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【2022年】投資用マンションの価格推移をどこよりも分かりやすく解説します!

価格推移, 価格変動, 要因

投資用不動産の購入を検討されている方にとって、「近年の不動産価格は上昇傾向なのか、下降傾向なのか」といった価格推移や、「これから価格上昇が見込めるのか」といった見通しについての情報はとても重要なトピックと言えます。

新型コロナウイルスや東京オリンピックなど、不動産の価格に大きな影響を与えうる出来事もあり、初心者の方にとっては先が読みづらい状況が続いています。そうした理由から、投資用の物件の購入を迷われている方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、前半では投資用不動産の直近約10年の価格推移を見ていき、後半では投資用不動産の価格変動が今後生じる要因についてご紹介いたします。「確実に上がる」「確実に下がる」と断言できるような地域や物件は存在しませんが、「どういった情報が先々の判断材料となるのか」について理解し、これからの見通しに役立てることは充分に可能です。ぜひ不動産投資のご参考にしてください。

投資用不動産の価格推移について

この項目では、国土交通省によって公開されているデータをもとに、2008年から2021年10月までの投資用不動産の価格推移を見ていきます。

住宅用不動産の価格推移

国土交通省はホームページにて、約1ヶ月ごとに「不動産価格指数」というデータを公開しています。不動産価格指数は2010年の平均価格を100(基準値)として、四半期ごとの価格の割合をグラフに表しています。

グラフを参照すると、マンションの価格推移が中長期的に大幅な上昇を見せています。2021年の10月に7月からの下落を見せていますが、5%ほどの下降にとどまっており、高い水準をキープしていることがわかります。

戸建住宅は長年ほぼ横ばいの価格推移でしたが、2020年半ばから右肩上がりの価格上昇を見せています。

商業用不動産の価格推移

商業用不動産は住宅用不動産と比較して、上昇幅や下落幅が大きく、安定した価格推移を見せていないのが特徴です。唯一、比較的なだらかな推移をしているのが商業用の「マンション・アパート(一棟)」であることからも、店舗や倉庫や工場といった用途の物件は、マンションやアパートよりも価格の変化が激しいと言えるでしょう。

価格の上昇・下落の幅が大きく変化が読みづらいという点では、商業用の不動産は住宅用と比べて中級者・上級者向けであると言えます。商業用の物件に投資をおこなう際は、住宅用の物件と併せたポートフォリオを作り、リスクヘッジを踏まえた分散投資をおこなうのが望ましいのではないでしょうか。

なお、不動産投資における分散投資やポートフォリオの考え方については、以下の当サイトの記事をご覧ください。

参考初心者必見!不動産投資のポートフォリオを作るメリットや方法とは

地域ごとの住宅用不動産の価格推移

地域ごとの「不動産価格指数(住宅)」を見てみると、マンション(区分所有)の数値は、2010年を基準として全国で軒並み上昇していることがわかります。対前月比(%)は一部例外を除き、数%単位での上昇や下落が見られます。

「対前月比(%)」は短期的な価格推移を示しているため、中長期目線でおこなう不動産投資ではあまり気にしすぎる必要はないでしょう。もし1年~2年単位で目覚ましく上昇している地域が見られた場合、その上昇幅を追う際には参考になるかもしれません。

「不動産価格指数(住宅)」について、2010年を基準として100を下回ってる箇所が、住宅地と戸建住宅にいくつか見られます。これらの地域は人口の流出や震災リスク、工業開発と連動した住宅用物件の価値上昇のピークアウトなどが理由と考えられます。

これらのことから、住宅地・戸建住宅・マンション(区分所有)で比較をすると、マンション(区分所有)は全国的に2010年から価格上昇が見られており、地域比較では、中部地方・中国地方・四国地方を除いた地域で全体的な価格上昇が見られています。

不動産価格指数の推移から言えること

国土交通省の不動産価格指数から判別できたことをまとめると、以下のようになります。

  1. ①住宅用不動産はマンションを筆頭に、右肩上がりに価格が上昇している
  2. ②商業用不動産は価格の変動幅が大きく、規則的な動きをしていない
  3. ③マンションは全国的に、住宅地や戸建住宅は一部地域を除き価格が上昇している

これらの内容から、特に住宅用の不動産は一部地域や例外を除き、10年間にわたり安定して価格上昇をしてきたことがわかります。

一方で、「今が価格上昇のピークなのではないか」「コロナや震災など、イレギュラーな出来事の影響で価格が下落していくのではないか」といった不安をもつ方もいるかもしれません。そこで次の項目では、投資用不動産のこれからの価格変動に影響を与える要因について見ていきます。

投資用不動産の価格変動が今後生じる要因について

住宅用不動産の価格変動がこれから生じる要因を知ることで、今後の投資の判断材料にすることができます。それぞれ見ていきましょう。

新型コロナウイルスによる影響

新型コロナウイルスの感染拡大により、経済的な影響から不動産価格の下落が余儀なくされた時期がありました。先述の国土交通省公表の不動産価格指数のグラフにて、2020年中頃にマンション・戸建住宅・住宅地が軒並み下落している箇所から、新型コロナウイルスの影響が伺えます。

しかし、2020年後半から各グラフは再び上昇を見せており、特にマンションは最高値を大きく更新しています。こちらの理由としては、新型コロナウイルスの影響下でも人が生活をするための物件の需要は変わらずあることが考えられます。また、緊急事態宣言やまん延防止等重点措置の実施により、巣篭もり需要が増加しており、住宅用物件の価値がむしろ高まっているとも言えるでしょう。

一方で、仮に新型コロナウイルスが収束を迎えた場合、インバウンドによる観光客の再増加が期待できます。観光客の増加により、観光地の土地価格の上昇や、観光地近辺の商業施設の価格上昇が見込めます。

新型コロナウイルスは2021年末から2022年始にかけて感染者数が一度減少し、2022年1月から変異種によるさらなる拡大が見られました。収束や拡大については専門家の間でも意見が分かれているため、ニュースを頻繁にチェックすることを心がけましょう。

人口動態による影響

物件の相場は入居需要によっても左右されるため、エリアごとの人口動態も価格に影響を与えます。

総務省の報道資料「住民基本台帳人口移動報告 2021年(令和3年)結果」では、2021年における東京圏の転入超過(転入者が転出者を上回った人数)が8万1699人となっており、前年から比べると縮小傾向となったものの人口の増加が見られています。東京圏とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を指しており、東京都は5433人、神奈川県は3万1844人、埼玉県は2万7807人、千葉県は1万6615人の転入超過となっています。東京都の数値がもっとも少ないものの、すべての都県で人口が増加していることが分かります。

また、2020年および2021年の東京圏の年齢別の転入超過数は以下のようになっています。

15歳~29歳の人口が流入し、35歳以上の人口流出が起こっていることが分かります。東京一極集中の是正が謳われる一方で、大学や企業のオフィスは都心に集中しており、入学や就職に合わせて上京する人口が多いことが伺えます。新型コロナウイルスの影響もあり、東京圏の転入超過は抑制される見通しが立っていますが、若年層の人口流入および居住用の賃貸マンション需要はまだまだ堅調であると言えるでしょう。

大阪万博(2025年)による影響

東京オリンピックでは都内の物件や土地の価格が上昇していたことから、大阪万博が開催される京阪神圏では、不動産価格の上昇が見込まれます。

大阪万博では大阪湾に夢洲という人工島が整備され、カジノを含む統合型リゾート(IR)の誘致が検討されています。また、大阪メトロの延伸も予定されており、交通インフラの充実も相まってマンション価格の上昇が続いています

一方で、大阪府の不動産価格はバブルとの見方もあり、無策でマンション購入に踏み出すのはリスクが伴います。地域を跨ぐ形のポートフォリオを組んだり、時間による分散投資をおこなうことも投資計画の一案に組み込むとよいでしょう。

生産緑地の2022年問題による影響

「生産緑地の2022年問題」とは、2022年に生産緑地が市場に大量に売り出され、宅地の過剰供給により不動産価格の下落が危ぶまれる問題のことです。

生産緑地とは、市街地区域内の緑地としての機能を持たせるべく、計画的に保全された農地のことを指します。1992年の改正生産緑地法により定められたこの生産緑地では、農地としての管理が義務づけられ、建築物の造成をはじめ土地に手を加えることが長年禁止されてきました。これらの義務や禁止事項を課す代わりに、生産緑地では固定資産税の減税や相続税の納税猶予といった、税制上の優遇措置が取られています。

この生産緑地は1992年から30年にわたり売却や転用が禁止されていましたが、制定から30年後には市町村等への買い取りの申し込みを行うことができます。このタイミングがまさに2022年であるため、大量の生産緑地の宅地化が懸念されているのです。

一方で、生産緑地の2022年問題については、農地の売却や宅地化が一斉に起こることはないとの見方もあります。2015年の「都市農業振興基本法」では都市農業の保全を推進しており、2016年の「改正生産緑地法」では土地に農作物の加工・販売施設やレストランの建築を可能としています。2022年問題に向けて、国や自治体を挙げて対策に踏み入れていると言えます。

2022年問題を抱える生産緑地については、今後の動向をチェックしつつ、生産緑地の割合の少ないエリアの物件をポートフォリオに組み込むなど、リスクの軽減を視野に入れて計画を立てるようにしましょう。

まとめ

今回の記事では、投資用不動産のこれまでの価格推移やこれからの価格変動の要因について、国土交通省の不動産価格指数や近年の大きなトピックを参照しながらご紹介しました。

不動産価格の変化にこれといった確定事項はなく、未来を断定することはできませんが、各要因を検討事項にいれてポートフォリオを組むなど、リスクヘッジを考慮しながら対応することは可能です。一方で、たとえば地域を都心と地方に分散すると不動産管理の工数が増大してしまうため、分散と集中のバランスを見ながら物件の購入をおこなうようにしましょう。

また、物件購入時だけでなく、物件購入後も価格変動に影響を与えるできごとにアンテナを張っておくことが、不動産投資で損をしてしまうことの回避に繋がります。不労所得という側面だけでなく、事業として不動産投資に取り組む視点をもつとよいでしょう。

物件の価格上昇や各種リスク、管理の負担などを考慮して不動産投資をおこなうことは、1人ではなかなか難しいと言えます。ぜひ不動産投資コンサルタントの専門的な知見を利用していただければと思います。あなたからのご連絡を、心よりお待ちしております。

参考不動産投資ローンと住宅ローン(マイホーム融資)を両立することはできるのか?重要なのは順番!

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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