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不動産投資ローンは繰り上げ返済すべき?メリットとデメリットを検証

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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・ご年齢が40歳未満のお客様で、ご勤務先の名刺と収入証明、及び、身分証明証のご提出が可能な方。
・個別相談会の申込後、2日(48時間)以内に電話対応をいただき、15日以内に面談を行った方。
・弊社オフィス、または都内近郊で打ち合わせを行うことができる方。
・一棟収益物件の所有をしていない方。
・過去に弊社サイトへ会員登録、または各種ポータルサイトからのお問合せを行ったことがない方。
・弊社業務提携金融機関の基準を満たす方。

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不動産投資を行ううえで、ローンの返済総額はできる限り少なくしたいものです。長期の債務から少しでも早く解放されたいという方や、金利が発生しているので早期に返済することで総返済額を少しでも減らしたい、と考える方もいるでしょう。不動産投資を始めてから手元に余剰金ができた時は、繰り上げ返済すべきか、手元に資金を残しておくべきか、迷う方も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産投資は投資額が大きく長期を費やす投資だからこそ「ローンは早く返すべき」と一概には言えません。資産状況や投資の方針によっては繰り上げ返済をしない方がいい場合もあります。それはどういう場合なのか、ご自身の投資の方針に適した返済方法の参考として、ここでは不動産投資におけるローンの繰り上げ返済とは何か、どんなメリットデメリットがあるのかについてご説明します。

  • 2つのローン繰り上げ返済方法(比較できるシミュレーション付き)
  • 投資の負担軽減につながる!繰り上げ返済3つのメリット
  • 繰り上げ返済をする前に!確認すべき4つのデメリット

不動産投資ローンの繰り上げ返済の2つの方法

繰り上げ返済には、期間短縮型返済額軽減型の2つの方法があります。それぞれ説明していきます。

(1)期間短縮型

期間短縮型とは、毎回の返済額を変えずに返済期間を短くすることです。毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるので、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。
期間短縮型ではこの利息の軽減効果が大きいために、繰り上げ返済においては次に説明する返済型軽減型よりも期間短縮型のほうが選ばれています。

(2)返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らすことです。返済期間は変化しませんので、利息の軽減効果は期間短縮型よりも小さいですが、元本が手元に残るので、金利上昇によるローン返済額の増大や、急な修繕費といった将来のリスクに強いといえます。

繰上返済早見表

返済期間 返済金額(毎月) 利息軽減効果 特徴
期間短縮型 短縮 そのまま 返済総額を大きく減らせる
返済額軽減型 そのまま 減少 少ない 急な出費に対応できる

繰上なし・2種類の繰り上げ返済をシミュレーションで比較

それでは、投資用物件として区分マンションを購入した場合、①繰り上げ返済なし ②期間短縮型 ③返済額軽減型 それぞれの返済をいくつかのケースでシミュレーションしてみましょう。

【前提条件】
借入金額:2000万円、元利均等返済
返済期間:35年、支払回数:毎月(420回)、年金利:2.5%

ケース① 借入から一年後、100万円を繰り上げ返済

返済型 支払回数 返済総額 元金分 利息分 ①との差額
①繰り上げなし 420 30,029,274 20,000,000 10,029,274 -
②期間短縮型 389 28,765,548 20,000,000 8,765,548 1,263,726
③返済額軽減型 420 29,543,817 20,000,000 9,543,817 485,457

ケース② 借入から5年後、100万円を繰り上げ返済

返済型 支払回数 返済総額 元金分 利息分 ①との差額
①繰り上げなし 420 30,029,274 20,000,000 10,029,274 -
②期間短縮型 392 28,974,454 20,000,000 8,974,454 1,054,820
③返済額軽減型 420 29,606,959 20,000,000 9,606,959 422,315

ケース③ 借入から1年後、200万円を繰り上げ返済

返済型 支払回数 返済総額 元金分 利息分 ①との差額
①繰り上げなし 420 30,029,274 20,000,000 10,029,274 -
②期間短縮型 359 27,641,825 20,000,000 7,641,825 2,387,449
③返済額軽減型 420 29,058,368 20,000,000 9,058,368 970,906

いずれのケースでも繰り上げ返済は総返済額を減らす効果があることがわかります。3ケースを比較して分かるように、期間を短縮し、金額を多く繰り上げると総返済額減少により効果があります。

2種類の繰り上げ返済を比較した場合、金額だけを見ると②期間短縮型の繰り上げを選んだ方が得ですが、不動産投資において注意したいのは長期にわたる物件管理でのリスク対策です。③返済額減額型の場合は、月の返済金額が減少する分、予期せぬ修繕費用に対応できる資金を確保できるので②に比べリスクに強いことがわかります。

このように繰り上げ返済の方法一つとっても良さや強味が異なるので、それぞれの特徴を把握して何が自分の投資に合っているのかを判断していく必要があります。

不動産投資における繰り上げ返済のメリットとデメリットとは?

繰り上げ返済について詳しくみていただいたところで、実際に繰り上げをするべきかを判断するためのメリットとデメリットをご紹介します。これらは先に述べた2つの繰り上げ返済両方に共通するポイントです。

投資の負担軽減につながる! 繰り上げ返済3つのメリット

(1)返済総額を少なくすることができる

1つめのメリットは、先のシミュレーションでも見られたように、繰り上げ返済をすることで支払利息を軽減でき、それによって返済総額を少なくできることです。

ローンを借りるときに、借入金と借入期間、そして支払う利息の3つが決まります。通常の返済の場合、月々の返済は元本の返済とその利息の返済の2つに割り当てられます。このうち元本の返済によって、ローン残高は減っていく仕組みです。

繰り上げ返済の場合、通常の返済分とは別に返済が行われます。この返済分は、利息分ではなく、すべて元本の返済に割り当てられます。そのため、利息分の返済額が軽減されるのです。

(2)精神的な負担を軽減できる

2つめのメリットは、繰り上げ返済によって返済期間が短縮するので、精神的な負担を軽減できることです。
繰り上げ返済によって、ローン残高が減少し、完済するまでの期間が短くなったり、月々の返済額が少なくなったりします。今後の返済負担が減ることによって得られる心理的負担の軽減は、無視できないメリットといえるでしょう。

(3)頭金よりも自己資金の調整ができる

金利を含めた総返済額を減らす手段として、購入時に頭金を多く支払いローンの借入額を減らすという手段があります。
確かに借入額が減ると返済すべき総額も減らせますが、問題なのはその後手元に残る自己資金が減ってしまうという点です。物件管理には予期せぬ修繕費をはじめとする出費のリスクがあります。頭金に多額の資金を投入してしまうと、これらのリスクに対応できなくなる可能性も生じます。

そこでまとまった自己資金を頭金でなく繰り上げ返済に回すことで、これらのリスクを回避できます。頭金は購入時必要なので支払のタイミングが決まっていますが、繰り上げ返済なら自分の資金に余裕のあるタイミングで支払を調整できるので、リスクマネジメントをしつつ返済を進めることが可能です。

繰り上げ返済をする前に!確認すべき4つのデメリット

繰り上げ返済はいいことばかりとはいえません。手元に資金があるのでさっそく繰り上げ返済を、となる前に不動産投資するうえでは注意すべきポイントが4つあります。

(1)手元資金が減少する

1つめは、繰り上げ返済すると手元資金が減少することで、突発的な問題に対応できなくなるおそれがあることです。
大家業は常に順調に進むわけではありません。急な空室で家賃収入が減少するリスクもありますし、購入時にはきれいだった建物も、経年劣化によりあちこちに不具合が出ます。エレベーターの点検や屋上防水、さらには前のオーナーがメンテナンスをしなかったために、数百万単位で修繕費が発生することもあります。

繰り上げ返済する場合、このようなリスクに対応できるだけの資金は残しておく必要があります。

(2)金融機関の評価は、現金を持っているほうが高い

2つめは、金融機関からの評価への影響です。次の投資のために新しい融資を受ける場合、手元に現金を持っているほうが金融機関の評価が高くなります。このタイミングで繰り上げ返済をして現金が減ると、審査上では不利になります。

大家業が順調であれば、次の不動産の購入も検討することでしょう。新しい不動産を購入するための融資審査のときに手元に現金が多ければ、金融機関から有利な条件で融資を受けることもできますが、反対に現金が少なければ金融機関からの評価も低くなるでしょう。投資活動によっては自己資金を繰り上げ返済に回さず、次の投資にそなえて保有する方がいい場合もあります。

(3)低金利だと繰り上げ返済の効果が少ない

3つめは、低金利の場合には繰り上げ返済の効果が少ないことが挙げられます。住宅ローン同様に、不動産投資ローンも依然として低金利を推移しています。利息額の負担自体が小さいと、繰り上げ返済の効果も小さくなります。つまり繰り上げ返済のメリットである、利息負担を軽くする効果そのものが発揮されません。

そのため、繰り上げ返済するよりも、手元に現金を残しておいたり、新しい不動産の購入資金にあてたりする方がよいでしょう。

(4)繰り上げ返済に手数料が発生する場合がある

融資期間によっては、繰り上げ返済する時に手数料が発生するローンプランがあります。返済都度数千円、返済金額の数%など、料金は金融機関によって異なりますが、少しでも負債を減らそうと繰り上げ返済を重ねていると余計な費用が発生してしまいます。コストパフォーマンスを考えると「このタイミング、この金額では繰り上げ返済をしない方がいい」という場合もあります。

金融機関のローンプランによっては手数料が発生しないものもありますので、ご自身が組んでいるローンは手数料が発生するかどうか、繰り上げ返済前に確認してみましょう。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資における繰り上げ返済のメリット・デメリットは以下の通りになります。

メリット デメリット
・返済総額の減額
・精神的な負担の軽減
・頭金より自己資金を調整できる
・手元の資金が減少
・次の投資での融資審査が厳しくなる
・低金利では効果が少ない
・繰り上げ返済時に手数料が発生
 (ローンプランによる)

最初に述べた通り、不動産投資をしている方全てが繰り上げ返済をするべきか、一概には言えません。なぜなら投資家それぞれの資金状況や方針により、メリット・デメリットどちらを重視すべきかが変わってくるからです。少しでも早くローンを返済したい方もいれば、次の投資物件を検討している方もいます。また、投資以外にも自宅や車をローン購入したり、子供の学費でまとまった資金が必要になる場合もあります。

また、繰り上げ返済2種類の方法のうち、自分の資産状況ではどちらがいいのか迷われている方もいるでしょう。
保有している自己資金をはじめ、投資の方針や人生設計によって最適な返済方法も十人十色と言えます。繰り上げ返済の検討を機に、自分がどのような投資をしていきたいのか、この先の方針を確認してみましょう。

当社では不動産投資に係るさまざまなご相談にも対応しております。ローン返済の最適な方法はもちろん、現状で判断が難しい不動産投資案件や、これからの投資の方針についてなど、多様なお悩みに不動産投資のエキスパートがお応えいたします。お気軽にご相談ください。

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