不動産投資のポートフォリオは2種類！それぞれの作り方やポイントを解説！
- 更新：
- 2024/12/23
不動産投資には「ポートフォリオ」という考え方があります。ポートフォリオとは、どの投資商品にどれだけ資産を配分するかを定めること。ひとつの投資先に資産を集中すると、リスクが拡大してしまいます。ポートフォリオを作成することで投資先を分散し、安定した資産形成ができるでしょう。
不動産投資におけるポートフォリオは2種類。不動産投資「を」ポートフォリオに組み込むことと、不動産投資「で」ポートフォリオを組むことです。特に投資初心者の方には若干ややこしく、つまづきがちなポイントでもあります。本記事では、ポートフォリオの全体像や不動産投資における2種類のポートフォリオについてわかりやすく解説。ポートフォリオが難しくて投資を敬遠していた方や、ポートフォリオについて理解を深めたい方はぜひご一読ください。
- 目次
- ポートフォリオと分散投資の違い
- 不動産投資と合わせてポートフォリオを組む投資商品
- 不動産投資をポートフォリオに組み込む4つのメリット
- 不動産投資をポートフォリオに組み込む際に考えておくべき2つのこと
- 不動産投資でポートフォリオを組む2つのメリット
- 不動産投資でポートフォリオを組むポイントは「3つの分散」
- まとめ
ポートフォリオと分散投資の違い
ポートフォリオに関連する言葉として「分散投資」があります。ポートフォリオと分散投資は意味合いが異なる言葉ですが、切り離せない関係です。この項では、ポートフォリオと分散投資とは何かに触れながら、両者の違いを解説します。
ポートフォリオとは
ポートフォリオとは、「どの投資商品にどれだけの割合で資産を配分するかを定めた金融資産の組み合わせ」のことです。複数の商品に資産を分けて投資する「分散投資」において、投資先の割合や銘柄を具体化したものになります。
ポートフォリオは収益性やリスクと照らし合わせて、後から組みなおすことも可能です。年金の運用を行うGPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）は、2020年4月からポートフォリオにおける国内債券の割合を減らし、外国債券の割合を高めました。
GPIFがポートフォリオを組み直したのは、先進各国の政策金利が低水準で推移しつづけていることが理由です。一度組んだポートフォリオであっても、GPIFのように、経済や社会情勢に応じて後から自由に変更できます。
なお、ポートフォリオは、具体的な投資商品の銘柄まで考えて作成するのが基本です。GPIFは公的機関であることから、ポートフォリオにおける具体的な銘柄は控えて発表されています。
分散投資とは
分散投資とは、「投資対象やタイミングをひとつに集中させず、いくつかに分散した投資」を指します。具体的な方法は、次の3つ。
- 資産（銘柄）の分散
- 地域の分散
- 時間（時期）の分散
株式や債券、不動産といった投資商品は、常に同じ値動きをするわけではありません。従って、リスクヘッジの面で資産（銘柄）を分けることには、いくつかのメリットがあります。地域を分散することで、特定の国や地域でハイパーインフレや株価の暴落が起こったとしても、他の資産でカバーすることが可能です。また、投資の時間（時期）を分散することで、景気や短期的な価格変動により資産が左右されるリスクを軽減できます。
このように、分散投資のメリットは投資におけるリスクを抑え、なるべく安定した資産運用を行うことです。ポートフォリオは、分散投資における投資先を具体化したものになります。
不動産投資と合わせてポートフォリオを組む投資商品
ポートフォリオには意味が2種類あることから、混乱してしまう方が多くいらっしゃいます。
1つ目の意味は【不動産投資「を」ポートフォリオに組み込むこと】。「不動産投資50％、株式25％、預金25％」といった形で、ポートフォリオの中に不動産投資が組み込まれるケースです。もう1つの意味は【不動産投資「で」ポートフォリオを組むこと】。「物件A：40％、物件B：30％、物件C：30％」というように、不動産投資だけでポートフォリオを組むケースです。
この項では、【不動産投資「を」ポートフォリオに組み込むこと】に焦点を当てて、不動産投資と合わせてポートフォリオを組む商品を、リスクが少ない順に紹介します。
①預貯金
金融機関にお金を預ける預貯金はローリスク・ローリターンで、誰でも簡単に始められる投資です。もしもの際にすぐ引き出せることから、多くの方が保有しています。しかし、低金利の昨今では、リターンがほとんど期待できない点がデメリットです。2024年3月にマイナス金利が解除されました。とはいえ大幅な利益増は期待できないため、リスクヘッジ対策や、もしものときにすぐ使える資産として活用することがおすすめです。
②債券
債券は、投資家から資金を借り入れるために発行される有価証券のひとつです。借り入れている間の利息と、安く購入して額面で返還（償還）される際の償還益で利益を得ます。値動きが少ないため、ローリスク・ローリターンな投資です。
債券は投資家からの「借り入れ」なので、購入した数年後に債券の正規価格である「額面額」が返済（償還）されます。額面額以下で購入した場合、購入額と額面額の差額が利益（償還益）となります。加えて、保有期間中は貸し出したお金に対する利息が付与。償還益に加えて受け取る利息が利益となる仕組みです。
また、債券は償還前の売却もできます。償還前に売却する際は、売却時の市場価格で取引が可能。購入額以上で売却できると、売却益を得られます。
③投資信託
投資信託は、証券会社にお金を預け、複数の株式や債券を運用してもらう有価証券です。投資会社は多数の出資者からお金を預かることで、多くの商品に投資が可能。結果、個人では買えないような高額の株式へも投資できます。リスク・リターンの幅は、債券よりは大きく、後述する株式よりも少ない商品です。
投資信託は、株式や債券を発行する企業の業績や経済・社会情勢により価格が変動。結果、購入金額より値下げ幅が大きくなり、損失を出す可能性があります。投資信託をポートフォリオに組み入れる際は、投資信託が値下がりしても、ポートフォリオ全体で損をカバーできるような割合にすることが大切です。
④株式
株式は、企業が資本金を集めるために発行されます。市況の変化や企業の成績により大きく変動するため、比較的ハイリスク・ハイリターンです。
出資者である株式購入者は「株主」となり、配当金や株主優待品＝インカムゲインを受け取れます。合わせて、売買益によるキャピタルゲインも取得可能。インカムゲインとキャピタルゲインの両方を受け取れるため、ハイリターンと分類されます。
株式も、投資信託と同様に購入した会社の業績や経済・社会情勢により価格が変動。株価の下落幅によってはポートフォリオにも大きな影響を与えるため、ハイリスクとされています。
⑤FX・仮想通貨
FXや仮想通貨は、ハイリスク・ハイリターン投資の典型例です。FXは「Foreign Exchange」の頭文字で、外国為替証拠金取引を指します。海外の通貨を売買し、売買額や為替の差額で利益を得る仕組みです。ビットコインやイーサリアムといった仮想通貨は、日々値段が上下動します。変動幅が大きいことから売買の差額が大きくなり、大きな利益を得られる代わりに損失も大きくなりがちです。
FXや仮想通貨の大きな特徴として、「レバレッジ」により少額の資産でも高額取引ができる点が挙げられます。「レバレッジ」とは、てこの原理のこと。手持ち資金の数倍から数十倍の資産を使って取引することを指します。FXのレバレッジは、最大25倍。暗号資産は、日本国内の取引所であれば2倍ですが、海外の取引所では最大1000倍までレバレッジをかけられます。
FXや仮想通貨のメリットは、高いレバレッジを活かして少額の投資でも高額のリターンを狙える点です。反面、大幅な下落をした際のリスクも大きく、価格が下落した場合「追い証」（追加保証金）が必要となる場合もあります。
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不動産投資をポートフォリオに組み込む4つのメリット
分散投資とポートフォリオについて理解を深めたところで、不動産投資をポートフォリオに組み込むメリットを見ていきましょう。主なメリットは、次の4つ。
不動産投資が持つメリットは、他の投資と組み合わた場合でも存分に活かせます。不動産投資が持つメリットの復習も兼ねて、他の投資と組み合わせた場合のメリットを見ていきましょう。
メリット①：ミドルリスク・ミドルリターンなので比較的堅実に運用できる
預貯金がローリスク・ローリターン、株式やFXがハイリスク・ハイリターンである中で、ミドルリスク・ミドルリターンである不動産投資は比較的堅実に運用できるメリットがあります。預貯金は低金利のため、利益が見込めません。FXや仮想通貨はリターンが大きい分だけリスクも大きくなりがちです。
不動産投資は、家賃収入による安定した収入が見込めるだけでなく、売却により大きな利益を得られる可能性があります。安定した収入源となり得ることから、ポートフォリオの中心に据えられる投資です。もちろん、空室リスクや震災リスクといった懸念点もありますが、「不動産投資でポートフォリオを組む」ことによりリスクを極力抑えられます。「不動産投資でポートフォリオを組む」方法については、改めて解説します。
メリット②：定期的なインカムゲインとキャピタルゲインが両方得られる
不動産投資の特徴として、定期的なインカムゲインだけでなくキャピタルゲインも見込めるため、他の投資で出たマイナスを相殺しやすい点が挙げられます。
インカムゲインとは、資産を保有することで継続して受け取れる利益のこと。不動産投資では、家賃収入がインカムゲインにあたります。不動産投資においては、定期かつ長期的にインカムゲインの受け取りが可能。他の投資がマイナスになった場合も、不動産投資のインカムゲインによりポートフォリオ全体での損失を減らせます。
一方キャピタルゲインとは、保有していた資産を売却して得られる利益です。不動産投資では、物件の売却によりキャピタルゲインが得られます。売却時のキャピタルゲインを狙うには、物件の適切な管理と将来性のある立地選定が必須。ただし、不動産物件は買い手が現れなければ売却できません。売却ありきでキャピタルゲインを狙うのではなく、家賃収入のインカムゲインが期待できる投資先として、ポートフォリオに組み込むことがおすすめです。
メリット③：他人資本を活用して手持ち資金以上の資産を運用できる
不動産投資の大きな特徴として、融資という「他人資本」を活用して手持ち資金以上の資産を運用できる点も外せません。
多くの不動産投資では、不動産投資ローンを借りて物件を購入します。金融機関の資産を借りる不動産投資ローンは「他人資本」です。他人資本を活用することで、手持ち資金より高額の不動産を購入し、毎月数万円〜数十万円の利益を得られるようになります。
一方、株式の現物取引など自己資金のみでおこなう投資は、どうしても扱える金額が限られるため、大きな資産の保有が難しくなります。株式の信用取引やFXのように、レバレッジを利かせて自己資金以上の金額で取引する方法は、ロスカット（強制決済）のリスクを伴います。
不動産投資の「レバレッジ」は、不動産投資ローンの融資を活用して自己資本を増やすもの。信用取引のレバレッジとは、少し意味合いが異なります。融資額は毎月の家賃収入から返済していくため、ロスカットのリスクはありません。金利の上昇により返済額が増えたとしても、ロスカットのように強制的に財産がなくなるレベルでの金利上昇は、まずあり得ません。従って、不動産投資のレバレッジは、比較的安心といえます。
このように、金融機関からの融資で物件を購入し家賃収入から融資額を返済する不動産投資は、安定したポートフォリオ構築に欠かせません。
メリット④：インフレ対策ができる
インフレ対策ができる点も、不動産投資をポートフォリオに組み込むメリットです。専門家の間でも意見が分かれるところですが、日本経済の今後はインフレとなる見方が根強く提唱されています。日本銀行が毎月発表している「経済・物価情勢の展望（2024年4月）」では、以下のように述べられていました。
物価の先行きを展望すると、消費者物価（除く生鮮食品）の前年比は、2024年度に2％台後半となったあと、2025年度および2026 年度は、概ね2％程度で推移すると予想される。既往の輸入物価上昇を起点とする価格転嫁の影響が減衰する一方、2025年度にかけては、このところの原油価格上昇の影響や政府による経済対策の反動が前年比を押し上げる方向に作用すると考えられる。
インフレとは、物の価値が上がることでお金の価値が下がる状態のこと。お金の価値が下がるインフレ時には「お金を貸している状態」が損になり、「お金以外の資産を保有している状態」が得になります。現物資産である不動産はお金よりも価値が下がりにくいため、インフレ対策として不動産投資をポートフォリオに組み込むことが有効なのです。不動産投資とインフレについてはこちらの記事もお読みいただくと、より理解が深まるでしょう。
不動産投資をポートフォリオに組み込む際に考えておくべき2つのこと
不動産投資は、やみくもにポートフォリオに組み込めばいいわけではありません。不動産投資をポートフォリオに組み込む際に考えておくべきこととして、次の2点を解説します。
この2点を押さえることで、リスクを抑えつつ安定した利益を得られるポートフォリオが組めるでしょう。
①目標利回りや投資額を考える
ポートフォリオの作成にあたって、まずは目標利回りや自身が投資に使える金額を考えます。
利回りとは、投資金額に対する収益の割合です。100万円の初期投資に対して年間6万円の利益が出た場合、利回りは6％となります。利回りを考える際は、年間でどれだけの利益を出したいかを考え、利益を初期投資で割ってパーセンテージを算出。都心部に立地しているワンルームマンションの場合、下表が平均的な利回りです。
| 築年別 | 平均利回り |
|---|---|
| 新築 | 3％後半 ～ 4％前後 |
| 中古(築20年くらいまで) | 4％ ～ 5％半ば |
| 中古(築20年 ～ 築35年) | 5％半ば ～ 10％ |
年間の目標利回りが高すぎると、投資のリスクも高まってしまいます。極端な例でいえば、年間で自己資金を2倍にしようとすると、利回りは100％。不動産投資での達成はまず困難で、FXや仮想通貨で短期的な高レバレッジの取引を繰り返す必要があります。短期的な売買を繰り返して利益を得るのは、もはや投資ではなく投機です。上記の表を参考に現実的な利回りを想定し、安定したポートフォリオを組むようにしましょう。
投資額についても、安定性が重要です。利益を出したいからといって、所持金を全額つぎ込んではいけません。所持金をすべて投資につぎ込んでしまうと、冠婚葬祭のように急にお金が必要になった際に使えるお金がなくなってしまいます。
②資産・地域・時間の分散を考える
利回りと投資額について検討した後は、資産・地域・時間の分散を考えてみましょう。
資産の分散例として、次のような投資が考えられます。
- 不動産
- 預貯金
- 株式
- 債券・投資信託
- 海外通貨
地域の分散とは海外の通貨や株式を保有することや、複数の地域で物件を保有すること。時間の分散とは、投資に使える自己資金を一度にすべて使うのではなく、タイミングをずらして現金の余裕を持たせつつ投資する計画を指します。
不動産投資の場合、初心者の方と、資産の運用実績やローンの返済実績のある方では金融機関から降りる融資の金額が変わってきます。最初はひとつの物件で不動産投資を行い、運用実績がついたところで新たな融資を受けて物件を増やす方法も、効果的な「時間の分散」です。
ポートフォリオにおける不動産投資の割合は「30～50％」
では、ポートフォリオの中で不動産投資はどれくらいがいいのでしょうか。一般的に言われている、ポートフォリオにおける不動産投資の割合を見ていきましょう。
不動産、現金、有価証券の3種類を保有する「資産三分法」の場合は、単純に3分割した「33％」が望ましいと言われています。それなりに投資でのリターンを求める場合は、50％程度が理想です。
上記はあくまで一般的な基準です。理想のポートフォリオは、年代や家族構成、リターンをどれくらい希望するかによって変わります。不動産の保有年数によっても変わるでしょう。不動産投資をポートフォリオにどれくらい組み込むと良いかについては、当社でもお話を伺えます。ポートフォリオの割合に悩んでいる際は、ぜひ当社の無料相談を活用してヒントをつかんでいただけましたら幸いです。
不動産投資でポートフォリオを組む2つのメリット
「ポートフォリオを組む」の意味は、以下の2種類。
- 不動産投資「を」ポートフォリオに組み込むこと
- 不動産投資「で」ポートフォリオを組むこと
今までは、【不動産投資「を」ポートフォリオに組み込むこと】について解説してきました。ここからは2番目の意味である【不動産投資「で」ポートフォリオを組むこと】について解説します。
不動産投資でポートフォリオを組む場合「物件A：40％、物件B：30％、物件C：30％」といった形で、不動産投資の中で分散投資を実施します。では、不動産投資でポートフォリオを組むメリットを見ていきましょう。
メリット①：分散投資によりリスクを軽減できる
不動産投資でポートフォリオを組むメリットの筆頭は、分散投資によりリスクを軽減できることです。例えば、学生街やオフィス街など特定の地域だけでの投資や、ワンルームマンション1室のみで投資している場合は、大学や企業の移転により空室リスクが生じる可能性があります。自分がマンションを所有する地域で地震や火事、水害などが起こった場合、マンションが大きな損害を受け、高額な修繕費用がかかるかもしれません。このような空室リスクや震災リスクは、複数のエリアで物件を所有することで軽減可能です。
空室リスクや震災リスクは、空室保証や地震保険により多少は抑えられます。しかし、どちらも満額が支払われるケースはほとんどありません。あらゆるリスクを軽減する最善策は、保証や保険加入に加えて、複数のエリアで物件を所有する「分散投資」を行うこと。分散投資を行うことで、リスクを軽減しつつ安定した資産運用ができるでしょう。
メリット②：融資金額と所有物件を戦略的に拡大できる
融資金額と所有物件を戦略的に拡大できることも、不動産投資でポートフォリオを組むメリットです。
不動産投資における「時間の分散」とは、購入のタイミングをずらしつつ、複数の不動産を所有すること。時間の分散を意識したポートフォリオの作成は、2軒目以降の物件を購入する際に有利に働きます。金融機関や不動産業者に対しても計画的に運用実績を示せるため融資が下りやすくなることから、所有物件を増やしやすくなるのです。
また、ポートフォリオを組み将来的な物件の購入計画を明示しておくことで、具体的な希望の物件像を不動産会社に提示できます。不動産会社も物件に対しアンテナを張りやすくなるため、好条件の物件を優先的に紹介してもらえる可能性が高まるでしょう。
ポートフォリオを組まずに不動産投資を行うと、融資条件の満額で1棟マンションを購入するなど行き当たりばったりで物件を購入してしまい、将来的に所有物件を増やすことが難しくなります。たまたま好条件の物件が見つかるケースを除いては、原則としてポートフォリオを組みつつ、融資金額と所有物件を段階的に拡大する戦略がおすすめです。
不動産投資でポートフォリオを組むポイントは「3つの分散」
不動産投資でポートフォリオを組むメリットを紹介したところで、具体的なポートフォリオの組み方を見ていきましょう。分散投資で用いられる「資産の分散・地域の分散・時間の分散」に当てはめて、それぞれ解説します。
①資産の分散
分散投資における「資産の分散」は、不動産投資でも活用可能です。不動産投資も、物件の種類を分散させることがリスクヘッジにつながります。例えば、ワンルームマンションの1室を取ってみても、単身者、夫婦向け、子どものいる家族向け、ペット可能の物件などターゲットはさまざまです。ターゲットを分けて複数の部屋を保有することで、リスクヘッジが可能となります。
さらに、居住用・商業用に分類しての分散投資も可能です。居住用の物件は戸建て・アパート・マンションに分けられます。特にマンションは、1棟買いと区分所有に分類。より細分化すると、太陽光発電やコインランドリーなども投資対象となり得ます。
商業用の物件は将来的に投資対象になり得ると考えられます。新型コロナウイルス感染症が2類から5類に変わったことで、オフィス需要がコロナ禍前と同等に戻ったからです。しかし、商業用物件は、空室リスクを筆頭とした各種リスクが高くなりがち。初心者の方には、「ターゲットが違う居住用のワンルームマンションと複数所有する」形の分散投資をおすすめします。
②地域の分散
空室リスクや震災リスクを抑えるには、複数のエリアで物件を所有する「地域の分散」が効果的です。理想的な分散パターンの一例として、1軒目から遠すぎないエリアで、1軒目のリスクをカバーできる物件を追加購入することが挙げられます。都内のマンションと地方のアパートを所有した場合、物件の管理が大変になるからです。
遠すぎないエリアとして、千代田区と中野区・杉並区の例を挙げて解説します。家賃が高く住民層が良いとされる千代田区は、ハザードマップによると荒川や神田川、神田川支流の日本橋川周辺に氾濫の恐れがあるエリアが散見されます。水害リスクが高めのエリアで不動産投資を行う場合は、中野区や杉並区など、水害のリスクが低い近隣地域の物件がおすすめです。水害のリスクが低い近隣エリアの物件と組み合わせることで、1軒目の水害リスクをカバーできるポートフォリオが作成できます。
③時間の分散
時間の分散という観点からは、投資のタイミングに加えて物件の築年数で分散させる方法が有効です。
築年数が近い物件を複数所有していると、修繕のタイミングも近くなってしまいます。結果、修繕費の支出が重なることで、資金がショートしてしまうかもしれません。修繕費による資金のショートを回避するために「時間の分散」を採用します。築浅の物件と築20年の物件を組み合わせた「時間の分散」を行うことで、修繕のタイミングだけでなく、減価償却の期間や売却のタイミングもずらすことが可能です。
参考不動産投資で2軒目はいつ購入すべき？購入のタイミングや注意点も解説！
まとめ
ポートフォリオを作ることで、商品の偏りをなくしつつ、リターンを確保しながらリスクを分散した堅実な投資が可能となります。しかし、「不動産投資を複数の投資商品に組み込みつつ、不動産投資の中でも投資先を分散させる」考え方は、初心者の方にはなかなかハードルが高いもの。さらに投資戦略は自己資金や目標利回りによって変わるため、万人に共通するポートフォリオのモデルはないのが現状です。
投資初心者がポートフォリオを組む場合、経験豊富な先輩投資家の意見を聞くことをおすすめします。先輩投資家の意見を聞くことで、今まで気づかなかった視点が見えたり、考え方のヒントが得られたりするからです。
当社の無料相談では、経験豊富なコンサルタントが個々の事情に即したアドバイスを行います。自分用にカスタマイズされた投資プランを知りたい方や、個々の事情に即したアドバイスが欲しい方は、お気軽に無料相談をご利用ください。投資家目線で、個々の事情に寄り添いつつ中立的なアドバイスをさせていただきます。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
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