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「不動産投資」と「投資信託で不動産に投資すること」は別物!それぞれのメリットを理解しよう

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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数ある資産運用の中でも安定した利益を得られるとされているのが、不動産投資と投資信託といわれています。そんな安定感のある投資ですが、それぞれの特徴や違いがわからず一歩踏み出すことが出来ない人や、投資はハードルやリスクが高いと思っている人も多くいます。しかし、投資ごとの特徴を知ると「自分にも出来る投資がある」ということに気付きます。今の世の中、貯えも大切ですが「資産を増やす」ことに目を向けない限り、リスクは減っていかないと感じます。そこで、安定した資産を得るためにも、不動産投資と投資信託を比較し違いと理解を深め、より自分に合った投資を選択していきましょう

不動産投資とは

不動産投資は、不動産物件を購入(投資)し賃貸することで利益を得る投資方法です。

不動産投資の始め方

不動産投資を実際に始める前に下準備として必要なことがあります。

勉強をする

最近ではセミナーも多く開催されていますし、本などでも勉強をすることはできます。
知識がないと悪徳業者に騙されてしまったり、損をしたりすることもあります。

自己資金を貯める

不動産投資をするにあたりローンを組むこともできますが、購入後リフォームしたりトラブル対応などの可能性があるため、現金は余力を残しておきましょう。300〜500万円くらい用意してから始めることをおすすめします。

資産状況・職場環境の見直し

不動産投資におけるローンは属性という審査基準が設けられており、そこに大きく影響してくるのが勤務先や資産状況になります。不動産投資を考えているなら、なるべく転職はしない方が良いですが(勤続年数も関係するため)出来るだけ収入は高い方が良いので、不動産投資を始めるまでにたっぷり時間がある人なら、ローンの審査に有利になる会社に転職するのもおすすめです。

以上の準備を整えた上で、実際に不動産投資に踏み出すと良いでしょう。

不動産投資を始めるまでのステップは5段階です。

  1. 不動産を探す
  2. その不動産の資料を請求する
  3. 現地観察など目的に合っているか判断する
  4. 買付申込書を提出後、融資審査
  5. 諸契約を結び、決済する

完了するまで数ヶ月かかる場合がありますが、特に1~3は時間をかけてじっくり見極めることが大切です。ここを間違えたり焦ったりすると、長い不動産投資の結果に悪影響を及ぼします。落ち着いて見極めましょう。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資における、メリットとデメリットを見ていきましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットを解説します。

  • 高い利回り
  • 不動産投資ローンにより少ない資産で始めることができる
  • レバレッジ効果を利用することができる
  • 生命保険の代わりになる(限りなく低リスクで資産を残せる方法)
  • ローン完済後は現物不動産投資として、新たな投資に踏み出すことができる
  • リスクコントロールをしやすい

不動産投資の期待利回りは、賃貸住宅一棟で5.2%〜6.1%と投資信託よりも高いです。この利回りの高さは一つのメリットといえるでしょう。また、リスクやローンが組めることも大きなメリットです。他の投資に比べても、不動産投資は投資家の腕によって結果が左右される投資です。投資家としての知見を広げることで成功に近づきやすいといえます。

不動産投資のデメリット

デメリットは下記の項目が考えられます。

  • 空室・災害・賃貸下落など様々なリスクがある
  • 低資本では分散投資しにくい
  • 流動性が低く換金しにくい
  • 税金・管理者・修繕費など膨大な維持費がかかる

デメリットとしては、予測できないトラブルによるリスクや大きな初期費用がデメリットと考えられます。デメリットを防ぐためには、投資家として知識と経験を深め、信頼できる不動産屋と信頼関係を結びことです。そうすることで、様々な情報が入りやすくなります。

不動産投資信託(REIT)とは

不動産投資信託(REIT)とは、不動産メインに運用する金融商品であり、多くは通常の株式と同じく金融商品取引所にて、いつでも売買可能なものです。
投資家から集めた資金で不動産を購入し、その物件から出た純利益を投資家に分配する仕組みです。

参考不動産投資のREIT(リート)とは?その意味やメリット・リスク

投資信託とは

投資信託とは、投資家から集めた資金を運用の専門家が「株式・債権」などに投資し、運用していく商品です。
運用利益は投資家の額に応じて分配される仕組みですが、利益は変動しますし元本の保証が無い金融商品です。

不動産投資信託の始め方

不動産投資信託で扱える不動産の種類は幅広くあります。

  • オフィスビル
  • 商業施設
  • 住宅
  • 物流施設
  • 宿泊施設
  • ヘルスケア施設

それぞれ収益性・将来性・リスクが異なるため、しっかり見極めてから運用を開始しましょう。

不動産投資信託を始めるまでのステップは簡単3段階です。

  1. 資金を用意する
  2. 証券会社で口座を開設する
  3. 投資先を選ぶ

少額で始められる不動産投資信託ですが、最低価格は4万円。高いものは60万円台とかなり幅があります。
価格は1口あたりで出され、複数口購入することもできます。

また、口座に関しては証券会社によって取り扱い銘柄や数が異なるので、不動産投資信託に力を入れている会社を選ぶことがポイントです。

資金と口座が用意できたら、あとは不動産投資信託を購入するだけです。

  • 現時点での価格
  • 将来性
  • 利回り
  • 分配報酬
  • 適正価格
  • 運用物件の詳細

この6つのポイントを抑えながら選ぶと良いでしょう。
不動産投資と同様、知識がないと比較することもできないので、勉強しておくことが大前提となります。

不動産投資信託(REIT)のメリット・デメリット

まずは不動産投資信託(REIT)のメリットを見ていきましょう。

  • 少ない資金で不動産市場に投資可能
  • 高還元率(利益の90%が投資家に分配)
  • 不動産運用の手間がかからない
  • 複数の不動産運用ができる

このようにサラリーマンが片手間で始められる手軽さがあるのは大きなメリットです。

次に不動産投資信託(REIT)のデメリットを解説します。

  • 分配金や取引価格の低下
  • 投資先が倒産する可能性がある
  • 株式同様、上場廃止になる恐れがある

デメリットはこのように考えられます。運用を任せている立場にあるため、自分ではどうにもできないリスクに晒される可能性があります。

不動産投資と不動産投資信託(REIT)の違い

不動産投資と不動産投資信託は両方とも安定的な利益を生む投資として知られていますが、比較してみると「真反対」といっていいほどの違いがあります。

利益率

  • 不動産投資(
  • 不動産投資信託(

初期投資

  • 不動産投資(数百万円〜
  • 不動産投資信託(数万円〜

運用の手間

  • 不動産投資(多い
  • 不動産投資信託(ほぼない

景気の影響

  • 不動産投資(ほぼなし
  • 不動産投資信託(大きい

不動産投資信託は専門家に運用を任せるため、「ほったらかし運用」として手間はかからないものの、利益率は低く景気変動の影響も受けやすい。不動産投資は努力や手間が必要ですが、利益率は高く、景気の影響も受けないといわれています。

その特徴から、不動産投資は「資産拡大を進めたい人」、不動産投資信託は「コツコツ手堅く運用したい人」におすすめです。ざっくりとですがこのように分けて見ることができます。

なぜ比較されるのか

同じ不動産を扱う投資でも、投資の仕方が全く違います。直接資金もエネルギーも投じる不動産オーナーになるか、資金を渡して利益を分けてもらうかでは、割く時間もかかる資金も大違いです。自身の身の丈に合った投資を始めるためにも、この2つの違いをしっかり理解することが大切なのです。

不動産投資に向いている人

不動産投資をするにあたっては、ある程度の資金が必要になりますが、その分長い目で見ると大きな利益を生む現物資産を作ることができます。

そのため、以下のような人に向いているといえるでしょう。

  • レバレッジ効果を活用し、より大きな資産を得たい人
  • 自分の目で見て確かめてから投資を行いたい人
  • 担保価値を生み、投資の幅を広げていきたい人

不動産投資を足掛かりにして事業を拡大させている人や会社もたくさんありますし、ローンや管理会社を活用することで、会社員が片手間で不動産投資を始めることもできるのです。

不動産投資信託(REIT)に向いている人

不動産投資信託は少ない資金で手間をかけず運用できるという点から、どんな人でも始められる投資であるといえるでしょう。投資のリスクに関しても、専門家によって対策がされているので、比較的心穏やかに運用を見守ることができます。

そのため、以下のような人に向いているといえるでしょう。

  • リスクや手間をかけずに安定収入を得たい人
  • 少額から投資を始めたい人
  • 資金は経費なしで投資資金として使いたい人
  • 早めの現金化を望む人

売買は証券市場で取引可能で現金化も早いことから、いざという時のために貯金代わりに不動産投資信託を始める人も多いです。

不動産投資と不動産投資信託はそれぞれに魅力がありますが、大きな違いは【融資の有無】です。
金融商品はローンが組めませんので、潤沢な資金がある人は別ですが、そうではない人にとってはコツコツと積み上げる少額の副業となります。

もしも大きな資産を手にしたいという理想があるならば、ローンが組める不動産投資にチャレンジすることをおすすめします。

選ぶポイントはやはり【目的に合ってるか】です。今一度、自身が「なぜ投資に興味を持っているか」を見直し資産計画を立ててみましょう。

2020年以降の不動産投資の収益性について考える

東京でオリンピックが開催されることになり、不動産業界の間では不動産投資を始めるタイミングについて様々な意見が飛び交っています。

東京オリンピック以降に言われている「2020年問題」

不動産業における2020年問題とは「オリンピック後に不動産価格が下がるのでは?」という見解のことです。

  • オリンピック後の人口減少
  • オリンピック後の景気減退
  • 海外の投資家が注目しなくなる

これらの理由から、不動産の需要が下がるためとされています。

それに現時点では、新型コロナウイルスによって延期になったオリンピック開催・緊急事態宣言による経済活動の低下などを受け、日本の経済全体が落ち込んでいる状態です。

とはいえ、過去のオリンピック開催やリーマンショックといった歴史を分析してみても、不動産業界にマイナスな影響を与えたとは読み取れていません。投資用物件の需要もありますし、不動産投資の収益性については、そこまで下落するとは考えにくいのです。

参考東京オリンピック後の価格は!?区分マンションが安心な理由を解説!

融資ができなくなる方がリスク

今後、価格の暴落を危惧した金融機関が融資を渋ったり、審査基準が高くなる等、物件を買うことができなくなる恐れもあります。そうなると選択肢は現金購入になり、収益化の道も遠のくでしょう。
あらゆるリスクを見極めた上で踏み込むべき投資ですが、世の中の状況だけでなく、その先に起こり得る様々なリスクまで想像して決断しなければなりません。

あくまで予想であり確実とはいえない未来でも、「不動産を手にした上でのリスク」と「不動産を手にすることができなかったリスク」を比べ、冷静な判断をすることが大切です。

参考不動産投資は融資を受けたほうがいい?よくある疑問にお答えします

まとめ

不動産投資と不動産投資信託(REIT)は全くの別物であることが分かっていただけたと思います。それぞれのメリットとデメリットを紹介してきましたが、投資において一番重要なことは「利益が出る」ということ。そして、自分の身の丈にあった投資の選択をすることも非常に重要なポイントです。今回得た知識により「自分でもできるかも」と投資へのハードルが低くなったのではないでしょうか。

投資は利益を生んだ後その利益で更に投資したりと、複合的に行うこともできるので、まずは今の自分に合った投資から始めることが大切です。

その点からみると不動産投資信託によって利益と不動産の知識を得てから、不動産投資に踏み込むことがより効率的であるといえます。取捨選択は個人の自由ですが、自分が納得いくまで調べ、ベストな選択をしなければ投資は失敗に終わる恐れもあります。

ここで紹介したことを参考にしながら資産運用の一つに役立てていただけたらと思います。

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