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不動産投資で融資を受けられる?よくある疑問に答えます

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資を始めるにあたり、自分が融資を受けられるのかどうかは気になるところでしょう。銀行は融資審査の「項目」は公表していることがあっても「基準」は公表していません。それは単に非公開だというだけではなく、借り手の属性情報や購入物件、ローン商品によって審査基準が変わるので、一律のルールにできないと理由もあります。

そこで、あなたが融資を受ける際の大まかな方向性が見えるよう、不動産投資の融資についてよくある疑問をあげ、その答えを説明していきます。

不動産投資では融資を受けたほうがいいのか

他の投資は融資を受けて行うことができませんが、不動産投資では融資を利用できます。株式投資で金融機関にお金を借りるなどということはあり得ませんが、不動産投資は多くの投資家が融資を前提に投資を行っています。

融資を受けて不動産投資を始めることには大きなメリットは2つあります。

メリット1:レバレッジをかけることができる

レバレッジとは、自己資本以外の資本を利用して、投資の利益率を上げていくことです。不動産投資では「自己資本以外の資本」が融資にあたります。

例えば500万円の自己資金だけを利用して不動産投資を始めるとすると、購入ターゲットになる物件はかなり限られますが、融資を受けることで選択肢が広がり、より大きな利益を得るチャンスが増えます。

利回りが同じ10%でも、500万円の投資物件と1500万円の物件とでは、単純な家賃収入が3倍違います。そして、自己資金500万円で10%の利回りでは、家賃収入で投資した自己資金を回収するまで10年かかるわけです。これがレバレッジをかけるメリットです。

メリット2:不動産投資の経験者に早くなれる

いずれ不動産投資で安定した十分な収入を得たいと考えるならば、その「いずれ」が早期になるのが融資の効果です。その経験値を早めに高められることは、不動産投資家にとって大きなメリットです。

不動産投資の本をたくさん読んだり、セミナーに参加したりといったことで知識は身につきますが、自分のお金で購入した物件から家賃収入を得る経験のほうが、得られるものははるかに大きいです。とはいえ、経験は得られても立ち直れないほどの失敗になってはいけないので、万が一あまりうまくいかなかったとしても次がある、というくらいの投資から始めるのがよいでしょう。

不動産投資の融資審査基準

不動産投資で融資を受けるには、どの金融機関からであっても「融資審査」を避けることはできません。

金融機関の考え方にはそれぞれ差がありますが、基本的な基準を簡単に言ってしまえば「この人は投資に失敗しても金を返せるのか?」という点につきます。そして審査対象となるのは、年収、自己資金、勤務先などの属性情報、購入対象となる不動産投資物件の資産価値や事業性などです。

年収や自己資金などが大きければ、投資に失敗しても融資の返済が可能だと金融機関が判断する可能性は高いはずです。また、購入する不動産の資産価値が高ければ、その物件が融資の担保として機能します。投資物件の事業性・収益性が高く確実性のあるものは失敗の可能性が低いとの判断から、融資審査基準をクリアできる可能性は上がります。

ただ、近年では、金融機関の融資審査が全体的に厳しくなっています。一時期のようにフルローンやオーバーローンが多く出ていた時期とは状況が変化してきている点は考慮すべきでしょう。

不動産投資の融資でよくある疑問

初めて不動産投資で融資を受ける際は、様々な疑問が浮かぶでしょう。ここでは、よくある疑問を5つあげて説明します。

年収いくらから融資可能なのか

自分の年収で融資は受けられるのか?というのはとても気になるところでしょう。通常、過去3年間の年収が審査対象となります。一定水準以上の安定した収入があるかどうかという点が見られるわけですが、その基準は金融機関によって異なります。

「自己資金が潤沢にある」「共同担保となる不動産資産を所有している」など、投資が失敗しても返済に支障がでないような属性条件があれば、年収が低くても融資審査を通る可能性はあります。ですが、やはり年収は非常に重視される属性情報です。

メガバンクでは一般に1,300万円~1,500万円以上の年収がないと融資を受けるのは厳しいと言われます。一般の地方銀行がそれに準じておおむね1,000万円以上、信用金庫が700〜800万円以上といったところです。ノンバンク系は様々ですが、オリックス銀行で700万円くらいです。不動産投資ローンに熱心なスルガ銀行や静岡銀行でも、年収700万円以上がラインと言われます。

これらの年収ラインはあくまでも過去事例からの推測であり、他の属性も関係してきますので、目安程度に考えてください。勤務先、年齢などの属性次第では年収500万円を超えるあたりから可能性が出ることもあります。なお、日本政策金融公庫は、年収よりも不動産投資の事業性を重視する傾向があるので、上記を満たさない場合は検討してみるとよいでしょう。

サラリーマンや公務員でなくても融資可能か

職業は重要な審査基準です。特に上場企業のサラリーマンや公務員は高い評価を得ます。上場企業でなくても、サラリーマンとして勤続年数が長いことは融資審査では有利な情報になるでしょう。

では、派遣社員、パート、フリーターの方々は融資を受けられるのかというと、必ずしも不可能とは言い切れません。資金力のある連帯保証がいる、自宅を持っていて大きな担保余力があるなど、金融機関が「返済可能だ」と判断できる属性を持っていれば、融資が出る可能性はあります。

ただ、金融機関にとっては、本人の属性が良いということが、一番大きな判断基準になりますので、やはりサラリーマンや公務員が有利であることには変わりありません。

築古の物件でも融資は可能か

築古の物件は概して融資審査が通りにくいです。のですが、審査がおりても、返済期間が短く設定されてしまうケースもあります。そしてその判断は、構造によっても変わります。

まず、木造、軽量鉄骨で築年数が25〜35年以上の耐用年数を過ぎた築古物件への融資は、収益性を重視する金融機関であれば可能性はあります。また築年経過以上にコンディションが良好な物件であると通りやすくなります。

ただし、鉄骨、RCなどの大型不動産投資物件は、概ね昭和57年(1982年)の築年を境界として、新耐震基準の物件と旧耐震基準の物件に分かれます。旧耐震の物件については、融資を行う金融機関はかなり限定されてしまいます。

融資の金利はどのくらいなのか

融資の金利はおおむね金融機関の規模に反比例します。つまり、金利の低い順に以下のようになります。

メガバンク(都市銀行)<地方銀行<信用金庫・信用組合<ノンバンク

メガバンク(都市銀行)であれば金利は1%前後、地方銀行であれば1.5%~2%程度といったところです。「信用金庫・信用組合」もほぼ同じ水準で2%半ば。ノンバンクは会社によって金利に大きな差がありますが、3.5%~4%以上という水準です。

例えば地方銀行などは不動産投資ローンへの取り組み方により、金利や審査基準も大きく違ってきます。スルガ銀行、静岡銀行といった不動産投資に熱心な地方銀行は、3.5%~4%程の金利を設定しています。また日本政策金融公庫の場合、金利は1.2~1.9%でかなり低くなります。

融資を受けやすい銀行とは

不動産投資家という顧客を熱心に集めたい銀行とそうでない銀行では、融資審査の通りやすさは違ってきます。

例えば、スルガ銀行です。融資対象物件は鉄骨、RCの新耐震基準の物件です。比較的物件の収益性を重視する傾向がありますので、物件の選択次第で不動産投資ローンを受けやすい銀行だといえます。

また、オリックス銀行も不動産投資への融資に熱心です。ノンバンクですが比較的金利は安く、2.5%~3.7%くらいの不動産投資ローンの各種商品を持っています。審査も早く、属性よりも収益性を重視するのは、スルガ銀行と同じ傾向があります。また、スルガ銀行が扱わない築古の木造、軽鉄構造のアパートでも融資の対象として審査します。

日本政策金融公庫は「事業に融資する」というスタンスで、融資審査を行うので、他の金融機関では融資が出ないような物件や属性の方でも、融資を出すことがあります。融資審査が通りやすい可能性と、受け入れる属性の間口が広いという点では、日本政策金融公庫が一番でしょう。

その他、自宅など、共同担保物件を所有している場合などは、三井住友トラストも、融資を受けやすい金融機関として選択肢に入ってくるのではないでしょうか。

まとめ

不動産投資では不動産投資ローンを利用し、融資を受けて投資を始めるのが一般的です。近年は金利も低く、融資を受けるデメリットが以前よりもすくなくなっています。自己資金だけで物件を購入するのも手堅い方法で悪くありませんが、融資の利用は非常に有効な手段ですので、これから投資を始める方は検討されてはいかがでしょうか。

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