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【2023年最新】プロが伝授!中古マンション購入時の注意点7選

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これから自宅用や不動産投資で中古マンションの購入を検討している方にとって、物件の良し悪しの判断はとてもハードルの高いことと感じることでしょう。実際、日常生活ではほとんど使わないであろう専門用語が飛び交いますし、物件の契約や銀行との金消契約などやることが多いのは事実です。

そのためか、中古マンション購入にあたって不安になってしまう方も多いようです。確かに購入の流れは非常に複雑で、数千万円の金額のやりとりをするわけですから「もしも間違った物件を買って失敗したらどうしよう」と考える気持ちもとても分かります。

とはいえ、実際には、購入時に気を付けるべき着眼点はある程度決まっています。一つひとつ内容の解説を行っていきますので、是非参考にしていただければ幸いです。

中古マンション購入時に押さえておくべき7つの注意点

本記事では、中古マンションを購入する際に気を付けるべき7つの注意点について解説をしていきます。1つずつ見ていきましょう。

注意点①:物件の基本条件の精査

マンションを購入する際の注意点の1つ目は、物件の基本条件をしっかりと精査していくことです。不動産は、人生で最も高い買い物であると言われることもあります。数十年間に渡って保有する可能性のある資産ですから、それだけの価値があるかを判断するためにも、物件の基本条件は確実に見ておきたいポイントです。

基本条件(ⅰ):物件の立地

基本条件の1つ目が、立地です。立地選びは住みやすさに直結する最も重要なポイントであり、そのまま資産価値にもなるため、将来的な収益性の要にもなるでしょう。

地域の属性や、物件の周辺環境もしっかりリサーチすることが大切です。元々、土地勘のある地元やその付近での購入であれば、ある程度相場観が信用できます。もし、全く知らない土地を検討する場合には、人口動態や企業活動といったマクロ的な観点から分析するとともに、最寄り駅の乗降員数や利便性といったミクロ的な視点で分析することが重要となるでしょう。

基本条件(ⅱ):築年数

基本条件の2つ目が、物件の築年数です。というのも、築年数は物件のグレードや住みやすさに大きく影響してきますし、融資の年数も大きく変わります。例えば不動産投資の場合には、築40年程度の物件だとなかなか投資用ローンが下りないため、現金一括での購入しか難しいというケースも出てきます。

ご自身の自宅用であったとしても、住宅ローンの種類によっては築古の物件に適用できない場合もあるため、事前に確認しておくようにしましょう。

基本条件(ⅲ):床面積

物件の基本条件の3つ目は、床面積の大きさです。例えば住宅ローンの場合には、「床面積の大きさが40㎡以上あること」といった制限があります。この制限も利用する金融機関によって変動がありますので、事前に確認しておいた方が良いでしょう。

ちなみに、床面積を見る際に気を付けるべきポイントは、「壁芯面積」と「登記簿上の面積」が異なるということを理解しておく必要があるということです。壁芯面積とは、部屋を囲む壁面の中心部を基準として割り出された面積のことで、一方登記簿上の面積は、壁面の内側で囲まれた部分の面積を指します。

上記のような定義から、壁芯面積よりも登記簿上の面積の方が床面積が小さくなることが一般的です。壁芯面積では51㎡と表示されているものの、登記簿上の面積が48㎡だったということもよくあります。

なぜこの2つの種類の面積の違いを理解する必要があるかというと、不動産会社の作成する販売図面に記載されている床面積の多くが、壁芯面積で表示されている一方で、住宅ローンや不動産投資ローンを貸し出す金融機関は、登記簿上の面積で床面積を判断するためです。

したがって「販売図面上の床面積を信じていたら、ローンの承認に必要な床面積を満たしていなかった」というケースも十分に起こり得るということです。もしも気になった物件の床面積が必要な面積の下限ぎりぎりである場合には、不動産会社に対して「この床面積は、壁芯面積と登記簿上の面積のどちらですか?」と確認しておくようにしましょう。

基本条件(ⅳ):所有権の有無

基本条件の4つ目は、当該マンションの建っている土地が、所有権であるかどうかという点です。権利の観点から見ると、物件には所有権物件と借地権付き物件の2種類が存在します。所有権物件とは、建物と土地の所有者が同一の物件であり、逆にそれらが異なる場合には借地権付き物件となります。借地権付き物件の場合には、土地のオーナーが別に存在するため、そのオーナーに対して借地料を支払うことが一般的です。

これら2タイプの物件にはそれぞれメリット・デメリットが存在しますが、特別な事情がなければ、所有権物件を選ぶようにしましょう。所有権があることで自由度が高まりますし、借地権付き物件と比較して高い金額で売却できることが多いからです。

とはいえ、借地権付き物件にも土地の固定資産税や都市計画税がかからないことや、所有権物件と比較して安価で購入できるといったメリットも存在しているため、不動産に慣れた方であれば敢えて借地権付き物件を狙う場合もあります。

注意点②:マンション全体の維持管理状況

続いて注意点の2つ目は、購入を検討しているマンションの全体の維持管理状況を把握するということです。なぜそれが大切かというと、マンションの維持管理状況が悪いと建物の寿命が短くなってしまう恐れがあること、売却しずらくなること、入居者が入りづらくなることなど多くのリスクが発生する可能性があるためです。

では、どのようにマンションの維持管理状況を知ることができるのでしょうか?その答えは、マンションの管理会社が発行している「重要事項調査報告書」の中にあります。この書類は、マンション全体の修繕積立金の総額や、これまでに行われてきた共用部、外壁等の修繕履歴等を漏れなく記載しています。

特に見ておくべきなのは以下の点です。

  • 修繕積立金の総額が貯まっているかどうか
  • マンション全体の管理費、積立金の滞納額はどれくらいか
  • 直近の大規模修繕工事はいつ行われたか
  • 修繕積立金の値上げ予定はないか

修繕積立金総額や、直近の大規模修繕工事の履歴などは金融機関からの担保評価を受ける際に非常に大事になってきます。また、修繕積立金の値上げの予定があると、実質利回りに影響を及ぼすので、売却時に足かせとなってしまう可能性もあります。

上記内容をしっかりと調べておくようにしてください。

注意点③:諸費用の見積もり

注意点の3つ目は、諸費用の見積もりについてです。不動産投資初心者の方によくありがちなのが、販売価格以外に諸費用が掛かることを想定していない、というケースです。例えば2000万円のマンションを購入する場合には2000万円を支払って終わりではなく、登記費用や仲介手数料、銀行の融資手数料などの諸費用も掛かってくるわけです。

したがって、現金購入で予算が決まっている場合には、その予算いっぱいの物件を探すのではなく、諸費用の分も含めて予算内に収まるように探さなくてはいけません。ちなみに、ざっくりとした計算方法として、諸費用は販売価格の大体8%前後かかることが多い、と言われていますので、ぜひ参考にして頂ければと思います。

注意点④:購入後の固定費について

注意点の4つ目は、購入後の固定費について考えておく必要がある、ということです。不動産投資においては、物件を保有した後、いくらの家賃収入があっていくらの支出があるのかをしっかりと計算することが非常に大切になってきます。そのためにも、購入前の段階で支出についてしっかりと把握するようにしておきましょう。

ちなみに、保有後にかかってくる費用の内訳は概ね以下の通りです。

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 不動産取得税(購入後一度だけ)
  • 地代(借地権の場合のみ)
  • 各種税金

上記のうち、固定資産税と各種税金については基本的に年額で請求がなされ、管理費、修繕積立金と借地権の場合の地代は毎月支払いを行うことになります。

しっかりとシミュレーションを組んで、毎月の家賃収入から上記費用+毎月の返済を引いたCFがプラスで回っているかを精査する必要があるでしょう。

参考成功のカギ!キャッシュフローを完全理解して、周りに差をつける!

注意点⑤:入居者の情報

投資用マンション特有の注意点として、入居者の属性情報についても注意しておく必要があります。なぜなら、入居者の属性が悪いと、以下のようなリスクを被る可能性があるためです。

  • 家賃の滞納
  • 近隣からの苦情
  • 原状回復費用への多額の出費

まず家賃滞納についてですが、当然入居者が安定した給与を得ていなかったり、意思疎通が難しい方の場合には家賃が期日通りに振り込まれない可能性があります。家賃滞納を未然に防ぐためには、連帯保証人を付ける、保証会社を通すといった措置を講ずる必要があるでしょう。特に保証会社は、入居者が家賃を滞納していたとしても、入居者の代わりに家賃の支払いをしてくれますので、しっかりと活用したいところです。

次に、入居者の状況によっては近隣住民からの苦情・クレームへの対応を余儀なくされるケースもあります。入居者の性格を事前に知ることは非常に難しいですが、入居申込書に記載のある略歴や勤務先の情報、不動産仲介会社の担当者へのヒアリングなどを事前に行っておくようにしてください。

そして、入居者によっては原状回復費用がかさんでしまうこともあります。基本的に、原状回復費用は敷金の中から支払いを行いますが、入居者の利用の仕方があまりに酷かった場合には、敷金の中だけで収まらないケースも出てきます。基本的にはそうした場合には入居者に追加費用を請求することができますが、拒絶されると裁判で争うしかなく、その手間を惜しんでオーナー自身で費用負担をしてしまうこともあるようです。

そんなことにならないようにするためにも、事前に入居者の情報はしっかりと把握しておくようにしてください

注意点⑥:価格が適正かどうか

6つ目の注意点は、購入を検討している物件の価格が適正かどうか、という点です。不動産投資はあくまで投資ですから、理由なく相場よりも高値で物件を掴んでしまうと、「思うように利回りが出ない」「残債が多く、相場価格で売却できない」といった問題になりかねません。こういったトラブルを防ぐためには、検討中の物件の相場価格をしっかりと理解しておく必要があるでしょう。

その物件が相場観に合っているかを知るためには、以下の点に着目することが重要です。

  • 周辺の物件と比較して価格は高すぎないか
  • 同条件の物件と比較して、家賃は適正か
  • 利回りは適正か

上記のような複数要素を照らし合わせながら、物件が相場観に合っているかを推し量る必要があります。それでも分からない場合には、マンションの相場価格を提示するサイトなども存在します。基本的に、物件の評価サイトは、仕入れをしやすくするために安い価格で表示されることが多いので、あくまで一つの参考値として考えて頂ければと思います。

参考【2023年】投資用マンションの価格推移をどこよりも分かりやすく解説します!

注意点⑦:住みやすさ

最後の注意点は、マンションの住みやすさです。どれだけ資産性の高い物件であっても、価格の割安な物件であっても、住環境が整っていなくては価値ある物件とは言えないでしょう。自宅用であっても投資用であっても、入居者にとって住みやすい環境が提供できるかという観点はしっかりともっておきたいところです。

確認事項(ⅰ):電気の容量

物件のアンペア確認は必須です。

アンペアとは、同時に使える電力量を示す単位です。クーラーをつけながらドライヤーをかけるというシチュエーションは当たり前にあります。

2人暮らしなら30アンペア、ファミリー向けなら40アンペア以上は必要となります。
※ただしオール電化ならもっと必要となります。

ニーズに合わせた調整が必要になりますが、電気の容量を増やせないマンションもある為、事前に確認することが必須です。

確認事項(ⅱ):テレビの配線の位置

テレビを置く位置に配線が来ているかも要確認です。引っ越してみたら当初想定していた位置にテレビが置けなかったということも稀に起こります。

同時にインターネット環境の設備にも注目しましょう。間取りと配線が合っていないと常に使いにくいです。

確認事項(ⅲ):コンセントの位置と数

コンセントを1番多く使う場所はキッチンです。

炊飯器・冷蔵庫・電子レンジ・トースター・ジューサー等、たくさんのコンセントを使っても問題ないか、使いやすい場所にコンセントがあるかを確認しておきましょう。

確認事項(ⅳ):エアコンの設置場所と取り付けの可否

エアコンの設置場所についても確認が必要です。場合によってはエアコン設置の器具のサイズが合っていないなどのケースもありますので、長さを測っておいたほうが良いでしょう。

また、備え付けのエアコンがある場合はいつ頃取り付けたか確認しておいたほうが無難です。古いエアコンを使っていると衛生面だけでなく、消費電力が高くなるなどデメリットが大きくなります。

確認事項(ⅴ):キッチンや洗面台の高さ

キッチンや洗面所の高さは、以前の住民に合わせて作られている場合が多く、自分には合わないこともあります。毎日使用していると、体に負担がかかるものなので自分に合っているかは大切なポイントです。キッチンのリフォームは生活の質を大きく改善することのできるポイントなので、気に入らない場合には全面リフォームも検討しましょう

確認事項(ⅵ):騒音問題

マンション内の騒音問題はトラブルの原因になります。

小さい子供の有無や、生活リズムの違いによって気になるポイントは様々です。狙っている部屋には、同じ時間ではなく朝・昼・夜・平日・休日とずらして内覧すると良いでしょう。遮音性を高める二重床・二重天井・二重サッシなら安心です。

ペット可の場合には犬や猫の音なども確認しましょう。

確認事項(ⅶ):窓やバルコニーのセキュリティー

窓やバルコニーから人が侵入しないか、周りの人に見られる位置にないか等、セキュリティー面の確認も必須です。周りが空き地の場合にも、工事予定などがないか把握できる範囲で調査しておくとよいでしょう。

確認事項(ⅷ):駐車場や駐輪場の空き状況

駐車スペースの空き状況はもちろん、明かりが付いているかなどの、防犯面や使いやすさも確認しましょう。また、自転車を見ると住民の年齢層や、子供の有無なども予測できます。自転車の整理整頓の状態を見ることで、住民のマナーを確認することも可能です。

確認事項(ⅸ):近隣施設

近くに24時間営業のお店が多い繁華街ですと、利便性が高い一方で、光や騒音が気になる場合もあります。これらは一回ではわからないことなので、様々な時間帯に内覧することをおすすめします。

また、病院や消防署が近くにあるとサイレンの音などで騒がしくなりますし、暴力団の事務所が近くにあるのも不安です。特殊な例としては近くに匂いや音を発する工場や施設があるのも要注意で、窓を開けられなくなる恐れがあります。

近隣施設については、しっかりと確認しておくようにしましょう。

まとめ

本記事では、マンションを購入する際の注意点について詳しく解説してきました。冒頭でも述べた通り、不動産を購入するまでのプロセスは非常に複雑ですし、初心者の方には分かりにくいと感じられるかもしれません。

しかし、どのような物件であったとしても、本記事のポイントに注意して物件を観察・分析すれば、多くのトラブルを事前に防ぐことができることでしょう。

もちろん少しずつ慣れてきたら、自分なりの着眼点を増やしていくのもありだと思いますが、まずは全てに共通する基礎的なポイントをしっかりと抑えることが、マンション購入で成功するための大きな一歩となることでしょう。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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