特許出願中不動産投資を投資家目線でアドバイス 東京23区人気エリア・駅近・低価格帯

当社は「長期的顧客主義」を実践するために投資家目線のアドバイスを行っています

検討中の方 商談中の方 物件を所有している方

中立的な相談相手がほしい方

無料相談のお申込み

不動産投資ローンを繰り上げ返済するメリットとデメリット

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資を行ううえで、ローンの返済総額はできる限り少なくしたいものです。手元に余剰金ができた時、繰り上げ返済すべきか、手元に資金を残しておくべきか、迷う方も多いのではないでしょうか?

そこで、不動産投資におけるローンの繰り上げ返済について、繰り上げ返済とは何か、どんなメリットとデメリットがあるのかについてご説明します。

不動産投資ローンを繰り上げ返済するメリット

不動産投資ローンを借りると、金融機関に毎月決められた金額を返済する必要があります。繰り上げ返済とは、月々の返済とは別に、借入金の一部あるいは全額を返済することです。

繰り上げ返済のメリットは大きく2つあります。

(1)返済総額を少なくすることができる

1つめのメリットは、繰り上げ返済をすると支払利息を軽減することができ、それによって返済総額を少なくできることです。

ローンを借りるときに、借入金と借入期間、そして支払う利息の3つが決まります。通常の返済の場合、月々の返済は元本の返済とその利息の返済の2つに割り当てられます。このうち元本の返済によって、ローン残高は減っていく仕組みです。

繰り上げ返済の場合、通常の返済分とは別に返済が行われます。この返済分は、利息分ではなく、すべて元本の返済に割り当てられます。そのため、利息分の返済額が軽減されるのです。

(2)精神的な負担を軽減できる

2つめのメリットは、繰り上げ返済によって返済期間が短縮するので、精神的な負担を軽減できることです。

繰り上げ返済によって、ローン残高が減少し、完済するまでの期間が短くなったり、月々の返済額が少なくなったりします。今後の返済負担が減ることによって得られる心理的負担の軽減は、無視できないメリットといえるでしょう。

不動産投資ローンの繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。それぞれ説明していきます。

(1)期間短縮型

期間短縮型とは、毎回の返済額を変えずに返済期間を短くすることです。毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるので、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。

期間短縮型ではこの利息の軽減効果が大きいために、繰り上げ返済においては次に説明する返済型軽減型よりも期間短縮型のほうが選ばれています。

(2)返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らすことです。返済期間は変化しませんので、利息の軽減効果は期間短縮型よりも小さいです。しかし元本が手元に残るので、金利上昇によるローン返済額の増大や、急な修繕費といった将来のリスクに強いといえます。

不動産投資ローン繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済はいいことばかりとはいえません。不動産投資するうえで、注意すべきポイントが3つあります。

(1)手元資金が減少する

1つめは、繰り上げ返済すると手元資金が減少することで、突発的な問題に対応できなくなるおそれがあることです。

大家業は常に順調に進むわけではありません。急な空室で家賃収入が減少するリスクもありますし、購入時にはきれいだった建物も、経年劣化によりあちこちに不具合が出ます。エレベーターの点検や屋上防水、さらには前のオーナーがメンテナンスをしなかったために、数百万単位で修繕費が発生することもあります。

繰り上げ返済する場合、このようなリスクに対応できるだけの資金は残しておく必要があります。

(2)金融機関の評価は、現金を持っているほうが高い

2つめは、金融機関からの評価への影響です。新しい融資を受ける場合、手元に現金を持っているほうが金融機関の評価が高くなりますので、繰り上げ返済をすることで現金が減ると審査上では不利になります。

大家業が順調であれば、次の不動産の購入も検討することでしょう。新しい不動産を購入するとき、金融機関から融資審査を受けることになります。融資審査のときに手元に現金が多ければ、金融機関から有利な条件で融資を受けることもできますが、反対に現金が少なければ金融機関からの評価も低くなるでしょう。

(3)低金利だと繰り上げ返済の効果が少ない

3つめは、低金利の場合には繰り上げ返済の効果が少ないことが挙げられます。そもそも利息額の負担自体が小さいので、繰り上げ返済の効果も小さくなります。つまり繰り上げ返済のメリットである、利息負担を軽くする効果そのものが発揮されません。

そのため、繰り上げ返済するよりも、手元に現金を残しておいたり、新しい不動産の購入資金にあてたりする方がよいでしょう。

まとめ

いかがでしょうか。繰り上げ返済には、利息が軽減されるというメリットがあります。完済までの期間や月々の返済額を減らすことができることによる心理的なメリットもあります。

ですが、低金利の現状では利息額の負担自体が小さく、繰り上げ返済のメリットそのものが薄れます。そのため手元資金に十分な余力があるときに行なうのはよいのですが、無理に返済を早める必要はないでしょう。繰り上げ返済すべきかどうか悩んでる人は、参考にしていただければと思います。

不動産投資の「プロの目利き」を数値化! 無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
    収益性・安定性・リスク回避性の分析システム「MIKATA(ミカタ)イズム™」を利用できます。
  2. 非公開物件を閲覧できる
    Webサイトで公開している物件はごく一部。ネットでは探せない非公開物件情報をご紹介します。
  3. 最新の物件情報を受け取れる
    良い物件を見つけるのはスピードが命。最新の物件情報をいち早くメールでお届けします。

無料相談も受け付けています

不動産投資初心者の方、中立的な相談相手が欲しい方には、無料相談も受け付けています。経験豊富な不動産投資コンサルタントが投資家目線で課題をヒアリングし、中立的な観点でアドバイスを行います。

※不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様の状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

休日・平日の朝や夜の時間帯でも可能です。
お申込みフォームへ

気になる物件等ございましたら、弊社でもご紹介可能です。
今後の運用方法にお悩み中の方、売却や相続もお気軽にご相談ください。

このエントリーをはてなブックマークに追加

前のページへ 不動産管理会社とは?委託できる業務や選び方について

次のページへ 不動産投資物件の購入時にかわす「売買契約」とは?

「プロの目利き」を数値化!無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット
(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
    収益性・安定性・リスク回避性の分析システム「MIKATAイズム™」を利用できます。
  2. 非公開物件を閲覧できる
    Webサイトで公開している物件はごく一部。ネットでは探せない非公開物件情報をご紹介します。
  3. 最新の物件情報を受け取れる
    良い物件を見つけるのはスピードが命。最新の物件情報をいち早くメールでお届けします。

詳しくはこちら

無料相談のお申込み

休日・平日の朝活時間帯・夜も開催中

投資家目線で課題をヒアリングし中立的な観点でアドバイスを行います。

お申込みフォームへ

新着の取扱い物件

23区人気エリア・駅近・低価格帯限定

池上駅 徒歩7 池上線 1,600万円 -%利回り この物件の詳細を見る
板橋駅 徒歩5 JA埼京線 1,920万円 5.06%利回り この物件の詳細を見る
東新宿駅 徒歩8 E都営大江戸線 1,480万円 6.00%利回り この物件の詳細を見る

取扱い物件一覧

『プロの目利きを数値化』した収益物件データを無料会員登録でご提供いたします。