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DCF法とは?不動産投資での使い方と計算式

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産の価格は売主が設定できるので、相場価格よりも高くなっていることもあります。不動産投資では割安で購入することがとても重要で、高値づかみをしてしまうと利回りに大きく影響してしまいます。

それを防ぐため、不動産の価値を将来得られる収益も含めて評価する方法がいくつかあります。ここではその評価方法の中から「DCF法」について説明します。

不動産投資におけるDCF法とは

DCF法とは「ディスカウント・キャッシュ・フロー法」の略です。DCF法では、物件所有期間内の利益総額と売却時の予想価格を現在の価格に割り引いて計算します。

難しそうに見えるかもしれませんが、原理はそれほど複雑ではありません。順を追って説明していきます。

DCF法とは?

不動産投資物件には、その不動産がどのくらいの収益力をもってキャッシュフローを生み出すのかという視点から投資物件の価格を計算する「収益還元法」という方法があります。DCF法は、その収益還元法の計算方法のひとつです。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」のふたつがあります。「直接還元法」は年間の賃料収入を利回りで割って不動産投資物件の価格を計算するものです。「DCF法」は直接還元法で想定されていない家賃の下落率や空室リスクを織り込んで、計算を行います。

DCF法は不動産の現在価値を正確に計算できる

DCF法は、投資物件から将来得られる収益額の価値を「現在の価値」に換算して毎年の収益を積み上げていきます。現在の価値に換算するとは「1年後にもらえる100万円は現在の95万円かもしれない」といったように考える方法です。

これは「直接還元法」より複雑で精緻な考え方であり、長期保有する不動産投資物件の評価において現在主流となっている計算方法です。

DCF法の計算式

DCF法の計算式は、以下です。式だけみると非常に理解しづらいので、後ほど具体的な計算例も示します。

【不動産の収益価格=年間収益÷(1+割引率)+年間収益÷(1+割引率)の2乗+…
+年間収益÷(1+割引率)のn乗
+物件保有終了時の不動産売却価格÷(1+割引率)のn乗】

nは物件保有年数です。保有年数が5年であれば5乗で計算は終わります。投資物件の保有する年数、割引率によって、計算を行います。また年間収益は初年度純利益がベースとなってきます。

割引率の設定方法

DCF法は精緻な計算方法ですが、割引率という仮定の数値が入り込むという点は理解しておくべきでしょう。

割引率は、物件の立地条件や、建物固有の条件から求めていくという指針が国土交通省から出されています。実際には、類似の不動産投資の事例から割引率を設定する方法や、他の金融資産の投資利回りを参考に算定する方法が一般的です。通常3~5%くらいの設定がなされます。

具体例でDCF法の計算を見てみよう

式を見ると非常に複雑なDCF法ですが、ここで具体的な物件を想定してDFC法による評価をしてみます。

条件は区分マンションで年間の収益が100万円、5年後の売却価格が1,000万円、割引率4%とシンプルな形で考えていきます。各年の収益を割引率により「現在の価値」に変換していきます。(少数点3ケタ以下四捨五入)

1年目:100万円÷(1+0.04)=96.15万円
2年目:100万円÷(1+0.04)^2=92.46万円
3年目:100万円÷(1+0.04)^3=88.90万円
4年目:100万円÷(1+0.04)^4=85.48万円
5年目:100万円÷(1+0.04)^5=82.19万円

これで5年間の収益を全て「現在の価値」に変換できたので、合算します。

96.15万円+92.46万円+88.90万円+85.48万円+82.19万円=445.18万円

次は売却価格です。5年後の売却価格1000万円は現在価値に変換すると【1000万円÷(1+0.04)^5=.821.93万円】となります。

「現在の価格」に変換した5年間の収益の合計と、5年後の売却価格を合算すると【445.18万円+821.93万円=1267.11万円】となります。これがDCF法による物件の評価方法です。

DCF法を計算できるエクセルの紹介

DCF法を用いた計算ができるエクセル表がありますのでご紹介します。これによって、今まで見てきたようなDCF法の面倒な計算も、数値を入力するだけで簡単に計算できます。

不動産投資分析ソフト「REIFA(リーファ)」

DCF法における注意事項

DFC法は収益還元法の計算方法のひとつであり、精密な相場価格の計算が可能となります。その点は非常に有益です。

しかし、100%正確というわけではなく、当然ながらズレが出ます。それは「割引率」が「仮定の数字」であることによります。他の金融資産や、似たような不動産投資物件の実績から、かなり精度の高い「仮定の数字」にすることは可能です。しかし、不動産会社が物件を売るために都合のいい数字に割引率の設定することもできてしまいます。

DFC法を使う場合は、常に客観的な割引率が用いられているかどうかを確認するようにしましょう。

まとめ

説明してきたように、DCF法は不動産投資物件に対し、保有期間が終了した時点で対象物件が生み出した「家賃の収益合計」と「売却価格」を「現在の価格」に変換して不動産の価格を計算する手法です。「割引率」の設定が客観的で妥当なものであれば、かなりの高い精度で不動産収益物件の価値を算定できます。不動産収益物件の価値を見極める方法のひとつとして把握しておくべきしょう。

物件の購入検討に際し、ご自身での計算にはどうしても限界があります。物件価格の妥当性や将来収益のシミュレーションはTOKYOリスタイルがより精緻に行うことができますので、是非お気軽に不動産コンサルタントの無料相談をご利用ください。

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