有のプラス要素やマイナス要素はまったく反映されません。

登録なし・スマホで手軽に試してみたいなら「AI査定」

AI査定は、蓄積された膨大な取引データをAIが分析し、自分のマンションの基本情報を入力するとその場で概算額が表示されるサービスです。査定シミュレーションとの違いは、マンション名や号室まで入力できるぶん、物件の個別性がある程度反映される点にあります。

• 名前や電話番号を入力せずに使えるものが多く、営業電話が少ない
• 結果がその場で出るため、「今すぐ金額を知りたい」というニーズに応えている
• AIはデータ上のパターンで予測しているため、リフォーム済みかどうかや眺望の良さなど、データに表れにくい要素は反映されにくい

「不動産会社に連絡するのはまだ早い。でも、自分のマンションがだいたいいくらなのかは知っておきたい」フェーズならAI査定がおすすめです。ただし、AI査定の金額だけで売り出し価格を決めるのはリスクがあるので、あくまで「次のステップに進むための材料」と考えましょう。

売却をぼんやり検討している段階なら「簡易査定（机上査定）」

簡易査定は、不動産会社に物件情報を送り、担当者が現地を訪れずにデータベースや成約事例をもとに金額を算出する方法です。AI査定との最大の違いは、「人の目」が入ること。担当者がレインズの成約データや競合物件の売り出し状況をふまえて判断するため、AIのみの機械的な分析よりも精度が上がります。

• 不動産会社のWebサイトや電話から依頼でき、結果は即日〜3日ほどで届く
• 担当者の判断が入るぶん、AI査定より市場を反映した金額になりやすい
• 室内の状態や眺望など「現地で見ないとわからない条件」は反映されない

「売却するかどうかまだ決めていないが、不動産会社がどんな金額を出してくるか知りたい」段階には簡易査定が向いています。簡易査定では名前や連絡先を伝える必要があるため、査定後に営業の連絡が入ることは想定しておきましょう。

売却を本格的に進めるなら「訪問査定」

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際にマンションに足を運び、以下のポイントまで直接チェックして金額を出す方法です。

• 部屋の状態
• 設備の新しさ
• 窓からの眺め
• 日当たり
• 共用部の管理レベルなど

4つのなかでもっとも手間と時間がかかりますが、唯一「現地の情報」が正しく反映されるため、精度は群を抜いています。

• 担当者と直接会話できるため、金額の根拠をその場で質問できる
• 物件の強みや弱みをふまえた売却戦略の提案も合わせて受けられる
• 日程調整と立ち会いが必要で、結果が届くまでに1週間ほどかかる

売り出し価格を決めるために使えるのは、もっとも精度の高い訪問査定です。AI査定や簡易査定で売り出し価格を決めることはせず、必ず訪問査定を受けましょう。

マンション査定の評価基準｜どこを見られる？

マンションの査定額がどのような基準で決まっているかを知っておけば「なぜこの金額なのか」を納得できるようになるはずです。不動産会社が査定で見ているポイントを、影響度が大きくなりやすい順に10項目に分けて見ていきましょう。

立地・最寄り駅からの距離｜査定額にもっとも影響する

査定額にもっとも大きく影響するのが立地です。なかでも最寄駅から徒歩で何分かかるかは、価格にもダイレクトに反映されます。一般的な目安は以下のとおりです。

• 徒歩5分以内：プレミアム評価
• 10分前後：標準的な評価
• 15分超：マイナス評価

また、同じ最寄駅でも「駅のどちら側か」「複数路線が使えるか」「ターミナル駅まで何分か」によって評価が変わります。

立地は自分の力では変えようがない条件ですが、査定書に記載された駅距離の評価が実態と合っているかは確認しておきましょう。たとえば「徒歩12分」と記載されていても、実際にはショートカットルートがあって10分以内で着くケースなどもあります。査定額を変える要因になるかもしれません。

築年数｜価格下落のペースは築年数によって変わる

築年数は立地に次いで査定額への影響が大きい要素です。ただし、築年数による価格の下がり方は一定ではありません。

• 築5年まで：新築時からの価格下落が比較的ゆるやか。「築浅」として高く評価される
• 築6〜15年：下落スピードがもっとも大きくなりやすい。この期間に売却するかどうかで手元に残る金額が大きく変わる
• 築16〜25年：下落ペースが鈍化し始める。価格が落ち着いてくるため、買い手にとっては割安感も出る
• 築26年以上：価格は底値に近づく。建物の評価はほぼゼロに近くなるが、立地や管理状態が良ければ需要は十分ある

とはいえ築30年超でも、とくに駅近で管理の行き届いた物件は活発に取引されています。「築年数が古い＝売れない」ではないので、気軽に査定を受けてみましょう。

階数・向き・眺望｜同じマンション内でも大きく差が出る

同じマンションでも、部屋の位置によって数百万円の差がつくことがあります。

• 階数：高層階ほど高評価。低層階でも専用庭やテラスがあれば加点対象になる
• 向き：南向きがもっとも人気。北向きは日当たりで不利なものの、高層階では眺望重視で高評価になることも
• 眺望：視界をさえぎる建物がないか、将来建つ予定がないかも含めて評価される

訪問査定では担当者が窓の外を確認するため、「実際に見たら想像以上に眺めが良かった」というケースではプラス評価がつくこともあります。

専有面積・間取り｜広さより使い勝手が評価される

一般に、専有面積が広いほど総額は上がります。しかし、査定で見られるのは「㎡数」だけではありません。

たとえば同じ70㎡でも、廊下が長く各部屋が狭い間取りと、LDKにゆとりがあって生活動線がスムーズな間取りでは評価が変わります。ファミリー層に人気の3LDK・70㎡前後は需要が安定しており、単身者向けのワンルーム〜1LDKは投資家需要が中心です。

間取りは変えられない条件ですが、「このマンションのターゲット層は誰か」を意識しておくと、売り出し時の価格設定やアピールポイントの方向性が決めやすくなるでしょう。

室内の状態・劣化状況｜変えられる条件の中でも影響が大きい

室内のコンディションは、査定額を構成する要素のなかで数少ない「売主が改善できる項目」です。

担当者がチェックするのは、壁紙や床の傷み・水回りの汚れ・設備の動作状態・収納の使い勝手など。築年数相応の経年劣化は織り込み済みですが、「築15年のわりにきれいに使われている」と判断されればプラス評価になり、逆に「築10年なのに傷みがひどい」となればマイナスです。

大がかりなリフォームは不要ですが、壊れた設備の修繕や水回りの清掃など、低コストで改善できる部分には手をかけておくことをおすすめします。

リフォーム履歴｜適切な修繕歴が評価につながる

過去にリフォームや設備交換をしている場合、その履歴は査定でプラスに働きます。とくに評価されやすいのは以下のようなリフォームです。

一方、壁紙を派手な色に張り替える、和室をすべて洋室にするなど趣味性の高い内装変更は、買い手の好みとマッチしなければ評価されないこともあります。

リフォーム履歴を査定に反映してもらうには、「いつ・どこを・いくらで直したか」を一覧にまとめておくのが効果的です。口頭で伝えるだけでは抜け漏れが起きやすいため、メモやリストを作成して査定当日に渡しましょう。

マンションの管理状態｜共用部の状態も資産価値を左右する

「マンションは管理を買え」という昔からの格言があるように、共用部の管理状態は資産価値への影響が大きいです。担当者が見ているのは主に以下のポイントです。

• エントランスや廊下の清掃状況はどうか
• ゴミ置場は管理されているか
• 駐輪場が整理されているか
• 掲示板の更新頻度は高いか
• 管理人が常駐か巡回か
• 管理会社はどこか

管理状態そのものを売主個人が変えるのは難しいですが、管理の良さを示す情報を担当者に伝えることはできます。「管理組合が機能していて、定期的に総会が開かれている」「清掃が行き届いている」といった点は、査定書に反映されるプラス材料です。

修繕積立金の積立状況｜不足しているマンションは買主に敬遠される

修繕積立金が計画どおりに積み立てられているかどうかは、買主が購入を判断する大きなポイントです。積立金が不足していると、将来の大規模修繕時に一時金の徴収が必要になる可能性があり、買い手から敬遠されてしまいます。

査定時には、以下の情報を担当者に伝えられるよう準備しておきましょう。

• 現在の修繕積立金の月額と残高
• 直近の大規模修繕の実施時期と内容
• 次回の大規模修繕の予定時期
• 長期修繕計画書の有無

「積立金が十分にあり、計画的に修繕が行われている」と示せれば、マンション全体の評価を上げる材料になります。

耐震基準｜旧耐震か新耐震かで買主の融資条件が変わる

建築確認を受けた日が1981年6月1日以降かそれより前かを境に、建物の耐震基準は「旧耐震」と「新耐震」に分かれます。この違いが査定に影響するのは、買主の住宅ローン審査にかかわるためです。

旧耐震基準の物件は金融機関によっては融資対象外とされたり、融資期間が短縮されたりすることがあります。その結果、買い手の選択肢が狭まるため、同じ立地・同じ面積の新耐震物件と比べて成約価格が低くなる傾向があるのです。

ただし、旧耐震でも「耐震補強工事が実施済み」であればマイナス評価を軽減できる場合もあります。管理組合が補強工事を行っていれば、その記録を査定時に示しましょう。

周辺の成約事例｜比較して査定額の根拠となる

不動産会社が最終的な査定額を算出するとき、重視されるのが「周辺の成約事例」です。自分のマンションと条件が近い物件が過去にいくらで売れたかを調べ、そこに階数・方角・室内の状態などの条件差を補正して金額を導き出します。

自分で成約事例を調べるなら「レインズマーケットインフォメーション」が役立ちます。不動産流通機構が運営するサービスで、会員登録不要・無料で実際の成約価格を検索することが可能です。査定を受ける前に何件か事例をピックアップしておけば、担当者が提示する金額が相場どおりか、ある程度判断できます。

マンションの査定方法に迷ったら「TOKYOリスタイル」にお任せを

査定方法が4種類もあると、「結局どれを選べばいいのかわからない」と感じる方もいるかもしれません。TOKYOリスタイルは、AI査定から訪問査定、そして売り出しまでワンストップで対応できます。

当社の強みは、特許取得の物件評価システム「MIKATAイズム™」です。中古マンションに特化してきた当社のデータをもとに、約25の評価項目から物件の投資価値を数値化し、担当者の経験や勘に左右されない客観的な査定を実現します。「なぜこの金額なのか」を数字で説明できるので、査定結果に納得感を持っていただけるはずです。

さらに、査定後には東京23区を中心に約15万戸を掲載するマンション個別ページに、買取価格つきで即座に物件を掲載可能。閲覧に会員登録は不要のため、購入意欲の高い買い手から直接問い合わせが届きます。査定から売却まで、スピード感を持って進めたい方にこそ使っていただきたいサービスです。

まずは査定の申し込み、または無料相談からお気軽にお問い合わせください。

マンションの査定方法に関するよくある質問

マンションの査定方法に関するよくある質問と、その回答をまとめました。

登録不要・匿名で査定できる？

AI査定や査定シミュレーションであれば、名前や連絡先を入力せずに利用できるサービスが多いです。「営業電話がかかってくるのは避けたい」「まずは自分だけで金額を確認したい」という方にはAI査定や査定シミュレーションが向いています。

簡易査定や訪問査定は、不動産会社に物件情報と連絡先を伝える必要があるため、完全に匿名では利用できません。ただし「連絡はメールのみにしてください」と伝えれば、電話での営業を避けることは可能です。

査定前に掃除は必要？

訪問査定を受ける場合は、担当者の目につきやすい水回り（キッチン・浴室・トイレ）最低限の掃除をしておくことをおすすめします。

ただし、掃除で査定額が大幅に変わることはまれです。査定額を左右するのは立地や築年数、管理状態などのスペック面であり、掃除の役割は「ネガティブな印象を与えない」ことに尽きます。査定のために完璧に掃除する必要はないので、気負わずに臨みましょう。

査定を受けるときの注意点は？

査定を受ける際にとくに気をつけたいのは、以下の3点です。

• 1社だけでなく複数社に依頼し、不動産会社ごとの金額や対応力を比較する
• 査定額の「根拠」を聞き、ハッキリと答えが返ってくるか確認する
• 飛び抜けて高い査定額を出す会社には慎重になる

査定はあくまで売却活動のスタート地点です。しかし、そのあと売却活動を依頼する不動産会社選びが、その後の売却期間や成約価格を決めると言っても過言ではありません。「とりあえず高い金額を出した会社に任せる」のは避けましょう。

まとめ

マンションの査定方法は、査定シミュレーション・AI査定・簡易査定・訪問査定の4種類があります。まずは査定シミュレーション査定を試してみて、本格的に売却を検討するなら簡易査定・訪問査定と進んでいきましょう。訪問査定は複数社に依頼し、実際の査定額や会社ごとの対応を比較するのがおすすめです。

TOKYOリスタイルでもAI査定や簡易査定・訪問査定のサービスを提供しています。自分の今の状況に合った査定方法を試してみてください。