不動産投資をはじめる際、様々な手法や利回りに関して調べる人も多いのではないでしょうか。インターネット上では、分譲マンションや新築区分の情報や「確実に利回りを得る手法」がたくさん出ています。しかし実際の所、確実な方法というのは存在しません。

不動産投資は、個人の状況によって最適な手法が変わってきます。今回は、分譲マンションに焦点を当てて不動産投資の様々な考え方や手法を見ていきましょう。分譲マンションの定義と共に、利回り等に関しても解説していきます。

分譲マンションとは

そもそも、分譲マンションとはなんでしょうか？分譲マンションの「分譲」とは「分割譲渡」という言葉の略称です。分譲マンションは、一棟のマンションを一戸毎に「分割」して販売されているマンションのことです。

通常、不動産投資をはじめたばかりで、マンションの一棟買いを出来る人はほとんどいません。一棟購入することは、非常にハードルが高く初心者には難しいです。

そのため、まず物件を購入するために「分譲マンション」を探すことになります。

「分譲マンション」と「区分マンション」の違い

「分譲マンション」と共に「区分マンション」をいう言葉もよく聞かれます。
この違いについて簡単に説明しましょう。

結論から言えば、分譲マンションは「住まいとしてのマンション」、区分マンションは「投資目的で購入するマンション」のことです。

住居を探す時に、マンションを「借りる」か「購入する」かで悩む人もいます。住居を借りる場合は「賃貸マンション」から選択し、購入する場合は、分割譲渡用に販売されている「分譲マンション」を購入することになります。

一方「区分マンション」とは、投資用として購入された分譲マンションのことを指します。区分マンションも、分割譲渡しているマンションのことです。

しかし、大きな違いは「住居用」か「投資用」かという目的が異なる点です。不動産投資をはじめると、よく聞く単語なのでまずは違いを理解しておきましょう。

手取り利回りは●％以上必要？分譲マンションを選ぶ基準とは

不動産投資をはじめる際、必要以上に利回りを求める人がいますが、残念ながら、初めて物件を購入する不動産オーナーは高利回りの物件は購入できません。もしも高利回りの物件を紹介されてたとしても、築年数や立地など、高利回りというメリットを超えるデメリットが必ずあるでしょう。

良い物件情報が回ってくるのは、不動産投資会社と良い関係を築いている「お得意様」です。
不動産投資会社とオーナーは互いにパートナーとして利益を追い求めています。

そのためにも、良い情報は、信頼関係での出来ている良いお得意様に回したいと思うのは当然です。

不動産投資を始めたばかりの人は、利回りを基準にするのではなく「まずは一軒目の物件を購入すること」を大切にしましょう。利回りを基準にしてしまうと、最初の一歩を踏み出せない場合もあります。

不動産投資は、購入物件を増やしていくことで利益を増やす投資です。そのためにも、「購入する物件を増やしていく」という意識を持つことが大切です。

最初の一部屋目で、大きく利益を出すのではなく、あくまでも今後所有する物件を増やしていく「最初の一歩」に過ぎないのです。そして、不動産投資家として成功するために、不動産投資会社と良い関係を築くことも大切だということを覚えておいてください。

不動産投資会社と、良い関係を築くことができれば自然に良い物件情報が回ってきます。遠回りの感じるかもしれませんが、これが近道です。対等な関係で信頼関係を築くためにも、不動産投資の知識を勉強し実践しながら投資家としての腕を磨いていきましょう。

カテゴリー別に考えるべき分譲マンション

分譲マンションは、大まかに下記の６つのカテゴリーに分類されます。しかし、明確な定義があるわけではなく、各不動産会社が独自に定義しているものとなります。

弊社では、あくまでも下記のように分類していることを理解してください。

• 中古分譲マンション（築浅・都心部）
• 中古分譲マンション（築古・都心部）
• 中古分譲マンション（築浅・郊外）
• 中古分譲マンション（築古・郊外）
• 新築分譲マンション（都心部）
• 新築分譲マンション（郊外）

分譲マンションと一括りにしても、中には様々なカテゴリーに分類されています。物件の価値を見極める際、まずはカテゴリー別にメリット・デメリットを考えてみましょう。

これは「どのカテゴリーが利回りが高い」ということではなく、あくまでも物件を分類しただけです。利回りに関しては、物件毎に違うということを覚えておいてください。

新築と中古に分類される

まず大まかな分類としては「新築物件」と「中古物件」です。
新築の定義を解説します。新築とは、その物件が建築後１年未満であり、なおかつ未使用の物件のことです。注意して欲しいのは、たとえ建築後１年未満であっても、すでに使用された物件は新築とはいえません。

そのため新築の物件は数は少なく、中古物件よりも狭き門といえるかも知れません。

新築物件は賃借人にとっても人気なので、高い家賃設定が可能であり、入居者が入りやすい、というメリットがあります。しかし物件価値がすぐに下がってしまうことや、購入金額が高額というデメリットもあります。

一概に「新築だから良い」とは言えません。
新築物件と中古物件は、どちらにもメリットデメリットがあります。参考記事で詳細をまとめていますので、ぜひこちらもご覧ください。

参考新築・中古どっちがお得？投資用ワンルームマンションのメリット比較

中古物件は「築浅」と「築古」に分かれる

次に分類されるのは「築年数」に関してです。これは築年数が新しい「築浅」と、古い「築古」にされます。

大まかな基準ですが築年数３０年以上の物件は「築古」と見られます。昭和に建設された物件や、新耐震基準になっていても３０年以上経っているものは、中古物件の中でも古い物件となります。

逆に築浅の基準としては、築年数が１０年以内程度の物件を指します。
特に人気は「築浅物件」です。

欧米のような、古い伝統的な物件を補修しながら、住み継ぐ文化は日本にはありません。そのため、日本人は特に新築物件に価値を感じやすい傾向があり、そのため新築物件や築浅物件の方が人気です。人気があるということは、賃借人がつきやすく「空室リスクを減らす」ことができます。

しかしながら、あえて築古を狙う場合もあります。

不動産投資で、あえて築古を狙う理由

不動産投資家の中には、あえて築古を狙う手法を取る人もいます。
築古は、購入価格が低くなっているので、利回りを重視する人にとっては、高利回りの掘り出し物件が見つかる場合もあるのです。

また、最近ではリノベーションを行い、家賃を上げているオーナーもいます。確かに、リノベーション物件は人気ですが、リノベーションをすることで確実に家賃が高くなるというわけではありません。

あくまでも家賃を上げるためにリノベーションをするのであって、そこまでの家賃の値上がりが見込めない場合は何百万円もかけてリノベーションをする必要はありません。

オーナーの中には自己満足でリノベーションをする人もいます。それはそれで個人の自由です。

ただあくまでも不動産投資家として、利益の数字を見るのであれば、必要に応じてリノベーションを行えば良いでしょう。築古物件の中には、リノベーションをしなくても十分な家賃を見込める物件もたくさんあるからです。

参考不動産投資の４つのリスクとその対策方法とは？

都心・郊外のメリット、デメリット

不動産投資において、購入物件の立地は非常に重要です。その中でも、都心部と郊外で分けた際のメリットとデメリットを見ていきましょう。

都心部のメリット

都心部の物件を購入して不動産投資を行う大きなメリットを解説します。

• 都心は会社が集中しているため、会社の近くに住みたい人のニーズが高い
• 転入者が増加中で賃借人が付きやすい
• 高い家賃も見込める

都市集中型の影響もあり、都心には転入者数も増えています。そのため、人気の地区は家賃も高額で賃借希望の人も大勢います。これらは都心部で、不動産投資を行うメリットです。

都心部のデメリット

では、デメリットを見ていきましょう。

• 物件の購入金額が高い
• 利回りが悪い
• 税金が高額

人気の地域は、物件価格も高騰します。そのため、利回りも低くなってしまうのはデメリットです。また、都心部は富裕層も多く税金も地方に比べて高額です。そのため。税金の高さはデメリットとなるかも知れません。

郊外で不動産投資を行うメリット

• 物件価格が安い
• 利回りが都心部と比べて高い

まず、新築の物件でも郊外の方が、物件価格は安いです。新築の良い物件を探すのであれば、郊外を見るのはいいかも知れません。購入金額が低いことから、利回りも都心部に比べて高い傾向にあります。

郊外で不動産投資を行うデメリット

• 賃借人が付きにくい
• 売却価格が安い

しかしながら、人口が都心部に集中していることからも、賃借人が付きにくい場合があります。不動産投資は「空室リスクを減らす」ことが一番重要です。そのためにも、賃借人がいない地域の物件を所有していても意味がありません。

同じように、ニーズがない物件の場合、売却をする際にも金額が付きづらい可能性があります。全体的に都心部のニーズが高いため、郊外の物件は「売却価格が安い」「賃借人が少ない」こういったデメリットがあることも理解しておきましょう。

参考マンション投資で成功する物件の選び方

分譲マンションの価値を見抜こう

分譲マンションの資産価値はどう見定めるのでしょうか。これまでに解説してきたカテゴリーを理解しながら、その物件価値を見出す必要があります。

もちろん、一般的に言えば、新築や築浅物件の方が人気ではありますが、不動産の価値はそれだけではありません。物件の「立地」や「駅の乗降客数」などを確認し、その地域にどのような人が住んでいるのかを見極めるなど、様々な観点から物件価値を見出す必要があります。

特に初心者が陥りやすい失敗例をまとめました。こちらの記事もぜひ一度ご覧ください。

参考不動産投資初心者が失敗しやすい？ワンルームマンション投資の事例から成功の秘訣を学ぶ

新築区分マンションがオススメできない理由

新築物件が人気であることをお伝えしましたが、新築区分マンションはそこまでオススメできるわけではなありません。

• 物件価値が一気に下がりやすい
• 購入金額が高い

新築区分マンションは、通常の販売価格だけではなく、広告宣伝費が上乗せされている場合があります。そのため通常の妥当な販売価格よりも２.３割増しになっていることがあります。

物件の購入金額が高いということは、利益率もその分、低くなってしまいます。確かに、綺麗な新築区分マンションは、賃借人が付きやすいですが利回りの点からみると、そこまで良いわけではありません。初心者がわざわざ手を出す必要はないでしょう。

自己居住マンションと投資用マンションの考え方

分譲マンションを購入する際「購入したけれど、後々は賃貸として貸し出すのも良いかもしれない」と考えている方も居るかもしれません。

しかし、自己居住マンションと投資用マンションでは元々の目的が全く違うため、あまりオススメはできません。その大きな違いは、そもそもの「利益率」が挙げられます。

例えば、自己居住マンションであれば「共用部の豪華さ」や「自分にとっての良い間取り」「会社へ通いやすい立地」「駅から徒歩何分」など、自分の人生設計に合わせた物件を選ぶ必要があります。

しかし、投資用マンションであれば大切なことはただ１つ、「空室リスクをいかに減らして利益を上げるか」という観点です。そのために、間取りや自分に都合が良い立地よりも、空室が出ないかどうかを見極める必要があります。

そのため「自己居住マンション」と「投資用マンション」は全くの別物として考えた方が良いといえます。

分譲マンションの不動産投資をはじめるために

投資を始めたばかりの多くの人は「利回り」に目が行きがちですが、実際には「確実に購入できる物件」を探すことが得策です。なぜなら高い利回りの物件情報は、不動産投資初心者には回ってこないからです。

そのため、利回りの比率で縛らないほうが良いといいえます。利回りにこだわりすぎてしまうと、購入できる物件は限られてしまうからです。不動産投資は所有物件を増やして利益を増やす投資です。そのためまずは購入することが大切です。

最近では「リモートワーク」が推進されており、地方移住への意識も高まっているように感じます。残念ながら、今のところ不動産業界へはその影響はありません。しかし、もしかしたら今後は地方の物件の人気が上がるかも知れません。

このように、時流を先読みしながら不動産投資に繋げていくことは大切で、その際は信頼できる不動産会社に相談しながら広い視点でアドバイスをもらいましょう。不動産投資は一人でする投資ではありません。信頼できるパートナーを増やしながら、自分の経験値を上げ投資家としての腕を磨いていくことが重要です。