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墓地の近くの不動産投資は避けるべき?メリットとデメリットと見分け方を解説!

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投資用に購入する不動産を探していると、理想とする物件が既に売約済であったり、自己資金と不動産ローンを合わせても販売価格に届かないケースがあります。こうした場合、物件に対する要求ライン(駅から徒歩何分など)を調整するか、デメリットに見える部分を受け入れる必要が出てきます。

中でも、価格や条件を満たしている物件でも購入をためらう要素として、近くに墓地がある立地が挙げられます。ベランダや共有スペースから墓地が見えることで、入居者が見つかりづらくなるのではないか、心理的瑕疵物件にあたるのではないかといった不安を抱える人もいるはずです。

そこでこの記事では、墓地の近くの不動産に投資するメリットとデメリットをご紹介し、近くに墓地があるかどうかを見極める方法についても解説します。他の買い手が購入をためらう要素は、長所と短所の双方を天秤にかけて検討する必要があります。物件の選定自体の考え方やプロセスにも影響する内容になりますので、不動産投資を始めようとしている方や新たに物件を購入する方はぜひご覧ください。

近辺に墓地がある不動産に投資するメリット

墓地の近くにある物件のメリットは日当たりの良さと静かさ、災害リスクの低さ、価格の安さが挙げられます。それぞれ見ていきましょう。

日当たりのよい閑静な物件が多い

基本的に墓地の周辺には高層ビルが建ちづらく、日当たりが良い閑静な立地であることが大半です。見通しが良いからこそ少し離れた場所にある墓地でも目に入りやすいのは難点ではありますが、後から建築物が増えづらいのは退去を防ぐメリットにも繋がります。

入居付けを完了し不動産経営を続けていると、数年後に近隣にマンションが建つケースがあります。新しく建ったマンションによって日当たりが悪化したり騒音が発生することで、クレームや退去に繋がることもあります。退去があれば新たな入居付けを行う必要がありますが、近隣に建ったそのマンションが競合となります。周りのマンションの数によって入居付けの難易度に差が生じるため、数年前は容易に入居者を獲得できた物件でも新規募集に工夫が必要になることは充分ありえます。

周りに競合となりうるマンションが建ちづらい立地というのは、それだけで大きなメリットがあることを抑えておきましょう。

例外として、谷中霊園や青山霊園などの都内にある大規模な霊園は、近くに高層ビルや高層マンションが建っている可能性があります。墓地の有無に関わらず、日当たりの良さや物静かさを重視する場合は、オフィス街や商業施設が近くにないかを確認して地域を選定することをオススメします。

地盤が安定して災害リスクが少ない

墓地はどこでも建てられるわけではなく、「墓地、埋葬等に関する法律」に基づき都道府県からの認可を経て設けることが可能になります。また、公営での墓地建設は同様に「都市計画法」に基づいて新設が進められます。

墓地建設に認可が必要なことから、地盤の安定や災害リスクの低さはある程度保証されていると言えます。そのため、墓地が近くにある地域は比較的地盤が安定しており、地震などの災害リスクが低い傾向にあります。また、墓地の多くはお寺の境内や隣接した区画に設けられるため、歴史のあるお寺であれば土砂崩れや河川の氾濫のような災害リスクは低いと言えるでしょう。

例外は付きものであるため、墓地の有無に関わらず、購入を検討する物件の災害リスクについてはハザードマップを閲覧するなどして確認することを推奨します。また、後述する「土地や最寄り駅の名前の由来」を調べることでも、過去に災害があったかを知ることができます。そちらも合わせてご覧ください。

周辺地域の相場より安い可能性が高い

墓地が近くにあることで、その地域の市場価格よりも低い値段で物件が販売されている可能性があります。銀行からの融資額により購入できる物件に限りがある方にとっては、相場より安い物件として狙い目になります。

物件の購入価格を抑えることで、大規模なリフォームを行える可能性があります(既に入居者が居る場合、入居者の同意が必要です)。例えばエントランス付近から墓地が見えたり、線香の匂いがする場合は、エントランスの位置を墓地の反対側に移すことで対処が可能になります。ローンの借入総額が減ることで月々の返済額も抑えられるため、キャッシュフローを圧迫することなく家賃を減額することも可能になります。

物件を安く買えることは、不動産の経営で取れる選択肢が増えることに繋がります。リフォームや家賃価格の調整などでデメリットを打ち消す見通しが立った場合は、墓地近くの物件に挑戦することも理に適っていると言えるでしょう。

近辺に墓地がある不動産に投資するデメリット

墓地近くの不動産投資のデメリットとして、入居付け、衛生環境、売却に難がある点が挙げられます。具体的に見ていきましょう。

入居付けに苦戦する可能性がある

お墓に対する心理的な捉え方は人それぞれですが、傾向として引っ越しを考えている人からは避けられやすい要素になります。楽待の「近くにあると住みたくない」施設の記事では、20代~30代の男女へのアンケートを通して、近隣にあると住みたくない施設の第2位にお墓がランクインしています。

また、お墓への心理的な抵抗感の他に、墓地の近辺では電灯が少なく、安全面から入居を避けられるケースもあります。閑静であることと夜間に人通りがあることは両立しがたいポイントですが、過度に静かすぎる物件は夜に帰宅する際の怖さに繋がります。特に20代の単身者をターゲットにする場合は、日没後に周辺地域を歩いてみるなどして購入前に環境を確認するとよいでしょう。

競合となる物件が建ちづらいことをメリットとして挙げましたが、需要自体が少なければやはり入居者の獲得には苦戦します。入居需要の判断材料としては、既存の空室率に加え、「購入を検討するマンションが周辺の住宅から孤立していないこと」が挙げられます。最低でも近隣に1つは住宅用マンションがあることを確認しておくと、安心して購入手続きを進められます。

墓地の管理によって衛生環境が変わる

お墓へのお供え物はナマモノであることが多く、墓地の管理が甘いと野良猫やカラスが出没する可能性があります。

特に周辺にカラスが増えるとゴミが散乱し衛生面や見た目の面から入居者の印象が大きく悪化するため、内見に合わせて近くの墓地を散策し、手入れされているかチェックするとよいでしょう。

物件の売却先が見つからないおそれがある

墓地の影響で市場価格よりも安く販売されている点はメリットでもありますが、対照的に自身が物件を売却する際には苦戦が想定されます。

物件の買い手が見つからない場合は、売却価格を下げる必要があります。仮に買い手が見つかったとしても、墓地があることを説明した時点で購入が撤回される可能性もあります。

近くに墓地があることの告知の必要性については、心理的瑕疵物件に該当するかが影響します。遠くに墓地が見える程度であれば該当しませんが、墓地に隣接している場合などは心理的瑕疵物件に当てはまります。心理的瑕疵物件は買主への事前告知が義務となり、販売資料に「告知事項あり」といった文言を掲載する形になります。

また、告知義務がなかったとしても、買主から事前の説明を怠ったと判断されると、「契約不適合責任」を追及されるおそれがあります。契約不適合責任は民法により規定されており、契約時と実態に異なる内容があった際、売主に賠償責任を問うことが可能になります。心理的瑕疵物件に当たらなかったとしても、購入の希望者には事前に近隣に墓地があることを通達しておくことを推奨します。

物件の近くに墓地があるか見分ける方法

墓地の近くの物件を購入したいか否かに関わらず、近くに墓地があるかを事前に知っておくに越したことはありません。墓地の近くは見通しが良い傾向にあるものの、木々や建築物に紛れて内見時に見逃す可能性もあります。以下に代表的な見分け方をご紹介しますので、合わせてご確認ください。

墓地について仲介会社に確認する

先述のように、墓地が隣接する物件には心理的瑕疵物件として買主への説明責任が発生します。ただし、やや離れた場所に墓地が見える場合などは、必ずしも説明されるとは限りません。

そのため、内見時に墓地について触れられなかったとしても、墓地が近くにあるかどうかをこちらから質問するとよいでしょう。説明不足により契約不適合責任を問うことが出来るとはいえ、買主と売主の間での揉め事は極力避けるのが賢明です。墓地についてのみでなく、契約前に売主や仲介会社に確認するチェックリストを作成することで、契約後のトラブルを未然に防ぐことができます。

土地や最寄り駅の名前の由来を調べる

墓地は寺に付設されていることが多いため、「寺」という字が地名に付くかどうかは一つの判断材料になります。また、最寄り駅や地域名に「霊園」という名前があれば、ほぼ確実に近くに霊園があると言えます。

このように、土地や最寄り駅の名前を見ることでその地域の特色を知ることができます。例えば渋谷の由来は諸説ありますが、「しぼんだ谷」「滞った谷」という意味合いで、坂に囲まれた谷底であることを由来とする説が有力です。実際に渋谷駅のある箇所は、道玄坂や宮益坂に囲まれた標高の低い場所にあたります。インフラが整備されている渋谷で水害が起こる可能性は低いと言えますが、同様の由来を持つ地域で不動産を購入する際は注意が必要なことが分かります。

また、災害への警鐘を鳴らすために災害を示唆する字を含んでいた地名が、地域開発等の影響で名称を変更されているケースもあります。地名を一見するだけでは災害リスクを選定できない点に注意しましょう。あくまで傾向として、「ヶ丘」「台」といった字を含む地名は名称傾向の痕跡があります。

地名による印象に関わらず、物件を購入する地域の過去の災害について実際に調べてみることを推奨します。

明るいうちに物件周辺の散策を行う

近隣の墓地を見逃さないために、陽の高いうちから周辺地域を散策するのをオススメします。地域の静かさや住民の性質などは、ウェブサイトの物件ページや部屋の内見では知ることのできない情報です。

近年では新型ウイルスの影響でバーチャル内見(ウェブ上で完結する内見)が増えていますが、後々のトラブルを避けるためにも、購入前に実地に赴くようにしましょう。理想としては、日中と夕方~日没後、平日と休日の計4回に分けて周辺を歩いてみることをオススメします。

まとめ

今回の記事では、近隣に墓地のある物件に投資するメリットとデメリット、墓地の有無を見分ける方法をご紹介しました。

冒頭にお書きしたように、予算内で魅力的な物件が売れ残っているケースは非常に珍しく、条件を緩めるかマイナスに見える要素を受け入れる選択に迫られることが多々あります。その要素が「墓地が近隣にあること」の場合、今回ご紹介したメリットとデメリットから検討するとよいでしょう。

また、物件ごとの入居付けの難易度や市場価格との乖離については、不動産投資の専門家を活用することで精度の高い情報が得られます。物件の購入を検討されている方は、ぜひ当社の個別面談をご利用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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