【2023年】物流施設の開発が止まらない6つの理由！不動産投資する価値はある？
- 更新：
- 2023/12/06
2023年現在、物流施設の開発が過去最大の規模を迎えようとしています。さまざまな理由・背景があり、この物流施設開発の動きはむこう数年 ～ 数十年は止まらないでしょう。
そこで今回は物流施設開発の現状と、これだけ止まらずに開発が広がり続ける6つの理由を解説。また記事の後半では「成長を続ける物流施設市場に投資する価値はあるか」という点についても解説します。マーケットの動向をしっかりとチェックしておきたい方は必見です。
物流施設の開発が首都圏を中心に増加中！
最近、倉庫をはじめとする物流施設の開発が首都圏を中心に増加中です。そこで、下記3つの点について解説します。
- 2023年の首都圏における大型物流施設の新規供給量は過去最大の見込み
- 東北・中国・九州地方の物流開発も盛んになってきている
- 物流企業の57％が3年以内の倉庫面積拡大を検討中
それぞれ見ていきましょう。
2023年の首都圏における大型物流施設の新規供給量は過去最大の見込み
不動産情報をリサーチ・公開するCBREが2022年末にリリースしたレポートによると、2023年の首都圏（東京・神奈川・茨城）における大型物流施設の新規供給量は、過去最大の約90万坪が予定されています。これは2013年比の3倍以上で、昨年2022年と比較しても20万坪以上の増加です。
またCBREによる2023年3月の調査によれば、今後3年以内の物流拠点計画として、63％もの物流企業が「マルチテナント型（賃貸型）」を選択。それだけ賃貸型物流施設の需要が高まっているということでしょう。
つまり賃貸物流施設への不動産投資市場にも、大きな影響を及ぼすと考えられます。今まで投資対象になり得なかったエリアが、大きなマーケットになるかもしれません。
東北・中国・九州地方の物流開発も盛んになってきている
物流開発の波は東京圏のみにとどまりません。CBREによれば、東北・中国・九州地方を中心に全国の物流開発が盛んになっています。2021年 ～ 2022年の2年間において、物流施設の新規供給量は3地方の合計で18万坪以上にのぼりました。
※上記は2021年8月時点での2021年 ～ 2022年の竣工予定物件を示しています。
同じくCBREの最新調査によれば、2023年中には全国で150万坪の賃貸型物流施設が新規供給される見込み。東京圏のものも含まれた数字ですが、全国的な物流開発の動きが示されています。
詳しい理由は後述しますが、しばらく全国的な物流開発の動きは止まることがなさそうです。
物流企業の57％が3年以内の倉庫面積拡大を検討中
CBREの調査によれば、物流企業の半数以上にのぼる57％が3年以内の倉庫の総面積拡大を検討しています。反対に「減少する」と回答したのはわずか2％で、物流企業の倉庫拡張意欲が非常に高いことが分かるでしょう。また拠点数においても、物流企業の46％が「拡大する」と回答しました。
総面積や拠点数を増やす手段として容易なのは、やはりマルチテナント型倉庫を借りることです。直近数年間の資料と比較しても拡張計画が大きく変わらないこともあり、今後も物流施設開発の波は止まらないでしょう。
物流施設の開発が盛んにおこなわれる6つの理由
なぜ近年物流開発が盛んにおこなわれているかというと、その理由は下記の6つです。
- 高度成長期の倉庫が建て替え期を迎え始めた
- 「スルー型物流センター」など物流スタイルが多様化した
- 「3PL事業者」が増えて需要が高まった
- ネットショップ利用者が大幅に増加した
- 資産圧縮のために倉庫の賃貸が流行した
- 投資家からの人気が高まった
それぞれの理由について詳しく解説します。
理由①：高度成長期の倉庫が建て替え期を迎え始めた
高度成長期の前後にあたる1960年代後半 ～ 1970年代ごろには、産業の成長に乗じて物流倉庫が毎年1,000千㎡以上の規模で増加していました。倉庫の耐用年数は石造等が34年・鉄筋コンクリート造が38年となっているため、この頃に建てられた倉庫が軒並み寿命を迎えてきています。
1980年以前の倉庫は「旧耐震基準」で建てられており、建て替えなければこれから来るかもしれない3大地震へ耐えられないことも想定されるでしょう。つまり建て替え需要がピークを迎えており、それに応じた物流施設開発が徐々に進められている状況なのです。
理由②：「スルー型物流センター」など物流スタイルが多様化した
「スルー型物流センター」など、物流スタイルが多様化したために物流施設の拠点需要が高まっています。スルー型物流センターとは1か所に商品を集約して、すぐに仕分け・出荷する物流施設のこと。「通過型センター」とも呼ばれ、あくまで一時的に商品を置くのみで在庫は持たないのが特徴です。一般的な宅配便のようなものをイメージすると良いでしょう。
スルー型物流センターには、仕分けのための機械・設備を導入するのがほぼ必須です。従来の在庫保管型倉庫では対応できないため、専用の倉庫を建てる需要が高まっています。
理由③：「3PL事業者」が増えて需要が高まった
かつては存在しなかった「3PL事業者」が増えたことにより、物流倉庫需要が高まりました。経営方法により若干異なることはありますが、3PL事業者は荷主企業と業務委託を結び、倉庫会社に出庫指示をしたり運送会社に引き取り・配送指示を出したりする企業です。
3PL事業者の委託そのものにはコストがかかるものの、荷主企業が自社で物流を完結させるよりもトータルコストは下がる傾向にあります。荷主企業が基盤事業に集中し、より大きな利益を追求できるのも3PL事業者に依頼するメリットです。3PL事業者の需要増に伴い運送会社や倉庫会社が増え、必然的に多くの拠点・倉庫が必要になりました。
理由④：ネットショップ利用者が大幅に増加した
多くの方が普段の生活で実感しているかと思いますが、ネットショップ（EC）の利用者が大幅に増加したのが物流開発が進む大きな理由のひとつです。経済産業省によれば、2013年に111,660億円だったEC市場規模は、2021年に約1.88倍の206,950億円まで成長しています。
EC市場が成長すれば、それだけ「3PL事業者」や「スルー型物流センター」の需要も高まります。物流施設市場の成長は当然の結果といえるかもしれません。
理由⑤：資産圧縮のために倉庫の賃貸が流行した
企業において倉庫というリスクにあたる固定資産をもたず、賃貸でまかなう動きが強まっています。倉庫は非常に高額な不動産であり、万が一使用しなくなった際に売却先が見つかるとは限らないでしょう。賃貸型の倉庫に切り替えれば、賃料を払うのみで大きなリスクを払う必要はありません。
つまりメインとして使用する倉庫なら自社保有でも問題ありませんが、拠点を増やすなら圧倒的に賃貸型の倉庫の方が適しているということ。賃貸型倉庫を活用し、拠点を増やして拡大する企業が大手を中心に増えてきています。
理由⑥：投資家からの人気が高まった
「不動産証券化」の制度整備や金融緩和などを理由に、物流施設は投資家からの人気が大きく高まりました。建設のための資金調達も容易になり、物流施設の拡大を後押ししているというわけです。
後ほど詳しく解説しますが、物流施設投資は長期入居が見込めることによる安定性が主な魅力でしょう。物流施設需要が高まり続ける限り、投資家からの需要もとどまることはおそらくありません。
物流施設に不動産投資する価値はある？
結論、物流施設に投資する価値はあります。ただし大きなメリットがある一方で、見て見ぬふりはできないデメリットもあるため注意が必要です。ここでは物流施設投資のメリット・デメリットや投資の方法、デメリットを読んで他の物件への投資を考えた方向けのおすすめ投資物件まで紹介します。
物流施設投資のメリット
物流施設投資のメリットは下記の3つです。
- 市場の成長が見込める
- 建て替え需要が今後もある
- 長期入居率が高い
第一に物流施設市場は成長しているので、今後も需要増による家賃相場の上昇が期待できます。現在は高度成長期の物件が建て替え需要を迎えていますが、10年後にはまたバブル期の物件が建て替えに入ると見られます。物流施設の開発需要がストップするのは数十年先の話でしょう。
また倉庫は頻繁に拠点を変えるものでもないので、一度入居者が見つかれば長期入居が見込めます。空室発生のリスクが低いのは、物流施設投資ならではのメリットのひとつです。
物流施設投資のデメリット
物流施設投資のデメリットは下記の3つです。
- 安く買える古い倉庫は空室リスクが高い
- 地域の物流利便性が下がると負債になる可能性がある
- 個人による投資はほぼ不可能
安く買える古い倉庫は「スルー型物流センター」に対応する設備などを備えておらず、需要が低いため空室リスクが高めです。また道路の大規模工事などをはじめとする理由でその地域の物流利便性が下がると、需要がなくなり多額の負債を抱えてしまう可能性があります。このケースでは、売却先を見つけて負債を完済するのも困難です。
また、そもそも倉庫は数億円 ～ 数百億円単位で建設されるもの。個人での投資は、よほどの資産家でなければ不可能でしょう。ただし「購入」以外で個人が物流施設へ投資する方法があるのでご紹介します。
クラウドファンディング・REITなら小口投資も可能！
クラウドファンディングや、証券化不動産への投資ができる「REIT」なら、個人でも手が出せる金額で小口投資が可能です。上手くいけば少額の投資でもそれなりの利回りを得られる可能性があります。
ただしクラウドファンディングやREITには、節税のメリットがほとんどありません。一般的な現物不動産投資とは異なり、費用計上や損益通算・減価償却などの仕組みがないためです。またローンを組んだりするわけではないので、投資金額にレバレッジ（※）を効かせることも不可能です。
※借入を活用して元手の何倍もの資金・資産を動かし、リターンを大きくする投資手法のこと。
投資金額に対するリターンが小さいため、それなら一般的な不動産投資を検討したほうが良いでしょう。
「費用対効果」や「資産形成」を取るなら区分マンションのほうがおすすめ
「投資金額に対する費用対効果」や「老後2,000万円問題に向けた資産形成」を取るなら、物流施設のクラウドファンディングやREITを検討するよりも「区分マンション投資」を選びましょう。区分マンション投資のメリットは下記の3つです。
- レバレッジで高い利回りが狙える
- 将来は売却できるので資産形成できる
- 万が一赤字になっても損益通算で節税できる
区分マンション投資はローンによるレバレッジ効果を活かして、少ない投資金額で高い利回りが狙えます。元手も10万円程度からスタート可能です。さらに不動産の中でも圧倒的に資産価値を維持しやすく、中古物件であれば大きく変わらない価格で売却できる可能性があります。手取りを増やしながら資産形成が実現できるのが、区分マンション投資の大きなメリットでしょう。
さらに区分マンション投資のような現物不動産投資の場合、万が一空室による赤字が発生しても「損益通算」により本業の所得を圧縮して節税できます。リスクを最小限にとどめられるのも区分マンション投資の強みです。
「空室が発生するから現物不動産投資は怖い…」という方もいらっしゃいますが、需要が非常に高い物件を選べば長期間の空室発生リスクはほとんどありません。当社では「東京23区」「大阪」を中心とした高需要物件を多数公開しています。無料会員登録すればすべての物件情報が閲覧できるので、まずはチェックしてみましょう。
まとめ
東京圏を中心として、全国的に物流施設の開発が加熱しています。2023年には過去最大規模である、150万坪の賃貸型物流施設が新規供給される見込みです。高度成長期の倉庫が建て替え期を迎え始めたうえ、市場構造の変化や企業の資産圧縮の動きもあり、投資家からの人気も高まっています。
物流施設への投資は、成長市場における需要の高さと長期入居が見込めることによる空室リスクの低さが魅力。ただし市場の動きによっては、手放せない多額の負債になってしまう可能性があります。そもそも数億円 ～ 数百億円単位での投資となるため、個人が手を出すのは困難でしょう。
「クラウドファンディング」や「REIT」の方法を使えば個人でも物流施設に投資できますが、期待できる見返りはあまり大きくありません。費用対効果の高さや将来の資産形成を取るなら区分マンション投資を選びましょう。当社ではあなたの状況に合った最適な物件のご提案をいたしますので、ぜひ一度気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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