不動産投資を行ううえで、ローンの返済総額はできる限り少なくしたいものです。長期の債務から少しでも早く解放されたいという方や、金利が発生しているので早期に返済することで総返済額を少しでも減らしたい、と考える方もいるでしょう。不動産投資を始めてから手元に余剰金ができた時は、繰り上げ返済すべきか、手元に資金を残しておくべきか、迷う方も多いのではないでしょうか？

しかし、不動産投資は投資額が大きく長期を費やす投資だからこそ「ローンは早く返すべき」と一概には言えません。資産状況や投資の方針によっては繰り上げ返済をしない方がいい場合もあります。それはどういう場合なのか、ご自身の投資の方針に適した返済方法の参考として、ここでは不動産投資におけるローンの繰り上げ返済とは何か、どんなメリットとデメリットがあるのかについてご説明します。

• ２つのローン繰り上げ返済方法（比較できるシミュレーション付き）
• 投資の負担軽減につながる！繰り上げ返済３つのメリット
• 繰り上げ返済をする前に！確認すべき４つのデメリット

不動産投資ローンの繰り上げ返済の２つの方法

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の２つの方法があります。それぞれ説明していきます。

（１）期間短縮型

期間短縮型とは、毎回の返済額を変えずに返済期間を短くすることです。毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるので、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。
期間短縮型ではこの利息の軽減効果が大きいために、繰り上げ返済においては次に説明する返済額軽減型よりも期間短縮型のほうが選ばれています。

（２）返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らすことです。返済期間は変化しませんので、利息の軽減効果は期間短縮型よりも小さいですが、元本が手元に残るので、金利上昇によるローン返済額の増大や、急な修繕費といった将来のリスクに強いといえます。

繰上返済早見表

繰上なし・２種類の繰り上げ返済をシミュレーションで比較

それでは、投資用物件として区分マンションを購入した場合、①繰り上げ返済なし　②期間短縮型　③返済額軽減型　それぞれの返済をいくつかのケースでシミュレーションしてみましょう。

前提条件
借入金額：２，０００万円、元利均等返済
返済期間：３５年、支払回数：毎月（４２０回）、年金利：２.５％

ケース① 借入から一年後、１００万円を繰り上げ返済

ケース② 借入から５年後、１００万円を繰り上げ返済

ケース③　借入から１年後、２００万円を繰り上げ返済

いずれのケースでも繰り上げ返済は総返済額を減らす効果があります。３ケースを比較して分かるように、期間を短縮し、金額を多く繰り上げると総返済額減少にさらに効果があります。

２種類の繰り上げ返済を比較した場合、金額だけを見ると②期間短縮型の繰り上げを選んだ方が得ですが、不動産投資において注意したいのは長期にわたる物件管理でのリスク対策です。③返済額減額型の場合は、月の返済金額が減少する分、予期せぬ修繕費用に対応できる資金を確保できるので②に比べリスクに高いことがわかります。

このように繰り上げ返済の方法一つとっても良さや強味が異なるので、それぞれの特徴を把握して何が自分の投資に合っているのかを判断していく必要があります。

不動産投資における繰り上げ返済のメリットとデメリットとは？

繰り上げ返済について詳しくみていただいたところで、実際に繰り上げをするべきかを判断するためのメリットとデメリットをご紹介します。これらは先に述べた２つの繰り上げ返済両方に共通するポイントです。

投資の負担軽減につながる！繰り上げ返済３つのメリット

（１）返済総額を少なくすることができる

１つめのメリットは、先のシミュレーションでも見られたように、繰り上げ返済をすることで支払利息を軽減でき、それによって返済総額を少なくできることです。

ローンを借りるときに、借入金と借入期間、そして支払う利息の３つが決まります。通常の返済の場合、月々の返済は元本の返済とその利息の返済２つに割り当てられます。このうち元本の返済によって、ローン残高は減っていく仕組みです。

繰り上げ返済の場合、通常の返済分とは別に返済が行われます。この返済分は、利息分ではなく、すべて元本の返済に割り当てられます。そのため、利息分の返済額が軽減されるのです。

（２）精神的な負担を軽減できる

２つめのメリットは、繰り上げ返済によって返済期間が短縮するので、精神的な負担を軽減できることです。
繰り上げ返済によって、ローン残高が減少し、完済するまでの期間が短くなったり、月々の返済額が少なくなったりします。今後の返済負担が減ることによって得られる心理的負担の軽減は、無視できないメリットといえるでしょう。

（３）頭金よりも自己資金の調整ができる

金利を含めた総返済額を減らす手段として、購入時に頭金を多く支払いローンの借入額を減らすという手段があります。
確かに借入額が減ると返済すべき総額も減らせますが、問題なのはその後手元に残る自己資金が減ってしまうという点です。物件管理には予期せぬ修繕費をはじめとする出費のリスクがあります。頭金に多額の資金を投入してしまうと、これらのリスクに対応できなくなる可能性も生じます。

そこでまとまった自己資金を頭金ではなく繰り上げ返済に回すことで、これらのリスクを回避できます。頭金は購入時必要なので支払のタイミングが決まっていますが、繰り上げ返済なら自分の資金に余裕のあるタイミングで支払を調整できるので、リスクマネジメントをしつつ返済を進めることが可能です。

繰り上げ返済をする前に！確認すべき４つのデメリット

繰り上げ返済はいいことばかりとはいえません。手元に資金があるのでさっそく繰り上げ返済を、となる前に不動産投資するうえでは注意すべきポイントが４つあります。

（１）手元資金が減少する

１つめは、繰り上げ返済すると手元資金が減少することで、突発的な問題に対応できなくなる恐れがあります。
大家業は常に順調に進むわけではありません。急な空室で家賃収入が減少するリスクもありますし、購入時にはきれいだった建物も、経年劣化によりあちこちに不具合が出ます。エレベーターの点検や屋上防水、さらには前のオーナーがメンテナンスをしなかったために、数百万単位で修繕費が発生することもありえます。

繰り上げ返済する場合、このようなリスクに対応できるだけの資金は残しておく必要があります。

（２）金融機関の評価は、現金を持っているほうが高い

２つめは、金融機関からの評価への影響です。次の投資のために新しい融資を受ける場合、手元に現金を持っているほうが金融機関の評価が高くなります。このタイミングで繰り上げ返済をして現金が減ると、審査上では不利になります。

大家業が順調であれば、次の不動産の購入も検討することでしょう。新しい不動産を購入するための融資審査のときに手元に現金が多ければ、金融機関から有利な条件で融資を受けることもできますが、反対に現金が少なければ金融機関からの評価も低くなるでしょう。投資活動によっては自己資金を繰り上げ返済に回さず、次の投資に備えて保有しておいた方がいい場合もあります。

（３）低金利だと繰り上げ返済の効果が少ない

３つめは、低金利の場合には繰り上げ返済の効果が少ないことが挙げられます。住宅ローン同様に、不動産投資ローンも依然として低金利を推移しています。利息額の負担自体が小さいと、繰り上げ返済の効果も小さくなります。つまり繰り上げ返済のメリットである、利息負担を軽くする効果そのものが発揮されません。

そのため、繰り上げ返済するよりも、手元に現金を残しておいたり、新しい不動産の購入資金にあてたりする方がよいでしょう。

（４）繰り上げ返済に手数料が発生する場合がある

融資期間によっては、繰り上げ返済する時に手数料が発生するローンプランがあります。返済都度数千円、返済金額の数％など、料金は金融機関によって異なりますが、少しでも負債を減らそうと繰り上げ返済を重ねていると余計な費用が発生してしまいます。コストパフォーマンスを考えると「このタイミング、この金額では繰り上げ返済をしない方がいい」という場合もあります。

金融機関のローンプランによっては手数料が発生しないものもありますので、ご自身が組んでいるローンは手数料が発生するかどうか、繰り上げ返済前に確認してみましょう。

繰り上げ返済をうまく活用する方法とは

ここまで、繰り上げ返済についてのメリットとデメリットをご紹介してきました。それらを理解した上で、どうすれば繰り上げ返済を活用できるのかという点について掘り下げ、その方法について解説していきます。

少額からの返済を活用しつつ、高金利の物件から返済する

多くの不動産投資物件を購入した場合、金利はどんどん高額になっていきます。つまり、必然的に一番最後に購入した物件の金利が高くなってしまうという結果となります。そのため、まずは高い金利の物件から返済していくことを心掛けましょう。

そもそも投資物件にはボーナス併用が使用できません。そのため、自分の経済状況やお財布事情をしっかりと確認し、計画を立てながら無理のない範囲で順次返済をしていく必要があります。

そこで、少額からでも返済可能な場合があるという、繰り上げ返済の特徴を利用することがオススメです。

まずは高金利の物件を少額からでも良いので繰り上げ返済していき、金利が低くて最も効率が良い物件の返済を後回しにします。もしたくさんの投資物件を購入したいとお考えの場合は、この方法を使いながら手持ちのお金と相談して計画を立てていきましょう。少しずつ返済することで無駄な金利の支払いを抑えて効率的な返済が可能になるため、タイミングを図ってしっかりと計画を立てながら、繰上げ返済をしていくことをオススメします。

手持ちのキャッシュフローとバランスを見よう

では実際に返済する場合に返済額がどのようになっていくのか、キャッシュフローをシミュレーションして確認してみましょう。
例えば、

金利２％（変動なし）で５，０００万円を３５年返済で借り入れた場合を例にご説明します。

この例で計算すると返済総額は６，９５６万４，９６９円となり、毎月の返済額は１６万５，６３１円です。返済総額のうち支払う利息は、利息だけでなんと１，９５６万４，９６９円にものぼります。

こうした利息を少しでも減らすべく、この条件で繰り上げ返済をしていった場合、どのようになるのかをシミュレーションしてみましょう。

返済を始めてから３年経ったときに２５０万円の繰り上げ返済をした場合を仮定して、計算してみます。

この場合、返済総額は６，８６７万８，２３０円となり、そのうち支払う利息は１，８６７万８，２３０円となりました。

では毎月の返済額がどうなったかというと、繰り上げ返済する前が１６万５，６３１円。

繰り上げ返済した後が１５万６，８１１円となり、繰り上げ返済をするかしないかだけで、返済総額に８８万６，７３９円もの差額が生まれていることがおわかりいただけると思います。

これは、繰り上げ返済の前後で利息が変わったことによって返済額が減少したというカラクリです。

利息が変わることによる返済額の減額は、金利変動などのタイミングによって効果が変わってくるため、情報を集めてもっとも効果的に減額できるタイミングを見極めるようにしましょう。

真面目にコツコツ返済することが必ず正しいわけではなく、少しでも金利を抑えながら賢く返済して節約することで新たな投資物件を購入する資金を捻出していくことが可能になります。

参考成功のカギ！キャッシュフローを完全理解して、周りに差をつける！

確定申告に注意する

不動産投資で得た利益は、所得税の課税対象となることをご存知かと思います。『不動産所得』に分類されるためです。

そのため、ここまでご紹介してきた不動産投資の繰り上げ返済を実施する場合、『確定申告』のことも考慮する必要があります。
給与は会社から支払われるものであるため、源泉徴収で処理されてしまう関係で自分で手続きする必要はありませんが、不動産所得の場合は違います。
自分自身で税額を計算し、支払う必要があるのです。

つまり、繰り上げ返済を実施する場合は、確定申告においても注意が必要になるということですね。繰り上げ返済を実施した場合は、返済した年から返済額に含まれている利息の金額が減少していきます。こうしたローンの返済額に含まれている利息の部分は、確定申告において経費として計上することが可能になり、経費計上可能な額が減少する結果を招きます。

そのため、結果的には月々の所得金額が増加し、住民税や所得税額において増額の可能性が出てきます。
支払い総額が減ることは大きなメリットではありますが、繰り上げ返済することによって付加的に発生する確定申告関係のような事象にも注意を払うようにしましょう。メリットだけに目を向けず、デメリットもしっかり理解した上で賢く返済し、無駄なく効率的な資金計画を立てながら投資していくことが重要です。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資における繰り上げ返済のメリット・デメリットは以下の通りです。

最初に述べた通り、不動産投資をしている方全てが繰り上げ返済をするべきか、一概には言えません。なぜなら投資家それぞれの資金状況や方針により、メリット・デメリットどちらを重視すべきかが変わってくるからです。少しでも早くローンを返済したい方もいれば、次の投資物件を検討している方もいます。また、投資以外にも自宅や車をローン購入したり、子供の学費でまとまった資金が必要になる場合もあります。

また、繰り上げ返済２種類の方法のうち、自分の資産状況ではどちらがいいのか迷われている方もいるでしょう。
保有している自己資金をはじめ、投資の方針や人生設計によって最適な返済方法も十人十色と言えます。繰り上げ返済の検討を機に、自分がどのような投資をしていきたいのか、この先の方針を確認してみましょう。

当社では不動産投資に係るさまざまなご相談にも対応しております。ローン返済の最適な方法はもちろん、現状で判断が難しい不動産投資案件や、これからの投資の方針についてなど、多様なお悩みに不動産投資のエキスパートがお応えいたします。お気軽にご相談ください。

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