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DCF法とは?不動産投資での使い方と計算式

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

不動産の価格は売主が設定できるので、相場価格よりも高くなっていることもあります。不動産投資では割安で購入することがとても重要で、高値づかみをしてしまうと利回りに大きく影響してしまいます。

それを防ぐため、不動産の価値を将来得られる収益も含めて評価する方法がいくつかあります。ここではその評価方法の中から「DCF法」について説明します。

不動産投資におけるDCF法とは

DCF法とは「ディスカウント・キャッシュ・フロー法」の略です。DCF法では、物件所有期間内の利益総額と売却時の予想価格を現在の価格に割り引いて計算します。

難しそうに見えるかもしれませんが、原理はそれほど複雑ではありません。順を追って説明していきます。

DCF法とは?

不動産投資物件には、その不動産がどのくらいの収益力をもってキャッシュフローを生み出すのかという視点から投資物件の価格を計算する「収益還元法」という方法があります。DCF法は、その収益還元法の計算方法のひとつです。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」のふたつがあります。「直接還元法」は年間の賃料収入を利回りで割って不動産投資物件の価格を計算するものです。「DCF法」は直接還元法で想定されていない家賃の下落率や空室リスクを織り込んで、計算を行います。

DCF法は不動産の現在価値を正確に計算できる

DCF法は、投資物件から将来得られる収益額の価値を「現在の価値」に換算して毎年の収益を積み上げていきます。現在の価値に換算するとは「1年後にもらえる100万円は現在の95万円かもしれない」といったように考える方法です。

これは「直接還元法」より複雑で精緻な考え方であり、長期保有する不動産投資物件の評価において現在主流となっている計算方法です。

DCF法の計算式

DCF法の計算式は、以下です。式だけみると非常に理解しづらいので、後ほど具体的な計算例も示します。

【不動産の収益価格 = 年間収益 ÷(1 + 割引率) + 年間収益 ÷ (1 + 割引率)の2乗 + …
+ 年間収益 ÷(1 + 割引率)の n乗
+ 物件保有終了時の不動産売却価格 ÷(1 + 割引率)の n乗】

nは物件保有年数です。保有年数が5年であれば5乗で計算は終わります。投資物件の保有する年数、割引率によって、計算を行います。また年間収益は初年度純利益がベースとなってきます。

割引率の設定方法

DCF法は精緻な計算方法ですが、割引率という仮定の数値が入り込むという点は理解しておくべきでしょう。

割引率は、物件の立地条件や、建物固有の条件から求めていくという指針が国土交通省から出されています。実際には、類似の不動産投資の事例から割引率を設定する方法や、他の金融資産の投資利回りを参考に算定する方法が一般的です。通常3~5%くらいの設定がなされます。

具体例でDCF法の計算を見てみよう

式を見ると非常に複雑なDCF法ですが、ここで具体的な物件を想定してDFC法による評価をしてみます。

条件は区分マンションで年間の収益が100万円、5年後の売却価格が1,000万円、割引率4%とシンプルな形で考えていきます。各年の収益を割引率により「現在の価値」に変換していきます。(少数点3ケタ以下四捨五入)

1年目:100万円÷(1+0.04)=96.15万円
2年目:100万円÷(1+0.04)^2=92.46万円
3年目:100万円÷(1+0.04)^3=88.90万円
4年目:100万円÷(1+0.04)^4=85.48万円
5年目:100万円÷(1+0.04)^5=82.19万円

これで5年間の収益を全て「現在の価値」に変換できたので、合算します。

96.15万円 + 92.46万円 + 88.90万円 + 85.48万円 + 82.19万円 = 445.18万円

次は売却価格です。5年後の売却価格1000万円は現在価値に変換すると、

1000万円 ÷(1 + 0.04)^5 =.821.93万円

となります。
「現在の価格」に変換した5年間の収益の合計と、5年後の売却価格を合算すると、

445.18万円 + 821.93万円 = 1267.11万円

となります。これがDCF法による物件の評価方法です。

DCF法を計算できるエクセルの紹介

DCF法を用いた計算ができるエクセル表がありますのでご紹介します。これによって、今まで見てきたようなDCF法の面倒な計算も、数値を入力するだけで簡単に計算できます。

参考不動産投資分析ソフト「REIFA(リーファ)」

DCF法における注意事項

DFC法は収益還元法の計算方法のひとつであり、精密な相場価格の計算が可能となります。その点は非常に有益です。

しかし、100%正確というわけではなく、当然ながらズレが出ます。それは「割引率」が「仮定の数字」であることによります。他の金融資産や、似たような不動産投資物件の実績から、かなり精度の高い「仮定の数字」にすることは可能です。しかし、不動産会社が物件を売るために都合のいい数字に割引率の設定することもできてしまいます。

DFC法を使う場合は、常に客観的な割引率が用いられているかどうかを確認するようにしましょう。

その他の不動産の評価方法

その他の不動産の評価方法を見ていきましょう。DCF法は緻密に計算された方法で、割引率といった仮定の数値が入り込みますが、割引率のような“仮定”や“予想”をすることは、他の方法でも使われることがあります。ではその他の評価方法はどのようなものなのでしょうか。大きく4つの方法が挙げられます。一つひとつ見ていきましょう。

収益還元法

まず「収益還元法」を見ていきましょう。
収益還元法とは、検討している不動産物件が、将来生み出すであろうと予測した純利益から、現在の価値を総合的に判断をすることです。それによって現在の物件の価格を求める手法です。

収益還元法は「賃貸用不動産」「賃貸以外の事業に要する不動産」の価格を定める場合、合理性が高いとされていることから特に有効とされます。

しかし、過去の履歴とその数字の信頼性が前提とされる方法のため、物件の販売会社から提出した資料の妥当性や信憑性を精査する必要があります。

直接還元法

次に「直接還元法」を見てみましょう。これはある一定期間の純収益を、還元利回りで割って×100をすることで収益還元価格を求める方法です。大体1年の期間で純利益を見られます。直接還元法は不動産物件を長期に保有する場合に適しており、これは還元利回りの選択が重要なポイントです。

取引事例比較法

取引事例比較法は、対象の不動産物件と条件等が似ている物件が、これまでどのような取引をされたか収集し、その中からいくつか事例を選択することで、物件を比較し評価する方法です。鑑定基準としては、販売を急いだ物件や投機物件は排除し、出来るだけ厳格に比較します。

取引事例比較法は、近隣地域や地域性が似ている地域で対象物件と似ている物件の取引が行われている際に有効な評価方法です。しかし、取引事例比較法感覚的な判断にちかいため、鑑定士によっては若干ですが評価内容に差が生じる場合もあります。現在は、中古物件の評価方法として一般的な方法です。

原価法

次に原価法についてです。原価法は、まず対象の不動産物件を再度、建築した場合に幾らになるか再調達原価を割り出します。その次に、建築した後の経過年数などによる価値の低下を引いて減価修正し、現在の価値を推定します。

対象の不動産物件が物件、または物件と土地の両方場合に、再調達原価と減価修正を適切にすることができる場合に有効です。対象が土地だけの場合でも、新しく作られる造成地や再調達原価が適切に求められる場合、有効といえます。

不動産投資初心者がDCF法を知らなくてもいい理由

ここまで物件の評価方法について解説してきました。不動産投資における物件価値の評価は様々な方法がありますが、実際には取引では使わないことが多いです。これまでに解説してきた物件の評価方法は、不動産鑑定士が使うことが多く、不動産投資家は使わないことが多いです。特に個人では、使うことはほぼ無いと言っても良いでしょう。

しかしながら、不動産投資家として成功するためには「あまり使わないけれどもこういう方法はある」という知識は付けておいた方が良いでしょう。それは、広く知識を得ておくことで不動産会社と同じ立場で話が出来るようになるからです。不動産投資初心者は評価方法を知るよりも、相談できる信頼できる不動産会社と組んだ方が良いといえます。

相談先として信頼できる不動産会社がいるか

物件の評価方法を解説してきましたが、計算式を理解するよりも、成功している不動産投資家は信頼できるパートナー作りに尽力しています。中でも不動産投資成功者の多くが、信頼できる不動産会社をパートナーとして信頼関係を結んでいます。

そして経営者意識を持って取り組んでいる人が、成功する人です。こういった人は不動産会社としても、自然と信頼を寄せたくなります。例えば、自ら積極的に物件を見に行ったり、不動産の知識を得るために勉学に励み知見を深める人です。こういう人には不動産会社も有益な情報をくれることがあります。

不動産会社が信頼したくなる人になるためにも、不動産の知識を広く得ることは重要です。そのためにも、評価方法も頭に入れておきましょう。

参考不動産投資初心者が失敗しやすい?ワンルームマンション投資の事例から成功の秘訣を学ぶ

まとめ

説明してきたように、DCF法は不動産投資物件に対し、保有期間が終了した時点で対象物件が生み出した「家賃の収益合計」と「売却価格」を「現在の価格」に変換して不動産の価格を計算する手法です。「割引率」の設定が客観的で妥当なものであれば、かなりの高い精度で不動産収益物件の価値を算定できます。不動産収益物件の価値を見極める方法のひとつとして把握しておくべきしょう。

物件の購入検討に際し、ご自身での計算にはどうしても限界があります。物件価格の妥当性や将来収益のシミュレーションはTOKYOリスタイルがより精緻に行うことができますので、是非お気軽に不動産コンサルタントの無料相談をご利用ください。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。