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中古ワンルームマンション購入の注意点まとめ

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

これから不動産投資をしようと考えている方にとっては、物件を購入するのはとてもハードルの高いことと感じることでしょう。実際、日常生活ではほとんど使わないであろう専門用語が飛び交いますし、物件の契約や銀行との金消契約などやることが多いのは事実です。

そのためか、不動産購入にあたって不安になってしまう方も多いようです。確かに購入の流れは非常に複雑ですし、数千万円の金額のやりとりをするわけですから「もしも間違った物件を買って失敗したらどうしよう」と考える気持ちもとても分かります。

しかし実際は、購入時に気を付けるべき着眼点というものはある程度決まっています。一つ一つ内容の解説を行っていきますので、今後ご自身が不動産の購入をされる際には参考にしてみてください。

マンション購入時に押さえておくべき5つの注意点

本記事では、マンションを購入する際に気を付けるべき5つの注意点について解説をしていきます。一つずつ見ていきましょう。

注意点①:マンション全体の維持管理状況

注意点の一つ目は、購入を検討しているマンションの全体の維持管理状況を把握するということです。なぜそれが大切かというと、マンションの維持管理状況が悪いと建物の寿命が短くなってしまう恐れがあること、売却しずらくなること、入居者が入りづらくなることなど多くのリスクが発生する可能性があるためです。

では、どのようにマンションの維持管理状況を知ることができるのでしょうか?その答えは、マンションの管理会社が発行している「重要事項調査報告書」の中にあります。この書類は、マンション全体の修繕積立金の総額や、これまでに行われてきた共用部、外壁等の修繕履歴等を漏れなく記載しています。

特に見ておくべきなのは以下の点です。

  • 修繕積立金の総額が貯まっているかどうか
  • マンション全体の管理費、積立金の滞納額はどれくらいか
  • 直近の大規模修繕工事はいつ行われたか
  • 修繕積立金の値上げ予定はないか

修繕積立金総額や、直近の大規模修繕工事の履歴などは金融機関からの担保評価を受ける際に非常に大事になってきます。また、修繕積立金の値上げの予定があると、実質利回りに影響を及ぼすので、売却時に足かせとなってしまう可能性もあります。

上記内容をしっかりと調べておくようにしてください。

注意点②:諸費用の見積もり

注意点の2つ目は、諸費用の見積もりについてです。よく不動産投資初心者の方にありがちなのが、販売価格以外に諸費用が掛かることを想定していない、というケースです。例えば2000万円のマンションを購入する場合には2000万円を支払って終わりではなく、登記費用や仲介手数料、銀行の融資手数料などの諸費用も掛かってくるわけです。

したがって、現金購入で予算が決まっている場合には、その予算いっぱいの物件を探すのではなく、諸費用の分も含めて予算内に収まるように探さなくてはいけません。ちなみに、ざっくりとした計算方法として、諸費用は販売価格の大体8%前後かかることが多い、と言われていますので、ぜひ参考にして頂ければと思います。

注意点③:購入後の固定費について

注意点の3つ目は、購入後の固定費について考えておく必要がある、ということです。不動産投資においては、物件を保有した後、いくらの家賃収入があっていくらの支出があるのかをしっかりと計算することが非常に大切になってきます。そのためにも、購入前の段階で支出についてしっかりと把握するようにしておきましょう。

ちなみに、保有後にかかってくる費用の内訳は概ね以下の通りです。

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 不動産取得税(購入後一度だけ)
  • 地代(借地権の場合のみ)
  • 各種税金

上記のうち、固定資産税と各種税金については基本的に年額で請求がなされ、管理費、修繕積立金と借地権の場合の地代は毎月支払いを行うことになります。

しっかりとシミュレーションを組んで、毎月の家賃収入から上記費用+毎月の返済を引いたCFがプラスで回っているかを精査する必要があるでしょう。

注意点④:入居者の情報

投資用マンション特有の注意点として、入居者の属性情報についても注意しておく必要があります。なぜなら、入居者の属性が悪いと、以下のようなリスクを被る可能性があるためです。

  • 家賃の滞納
  • 近隣からの苦情
  • 原状回復費用への多額の出費

まず家賃滞納についてですが、当然入居者が安定した給与を得ていなかったり、意思疎通が難しい方の場合には家賃が期日通りに振り込まれない可能性があります。家賃滞納を未然に防ぐためには、連帯保証人を付ける、保証会社を通すといった措置を講ずる必要があるでしょう。特に保証会社は、入居者が家賃を滞納していたとしても、入居者の代わりに家賃の支払いをしてくれますので、しっかりと活用したいところです。

次に、入居者の状況によっては近隣住民からの苦情・クレームへの対応を余儀なくされるケースもあります。入居者の性格を事前に知ることは非常に難しいですが、入居申込書に記載のある略歴や勤務先の情報、不動産仲介会社の担当者へのヒアリングなどを事前に行っておくようにしてください。

そして、入居者によっては原状回復費用がかさんでしまうこともあります。基本的に、原状回復費用は敷金の中から支払いを行いますが、入居者の利用の仕方があまりに酷かった場合には、敷金の中だけで収まらないケースも出てきます。基本的にはそうした場合には入居者に追加費用を請求することができますが、拒絶されると裁判で争うしかなく、その手間を惜しんでオーナー自身で費用負担をしてしまうこともあるようです。

そんなことにならないようにするためにも、事前に入居者の情報はしっかりと把握しておくようにしてください

注意点⑤:価格が適正かどうか

5つ目の注意点は、購入を検討している物件の価格が適正かどうか、という点です。不動産投資はあくまで投資ですから、理由なく相場よりも高値で物件を掴んでしまうと、「思うように利回りが出ない」「残債が多く、相場価格で売却できない」といった問題になりかねません。こういったトラブルを防ぐためには、検討中の物件の相場価格をしっかりと理解しておく必要があるでしょう。

その物件が相場観に合っているかを知るためには、以下の点に着目することが重要です。

  • 周辺の物件と比較して価格は高すぎないか
  • 同条件の物件と比較して、家賃は適正か
  • 利回りは適正か

上記のような複数要素を照らし合わせながら、物件が相場観に合っているかを推し量る必要があります。それでも分からない場合には、マンションの相場価格を提示するサイトなども存在します。基本的に、物件の評価サイトは、仕入れをしやすくするために安い価格で表示されることが多いので、あくまで一つの参考値として考えて頂ければと思います。

まとめ

ここまで、ワンルームマンションを購入する際の注意点について詳しく解説してきました。冒頭でも述べた通り、不動産を購入するまでのプロセスは非常に複雑ですし、初心者の方には分かりにくいと感じられるかもしれません。

しかし、どのような物件であったとしても、本記事のポイントに注意して物件を観察・分析をすれば、多くのトラブルを事前に防ぐことができることでしょう。

もちろん少しずつ慣れてきたら、自分なりの着眼点を増やしていくのもありだと思いますが、まずは全てに共通する基礎的なポイントをしっかりと抑えて、より良い不動産投資ができるようになってください。

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