Loading...

不動産投資TOKYOリスタイル

特許取得

不動産投資を投資家目線でアドバイス
東京23区・駅近・低価格帯

若いうちから不動産投資を始める人が急増中!20代でスタートする5つのメリットを解説

不動産投資, 20代, 始める, メリット

開催間近のオンラインセミナー

セミナー一覧を見る

20代のうちから不動産投資に興味を持つ方が増えてきています。お客様と面談をする中で、「年金や終身雇用に期待できず、自らの力で収入を増やしたり、先々に備える必要性を感じている」といった声を耳にするようになりました。

以前お書きした「不動産投資はいつから始めるべき?物件を購入する適切なタイミングを解説!」という記事の中で、不動産投資のスタートに適したタイミングを年齢別にご紹介しました。今回はその中でも20代にスポットを当て、若いうちから不動産投資家になるメリットを解説いたします。注意点もご紹介するので、併せてお読みください。

不動産投資に興味をもつ20代が急増中

本題に入る前に、まずは「本当に若いうちから不動産投資を始める人が増えているのか」という点に触れていきます。

「モゲチェック不動産投資」を運営する株式会社MFSによる2021年のプレスリリースからは、不動産投資を検討している20代の割合が増えていることが分かります。同社は不動産投資ローンの借り入れ可能額を照会するサービス「バウチャー」を提供しており、申込者の年齢分布が以下のように公表されています。

コロナ前後で申込者の年齢分布は20代・30代ともに増加しており、20代は4.1%増とほかの年代よりも増えていることが分かります。少子高齢社会と言われるように、国全体における20代の人口の割合が少ないことからも、この増加が大きな変化であることが読み取れます。

また、日本経済新聞の2021年の記事では、インターネット証券の大手5社の年間の口座開設者のうち、20代以下の割合がもっとも多いことが明らかになっています。

同記事では若年層の投資家の増加に触れながら、「ロビンフッダー」と呼ばれる投機的なゲーム感覚の短期売買に対して警鐘を鳴らし、長期の資産形成を促しています。

これらの記事から、「投資に興味をもつ20代の増加→投機的な短期売買のリスクの浸透→不動産投資家となる20代の増加」といった流れを読み取ることができます。

20代から不動産投資を始める5つのメリット

20代の不動産投資家の増加が読み取れたところで、20代から不動産投資をスタートするメリットを見ていきましょう。

長期的なローンを組める

若いうちから不動産投資を始めるメリットの1つに、ローンが長期間で組めることが挙げられます。

2018年5月、オリックス銀行から新しく45年間の不動産投資ローンが商品として打ち出されました。従来の返済期間は35年が最長だったため、今までにない収支計画を立てられるようになりました。

ローンを短期的に返済しようとすると月々の返済額が上がり、赤字経営やキャッシュの圧迫につながります。投資は何より利益を得ることが目的なので、長期的なローンを組むことで月々の返済額を抑え、家賃収入との差し引きで黒字となることは大きな利点になります。

ローンの完済を早めることもできる

ローンの返済が長期になることは月々のキャッシュアウトを抑える効果がありますが、ローンの返済が未完のまま減価償却期間が終わると「デッドクロス」を迎えます。

デッドクロスという状態では、帳簿上では黒字でもキャッシュフローがマイナスとなる危険があります。キャッシュを目減りさせながら不動産を運用しなければならなくなり、中長期的に続くと黒字倒産に至る可能性もあります。

デッドクロスから脱出するには不動産を売却することが選択肢の1つとなりますが、ローンの返済中に不動産を売却することができない契約もあります。その場合、ローンの繰り上げ返済・一括返済が求められることになります。デッドクロスについて、詳しくは以下の記事でも解説しています。

参考不動産投資で避けたいデッドクロスとは?回避方法をメリット・デメリットと共に解説!

デッドクロスを避けるためには、ローンの返済計画を長期的に組まないことが必要になります。ただし、最初からローンを短期間で組もうとすると、先述のとおり赤字経営やキャッシュの圧迫が発生します。そのため、最初は長期的なローンを組み、資金に余裕ができたタイミングでローンの完済を早めるという返済計画が有効です。

特に若いうちから不動産投資を始めた場合、勤続年数の積み重ねや出世により年収の増加が期待できます。年収が高くないうちは月々のローン返済額を抑え、年収の上昇に合わせて返済を繰り上げることで、手元キャッシュに負担が生じない形で不動産経営に取り組めます。

団体信用生命保険に加入しやすい

若くて健康なことは、「団体信用生命保険」に加入しやすいというメリットがあります。

団体信用生命保険とは、契約者がローンの返済途中で死亡したり、高度障害状態に陥ったりした際に保険金によってローンの残額が弁済される保険のことです。

団体信用生命保険とは"団信"とも呼ばれ、不動産投資の融資が降りる際にセットで加入することが多くあります。仮に契約者がローンを返済できない状態になると、金融機関は契約者の家族に残債を請求せざるを得なくなります。貸したお金が帰ってこないことは金融機関にとってリスクとなるため、契約者に団体信用生命保険に加入してもらうことがリスクヘッジとなります。

こうした背景から、団体信用生命保険に加入しやすいということは金融機関による融資審査における強みとなります。融資審査では契約者の属性(勤続年数や年収など)がチェックされますが、基本的に20代は年収が多くなく、勤続年数も少ないため審査が厳しくなる傾向にあります。そのような属性でも審査に通過できるケースがあるのは、団体信用生命保険に加入できるという強みがあるためです。

また、団体信用生命保険の保険料はローンの金利に含まれているため、特約を付けなければ返済額に上乗せされる金銭的な負担が発生しません。特約とは契約する商品のオプションのことで、団体信用生命保険には高血圧・糖尿病などの疾患でも保険金が発生するものもあります。特約を含めて広いプランが選べるのも、若くて健康であるゆえの特権と言えるでしょう。

投資スキルや実績を積み重ねられる

不動産投資に早期から取り組むことにより、若いうちから投資スキルを高めることができます。

ネット記事やセミナーで知識を深めることは重要ですが、百聞は一見にしかずと言うように、実際に不動産投資を始めている人とはどうしても経験の差が生じます。空室が生じないような物件選びや物件を売却するか否かの判断などは、知識だけではカバーできない経験が物を言う局面です。飲み込みの早い20代のうちから投資経験を積むことで、投資スキルの早期向上というアドバンテージを享受できるでしょう。

また、投資不動産の運用実績があることで、2件目の融資審査に通りやすくなります。1件目の不動産の経営状態がよいことが条件となるため、短期的な利益よりも安定性を重視し、初心者向けの物件を扱うのがひとつの有効な戦略です。例えば空室が出にくい地域の中古のワンルームマンションを初回の投資先とすることで、良好な運用実績をもった状態で2件目に臨める可能性が高くなります。

女性、若者/シニア起業家支援資金を活用できる

銀行の融資審査に通らなかった場合は、日本政策金融公庫の「女性、若者/シニア起業家支援資金」を活用することもできます。

「女性、若者/シニア起業家支援資金」とは、新規事業を開始するか開始から約7年以内の女性・35歳未満の男性・55歳以上の男性を対象とした融資制度です。融資額は数百万円から数千万円にわたり、不動産投資も融資の対象となります。

金利は銀行のローンと比べて高い傾向にありますが、一定の目標を達成した際に利率が0.2%引き下がる「創業後目標達成型金利」という仕組みもあります。気になる方は日本政策金融公庫の該当ページを見てみるとよいでしょう。

銀行からの融資と同じく審査がありますが、特筆する点としては創業計画書が必要となることが挙げられます。融資の返済が見込めるような、現実的で綿密な事業計画が求められるため、融資関連の担当者のアドバイスを受けながら作成することをオススメします。

20代から不動産投資を始める5つの注意点

若いうちから不動産投資をスタートするメリットに触れたところで、同様に注意点も見ていきましょう。

融資審査に通らないことがある

先述の通り、金融機関による融資審査には申込者の属性が判断材料のひとつになります。属性とは「年齢・職業・勤務先・雇用形態・勤続年数・年収・他社からの借入状況など」を指します。

20代は特に勤続年数と年収の面で厳しく評価されるため、融資審査になかなか通らないこともあります。以下の選択を取ることで、若い方でも不動産購入の融資を受けられる可能性が高まります。

  • 購入する物件の収益性や資産価値を示す
  • 団体信用生命保険に加入する
  • 地方銀行や信用金庫に融資を申し込む
  • 日本政策金融公庫の支援資金を活用する

不動産投資の開始費用が負担になる

融資保証料や印紙代、火災保険料や仲介手数料など、不動産投資の開始時には初期費用が掛かります。

銀行からのローンの全額を物件の購入に充てなければ、借入金を用いることで自己資金の負担なく支払いが可能です。ただし、初期費用は不動産購入価格の3%が相場ということもあり、軽視することはできない金額です。たとえば2,000万円の物件を購入した場合、初期費用は60万円となります。

また、フルローンで物件を購入しないのであれば、自己資金から頭金を支払う必要があります。頭金の額は自分で決めることが可能ですが、物件価格に対する頭金の割合が低いと以下に挙げるデメリットが生じます。

頭金が払えないと借入の比率が高くなる

物件購入価格に対する頭金の割合が低い場合や、頭金を支払わずにフルローンで不動産投資を開始した場合、返済総額が高くなるリスクが生じます。

若いうちから不動産経営をスタートすることでローンの返済期間のを長く取ることが可能ですが、ローンの返済が長引くほど金利の合計額も高くなるため、結果的に返済総額が多くなります。先述のデッドクロスを回避するためにも、返済期間は長引きすぎないように調整する必要があり、返済期間を短くするためには頭金が一定の割合で必要となります。

また、借入の比率が高くなることで金利リスクが発生します。金利リスクとは金利の変動によりキャッシュフローが大きく変化することを指し、投資計画にズレが生じるため避けたいリスクです。目安として、最低でも物件購入価格の10%は自己資金とするのがよいでしょう。

基礎的な知識が不足しがちになる

20代の不動産投資家は、どうしても基礎の知識が不足してしまいます。たとえば物件ごとに公示されている「利回り」とは表面利回り(年間家賃収入を物件購入価格で割ったもの)であり、実質利回り(物件購入時や経営の諸費用を計算に含むもの)ではないことが多い、といった知識です。

こうした情報は不動産投資に関するインターネット記事を読んだり、セミナーに参加したりすることで知ることが可能です。しかし、20代の内は仕事を覚えるのに手一杯だったり、遊びに時間を割きたい方も多いでしょう。また、投機的な投資が話題になることもあり、少ない労力で大きな利を得ることを優先事項とし、能動的な勉強を怠ってしまうことも知識不足の要因となります。

必ず儲かるような美味しい投資は世の中には存在せず、投資を成功させるには正しい知識を得ることが重要と考え、地道に基礎から勉強を重ねていくことをオススメします。

オンラインで完結させがちになる

学生の頃からスマートフォンに触れている20代の多くは、どうしても情報収集がオンラインで完結しがちです。物件の購入手続きをオンラインで進めるウェブサイトもあり、融資さえ降りれば家に居ながらにして不動産投資家になることも不可能ではありません。

しかし、よい物件を選ぶには建物の管理状態や立地、近隣住民の様子といった情報収集が不可欠です。近隣住民の様子は家賃の滞納リスクや、大学や企業の移転による人口減少リスクに影響します。これらの情報をオンラインで得るのは非常に難しく、実際に物件のある地域まで足を運ぶ必要があります。

不動産投資の成功の秘訣は地道な行動であると考え、ネットの情報のみに頼らない取り組み方を心がけるようにしましょう。

まとめ

今回の記事では、不動産投資を若いうちからスタートするメリットと注意点をご紹介しました。

収入面や雇用形態からどうしても融資を受けることができない方もいらっしゃいますが、日本政策金融公庫の融資制度を始め、投資に興味をもった方の力になるような仕組みが国を中心として増えてきています。

こうした動向をチャンスと捉え、不動産投資を検討中の方はぜひ一歩を踏み出してみることをオススメします。当社のコンサルタントは、あなたからのご連絡を心よりお待ちしています。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

はてブ 送る Pocket
電子書籍13冊無料開放中

会員登録後にマイページトップから
すぐにお読みいただけます。

会員登録してダウンロード(無料)

経験豊富なコンサルタントが
投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。