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不動産投資で2件目・2棟目を購入すべきタイミングとは?融資についての注意点も解説!

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ワンルームマンションから不動産投資を始めた初心者の方は、不動産購入や経理や納税といった手続きに慣れてくると2件目の購入が視野に入ります。所有する不動産を2件、3件と拡大することで家賃収入が増え、想定通りに入居者を獲得できればキャッシュフローが増加するメリットを享受できます。

ただし、物件を追加で購入するタイミングには注意が必要です。不動産の経営状態や融資を申し込む金融機関によっては、2件目の融資審査が通らない可能性もあります。マンションやアパートを1部屋単位ではなく1棟単位で所有している場合も同様で、2棟目への拡大に踏み切るには時期や収支の観点から考慮すべきことが複数あります。

そこでこの記事では、まず所有物件数を増やすメリットを簡単に見ていき、追加の不動産の購入にオススメのタイミングについて解説します。融資に関する注意点も合わせて記載しますので、中長期的な投資計画を考える際にぜひ参考にしてください。

不動産投資の物件数を拡大するメリット

こちらの項目では、所有する不動産物件を増やすメリットをご紹介します。収入面、リスク分散、事業化の3点が大きなメリットです。

家賃収入の増加が見込める

物件の数が増えることで、当然ながら家賃収入を増やすことが可能になります。節税対策や保険の代わりといった側面も不動産投資には存在しますが、投資の最大の目的は利益を得ることなので、家賃収入が増えることはそのまま大きなメリットとなります。

家賃10万円の物件を2部屋持っていれば家賃収入は20万となります。10室1棟のアパートであれば1棟で100万、2棟に買い増すことで200万円の家賃収入を月間で見込むことができます。

不動産投資のリスクを分散できる

不動産投資は金融機関からの融資という他人資本を用いることで、自己資金からレバレッジを効かせて投資ができるという利点があります。このように融資を受けるという側面や、不動産自体の特徴から、不動産投資には以下のようなリスクが存在します。

種類 内容
空室リスク 空室の発生により家賃収入が得られない
家賃滞納リスク 入居者が家賃を払わず収入が得られない
家賃下落リスク 入居者確保のため家賃を下げる必要がある
災害リスク 災害により物件の損傷や倒壊が起こる
修繕リスク 修繕費用を手元資金から支払う必要がある
金利リスク 金利の上昇によりローン返済が困難になる

どのリスクも確実に回避する抜け道があるわけではありませんが、物件を複数所有することでそれぞれのリスクを分散させることができます。

例えば物件のエリアを分散させることにより、「物件Aでは地域の人口が減少し空室が発生したものの、物件Bでは空室率を抑えられた」といったケースが挙げられます。物件Aのエリアに集中して投資をするよりも、空室リスクを軽減できたと言えます。

また、物件の築年数を分散させることで、修繕のタイミングが同時に到来し多額の修繕費が必要となるリスクを抑えられます。一般的に、不動産は築10年目から12年サイクルが大規模修繕の目安となっており、例えば築3年の物件と築8年の物件を購入することで、修繕の時期が重なることを極力回避することができます。

金利リスクは物件のエリアや築年数の分散による対処が不可能ですが、物件購入時の自己資金の割合を高めることでリスクを抑えることができます。自己資金については物件を追加購入するべきタイミングにも影響するため、後述の内容と合わせてご確認ください。

不動産投資を「事業」にできる

所有する物件を5棟10室まで拡大することで、不動産投資を「事業的規模」にできます。事業的規模にすることで不動産投資が事業扱いとなるため、最高で65万円の青色申告の特別控除が受けられたり、回収不能になった家賃を必要経費として計上できるといったメリットが生じます。

5棟10室は不動産投資の事業化の目安となる基準であり、不動産投資家が目指すとよい指標と言えます。5棟10室と事業化について、詳しくは以下の記事でも解説しています。

参考不動産投資の「5棟10室」とは?基準を満たすメリットと注意点を解説します

2件目・2棟目の不動産を購入すべきタイミング

所有する不動産物件を増やすメリットを見たところで、こちらの項目では物件を追加で購入するタイミングについて解説します。主に投資の肝となる金銭面に焦点が当たりますので、ぜひ押さえておきましょう。

1件目の投資や経営からノウハウを身につけたとき

購入した物件の管理業務は不動産会社に委託することができますが、清掃状態の確認や住民とのコミュニケーションなど、一部業務を敢えて自身が担うオーナーもいます。その場合、所有物件が増えることで管理の工数も増加することになります。また、家賃収入や諸経費などの収支面は投資家であるオーナー自身が把握しておく必要があるため、経理の面でオーナーの負担が増えていきます。

こうした背景から、1件目の経験を通して不動産投資のノウハウが身についている状態が物件の追加購入時の理想です。一度管理業務や経理に慣れておけば、1件目よりも体感の負担が軽減した形で2件目以降の経営に臨めます。

また、空室の発生や家賃の滞納への対処も、一度経験がある状態であればスムーズに対応できます。不測の事態が起こらないに越したことはありませんが、経験をノウハウという財産として蓄積する意識を持って不動産経営に取り組むと良いでしょう。

1件目のキャッシュフローが安定しているとき

2件目以降の不動産を購入するには、1件目と同様に金融機関による融資審査を通過する必要があります。詳しくは融資の注意点の項目で解説しますが、2件目以降の融資審査は1件目の経営状態が加味されるため、経営状態が黒字でキャッシュフローが安定している状態が望ましいでしょう。

空室率や経費率を抑え、物件の購入前に金融機関に提示した収支計画から大きなズレがないように経営しましょう。安定した黒字経営の実績を示すことで、金融機関からの信頼度が上がり融資審査を円滑に通過できるようになります。

自己資金に余裕があるとき

不動産投資におけるリスクについて先程お書きしましたが、リスクをゼロにすることはできないため、物件数が増えることでリスクに直面する機会自体は増えていきます。また、家賃収入の増加が見込める一方で返済するローンの総額も多くなるため、収支として発生する金額のスケールが全体的に大きくなります。そのため、特に金銭面での不測の事態に対応できるよう、手元の自己資金は充分に確保しておくことをオススメします。

また、フルローンで物件を購入すると先述の金利リスクの煽りを大きく受けることから、物件の購入費用の10%以上は自己資金を用いることが推奨されています。2件目の購入時に手元資金のキャッシュアウトが発生するため、自己資金に余裕のある状態で物件の追加購入にあたりましょう。

2件目・2棟目の不動産融資の注意点

こちらの項目では、2件目以降の不動産の融資を受ける際に注意するポイントをご紹介します。全体的に、金融機関からの信頼を得るよう計画的に動くことが成功の肝となります。それぞれ見ていきましょう。

1件目の経営状態を良好にする

不動産投資の規模を拡大することで、家賃収入と同時にローンの返済総額も増加します。金融機関としては、2件目以降の融資は貸し倒れのリスクが増すため、特に1件目のローンの残債がある状態では融資に慎重になる傾向にあります。

こうした状況でも融資を得るためには、1件目の不動産経営が順調なことを示す必要があります。先述のように、物件購入時の収支計画通りに進んでいるのが理想です。もし空室が発生しているのであれば入居者の確保に注力し、空室率や経費率を抑えてから融資の申し込みをしましょう。

1件目の返済実績を積み重ねる

ローンの残債がある状態でも追加の融資が認められる条件として、1件目の返済が滞りなく進んでいることが挙げられます。1件目の経営状態が良好で、本業の収入面に支障がなければ、私生活において余程の出費がない限りはローン返済が滞ることはないでしょう。

もし何らかの理由でローン返済が不可能になった場合は、前もって金融機関に状況を説明し、返済の猶予を得るようにしましょう。ただし、一度ローンの返済が滞った状態から2件目の融資審査を通過するのは、非常に困難であることを踏まえておきましょう。

健康状態や属性を良好に維持する

金融機関から融資を受ける投資家の多くは、ローンを組むタイミングで団体信用生命保険(団信)に加入します。団体信用生命保険の加入には当人の健康状態が良好であることが求められるため、2件目以降の融資審査のタイミングでも健康状態が保たれているのが理想です。

また、1件目の融資の審査でも重要となるのが投資家本人の属性です。属性とは具体的に、「年齢・職業・勤務先・雇用形態・勤続年数・年収・他社からの借入状況など」を指します。2件目の融資審査の申し込みの際には、1回目の審査で金融機関に提示した各種項目が悪化していないことが望まれます。

金融機関を変えることで、1件目の融資審査時点での健康状態や属性と比較される状況を回避できますが、同じ金融機関で申請するよりも審査の目が厳しくなる可能性が高まります。1件目の申請時点と比較されても健康面や属性面で見劣りしないタイミングで、なるべく金融機関を変えずに融資の申請をするのがオススメです。

1件目の購入時点から2件目を視野に入れる

金融機関をどうしても変える必要があるケースとして、例えば1件目で金利が高い金融機関に申し込んでしまった場合が挙げられます。金利の高さから余剰資金をストックすることが困難となり、2件目以降は金利を抑えて運用しなければならない状況です。

こうした背景から金利の安い金融機関にシフトしようとしても、金融機関が1件目の金利の高さをリスクとみなして貸し渋る可能性があります。

そのため、1件目の物件購入の時点で2件目以降の購入も視野に入れて、買い増しのタイミングや必要な自己資金、円滑に融資を受けるための金融機関選びなどを計画的に想定しておくのがベストです。2件目以降の融資審査のタイミングで慌てないためにも、投資計画は中長期的に具体的に組み立てておくことを推奨します。

まとめ

今回の記事では、2件目・2棟目以降の不動産の購入について、メリットやタイミング、注意点を解説しました。

初心者の方がワンルームマンションの投資からスタートし、税制上有利になる5棟10室まで経営規模を拡大して事業化に至るためには、2件目の物件の購入が成功のカギとなります

そのためには、やはり不動産投資の開始段階からしっかりと投資計画を立てることが重要です。個々人に適した投資計画を立てるために、当社の個別面談を活用していただけると幸いです。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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