不動産投資と他の投資との大きな違いは、金融機関から融資を受けて自己資金以上の投資ができるという点です。長く続く低金利の時代の中、不動産投資の活況もマスコミにより報道され、新たな不動産投資家が参入するという状況が続いています。

多くの投資家は融資を利用して物件を購入することになり、自己資金の範囲を超えた不動産投資を行う場合、より条件の良い融資先の金融機関を検討する必要があります。融資を受けるうえで、特に気になるのは「金利」でしょう。金利は不動産投資のキャッシュフローに最も大きな影響を与えると言え、金利は金融機関によって異なりますので、個人の属性や購入する投資物件により変動する、ということになります。

そこで今回は、不動産投資ローンの「金利相場」について、各種の金融機関の比較をしていたいと思います。

不動産投資ローン（アパートローン）とは

不動産投資ローンは投資用の物件購入にのみ利用できる融資です。アパートローンとも呼ばれます。自分が住む家を買うための融資よりも属性や物件の価値などが重視され、金融機関ごとに様々なプランが用意されています。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローンはあくまでも投資物件を購入する目的で利用するものです。住宅ローンは、純粋な不動産投資物件には利用することはできません。自分がその投資物件の一部屋などに住む場合に限り、面積案分で利用できます。

そして、住宅ローンが固定金利であることが多いのに比べ、不動産投資ローンの約9割は変動金利です。

また、不動産投資ローンは一般に、住宅ローンよりも審査基準が厳しくなります。不動産投資は、「大家業という事業」です。そのため「事業の信頼性」が非常に重視されます。そして「事業」であるからには、その事業に耐えられるだけの経済的信用が借主個人にあるのかどうかも、重視される傾向にあります。これは、いわゆる「属性」の重視というものです。

家族構成や職業による融資の審査基準

「属性」とは、金融機関が融資の際、融資を申し込む人の家族構成や業種、勤務先の情報など、返済に影響するいくつかの要素を総合的に判断した経済的状況のことです。融資の可否に最も影響する審査基準と言えます。

属性の一つとして、家族構成を見られます。一般的には既婚者の方が融資を受けやすいというイメージがありますが、共働きかどうかや、子供の数など状況により融資の受けやすさは異なります。

一方、一人で暮らす単身者の場合、金融機関からの融資が受けにくいということはありません。審査で重要視されるのは、融資を受ける人の職業です。単身者であっても、医師、弁護士、公務員、一部上場、上場に準ずる会社で勤務する人は融資が通りやすく、不動産投資をはじめやすいです。反対に融資を受けにくいケースとして独立開業士業系の方があげられます。例えば、歯医者は個人事業主として判断され、他の医師とくらべ審査が通りにくいという現状です。

また、景気や業界の傾向をみて審査で判断されることもあります。近年の成長率が低い業種や、世の中の動きで大きく変動する業種の方は、融資が通りにくいです。
具体的な事例として、相談を受けたパイロットのお客様が融資を受けられないことがありました。航空業は新型コロナウイルスによって強く影響が出ているため審査が厳しくなったという例です。

このように融資を受ける際、安定的な職業に就いていることで審査が通りやすくなります。不動産投資家として成功を考えている場合、より低金利で融資を受けるという観点からは本業と両立している方が適していると言えます。
不動産投資だけを独立して専業でやろうと考えている人も多いですが、不動産投資は会社員の方にこそお勧めです。

金融機関ごとの金利相場の比較

融資を受ける金融機関の選択は多岐にわたります。「メガバンク・都市銀行」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「政策金融公庫」「ノンバンク系列」があり、金利や融資の審査基準も異なります。
どのような金融機関を利用するかは、不動産投資家の職業、年収、保有資産、自己資金、共同担保可能な不動産資産の有無などにより選択肢が変わってきます。その点を踏まえ、金融機関ごとの金利相場を比較していきましょう。

メガバンク・都市銀行の金利相場

一般にメガバンク・都市銀行といえば、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行です。りそな銀行を加えることもあります。これらの金融機関の金利はおおむね1％前後となっており、各行とも特に大きな差はありません。有利なことは支店が全国各地にあるため、全国の広いエリアの物件が対象になること。投資家がどこに住んでいても、遠隔地の物件を購入できることなどがあります。

ただ、融資の審査基準は最も厳しいものとなります。まず、属性においては、十分な自己資金、過去3年間ほどの年収、共同担保可能な不動産投資物件などが無いと融資の審査基準を通るのは厳しくなります。また、購入物件も「築浅」「駅近」「人口集中エリア」などの条件を満たし、事業性が確実なことが求められるケースが多いです。中古のオーナーチェンジ物件であれば、「現状の利回り」「稼働率」なども重視されます。

地方銀行の金利相場

地方銀行はエリアによって、大きく性格が異なります。不動産投資に力を入れている銀行もあれば、さほど熱心でないところもあります。

金利も各行かなり幅があります。横浜銀行、八千代銀行では1％半ば〜2％前後です。ここ数年不動産投資に力をいれている静岡銀行の場合、3.3％〜3.6％です。そして長年、不動産投資を始める方が最初に選ぶ銀行として有名なスルガ銀行があります。基本的な金利は4.5％ですが、東京、名古屋、仙台では3.5％の金利が設定されています。金利は高いですが比較的長期の借入が可能で、キャッシュフローでは他行に劣らないこともあります。

ただし、不動産投資を熱心に進めている地方銀行以外は、その銀行の本店がある都道府県かその県境に住んでいること、同エリア内に購入希望の物件があることが条件になることがあります。

信用金庫・信用組合の金利相場

基本的には、地方銀行と大差はありません。金利は約2％の半ばというところが相場です。
信用金庫の中にも、西武信用金庫のように、不動産投資への融資に積極的なところもあります。金利は2.1％～2.9％程度で、購入する物件は東京都を中心に隣接する埼玉県、神奈川県エリアとなります。

日本政策金融公庫の金利相場

日本政策金融公庫は、財務省所管の金融機関です。金利は固定のみで1.2～1.9％程になっています。
日本政策金融公庫の特徴は、女性・高齢者へは優遇措置として借入上限が引き上げられ、借入期間も通常10年ところ、15年に延長可能なことです。審査基準は属性や物件よりも「事業性」を重視する傾向にあります。

日本政策金融公庫が他の金融機関と大きく異なるのは、居住地最寄りの各支店に投資を行う本人が行って交渉を行わなければいけないという点です。他の金融機関であれば、不動産投資にノウハウを持っている不動産業者が、代行して交渉を行ってくれることも可能ですが、日本政策金融公庫はあくまでも本人主体で行動する必要があります。

金利も安く、審査基準も他の金融機関にない部分をみますので、他では絶対に融資が出ないような物件でも審査が通ることがあります。支店ごとに審査基準の判断が微妙に異なるのも政策金融公庫の特徴です。

金利は引き下げ交渉することも可能

各金融機関とも、金利にはある程度の幅が設定されています。審査基準にてらし合わせ、対象となる投資家の金利をいくらにするかを決めるためです。これは、言ってみれば交渉によって金利を下げることが可能であるともいえます。

ただ、これから不動産投資を始めようという方が金融機関と直接話をして交渉するのは、知識的にも時間的にもなかなか難しいでしょう。個人で交渉するよりは、ノウハウをもった不動産業者を利用するのがお奨めです。
そもそも、物件の購入は不動産業者を介して行います。その際には、金融機関への強いパイプをもっている不動産業者を選ぶことが重要です。

独自に銀行取引のあるという方を除けば、ほとんどの投資家は信頼できる不動産業者に交渉を依頼しています。まずは、信用できる実績のある不動産業者とパートナー関係を作り、そのうえで金融機関に対し事業計画や属性をアピールするなどの交渉を行うのがよいでしょう。

不動産業者は大手だから良いというわけではありません。中小の中にも非常に豊富な実績、金融機関とのつながりを持っているところがあります。不動産会社のホームページなどを探してみるのがいいでしょう。熱心な業者は自社サイトで多数の物件を紹介しています。

金利交渉の際のポイント

金利交渉を行う際のポイントの一つ目は、まずはタイミングです。融資してもらいやすい景気の状態や、個人の属性が高く評価してもらえるタイミングを見定めることが重要です。

ポイントの二つ目は、交渉のための準備や情報収集を行うことです。融資への１年以上の返済実績をつくったり、他の銀行の金利情報を収集することで金利交渉の成功に近づきます。

また、すでに不動産投資を行っている場合は、問題なく経営ができていることも重要なポイントになります。融資を受けた銀行の口座を家賃の振込口座に指定している場合、キャッシュフローを口座に貯めていることで話を好転させることも可能です。

また、交渉の際は、話をできるだけ丁寧に進めるよう心がけてください。融資の交渉をする相手の担当者とできるだけ円滑に話を進めることも重要なポイントです。

しかし、紹介したポイントを実践するには、不動産投資の実績をつくったり、他の不動産投資家と情報を共有するなど、多くのノウハウと時間が必要なため、銀行に直接金利交渉をする多くが不動産投資のセミプロと呼ばれる人たちです。そのため、まずは直接交渉ではなく、ノウハウを持った不動産業者の利用を推奨します。

固定金利と変動金利の違い

すでに文中に出てきた固定金利と変動金利について、ここであらためて意味を確認しておきます。

金利が変わらない固定金利

固定金利というのは、金利の変動がなく、融資を受けた時点の金利が返済まで続くものです。中には最初の数年間が固定で、後から変動に切り替わるタイプの物もあります。固定金利のメリットは、返済額が一定しているために事業計画が立てやすく、リスクが少ないことがあげられます。デメリットとしては、大きく金利が下がった場合、高い金利で返済を続けなければいけなくなります。ただ、現在の金利状況であればこれ以上金利が下がる可能性は低く、メリットの部分が大きな時期であるといえます。

金利が変わる変動金利

変動金利は、長期金利の変動によって金利の見直しが行われるものです。ただ、それも1.25倍ルールのセーフティネット(*)がありますので、来月からいきなり数倍になりましたというような、状況になることはほぼあり得ません。長期にわたりジリジリと金利が上昇し、返済金額が増えていく可能性は100％無いとはいえませんが、固定金利より金利が低く設定されることが多く、不動産投資の融資ではこちらが一般的です。

(*)5年ルールと1.25倍ルール：月々の返済は5年で見直されるのが一般的で、その変更の際も、前の返済額の1.25倍を超えてはいけないというルールがあります。そのため、現時点で変動金利を選ぶことが、深刻なリスクを生み出す可能性は少ないと言えます。

金利上昇リスクよる利回りへの影響

金利が変動すれば、当然月々の返済額が増えますので、当初想定した利回りで計算していたキャッシュフローは悪化する可能性はゼロではありません。しかし、金利が上がるということは、経済状況が非常にいい時期であり、地価の上昇により物件価値が上がり、売却により利益が出せる可能性あります。また、大家業を継続する場合でも、賃料の値上げなどもしやすい状況が生まれていると言えます。

超低金利時代と言われている今、数年後の見通しは？

変動金利は、世の中の金利動向に連動して半年ごとに金利の見直しが行われます。基準となるのは短期プライムレート（以下、短プラ）と長期プライムレート（以下、長プラ）です。プライムレートとは銀行が優良企業に対して融資を行う際の優遇金利のことを指します。短プラは、短期（１年未満）、長プラは長期（１年以上）でそれぞれで融資する際に適用する優遇金利のことです。このプライムレートを把握しておくことで、今後の金利の変動を予測することができます。
プライムレートの動向は、日本銀行が決める政策金利に連動して、各金融機関が設定するため、日銀の状況を把握することも重要です。

政策金利は、景気や物価、為替の状況によりバランスを取るように変動しています。そのため世の中のさまざまな要因が金利に影響すると言えますが、その中でも、日本の経済はアメリカの経済の状況に大きく影響されるため、今後の金利変動の見通しのためには、FRB（The Federal Reserve Boardの略）の同行を確認することも必要です。

日本では超低金利時代と呼ばれるゼロ金利政策がとられてから約20年が経ちます。この20年の間には、経済状況により一時的な金利上昇もみられましたが、景気の失速により2年以内にゼロ金利に戻されています。
日銀の金融政策が転換しないかぎり、現在の金利の状況が続くと予測されますが、国内やアメリカの経済状況を注視することが重要です。

参考不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

まとめ

金融機関の融資を受けて行う不動産投資では、金利は非常に重要な要因となります。月々の融資返済は投資物件のキャッシュフローの計画に大きく関わってくるものです。金融機関の選定、交渉の相談は、不動産業者がパートナーになってくれます。

金利の相場について記載しましたが、実際の金利は投資家の属性や物件によって決まるので、まずは信頼できるパートナーを作りましょう。そして、そのパートナーに頼るだけではなく自身でも情報を収集していくことが、金利で失敗しない不動産投資をする重要なポイントになります。当サイトでは不動産コンサルタントの無料相談を受け付けておりますので、是非お気軽にご利用ください。

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