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不動産投資物件の購入時にかわす「売買契約」とは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資物件を購入する時には、売主と売買契約を結びます。その契約にもとづいて売却・購入が行われることになるので、とても重要な契約です。一度契約したら、簡単に解除することはできないので、慎重に締結する必要があります。

この記事では、投資物件を購入する前に知っておきたい不動産の売買契約について説明します。

不動産の売買契約とは

不動産投資物件の売買契約は、契約書を作成し、売主・買主・仲介業者などが立ち会ったうえで行います。契約が成立すれば、宅地建物取引士が契約書に捺印・記名し、売主・買主に交付されます。

投資物件は小額のものであっても数百万円を超え、一般的には高額といえる取引です。そのため、契約書だけではなく「重要事項説明書」など複数の関連書類があります。

また、契約時に契約と決済を同時に行う同時決済や、手付金だけを支払って残りの物件金額を後で決済する形のものがあります。通常、小額の物件が前者、高額の物件は後者となります。

売買契約の内容は原則自由

売買契約の内容は、売主・買主が合意するのであれば、基本的には自由です。どのような物件を、いくらで、いつ買主に引き渡すかなどについて自由に決めることができます。

ただ、宅地建物取引業法や民法などの規定がありますので、それを逸脱する契約はできません。契約に記載のない場合は、宅地建物取引業法、民法などの関連法に従って判断されます。

例えば、売主が宅建業者である場合、2年間の瑕疵担保(かしたんぽ)責任を負います。瑕疵担保責任とは不動産投資物件を引き渡してから2年間の不具合に関しては品質の保証を行い、問題があればその業者の責任で対応を行うと言うことです。ですが、中には宅建業者であるにもかかわらず、2年間瑕疵担保責任を負わないという契約を盛り込もうとする業者もあります。それは明らかに法令違反なので、無効です。

契約は基本的に関連法に従い作成されますので、基本的なことを頭に入れる事は必要です。しかしその内容はあまりにも多岐にわたり、複雑でもあります。契約に問題がある場合に、それを指摘してくれるような不動産会社をパートナーとして売買をすることが、ここでも重要になってきます。

売買契約書の確認事項

不動産の売買契約書には重要なことが記載されています。後から知らなかったでは済まないので、契約時には読み上げて確認が行われます。

契約における重要事項については「重要事項説明書」で説明がなされ、確認すべき事項はたくさんあります。不動産投資物件の代金、支払い方法、瑕疵担保責任、現況の対応、契約解除の方法、仲介手数料の金額、登記簿上の記載事項と物件に差異はないか、手付金に関する記載、瑕疵担保責任について、マンションであれば修繕費、管理費について、違約金、損害賠償についてなどです。

大金が動く売買であり、契約は専門用語が多いのですが、トラブルを防ぐためにも確認すべき点はしっかりと確認していきましょう。

売買契約で必要な手付金

不動産の売買契約では、契約締結の証明となるための手付金が必要です。これは決済を同時に行う「契約同時決済」以外では必須です。

手付金の相場は、概ね物件価格の5%から10%です。手付金は内金や着手金とも呼ばれることがあり、不動産価格の一部です。決済時には残りの金額が処理されることになります。

手付金は「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3種類があります。

  • 証約手付:契約が締結されたことで、買主から売主へ渡される金額です。
  • 解約手付:買主の都合で契約を解除する場合、売主は受け取った手付金を返済せず、受け取れます。また、逆のケースで売主の都合で買主に物件を売れなくなってしまった場合は、手付金の通常2倍の買主に返却します。これらを解約手付と言います。
  • 違約手付:売買契約に記載されていた内容が守られていない場合に没収されてしまう手付金です。

売買契約の解除

通常、不動産の売買契約をした場合、よほどのことがない限り契約の解除はできません。契約できるケースは「クーリングオフ」「手付け放棄」「危険負担」「瑕疵担保責任」「特約」「合意」「契約違反」などによるものです。

クーリングオフ 訪問販売などでよく適用される契約解除です。不動産の場合、売主が不動産業者の場合、事務所以外での契約であったこと、物件の引渡しも決済も終わっていないことを条件にクーリングオフによる契約解除を行うことが出来ます。
手付け放棄 契約時に支払った手付金を放棄することで買主側が契約を解除するケースです。ただし上述のとおり、売主側からの場合は、手付金は倍返しとなり、手付けの倍の金額を売主は買主に支払わなわなければなりません。
危険負担 予測不能の天災(台風、地震など)により不動産物件が大きな損傷を負い、取引が不能となるケースです。この場合は売主買主に負担をかけることなく、契約が成立しなかったことになるのが普通です。
瑕疵担保責任 物件の品質を売主がある程度保証することです。もし、明らかになっていないような問題、欠陥が物件に見つかった場合に、買主は売主にその欠陥を解決してもらう要求することもできます。要求が拒否された場合、買主は売主に「瑕疵担保責任」による契約解除を申し出ることが出来ます。
特約 融資特約による売買契約を結んだ場合に行われる契約解除です。この融資特約は買付の時点で買主側が売主に側に明示します。この場合、金融機関からの融資が通らなかったことを理由に、契約の解除ができます。手付金、違約金などの発生はなく、そのまま売買契約は解除されます。
合意 売主・買主双方の合意による契約解除です。
契約違反 売買契約に記載されている事項に違反していた場合、それが売主であっても買主であっても契約が解除できるという取り決めです。普通は違約金の取り決めが売買契約に記述されていますので、その内容に従い、違反を犯した方が違約金を支払い、契約が解除されます。

まとめ

不動産投資物件の取引は非常に大きな金額が動きます。そして、その取引の決まりごとはほぼ売買契約書の内容で決まります。

売買契約の中には「瑕疵担保」など馴染みのない言葉も出てきますが、非常に重要な意味を持つものが多くあります。最低限、不動産契約の中で使われる言葉が何を意味し、契約では何が重要なのかは理解して、売買契約を行うことが必要でしょう。

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