「ワンルーム投資はリスクだらけで危険だからやめとけ」という意見が最近多くみられます。調べてみると、最近非常に多い「ほったらかしで家賃収入が得られる」という点を前面にアピールした、詐欺に近い不動産投資・ワンルーム投資の広告が原因のようです。

そこで本記事では、ワンルーム投資が危険といわれる4つの理由と、明らかに危険すぎる2つのパターンについてまとめました。リスクを理解すれば、ワンルーム投資は非常にメリットが多く安定した投資手法です。「ちょっとワンルーム投資に興味があるけど、悪い意見が気になって一歩踏み出せない」という方はぜひチェックしてみてください。

• ワンルーム投資の仕組み
• 「ワンルーム投資はリスクがあり危険」といわれる4つの理由
  • 危険といわれる理由①：空室が発生すると家賃収入が途絶える
  • 危険といわれる理由②：築年数が経つと資産価値が下がってしまう
  • 危険といわれる理由③：多額のローンを組まなければいけない
  • 危険といわれる理由④：費用が収入を超える詐欺広告が多い
• ワンルーム投資で明らかに危険なのは2パターンだけ！
  • 危険なパターン①：新築ワンルーム投資
  • 危険なパターン②：需要のないエリアの家賃保証契約
• 実際のワンルーム投資はメリットの多い安定した投資手法！
  • ワンルーム投資のメリット①：空室リスクが低く安定しやすい
  • ワンルーム投資のメリット②：ランニングコストが安い
  • ワンルーム投資のメリット③：資産価値が落ちにくい
  • ワンルーム投資のメリット④：管理の手間がほぼない
• ワンルーム投資を成功させるために選ぶべきおすすめ物件
  • おすすめ物件①：東京・大阪などの賃貸需要の高いエリア
  • おすすめ物件②：築年数浅めの中古ワンルームマンション
• まとめ

ワンルーム投資の仕組み

そもそもワンルーム投資とは「1つの部屋にトイレ・お風呂・キッチンなどがコンパクトにまとまった、マンションの1室（ワンルーム）を購入し賃貸する投資手法」を指します。一般的には不動産投資ローンを使ってワンルームを購入しますが、下記2つの収益が得られる仕組みです。

• 家賃収入（インカムゲイン）
• 売買益（キャピタルゲイン）

よく不動産投資の広告で「ほったらかしで安定した収入が得られる」とありますが、これは継続的に入ってくる家賃収入のことを指しています。間違ってはいませんが、完全な「ほったらかし」で上手くいくわけではありません。

また最終的には購入したワンルームを欲しい人に売却するケースが多く、売買益を得られる可能性があります。立地などの条件にもよりますが、ワンルームマンションの資産価値は落ちにくいので、「累計の家賃収入 ＋ 売買益 ＞ かかった費用」となる可能性は高いでしょう。

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「ワンルーム投資はリスクがあり危険」といわれる4つの理由

「ワンルーム投資はリスクがあって危険だからやめたほうが良い」といわれるのは、下記4つの理由からです。

• 空室が発生すると家賃収入が途絶える
• 築年数が経つと資産価値が下がってしまう
• 多額のローンを組まなければいけない
• 費用が収入を超える詐欺広告が多い

それぞれ見ていきましょう。

危険といわれる理由①：空室が発生すると家賃収入が途絶える

ワンルーム投資に限らず、不動産投資では空室が発生すると家賃収入がストップしてしまいます。一般的にローンを使ってワンルームを購入するので、次の入居者が決まるまでは「ローンの支払いはあるけど、収入がない状態」となってしまうわけです。

基本的にワンルーム投資のターゲットは単身者となるので、結婚や転勤などのライフイベントがあれば引っ越しはやむを得ません。ワンルーム投資を成功させるには、そもそも空室が発生する前提で収支のシミュレーションをしたり、空室期間を最小限に抑えられそうな賃貸需要のあるエリアを選んだりするのが重要でしょう。

危険といわれる理由②：築年数が経つと資産価値が下がってしまう

こちらもワンルームに限った話ではありませんが、築年数が経つと資産価値は徐々に下がってしまいます。しかし「ワンルームマンションの資産価値が落ちやすい」は勘違いで、実際には戸建てよりもはるかに資産価値の減少がゆるやかです。

そもそもの「減価償却年数」が大きく違うのも理由ですが、約20年で戸建ての資産価値がほぼ0 ～ 10％になるのに対し、マンションは50 ～ 60％を維持しています。もちろん諸条件によって変動はありますが、ワンルームマンションは投資物件の中でも資産価値が落ちづらい物件といえるでしょう。

危険といわれる理由③：多額のローンを組まなければいけない

不動産投資をするには、一般的に多額のローンを組まなければいけません。ワンルームマンションは戸建てなどの物件よりもローンの金額が小さめですが、それでも毎月の返済が精神的な負担となる可能性はあるでしょう。

また「変動金利型」のローンを選択していた場合は、将来的に金利が上昇して総支払額が増えてしまう可能性もあります。この点はたしかに「リスク」として語られても仕方のない部分といえるでしょう。万が一の金利変動にも耐えられるような、余裕を持った収支計画を立てられる物件を選ぶのがポイントです。

危険といわれる理由④：費用が収入を超える詐欺広告が多い

最近「ほったらかしで年間〇万円の家賃収入が得られる」のような広告が、Twitter（現X）などを中心に出回っています。たしかにこの文言自体は大きな誤りではありませんが、こうした広告はローンなどのお金を一切加味していません。実際に収入となるのは、家賃収入からローンと修繕積立金などの諸費用を差し引いたものです。

そしてこのような広告の最大の問題は、家賃収入よりもローン ＋ 諸費用の方が高い物件なのに、それをはっきりと記載していない点。書かれたとおりの条件で不動産投資を始めれば、損失を生み続ける物件を手にすることになってしまいます。

ワンルームをはじめとする不動産投資では、不動産会社のいうことを鵜呑みにせず「家賃収入がローンと諸費用を上回る」物件をしっかりと選ぶのが重要でしょう。逆にいえば自分でしっかりと知識をつけてチャレンジすれば、成功率は格段に上がります。当サイトの無料会員登録で読める電子書籍13冊を使って、ぜひ知識をつけてみてください。

ワンルーム投資で明らかに危険なのは2パターンだけ！

ワンルーム投資にひそむリスクについて解説しましたが、実は「本当に危険なワンルーム投資」のパターンは下記の2パターンだけです。

• 新築ワンルーム投資
• 需要のないエリアの家賃保証（サブリース）契約

それぞれ見ていきましょう。

危険なパターン①：新築ワンルーム投資

ワンルーム投資の中でも「新築ワンルーム投資」は基本的におすすめしません。新築物件は広告費などが上乗せされており、いわゆる「プレミア化」による価格上昇が起きているためです。一度でも誰かが住めば資産価値は大きく下がるので、言ってしまえば「損をする」可能性が高いでしょう。新築マンションの価格については、下記の記事で詳しく解説しているのでぜひ参考にしてみてください。

参考新築分譲マンションの価格はどう決まる？中古より割高な理由を解説！狙い目の物件も紹介

危険なパターン②：需要のないエリアの家賃保証（サブリース）契約

「あまり需要の無いエリアだけど、家賃保証契約（サブリース契約）をつけるから安心ですよ」という営業トークを使う営業マンがいます。たしかに「家賃が保証されるなら空室が発生しても安心だし、買っても良いかも」と思うかもしれません。

しかしこの家賃保証の金額は、不動産会社の裁量で変えられてしまう可能性があるので注意が必要です。過去には実際に家賃保証の減額について裁判で争われ、不動産会社側が勝訴した事例があります。

参考最高裁判所判例集「敷金請求本訴、賃料相当額確認請求反訴事件（ 平成15年10月21日）」

家賃保証を契約している場合、空室発生中の家賃収入は不動産会社が補填しているにすぎません。最終的に自分へリスクが降りかかってくるので、家賃保証の有無にかかわらず需要のないエリアの物件は購入しないようにしましょう。

実際のワンルーム投資はメリットの多い安定した投資手法！

実際のワンルーム投資は下記の4つのようなメリットがあり、比較的安定した投資手法です。

• 空室リスクが低く安定しやすい
• ランニングコストが安い
• 資産価値が落ちにくい
• 管理の手間がほぼない

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

ワンルーム投資のメリット①：空室リスクが低く安定しやすい

ワンルーム投資は空室リスクが低めで安定しやすいのが最大のメリット。下記のようなターゲット層からの賃貸需要が絶えないため、戸建てなどと比較し空室が発生しづらいです。

• 独身者
• 転勤族・単身赴任者
• 学生

上記のようなターゲット層が多い立地の物件を選べば、空室発生による家賃収入ストップのリスクは大幅に低くなります。退去者が現れても短期間で次の入居者が見つかりやすいため、安定した収支計画を立てられるでしょう。

ワンルーム投資のメリット②：ランニングコストが安い

ワンルーム投資はランニングコストが安めです。根本的な物件価格がアパートや戸建てよりも安いのはもちろん、1室のみを管理すればよいので修繕費やリフォーム費用の積み立ても最小限で済みます。突発的な費用も発生しづらいため、普段プラスで運用できていればマイナスになるタイミングがほとんど発生しないでしょう。

ワンルーム投資のメリット③：資産価値が落ちにくい

「危険といわれる理由②：築年数が経つと資産価値が下がってしまう」でも解説しましたが、ワンルームマンションは投資物件の中でも資産価値が圧倒的に落ちにくいのがポイントです。

20年経過しても50 ～ 60％の資産価値を維持できるケースが多いため、最終的には「累計家賃収入 ＋ 売却金額 ＞ かかった費用」となる可能性が高いでしょう。ほとんど資産価値が残らない戸建てなどと比較し、損をする可能性が低い物件タイプといえます。

ワンルーム投資のメリット④：管理の手間がほぼない

一般的にワンルームマンションは物件の管理を「管理会社」に委託します。建物の維持や修繕にかかわる業務は物件管理会社にほぼ任せられるため、手間や時間がほとんどかからないのがポイントです。

不動産投資、とりわけワンルーム投資が「ほったらかし投資」と呼ばれる理由はここにあります。手間のかからない安定した「ワンルーム投資」が気になる方は、ぜひ会員登録しないと見られない物件の情報もチェックしてみてください。

ワンルーム投資を成功させるために選ぶべきおすすめ物件

ワンルーム投資を成功させたいなら、下記2つの条件を満たした物件がおすすめです。

• 東京・大阪などの賃貸需要の高いエリア
• 築年数浅めの中古ワンルームマンション

それぞれ何がおすすめなのか詳しく見ていきましょう。

おすすめ物件①：東京・大阪などの賃貸需要の高いエリア

東京・大阪などの賃貸需要の高いエリアは、ワンルーム投資の空室リスクが低くおすすめです。人口も増加傾向があり、これからも賃貸需要は高まっていくものとみられます。東京23区を例にとると、マンション価格はほぼ右肩上がり状態で売却益を得られる可能性があるのもポイントです。

さらに大阪は最近人口が爆発的に増加していることもあり、空室リスクが低く非常に利回りなどの条件が良くなると想定される物件も非常に増えてきています。当サイトに会員登録すると大阪の非公開物件情報をダウンロードできるので、気になる方はチェックしてみてください。無料会員登録にあたり、激しい勧誘などは一切ありません。

おすすめ物件②：築年数浅めの中古ワンルームマンション

「築年数浅めの中古ワンルームマンション」は非常に狙い目です。「危険なパターン①：新築ワンルーム投資」で解説したように、新築マンションの価格は「広告費」などのせいで中古マンションよりもはるかに価格が高くなっています。

しかし築年数浅めの中古マンションはすでに新築のプレミアがなくなっており、物件の条件は変わらなくても価格が安めです。購入後に資産価値が急落することもないので、圧倒的に低負担・ローリスクな不動産投資をスタートできるでしょう。

ただし立地などの条件によっては、お得に物件が手に入っても空室リスクが高い可能性があるので注意。築年数だけでなく、立地や利回りなどの諸条件を確認しながら物件を選んでみてください。

まとめ

「ワンルーム投資は危険」とよくいわれますが、実際には安定して手間のかからないメリットの大きい投資手法といえます。ただし「新築ワンルームへの投資」「需要のないエリアの物件に対する家賃保証契約」は非常にリスキーなため、避けたほうが賢明でしょう。

低いリスクのワンルーム投資を始めて安定した家賃収入を得たいなら、東京・大阪など賃貸需要の絶えないエリアの「築年数浅めの中古ワンルームマンション」を狙うのがおすすめです。

当社では東京・大阪の物件を多数取り扱っているので、ぜひ1度お気軽にお問い合わせください。「いきなり問い合わせはハードルが高い」という方は、無料会員登録して非公開物件の情報をチェックしたり、不動産投資の知識がつく電子書籍を読んだりしてみましょう。