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【完全版】不動産投資の「デッドクロス」の教科書

不動産投資, デッドクロス, 回避, メリット, デメリット

投資は利益を出すことが前提ではありますが、不動産投資においては複数の条件が重なることでキャッシュフローが悪化することがあります。空室や修繕費用の発生により、収入が減り支出が増えることで赤字になるケースが代表的です。

一方で「デッドクロス」という状態になると、帳簿上では黒字でもキャッシュフローがマイナスとなり、キャッシュを目減りさせながら不動産を運用しなければならないことがあります。この状態が長期的に続くと黒字倒産に至る可能性もあるため、デッドクロスの発生を回避するか、いち早く脱出する必要があります。

そこでこの記事では、デッドクロスの内容や発生の要因について触れ、回避方法・脱出方法をご紹介します。デッドクロスの回避や脱出方法については、それぞれメリットとデメリットも解説いたします。不動産投資の初心者にとっては思わぬ落とし穴となるデッドクロスについて、この記事を通してぜひ知識を深めてください。

不動産投資のデッドクロスとは

この項目ではデッドクロスの内容と発生する原因について見ていきます。

デッドクロスの内容について

デッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費よりも多くなる状態」を指します。

ローンの元金返済額は経費として計上することができず、キャッシュの支払いが発生します。減価償却費は経費として計上することができ、キャッシュの支払いは発生しません。

ローンの元金返済額 減価償却費
経費計上 ×
キャッシュの支払い ×

ローンの元金返済額が経費として計上できないのは、借りたお金の返済額が経費になると税金対策が容易になってしまうためです。極端な話ですが、1億円を借りてすぐに返して経費にできてしまうのであれば、黒字を経費で打ち消して所得税を0円にすることも可能になってしまいます。ローンの返済において、経費にできるのは利息部分のみであることを覚えておきましょう。

また、減価償却費でキャッシュの支払いが発生しないのは、物件購入時に支払いを完了しているためです。減価償却とは「高額で何年も使う資産の購入費用を、資産の使用期間で分割して経費に計上すること」を指します。減価償却をおこなうことで、資産を購入した年のみに経費が集中することを防ぎ、数年~数十年単位で分散した経費を申請できるため税金対策の面で役立ちます。減価償却はキャッシュアウトがすでに完了した支払いを経費にできるしくみであることを把握しておきましょう。

ローンの元金返済額と減価償却費について理解をすると、「ローンの元金返済額が減価償却費よりも多くなる状態」というデッドクロスがいかに避けるべきものであるかお分かりいただけたのではないでしょうか。

デッドクロスが発生すると、ローンの返済に加えて所得税の増加により、資金繰りが悪化します。この状態が続いてしまうと、帳簿上では黒字であっても手元資金の不足により倒産という選択をしなければならないこともあります。

デッドクロスの発生要因について

デッドクロスが起こる原因としては、ローン返済と減価償却の側面から大きく2つ挙げられます。

理由の1つ目は、ローンの返済が進むにつれて経費計上できる利息が減っていくことです。

ローンの返済には元金均等返済と元利均等返済の2種類があります。元金均等返済とは、毎月の返済のうち元金を一定として、ローンの返済をおこなう方法です。元金均等返済は初期に利息を多く支払うため、返済を継続するにつれ利息と支払額の双方が減っていきます。

元利均等返済とは、毎月の返済額を一定としてローンの返済をおこなう方法です。元利均等返済は初期に利息を多く支払う点では元金均等返済と同様ですが、返済を継続するにつれ利息の割合が減り、元金の割合が増えます。

元金均等返 元利均等返済

元利均等返済は経費計上できない元金の割合が増えていくため、デッドクロスが元金均等返済と比べてより発生しやすい

元金均等返済 元利均等返済
一定な事柄 毎月の返済額の元金 毎月の返済額
毎月の返済額 経年につれ減少する 減少しない(一定)
利息の金額 初期に多く支払う 初期に多く支払う
利息の割合 経年につれ減少する 経年につれ大きく減少する

このため、経費計上できる利息が減っていく点は双方の返済方法で同じですが、元利均等返済は経費計上できない元金の割合が増えていくため、デッドクロスがより発生しやすくなります。

元金均等返済 元利均等返済
一定な事柄 毎月の返済額の元金 毎月の返済額
毎月の返済額 減少する 減少しない(一定)
利息の金額 初期に多く支払う 初期に多く支払う
利息の割合 経年につれ減る 経年につれ大きく減る
デッドクロス 発生することもある より発生しやすい

デッドクロスが発生する理由の2つ目は、減価償却費の減少や減価償却期間の終了です。

減価償却は「定額法」と「定率法」の2種類があります。定額法は年ごとに償却する金額を一定に保つ方法で、経費計上できる金額は減価償却期間であれば一定です。一方、定率法は減価償却の金額を経年とともに減少させる方法で、経費計上できる金額は初年度が一番多く年月の経過とともに減少していきます。

定率法のメリットは、早期に減価償却費を増やすことで税金対策をおこない、投資開始の初期段階から手元キャッシュを多くすることです。手元キャッシュが多ければ早いうちから次の不動産の購入を検討できたり、ローンの返済を前倒しできます。一方、定率法を選択したことにより経年とともに経費計上できる金額が減り、デッドクロスを招きやすくなるというデメリットもあります。

そのため、定率法で減価償却をおこなったことにより減価償却費が減少することが、デッドクロス発生の一因となります。また、減価償却期間が終了すると減価償却費は0円となるため、ローンの返済が終わっていなければデッドクロスが発生することになります。

そして、双方の理由が合わさったケースとして、ローンの返済が長期にわたることがデッドクロスの原因にもなります。長期間の返済スケジュールにより、経費計上できる利息の減少と減価償却期間の終了が同時に発生し、デッドクロスの発生が避けられなくなります。

デッドクロスを事前に回避する方法

デッドクロスの内容や発生要因を見たところで、次はデッドクロスを前もって回避する方法をご紹介します。投資は利益を得るためのものであり、帳簿上では黒字でもキャッシュが減っていく状態は避けるに越したことはありません。早速確認していきましょう。

自己資金の比率を高めに設定する

デッドクロス対策として、ローンの返済額を減らす形で物件を購入するという方法があります。ローンの返済額は金融機関からの融資の総額に利息が上乗せされたものであるため、金融機関から借りる金額を抑えることが先々のデッドクロスの発生を回避することにつながります。

金融機関からのローンを減らすには、物件購入における自己資金の割合を高めることが有効です。

自己資金と借入金の割合を測る指標として、LTV(融資比率)というものがあります。LTV(融資比率)とは"Loan To Value"の略で、不動産の購入価格に対する借入金額の割合のことです。LTVの計算方法は以下になります。

借入金額 / 物件購入価格 ✕ 100

LTVは80%以下(自己資本の割合が20%以上)であることが理想とされています。LTVが高くなりすぎることで、ローンの返済額が多くなるだけでなく、金利の変動によるキャッシュフローへの影響が大きくなる「金利リスク」を招きやすくなります。デッドクロスと金利リスク回避のためにも、自己資金の割合は20%以上を目安に不動産投資をおこなうようにしましょう。

LTVを高めるデメリットとしては、自己資金の割合が減ることでCCR(自己資金配当率)が減少する点です。

CCR(自己資金配当率)は"Cash on Cash Return"の略で、物件の購入時に支払った自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を指します。CCRの値が高いほど投資効率がよいことを示しており、「投資した自己資金をいつ回収できるか」という予測にも役立ちます。

CCRは自己資本を抑えて金融機関からのローンという他人資本を活用し、レバレッジを効かせることで値が高くなります。「少ない自己資金で大きな利益を出すこと」がCCRが高くなる秘訣であるため、LTV(融資比率)を低くするために自己資金の割合を多くすると、CCRも同様に低くなってしまいます。CCRとLTVの理想形は両立が難しいことを抑えておくとよいでしょう。

LTVやCCRという指標については、以下の記事にて詳しく解説しています。併せてご覧ください。

参考不動産投資のCCR(自己資金配当率)とは?活用するメリットやLTVやROIとの関係を解説!

元金均等返済でローンを返済する

先述のとおり、ローン返済には元金均等返済と元利均等返済の2種類があります。

元利均等返済は返済が継続するにつれ、利息の割合が減り元金の割合が増えていきます。経費にできる利息が大きく減っていくため、デッドクロスを招きやすくなります。そのため、元金均等返済でローンを返済することで、後々の元金返済の負担を軽減することができます。

元金均等返済のデメリットとしては、初期の返済額が高くなることでキャッシュの余裕を作れなくなることです。早い段階でキャッシュをつくり2件目・3件目と物件を購入するのが、効率のよい安定した不動産投資の進め方です。ローンの返済額が初期に多くなる元金均等返済では、初期にキャッシュの余裕を作りづらいのが難点と言えるでしょう。デッドクロスの回避と手元キャッシュのどちらを優先するかにより、適した返済方式が変わることを覚えておきましょう。

新築や築浅の物件を購入する

デッドクロス発生の要因には減価償却期間の終了があるため、減価償却期間の少ない築古の物件や木造の物件では、デッドクロスまでのリミットが短くなってしまいます。例えば築22年を超えた木造の中古物件を購入した場合、購入から5年経つと減価償却期間は終わってしまいます。

そこで、新築や築浅の物件を購入することで減価償却期間を長く設定することができます。新築のRC造の物件であれば、減価償却期間は47年と余裕を持たせられます。

新築や築浅の物件を購入することのデメリットは、木造の物件よりも購入額が高くなる点です。もちろん木造よりも家賃を高く設定できる点から、利回りを良くして投資金額を早期に回収する戦略を取ることは可能です。ただし、新築物件には販売価格が通常よりも上乗せされる「新築プレミア」が設けられていることがあるため、短期の売買には向かない(高く買って安く売ることになるため)点には注意です。

あくまで「投資で利益を出すため」に物件の種類を選択するべきであり、デッドクロスの回避を最優先にする必要はないことは頭に留めておきましょう。

また、減価償却を定額法とすることで、経年とともに経費計上できる金額が減る定率法のデメリットを回避し、デッドクロスまでの猶予を伸ばすこともできます。定額法のデメリットは先述のとおり、減価償却費を増やすことで早期に大幅な税金対策をおこなうという定率法のメリットが取れない点です。

売却という出口戦略まで計画しておく

ローンの返済期間を長くすることで、減価償却額やローン返済の利息が減り、デッドクロスを招きやすくなります。そこで、物件を減価償却期間の終了に合わせて売却するなど、出口戦略までを考慮して投資計画を立てることをお勧めします。

物件の保有期間が長くなると、大規模な修繕が発生したり、家賃を下げざるを得ないケースがあります。デッドクロスの発生に手元キャッシュの大幅な支出や、家賃下落による収入減が合わせて起こってしまうと、不動産経営が一気に苦しくなります。物件を保有して放置するのではなく、満足に利益が得られる期間を考慮しながら売却フェーズまでを計画に組み込むようにしましょう。

出口戦略を計画するデメリットは特にありませんが、物件が確実に売却できる想定でいると危険ではあります。特に人口流出の大きい地域の不動産を購入してしまうと、物件の買い手が現れず売ろうとしても売れない事態になる可能性があります。地域の人口動態をチェックしながら、買い手が現れないリスクを抑えられる地域の物件を購入することをオススメします。

デッドクロスから脱出する方法

ここまで事前にデッドクロスを回避するための方法をご紹介しましたが、投資計画のズレから予想よりも早くデッドクロスが発生するケースもゼロではありません。また、すでに不動産を保有しており、デッドクロスの到来が間近に迫っている方もいるかもしれません。そうした事態のために、デッドクロスから脱出する方法を合わせてご紹介します。

ローンの借り換えをする

デッドクロスから脱出するひとつの方法として、経費として計上することができないローンの返済額を減らすことが挙げられます。ローンの借り換えをおこなうことで、利息や月当たりの返済額を減らすことができればキャッシュフローへの負担は軽減できます。

ローン借り換えの問題点としては、返済額を減らすことは問題の先送りにしかならないことが挙げられます。返済期間を長くすることで、結果的に利息を含めた返済総額が多くなってしまいます。

また、そもそもローンの借り換えができないケースも存在します。特に投資実績のない初心者の方は、「デッドクロスを脱出するためにローンを借り換えたい」という要望に、金融機関が応えてくれないことがあるためです。

ローンの繰り上げ返済をする

ローンの借り換えの反対の戦略として、先にローンの返済を終えてしまうことが挙げられます。ローンの返済期間を短縮することで、返済総額を減らしつつデッドクロスからいち早く脱出することができます。

早期返済のデメリットとしては、手元キャッシュへの負担が大きくなることです。ローンの早期返済は例えるなら「斜めに生えた親知らずの抜歯」のようなものです。先々隣の歯を圧迫することを回避するべく、前もって親知らずを抜くことは有効な選択ですが、親知らずの抜歯は大きな痛みを伴います。

そもそもデッドクロスに至っている状態では資金面に余裕がないことも大いにあり得るため、早期返済が資金ショートの致命傷になるようであれば、無理に返済を終えることは避けてもよいでしょう。

物件の売却手続きを開始する

デッドクロスに陥っている物件は、なるべく早く売却手続きに移るのもひとつの手です。物件を売却することで手元にキャッシュを作ることができ、資金ショートからの倒産は回避することができます。

デッドクロス発生後に物件を売却することのデメリットとしては、ローン未完済の状態での売却が契約条件によっては難しいケースがある点です。また、減価償却期間が終わっているのであれば物件の築年数が長いことが予想されます。売却額が低くなってしまったり、そもそも物件が売れない可能性もあります。

また、現在デッドクロスに陥ってしまっている物件は放置する形で、新たに物件を購入するという選択肢も無くはないでしょう。新たな物件で減価償却をおこなうことで、保有物件をトータルに見てデッドクロスを避けるという戦略です。

ただし、「デッドクロスを先送りにするために新たに物件を購入する」というのは後手に回った戦略であり、資金面に余裕がないため良好な物件を購入できないことが大半です。このフェーズで物件を新規購入することは、デッドクロスを有耶無耶にする一種のカンフル剤に過ぎないことを理解しておきましょう。

まとめ

今回の記事では、デッドクロスの内容や発生の要因、デッドクロスの回避・脱出方法を解説しました。

デッドクロスというネガティブな側面を見ると不動産投資に挑戦することをためらってしまう方もいるかもしれません。しかし、回避方法でご紹介したように計画的な投資計画や物件選びをおこなうことで、デッドクロスを避けることは大いに可能です。

リスクとリターンを加味しながら不動産投資に取り組むために、ぜひ当社の不動産コンサルタントをご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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