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いつがいい!?不動産投資を始めるベストタイミングとは!?

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不動産投資を始めようとしているものの、購入を決心することができない方も多いのではないでしょうか。投資用不動産は大きな買い物となる上、空室の発生や家賃の下落のリスクを考慮すると、どうしても検討を先送りにしてしまう人もいるはずです。

加えて、不動産投資は「いつまでに始めなければならない」といったタイムリミットがないため、アクションを起こすのが先延ばしになりがちです。結婚であればパートナーの要望が強くなったタイミング、子供向けの習い事であればお子様が小学校に慣れてきたタイミングなど、一歩を踏み出す機会が設けられています。不動産投資はそうしたきっかけが発生しにくいため、どうしても「始めてみようかな」という段階で止まりがちです。

そこでこの記事では、不動産投資を始めるべきタイミングについて、個々人の状況・社会情勢・年代別という切り口からご案内します。目安として、ご自身の中で2つ以上当てはまっている実感があれば、一歩を踏み出すべきタイミングと考えられます。不動産投資を始める判断材料としてお役立てください。

投資用不動産を購入するべきタイミング

こちらの項目では、不動産投資を始めるのに適したタイミングを5つご紹介します。前半3つが個々人の状況、後半2つが社会情勢に関わる項目です。

申込者の属性が高いとき

金融機関の融資審査を通過できるかどうかは、申込者の属性の良さがポイントとなります。また、申込者の属性は融資される金額の大きさにも影響を与えます。

融資の申込者の属性は、「年齢・職業・勤務先・雇用形態・勤続年数・年収・他社からの借入状況」といった内容から評価されます。年齢については後述しますが、職業はサラリーマンなど安定した収入が見込めるもの、勤務先は大企業、雇用形態は正社員が属性を高く評価されます。勤続年数は長いほど、年収は高いほど、借入金額は少ないほど高い評価となります。

不動産投資を検討している方が転職を考えているのであれば、転職前に不動産投資の手続きを始めることをオススメします。転職後は勤続年数がリセットされるので、たとえ年収が上がるとしても属性の評価が下がってしまう可能性があるためです。

また、近年は金融機関からの融資が厳しくなったと言われており、融資の審査基準を理解しておいたほうが有利に手続きを進められます。2022年現在の金融機関からの融資について、詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

参考2022年は不動産投資の融資が厳しい!金融機関から融資を受けるコツや戦略を解説

資金面にある程度の余裕があるとき

不動産投資は金融機関からのローンという他人資本(他者から調達したお金)を利用できる投資です。そのため自己資本を大きく超えた金額を投資に用いることができますが、フルローンでの投資にはリスクが伴います。

フルローンでの投資は金利リスクと呼ばれる、金利の変動によってキャッシュフローが大きく変化するリスクが生じます。十年以上先の金利を予測することは難しいため、適切な割合で自己資本を用いることで金利リスクを抑えることも重要となります。目安として、自己資本が不動産購入価格の20%以上の割合であれば、金利リスクを抑えて運用していると言えます。

こうした理由から、不動産投資にはある程度の自己資本を頭金として用いることが推奨されます。また、不動産投資には事務手数料や印紙代、火災・地震保険料などの初期費用が発生します。

予想外の出費により生活を切り詰めることのないよう、資金面にある程度の余裕がある状態で不動産投資を始めるようにしましょう。実際にどの程度の初期費用が発生するかの見積もりは、不動産会社の担当者にご相談いただけるとスムーズです。

利益が見込める物件に出会ったとき

不動産投資のコンサルタントを長年勤める中で、ご相談者にとって最適な物件に巡り会えるかはある種の「出会い」であると実感しています。

個々人のご予算や属性、いつまでに初期投資額を回収するかといった投資計画により、適切な物件は異なります。Aさんにとっては駅近のワンルームマンションが最適で、Bさんにとっては郊外のファミリーマンションが最適といったケースも多々あります。

そのため、不動産投資を検討しているご相談者との打ち合わせを通し、ご相談者にうってつけの物件が販売されているのであれば、その物件を購入するべきタイミングと言えるでしょう。適した物件が人それぞれとは言え、もちろん良好な物件には人気が集中しますので、短期間で別の方の購入が決定してしまうこともあります。ご自身の属性・投資ニーズにマッチした物件が見つかった際は、物件購入を決断するタイミングと言えます。

金利が低いとき

先述の通り、金利は先々で上昇する可能性を伴いますが、不動産投資は金利が低い状態で始めるに越したことはありません。日銀の金利政策により、2022年現在は超低金利と言えるほど低い水準で推移しています。金利の面で言えば、現在は投資不動産の買い時と言えるでしょう。

また、金利には固定金利と変動金利の2種類があり、メガバンク・地方銀行・信用金庫といった金融機関の種類によっても金利が異なります。金利について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

参考【2022年最新版】不動産投資ローンの金利はどのくらい?相場を比較

インフレの兆候が見られるとき

一般的に、不動産投資はインフレ時に有利とされています。

インフレとはモノの価値が上がり、お金の価値が下がっていくことを指します。反対に、モノの価値が下がり、お金の価値が上がる状態のことを「デフレ」と呼びます。

モノの価値 お金の価値
インフレ 上がる 下がる
デフレ 下がる 上がる

インフレ下では、現物資産である不動産は金融資産よりも価値が下がりにくく、物価とともに家賃が上昇する傾向も見られます。また、インフレによりお金の価値が下がるため、金融機関からのローンの返済にも有利となります。

2022年3月現在の物価の上昇は、ウクライナでの戦争による原油・原材料の高騰が主な理由とされています。国際通貨基金による3月5日のプレスリリースでは、「物価圧力がすでに高まっていた中、多くの国で危機はインフレと経済活動双方に悪影響を及ぼしている」として、世界的なインフレに警鐘を鳴らしています。

また、「金融政策当局者は、適切な対応を調整するために、国際価格の上昇の国内インフレへの転嫁を注意深く監視する必要がある」という声明から、今回の世界的な物価上昇が望ましくないものであり、インフレを抑制すべきものであるという意図が汲み取れます。

これらの情報から、2022年3月現在のインフレが一時的なものか、今後も続くかの予測は難しく、ウクライナでの戦争状況により大きく左右されると言えます。そのため、インフレ傾向であるとは言え、不動産投資をするべきタイミングとは断言できないのが現状です。

しかし、ウクライナでの戦争が始まる前の段階から、今後の日本はインフレとなる見方が金融アナリストの間で強かった背景もありました。アフターコロナ並びに戦争後の時代にインフレを想定しておき、今の段階から不動産投資に着手することは1つの有効策と言えるでしょう。

不動産投資がインフレ対策に有効である理由について、詳しくは以下の記事でも解説しています。併せてご覧ください。

参考アフターコロナに備えよう!インフレ対策に不動産投資が効果的な理由とは?

不動産投資を始めるべき年代別のタイミング

ここまで個々人の状況や社会情勢から、不動産投資のスタートに適したタイミングを解説しました。以降は投資不動産を購入するタイミングについて、年代別に分けてご紹介します。

20代は勤続年数と年収が増えたタイミング

不動産投資を始める年齢のボリューム層は40代〜50代と言われていますが、20代から不動産投資を始める方も増えています。人生において不動産投資を始める時期が早いほど、長期的な投資プランを立てやすくなります。自己資本の回収や不動産の売却を急がずとも、ローン完済後の家賃収入で長期間にわたり利益を得ることが可能です。

また、早期から不動産投資に着手することで投資の実績を積み重ねることができます。不動産投資の実績は金融機関からの評価の向上につながるため、後の不動産融資の金額が増え、さらなる物件購入に有利となります。

一方で、就職してすぐに不動産投資を始めようとしても中々スムーズにはいきません。先ほどご紹介した属性のうち、勤続年数や年収の面で渋い評価となる可能性が高いためです。そのため、最低でも3年以上の勤続年数を重ね、年収が新卒入社時より増えたタイミングで不動産投資に挑戦するのが適切と言えます。

勤続3年目や30歳手前は転職を検討する時期でもあります。先述のように転職後は勤続年数がリセットされてしまうため、不動産投資を始めるのであれば転職前から手続きを進めるようにするとよいでしょう。

30代は長期的なライフプランを考えたタイミング

結婚や出産、子育てといった人生における大きなイベントを経験する方が多いのが30代の特徴です。これらのイベントを経ることで、教育や住宅購入のための資金の準備を考えるようになります。

共働きの世帯が一般的な中で、双方の収入を合算しても目標となる教育資金や住宅資金に届かないという見通しが立つこともあります。また、老後の資金までを踏まえると、貯金だけでは足りないことが明らかになることもあります。

このようにライフプランを考えた際に収入の向上が望まれる場合、多くの方が取れる選択は転職か投資の二択となります。不動産投資であれば30代は平均よりも早い着手となり、個々のライフプランに合わせて余裕をもった投資計画を立てることができます。

収入の向上のため、転職と投資の双方を選択する方もいらっしゃいます。その場合は20代の項目と同様、転職前に不動産投資の手続きを始めるとよいでしょう。

40代は社会的地位が上がり老後を意識したタイミング

勤続年数が長く企業内での役職も高くなった40代は、金融機関からの評価が高くなり、融資が多く降りる傾向にあります。また、40代の多くの方は老後を明確に意識するため、老後資金を視野に不動産投資を始めるのに適したタイミングと言えます。

注意点としては、会社での役職が上がったために忙しくなり、不動産の管理まで手が回らない可能性がある点です。不動産投資は購入がゴールではなく、投資計画に基づいた売却までの運用が求められます。

短期的な出口戦略を立てると不動産相場や経済状況に目を光らせる必要があり、売却手続きを含めると多忙になることが想定されます。ご自身の本業の忙しさを加味した上で、無理のない中長期的な運用プランを立てることが望ましいでしょう。

50代は貯蓄や時間に余裕ができたタイミング

役職や年収が向上し、仕事にも余裕ができるのが50代です。30代で子供が生まれていれば、お子様の自立も親が50代の時期に重なります。このタイミングで貯蓄と時間に余裕ができるため、多くの自己資本と物件選び・物件管理の手間を割くことができるようになります。

また、約10年後の定年を視野に、老後資金の必要性が現実味を帯びてきます。50代で一から投資実績を積み重ねていると、定年までに充分な利益を得るのが間に合わないこともあります。そのため、自己資本を多く投下した上で金融機関からの融資で高いレバレッジを効かせることにより、初回から一棟マンションを購入することも選択肢のひとつになります。

60代以降は金融機関からの属性評価により、長期でローンを組むことが難しくなります。他人資本を活用した高額資産の購入は最後のチャンスと考え、不動産投資への一歩を踏み出すとよいでしょう。

60代以上は相続税対策を意識したタイミング

60代は投資による収益よりも相続税対策が主な目的となります。先述のように長期的なローンを組むことが難しく、高額の融資によるレバレッジも見込みづらいためです。

一方で、自己資本率100%で物件を購入し、利回りの高いマンション経営により数十年にわたり年間数百万〜1千万円規模の収益を得ることも不可能ではありません。資産に充分な余裕がある方は一考の余地があります。

注意点としては、相続税対策として不動産投資を始めた場合、金融機関によっては相続先の人物を連帯保証人とすることが求められる可能性がある点です。家族と充分に相談をした上で、不動産投資に着手するとよいでしょう。

まとめ

今回の記事では、個々人の状況や社会情勢、年代別の切り口から投資用不動産を購入するべきタイミングをご紹介しました。社会情勢からマクロな視点で答えを提示することはできますが、「いま不動産を購入するべきか」には正解がありません。不動産投資を検討されている方の各々の状況により、不動産投資を始めるべきタイミングが異なってくるためです。

ただし、「いま不動産を購入するべきか」のご相談を専門家にすることは当然可能です。ご自身ではまだ不動産投資には早いと思っていても、先々のライフプランを考えたら今がベストという可能性も充分にあり得ます。不動産投資を始める検討や決断のために、当社の不動産投資コンサルタントをご活用いただけたらと思います。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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