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【2022】REIT・クラファンなどの少額不動産投資は本当にお手頃なのか!?

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不動産投資といえば数千万円~数億円の金額が動き、「ハイリターンなもののハイリスクである」というのが従来のイメージでした。そうした背景から、近年では初心者の投資家向けに、リスクをなるべく抑えた不動産投資商品がリリースされています。

数万円でスタートできることから、こうした投資商品を用いた「小さく始める」不動産投資が話題となっています。しかし、リスクが低い一方でリターンを得るのが非常に難しく、初心者にとっては逆に難易度が高くなっているというのが現状です。

そこでこの記事では、まずは「小さく始める」不動産投資について、その種類をメリットとデメリットを含めてご紹介します。次に、不動産投資を少額で始めるとなぜ難易度が高くなってしまうのかを労力と資金の観点から解説し、どのような不動産投資のやり方が初心者に適しているかをご案内します。

投資は選択肢が多いほど迷いやすく、力を入れた広告やインフルエンサーによる口コミにどうしても流されてしまいがちです。「これなら稼げそう!」「盛り上がってそう!」といった一時の感情から判断を誤らないためにも、複数のやり方を比較して総合的に判断する目を培っていきましょう。

「小さく始める」不動産投資の具体例

この項目では、少額で始める不動産投資についてご紹介します。不動産物件に対し、クラウドファンディング・投資信託・小口化商品という切り口で投資するスタイルです。少額で購入できる田舎の築古物件についても触れますので、それぞれ見ていきましょう。

不動産クラウドファンディング:予算1万円~

不動産クラウドファンディングとは、多数の出資者から少額の出資金を募り、集まった資金で不動産を購入・運用するしくみです。運用や売却により得られた利益が出資者に還元されます。

この方法のメリットとして、1口単位で投資額が細分化されているため、1万円というごく少額から開始できる点があります。また、サービスによってはインターネット上ですべての手続きを完結できるため、株や仮想通貨を購入する感覚で手軽に始められるのも利点です。

また、プラットフォームに掲載されている商品によっては、利回り10%を超える運用実績を持つものもあります。

デメリットとしては、投資商品の利回り10%とはあくまで過去の運用実績であり、今後の利回りが保証されているわけではない点です。運用状況によっては元本割れのリスクも充分に考えられます。ただし、サービスによっては運用に損失が出た場合でも一定の損失までを補填する「優先劣後方式」というしくみを取り入れている場合があり、なるべくリスクを抑えた形で投資家に還元したいという姿勢が感じられます。

また、人気のプラットフォームではクラウドファンディングの募集開始後すぐに出資者が殺到してしまい、購入したくても購入できないケースもあるため注意が必要です。さらに、不動産クラウドファンディングは基本的に運用期間が3ヶ月~24ヶ月と決まっており、途中で解約すると解約手数料が掛かる場合がある点も踏まえておきましょう。

不動産投資信託(REIT):予算5万円~

不動産投資信託(REIT)とは、投資家から集めた資金により不動産投資の専門家が不動産の購入と運用をおこない、投資家に運用益・売却益を還元するしくみです。上記の不動産クラウドファンディングと似た形式ですが、以下のような違いがあります。

不動産クラウドファンディング 不動産投資信託(REIT)
必要となる予算 1万円~ 5万円~
不動産の選択 可能(商品から選択) 不可能
運用期間 3ヶ月~24ヶ月 自由
元本割れへの対応 あり(優先劣後方式) なし

クラウドファンディング形式と比較した不動産投資信託のメリットは、投資証券として取引所で自由に売買ができる点です。運用期間の定めがないため、キャッシュの流動性を高めることができます。デメリットとしては、不動産クラウドファンディングにおける優先劣後方式のような、元本割れへの対応策に欠けている点です。

これらの点から、不動産投資信託と不動産クラウドファンディングは運用形態に大きな差はないものの、不動産投資信託のほうがキャッシュの流動性とリスクの双方が高いと言えます。

不動産小口化商品:予算50万円~

不動産小口化商品とは、数億円から数十億円の高額な不動産物件を1口50万円~100万円程度の小口化商品として投資家に販売するしくみです。

運用益が投資家に還元される点では、上記の不動産クラウドファンディングや不動産投資信託と同様です。特筆すべき違いとして、小口化商品の投資家は購入された物件の共同所有者となる点が挙げられます。物件を所有することにより、不動産が財産として評価されるため、現金よりも相続税を軽減することができます。

すなわち、ローンを組んで不動産物件を購入し経営する手間やリスクを抑えながら、相続税対策として不動産を活用できる点が大きなメリットとなります。

ただし、不動産の運用は小口化商品を販売する事業者に委ねられるため、所有している物件の売却判断が自由に出来ない点に注意です。また、小口化商品自体の売却(換金)スパンも不動産クラウドファンディングや不動産投資信託より長くなります。小口化商品の買い手が見つかるまでは中途で譲渡することが困難であるため、キャッシュの流動性が低くなる点はデメリットと言えるでしょう。

田舎の築古物件:予算100万円~

不動産小口化商品の対象となる物件(数億円~数十億円)は、都心の新築のオフィスビルなどが当てはまります。対照的に、田舎の築古の戸建てやアパートは、予算100万円からの購入が可能となります。

田舎物件を購入するメリットとして、値段が安いため自己資金で購入でき、ローンを組むとしても少額で済ませられる点が挙げられます。また、物件を購入する競争相手が少なく、不動産クラウドファンディングのように買い手が殺到する事態を避けることができます。

加えて、格安で購入した物件をリノベーションをすることで、価値を高めて入居者を募ることができます。

田舎物件のデメリットとしては、賃貸需要・購入需要が少ないため、入居者の確保に難儀したり、売却という出口戦略が取りづらい点が挙げられます。また、リノベーションをして表面上は綺麗になったとしても、柱や設備の内部の損傷具合までは目に見えないため、予想外の修繕費用が後から発生するリスクもあります。

田舎物件で不動産投資をおこなうメリットやデメリットについては、以下の記事でも詳しく解説しています。合わせてご一読ください。

参考田舎の不動産投資は難しい?初心者にはオススメできない理由を解説

「小さく始める」不動産投資はなぜ難しい?

少額で始められる不動産投資の種類やメリット・デメリットを見たところで、これらの不動産投資で中長期的に利益を出すのが難しい理由を解説します。

結果的に労働集約型になってしまう

少額で始める投資商品に共通して言えるのは、「参入のハードルは低いが、利益を出すには相応の時間を割く必要がある」ということです。

不動産クラウドファンディングでは人気商品は即売り切れとなるため、募集日にはモニターに張り付いて早いもの勝ちの列に並ぶ必要があります。投資証券として売買する不動産投資信託(REIT)は、利益を出すために株式と同様にチャートを眺める必要があります。

不動産小口化商品は事業者に運用の大半が委ねられるため、事業者の選定に大きく時間を割くことになります。不動産小口化商品の事業者は国土交通省の大臣または都道府県知事に認可を得ているため、一定の信頼を置くことができますが、運用破綻による倒産のリスクもゼロではありません。

田舎物件はDIY感覚でリノベーションを楽しめる方には向いていますが、老朽化による修繕やメンテナンスが定期的に必要となるため、結果的に膨大な労力が掛かる可能性が大いにあります。

こうした点から、少額で始める不動産投資は初期費用の低さから参入しやすいものの、利益を得るためには当初の想定以上の労力を割く必要があるため、投資業の中でも実は労働集約的であると言えるでしょう。

資産の拡大につながらない

皆さんご存じのように、不動産投資の大きなメリットの1つにレバレッジ(てこの原理)を利かせられることがあります。少ない自己資金でも、金融機関からの借入金を活用することによって、効率性の高い資産運用を行うことができるという訳です。

しかしながら、小額投資の場合にはこのレバレッジの恩恵を受けることができません。確かに短期的にみれば、数万円の投資に対してやや高い利回りでリターンを得ることが可能ではあります。しかし、それ以上の規模で資産を形成することは困難であり、将来的なメリットを得ることは難しいと言わざるを得ません。したがって、不動産投資の目的が今すぐの数万円~数十万円の利益ではなく、もっと長期的なリターンを対象としている場合には、やはり純粋な不動産投資自体を行った方が良いでしょう。

投資家としての信頼性を積み上げられない

主に物件を所有しない不動産クラウドファンディングと不動産投資信託に当てはまりますが、一般の不動産投資と比べて金融機関に投資家としての実績を示しづらいことが難点です。

ワンルームから始める一般の不動産投資では、確定申告書類を通して1件目の不動産物件の運用実績を示すことで、2件目以降の不動産購入の融資が降りやすくなります。金融機関からの信頼度が上がればより多くの融資を得られるようになり、自己資金に対するレバレッジを高めて投資規模を広げることができます。

家賃収入と同時にローンの返済額も増加するためリスク・リターンの双方が高まることになりますが、中長期的な収支計画を綿密に組み立てることにより、自己資金がショートする事態を極力避けることができます。

こうした方法で投資家個人が投資規模を拡大できるのは、金融機関からの融資という他人資本を用いた投資ができるためです。その金融機関からの融資は、不動産投資家としての信頼を担保として得られます。少額から始める不動産投資、特にクラウドファンディングや投資信託形式では、運用自体を専門家に委ねている点から投資家としての実績・信頼を金融機関に示しづらいことが大きな壁となります。

税金の負担が大きい

不動産を購入した場合、物件の購入費用を一定年数に分け、毎年の経費として計上する「減価償却」という方法を取ることができます。減価償却を用いなければ初年度に経費が集中し、2年目以降の経費計上額が減少することで税金の負担が偏ることになります。そうした事態を避けるべく、経費を長期にわたり「均す」ことのできる減価償却は投資家にとって非常にありがたい制度です。

一方、物件を購入しない不動産クラウドファンディングと不動産投資信託では、減価償却による経費計上を活用できません。また、減価償却期間は物件の構造や築年数によって変化し、築古の木造物件では期間が短くなります。そのため、例えば田舎の築古物件を購入した場合、減価償却による税金対策は短期間で終わってしまうというデメリットがあります。

また、不動産クラウドファンディングでは収益が雑所得扱いとなり、分配金から一律で20.42%の源泉徴収がされた上で投資家に分配される形が基本となります。経費申請による税金対策が実質的に不可能となりますので、税金負担が大きくなる点は抑えておくべきポイントとなります。

まとめ

今回の記事では、少額から始められる不動産投資の種類やメリット・デメリットを紹介し、初心者が利益を得ることの難しさを解説しました。

先述のように、他の投資商品にはない不動産投資の大きな利点は、投資実績を通して金融機関からの信頼を積み重ねられる点です。そのため、不動産投資の本来のメリットを得られる「小さく始める」方法とは、築浅物件のワンルームのマンション投資から始めることです。

ワンルームマンションへの投資にあたり、当然ながら今回ご紹介したような数万円単位での投資とは異なった規模でのお金の運用が必要となります。それでもなお、「小さく始めて大きな成果を出す」不動産投資としてオススメの方法です。マンションの一部屋の購入から始める不動産投資に興味がある方は、お気軽に当社の個別面談をご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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