品川区で不動産投資はアリなのか？品川区エリアの魅力と留意点を解説
- 更新：
- 2024/01/17
「天王洲アイル」や「品川駅周辺」など、「おしゃれで都会的」な印象の品川区は、不動産投資の観点から見ると魅力的ではあるものの「比較的価格が高く手を出すのに迷うエリア」ではないでしょうか。
しかし、人気が高く利便性の高い品川区は今後も賃貸需要の増加に期待できるエリアです。
この記事では、品川区の魅力や各エリアの雰囲気、不動産投資における展望を中心に解説します。品川区の物件への投資判断の参考になるのでぜひお読みください。
品川区の概要と魅力
「品川区」というと巨大ターミナル駅である品川駅周辺の「ビジネスの拠点」「旅行の基点」としてのイメージが強い人が多いのではないでしょうか。
しかし品川区は「訪れる街」だけでなく「住む街」としても魅力にあふれています。
まずは品川区の概要と主要なスポットについて紹介します。
品川区の概要と人口動態
東京23区の南東あたりに位置する品川区は、大崎地区・品川地区・八潮地区・大井地区・荏原地区の5つの地区に分かれます。
ニュースなどでもよく登場し、「品川」と聞いてまず思い浮かぶ「品川駅」ですが、意外なことに品川駅は品川区にはありません。
品川区のルーツは江戸時代に東海道五十三次の最初の宿場町だった「品川宿」です。
品川駅を開業する際に品川宿より北側に作ることになってしまった結果、廃藩置県や区の合併を経て最終的に現在の住所は「港区港南」になりました。
そのため実際の区境は品川駅の南側にあり、北部は五反田駅、南部は大井町駅が区の中心駅となっています。
品川区の人口は2023（令和5）年12月時点で23万世帯超、41万人弱です。2022（令和4年）度は転入・転出がほぼ同数であり、一大オフィス街の品川が至近にある立地からか昼間人口が多い点が特徴です。
長期的に見ると品川区の人口は2003（平成15）年あたりより全国・都の平均を上回る増加率を示しています。
品川区の交通利便性
元々が交通の要衝「品川宿」として栄えた歴史を持つ品川区の交通利便性は非常に高く、区内にはJR・私鉄など14路線・40駅があります。
平均乗車人員1万人以上の駅だけでも22駅もあり（令和3年時点）、千葉・埼玉・神奈川方面へのアクセスも良好です。
東海道新幹線の停車駅「品川駅」が至近にあり、区内から京急で羽田空港に1本で行ける品川区は、近県だけでなく国内の移動にも利便性が高い立地です。
また第一京浜国道と第二京浜国道が南北に走るほか、幹線道路として中原街道、池上通りも通っています。東西方向は山手通りのみと南北方面と比べて少し弱いものの、車での移動にも便利です。
品川区の有名スポットと魅力
都会的なイメージを持たれがちな品川区ですが、住宅街・商業地域・オフィス街が揃う「暮らしやすい街」としての魅力も持っています。
まずは品川区の都会的なイメージに近いスポットから見てみましょう。
引用しながわ水族館
品川エリアの休日のお出かけスポットとして長年にわたり人気を博してきたのが「しながわ水族館」です。老朽化に伴い2026年に建て替えのため閉館予定となっていますが、2027年のリニューアルオープンが待ち望まれます。
「東京シティ競馬（TCK）」の愛称で親しまれる大井競馬場も品川区の有名スポットの一つです。立地の良い大井競馬場は、近年競馬ファン以外にもレジャースポットとして知られており、冬季に開催される「東京メガイルミ」は「映える」デートスポットとしても人気です。
引用東京メガイルミ
品川区の都会的なイメージの最たるものが、約20万平方メートルの「島（アイル）」にオフィスを中心にショップやレストラン・カフェが集まる「天王洲アイル」でしょう。
昼は緑と海の風景が楽しめ、夜はきらびやかな灯りに染まる東京湾に面したロケーションはさまざまなドラマのロケ地にもなっています。
東京湾に面した品川区には、海上公園「京浜運河緑道公園」もあります。
（京浜運河緑道公園）
京浜運河沿いの2.5kmの緑道は、都心すぐにありながら自然に囲まれた水辺でランニングや散歩にも最適です。
都会的な品川区のイメージが一転するスポットの一つが、日本初の大型アーケード街「武蔵小山商店街」です。
東京で最も長い約800ｍのアーケードには、さまざまな店舗が立ち並び賑わいを見せます。
五反田駅にほど近い知る人ぞ知るスポットが、上皇后美智子さまのご実家の跡地に整備された公園「ねむの木の庭」です。
園内ではシンボルツリーのねむの木や、美智子さまゆかりのバラ「プリンセスミチコ」などの樹木や草花が楽しめます。
高い交通利便性と豊富な商業施設・店舗、海と緑が満喫できる品川区は、遊ぶにも住むにも魅力的なエリアです。
品川区の雰囲気と賃貸ニーズ
5地区から成る品川区の雰囲気はエリアによってさまざまです。
主要駅を中心に各エリアを紹介し、合わせて賃貸ニーズについても解説します。
（※文章中の年代別人口割合は 「品川区の統計 2023（令和5）年 1.人口」を参照）
品川区の各エリアと雰囲気
大崎地区の主要駅は目黒・五反田・大崎の3駅です。品川駅が品川区にないのと同様に、目黒駅も住所は目黒区ではなく品川区です。
この3駅は目黒川沿いにあり、目黒駅 〜 品川駅にかけての沿線地域の高台は「城南五山」と呼ばれる高級住宅街としての顔を持ちます。
また、目黒川沿いは桜の名所としても有名で、開花期間中はライトアップがおこなわれ出店が並び賑わいます。
大崎地区は、住宅街からオフィス街、商業施設、自然までバラエティに富んだエリアで、生産年齢人口がほかの地区より多い点も特徴です。
品川地区の主要駅、天王洲アイルは比較的新しく都市開発されたエリアのため、高層ビルが立ち並ぶ整った街並みが印象的です。
その一方で水と緑に囲まれた環境を活かした公園や街路の整備により住環境も良好です。周辺にはファミリー向けのマンションも多くあり、0 〜 14歳までの年少人口の割合がほかの地区より若干高めになっています。
品川区中心から少し外れた八潮地区はほぼ全域が独立した人工島で、交通はバス便が中心です。
海浜公園や鉄道車両基地、大井ふ頭など住宅以外の部分が占める割合が多く、住宅エリアは1983（昭和58）年にできた大型団地「八潮パークタウン」に集中しています。
その成り立ちからほかのエリアと比較してかなり人口が少なく65歳以上の割合が多いのが特徴ですが、近年無印良品とのコラボレーションで団地のリノベーションもおこなわれています。
大井地区の主要駅は大井町駅です。
品川区のほぼ中心に位置する大井町駅周辺には「アトレ大井町」や「阪急大井町ガーデン」、「イトーヨードー大井町店」など大型商業施設が揃っています。
年中無休、深夜1時まで営業しているスーパー「西友大井町店」もあり、複数路線が利用できる大井町駅は共働き世帯にも便利な立地です。
駅前の高い利便性に反し、駅から少し離れると公園が点在する落ち着いた街並みが広がる大井地区は住みやすいエリアであり、さまざまな年代がバランス良く住んでいます。
戸越銀座や武蔵小山、中延などの商店街で知られるのが品川5地区のなかで一番の広さと人口を持つ荏原地区です。
武蔵小山駅周辺には武蔵小山商店街以外にも41階建てのタワーマンションと一体化して開発された大型商業施設「パークシティ武蔵小山 ザ モール」があり、都会的な雰囲気と庶民的な雰囲気が融合したエリアです。
また、徒歩圏内で複数の商店街が利用できる充実した買い物環境は、日々の生活の心強い味方です。全体的に落ち着いた住宅街であり、年少人口の割合がほかの地区より比較的少ないのが特徴です。
一口に「品川区」といってもエリアにより特徴はさまざまですが、案外住むのにも適した街であることがわかります。
品川区の賃貸ニーズ
ホームズのデータによると、品川区の賃貸ニーズは八潮地区を除いて全体的にとても高く、人気の高さがうかがえます。
エリアによって違いはあるものの、鉄道網が集中しており交通利便性が高く、オフィスも多い品川区は圧倒的に単身者のニーズが高いエリアです。
2023（令和5）年時点で23万超の世帯数に対して人口が41万人弱と、1世帯平均が2人を割っていることも単身者の多さを示しています。
しかし、上のホームズの検索・掲載の状況を示したグラフを見ると単身者からのニーズは高いものの物件の供給数も多いことがわかります。
そのため、単身者向けの物件への投資を検討する際には、競合物件に勝てるような物件選定や差別化が必要になってくるでしょう。
品川区の地価推移と不動産投資における将来性
地価が比較的高い品川区ですが、地価が高いエリアならではのメリットも存在します。
最後に、品川区の地価推移と不動産投資の観点から将来性や留意点について見ていきましょう。
品川区の地価推移
令和5年の地価公示によると、品川区の住宅地の平均価格は1㎡あたり約90.6万円となっています。
また、ここ数年の基準地（住宅地）の標準価格は下の表のように推移しています。
| 平均価格（円） | 変動率（％） | |
|---|---|---|
| 令和元年度 | 802,900 | 5.8 |
| 令和2年度 | 849,300 | 5.9 |
| 令和3年度 | 844,700 | -0.6 |
| 令和4年度 | 860,200 | 1.8 |
| 令和5年度 | 905,900 | 4.1 |
2021（令和3）年度に微減しているもののほとんどの年で4 〜 5％台と大きな上昇幅で推移しており、「品川区の地価は上昇傾向が強い」といえるでしょう。
不動産投資における品川区の将来性
将来的な人口減少による需要低下は避けられず、投資エリアによっては収益性が大きく変わってくる可能性があります。
その点、国立社会保障・人口問題研究所の日本の地域別将来推計人口によると、以下の表のように品川区の人口は2045年まで現在の増加傾向が続くとしています。
| 年度 | 総人口（人） |
|---|---|
| 2015 | 386,855 |
| 2020 | 404,244 |
| 2025 | 418,580 |
| 2030 | 429,158 |
| 2035 | 436,294 |
| 2040 | 440,336 |
| 2045 | 441,669 |
品川区の地価の高さは、需要の高さでもあります。地価の上昇・人口増加の傾向が続き、利便性の高い品川区は需要が低下するリスクが低いエリアともいえ、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインにも期待できます。
また、大井町駅周辺ではオフィス・商業施設・ホテル・賃貸住宅からなる大規模開発がおこなわれており、2025年度末に開業予定です。
JR東日本の「羽田空港アクセス線」への新駅「天王洲アイル駅」設置の誘致計画や、2027年以降には品川駅始発のリニア新幹線の開業予定も控えています。周辺への波及効果により品川区全体の今後の発展にも期待が持てるでしょう。
品川区で不動産投資をおこなう留意点
東京湾に面している品川区で不動産投資をおこなう際に注意したいのが、水害と地震による液状化のリスクです。
目黒川が流れる品川区では、川沿いの地域で浸水の可能性があります。
また、東京都建設局の東京の液状化予測図によると地域は少ないものの東品川や大森海岸駅周辺の一部は液状化の可能性が高く、そのほかにも液状化の可能性があるとされる地域がいくつか見られます。
品川区は場所によって地震に対する危険度がかなり違うため、対象エリアの地盤についてよく確認したうえで物件を選定する必要があるでしょう。
まとめ
職住近接が叶い、都内だけでなく国内各地への交通利便性も高い品川区は賃貸ニーズも高く、人口も増え続けています。
地価も上昇傾向にありインカムゲインにもキャピタルゲインにも期待が持てるエリアですが、災害リスクもあるため慎重なエリア選定が必要です。
当社では無料相談もおこなっています。品川区エリアへの不動産投資が気になる、良い物件を知りたいという方はぜひお気軽にご相談ください。
また、当サイトに無料会員登録をおこなうとプロの選定眼を数値化した「MIKATAイズム™」の利用や基礎知識が学べる電子書籍の閲覧が可能です。
「この物件、良さそうだけれど……」というあいまいな判断ではなく、客観的な基準での物件選定に役立ちます。ぜひご登録ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
ブログ等：はやてのブログ
この記事の監修：
