不動産投資で2件目・2棟目を購入すべきタイミングとは！？融資についての注意点も解説！
- 更新：
- 2024/10/29
不動産投資では、所有する不動産を2軒、3軒と拡大することで家賃収入が増えていきます。
ワンルームマンションから不動産投資を始めた初心者の場合は、物件の管理や経理や納税といった手続きに慣れてノウハウが蓄積された頃が、2軒目を購入するいいタイミングです。ただし、慣れてきたときが常に買いどきとは限りません。経営状態によっては、2件目の融資審査が通らない可能性もあります。
本記事では、不動産投資で2軒目を持つメリットを解説した後、2軒目を購入すべきタイミングについて解説します。2軒目を所有する際の注意点やデメリットも解説。本記事を読むことで、不動産投資で2軒目を持つメリットや注意点、デメリットが網羅できます。不動産投資で2軒目を考える際の参考にしていただければ幸いです。
不動産投資で2軒目の物件を所有するメリット5選
不動産投資で2軒目の物件を所有するメリットは、次の5つ。
- 家賃収入の増加が見込める
- リスクを分散できる
- 現金をそのまま保有するより節税効果が高まる
- 融資で有利に働く場合がある
- 将来的に不動産投資を「事業」にできる
主に、収入面、リスク分散、事業化において大きなメリットがあります。
メリット①：家賃収入の増加が見込める
不動産投資では、2軒目、3軒目と物件の数を増やすことで、家賃収入を増やせることがメリットです。不動産投資をする最大の目的は、利益を得ること。つまり、家賃収入の増加はそのまま大きなメリットとなります。
単純計算すると、家賃10万円の物件を2室持っていた場合、家賃収入は2倍の20万円です。物件の維持にかかる費用は2倍になるとは限らないため、収入から費用を引いた「不動産所得」が1室のみの場合と比べて増える可能性が高まります。
メリット②：リスクを分散できる
2軒目を所有すると、不動産投資につきものであるリスクの分散も可能です。不動産投資は融資を受けて物件を購入することや、不動産自体の特徴から、以下のリスクが存在します。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 空室リスク | 空室の発生により家賃収入が得られない |
| 家賃滞納リスク | 入居者の未払いや滞納により家賃収入が得られない |
| 家賃下落リスク | 入居者確保や周囲の価格下落により家賃を下げる必要がある |
| 災害リスク | 災害により物件の損傷や倒壊が起こる |
| 修繕リスク | 突発的な修繕が発生した場合、手持ち資金から費用を支払う必要がある |
| 金利リスク | 金利の上昇によりローン返済額が増加する |
どのリスクも確実に回避することはできません。しかし、物件を複数所有することでリスクを分散させることは可能です。
例えば、所有する物件の地域を分散させると、物件Aのある地域では人口が減少し空室が発生しても、物件Bは人口減少の影響を受けません。このように、2軒目の購入により、投資全体での空室リスクを軽減できます。
また、所有する物件の築年数を分散させることで、同時に修繕のタイミングを迎え、多額の修繕費が必要となるリスクを抑えられます。不動産で大規模修繕を行うのは、一般的に12年ごと。築3年の物件と築8年の物件を同年に購入すると、大規模修繕の時期をずらせます。
メリット③：現金をそのまま保有するより節税効果が高まる
不動産投資は、現金よりも節税効果が高まります。特に相続税対策には、2軒目の購入が有効です。
相続税を計算する場合、現金より不動産の方が評価額が低くなります。例えば、自分や家族が住むために2千万円のワンルームマンションを購入し相続した場合、マンションの評価額はおよそ7割程度。投資用マンションであれば、評価額はさらに下がります。
相続税の基礎控除額（何もしなくても相続財産から差し引かれる金額）は、最低3,600万円です。相続人が1名だった場合、相続財産の合計が3,600万円以下であれば相続税はゼロになります。特に投資用マンションを家族に残したいと考えている方は、2軒目を購入することで相続税が節税できるため、おすすめです。
参考不動産投資物件の生前贈与とは？相続税対策になるメリットと注意点を解説！
メリット④：融資で有利に働く場合がある
2軒目の購入は、融資で有利に働く場合があります。2軒目の融資を申し込む際、「不動産投資の経験者」とみなされるからです。1軒目で利益を出している場合は、好条件の融資を受けられる可能性もあります。2軒目の融資が1軒目より金利が低い場合は、支払う利息が減少。結果的にキャッシュフローが良くなるメリットがあります。
参考不動産投資で融資は厳しい？融資に通るコツや融資の流れを解説！
参考銀行融資を使った不動産投資の流れ6ステップ！必要書類やローンの種類も徹底解説
メリット⑤：将来的に不動産投資を「事業」にできる
2軒目の所有は、不動産投資を「事業的規模」にする足がかりともなります。事業的規模の目安は、1棟マンションの場合は5棟、ワンルームマンションの場合は10室の保有。「5棟10室」と呼ばれ、不動産投資家が目指すべき指標です。
事業的規模にすると、最高で65万円の青色申告特別控除が受けられたり、回収不能になった家賃を必要経費として計上したりできるなど、数々のメリットがあります。5棟10室と事業化について、詳しくは以下の記事も合わせてお読みください。
参考不動産投資で目指す「5棟10室基準」とは？メリット・デメリットや注意点を解説！
買いどきはここ！2軒目を購入すべき3つのタイミング
2軒目を購入する場合、タイミングが大切です。タイミングを逃してしまうと、狙っていた物件が買えなかったりせっかくの投資が無駄になったりする可能性があります。不動産投資で2軒目を購入するベストタイミングは、次の3つ。主に、金銭面にゆとりが出たときとなります。
- 1軒目の投資経験でノウハウを身につけたとき
- 1軒目のキャッシュフローが安定しているとき
- 自己資金に余裕があるとき
ベストのタイミングで2軒目が購入できるよう、「そろそろ2軒目が欲しいな」と思ったときに、読み返していただければ幸いです。
タイミング①：1軒目の投資経験でノウハウを身につけたとき
2軒目を購入すべきタイミングは「1軒目の投資経験でノウハウを身につけたとき」です。一度マンションの管理や経理業務を経験すると、1軒目よりも楽に2軒目以降の経営に臨めます。
また、空室の発生や家賃滞納への対処も、一度経験しておくとスムーズに対応可能です。不測の事態は、起こらないに越したことはありません。万が一起きてしまった場合は、
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経験をノウハウとして蓄積し次に活かす意識を持つと、経験が無駄にならず、2軒目以降の投資につなげられます。タイミング②：1軒目のキャッシュフローが安定しているとき
1軒目のキャッシュフローが安定しているときも、2軒目の購入に最適です。2軒目以降の不動産を購入するには、1軒目と同じく金融機関による融資審査を通過する必要があります。2軒目以降の審査は1軒目の経営状態が加味されるため、経営状態が黒字で、かつキャッシュフローが安定している状態が望ましいです。
キャッシュフローを安定させるには、経費を抑え、物件の購入前に金融機関に提示した収支計画から大きく変更のないよう経営を進めることが大切です。
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安定して黒字を出している実績を示すことで金融機関からの信頼度が上がり、2軒目の融資審査も円滑に通過できます。タイミング③：自己資金に余裕があるとき
不動産投資で2軒目を購入するタイミングとして、自己資金に余裕があるときも忘れてはいけません。自己資金に余裕があると、
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ローンの返済が楽になるだけでなく不測の事態にも対応できるからです。不動産投資では、家賃収入だけでなく返済するローンの総額も増加するので、全体的に収支のスケールも増大。物件数が増えるごとにリスクに直面する機会も増加します。金銭面で不測の事態が起こった場合に対応できるよう、2軒目を購入しても手元に自己資金が十分残るようにしておくことがおすすめです。
また、フルローンで物件を購入した場合、金利が上昇した際に支払う利息が大幅に増えるリスクがあります。不動産投資においては、このような金利リスクを避けるため自己資金を物件費用の10％以上用いることが推奨されています。2軒目を購入する際は、物件価格の10％分を支払ってもなお、自己資金に余裕のある状態が望ましいです。
自己資金とローンの関係については、以下2記事も合わせてご覧ください。
参考いくらあれば良い？不動産投資の初期費用と、抑えるコツを解説！
参考【徹底解説】不動産投資におけるフルローンの強みと落とし穴
不動産投資で2軒目を所有する際の注意点4選
不動産投資で2軒目を所有する際は、さまざまな注意点があります。本記事で厳選した注意点は、次の4つ。
- 1軒目の経営状態を良好にして返済実績を積み重ねる
- 健康状態や属性を良好に維持する
- 1軒目の購入時点から2軒目を視野に入れる
- 1軒目と違う地域や入居者層の物件を購入する
ポイントは「金融機関からの信頼を得られるよう計画的に動くこと」。それぞれ見ていきましょう。
注意点①：1軒目の経営状態を良好にして返済実績を積み重ねる
不動産投資で2軒目を所有する場合、1軒目の経営状態を良好にして返済実績を積み重ねることが大切です。
不動産投資の規模を拡大すると、家賃収入と同時にローンの返済総額も増加します。2軒目以降の融資は、ローンを回収できなくなる「貸し倒れ」のリスクが増加。金融機関は貸し倒れを回避したいので、特に1軒目のローンの返済が残っている状態では融資を慎重に行う傾向が見られます。
1軒目のローンの返済が残っている中で2軒目の融資を受けるには、1軒目の経営が順調なことを示すことが大切。物件購入時の収支計画通りに進んでいることが理想です。一時的に空室となってしまっている場合は入居者の確保に注力し、空室をなくしてから融資の申し込みをしましょう。
1軒目の経営状態が良好で、かつ返済が滞りなく進んでいることも必須条件です。本業の収入が安定していて、プライベートで余程の出費がない限りはローン返済が滞ることはないと考えられます。何らかの理由でローン返済が不可能になった場合は、金融機関に相談し返済の猶予を得るようにしましょう。ただし、一度返済が滞ると、2軒目の融資審査を通過するのは非常に困難です。
注意点②：健康状態や属性を良好に維持する
2軒目を持つ際は、健康状態や属性を良好に維持することも欠かせません。金融機関から融資を受けるときは、団体信用生命保険（団信）に加入します。団体信用生命保険の加入には、健康状態が良好であることが必須です。加入条件は、2軒目であっても変わりません。2軒目以降の融資審査でも、健康状態を良好に保っておきましょう。
融資の審査では、投資家本人の属性も重要です。属性とは、本人の「年齢・職業・勤務先・雇用形態・勤続年数・年収・他社からの借入状況など」を指します。2軒目の融資を申し込む際には、1軒目の審査よりも属性が悪化していないことが望ましいです。
1軒目の審査時より属性が低くなった場合、金融機関を変えることで審査落ちを回避できる可能性があります。しかし、「あえて金融機関を変えたことに理由があるのでは？」と考えられ、同じ金融機関で2軒目を申し込むときよりも審査が厳しくなるリスクもあることを覚えておきましょう。2軒目の融資審査を問題なく通過するには、1軒目の申請時点と近い属性情報を持っているタイミングで、同じ金融機関に申し込むことがおすすめです。
注意点③：1軒目の購入時点から2軒目を視野に入れる
不動産投資においては、1軒目の購入を決めた時点で2軒目以降の購入も視野に入れた計画を立てることが必須です。いつ不動産を買い増すか、自己資金がいくら必要か、円滑に融資を受けられる金融機関はどこかといった計画を事前に立てておきましょう。あくまで「計画」なので、うまく進まない場合は柔軟に組み替えて大丈夫です。2軒目以降の融資審査で慌てないためにも、投資計画は、中長期的にかつ具体的に組み立てておくことをおすすめします。
1軒目で金利が高い金融機関に申し込んでしまった場合など、金融機関をどうしても変えたいケースも考えられます。金利の高さがネックで余剰資金がさほど貯まらず、2軒目以降は金利を抑えなければならない状況です。
ここで金利の安い金融機関にシフトしようとしても、1軒目の高金利をリスクとみなされ融資が下りない可能性があります。将来再びローンを申し込む可能性を考え、金利を入念に調べたうえで金融機関を選びましょう。
注意点④：1軒目と違う地域や入居者層の物件を購入する
2軒目を購入する際は、1軒目と違う地域や入居者層の物件を購入します。1軒目と2軒目が同じ地域や入居者層であった場合、リスク分散ができないからです。
地域や入居者層が違う物件を購入すると、1軒目でつちかったノウハウが使えないかもしれません。しかし、2軒目での新たな経験は、先々の不動産投資に活かせます。リスクを分散させ、投資家としての経験を積むためにも、1軒目と違う地域や入居者層の物件を購入することがおすすめです。
2軒目の物件所有にはデメリットもある
どのような投資にも、メリットとデメリットが存在します。不動産投資で2軒目を所有するデメリットは、主に次の2点。
- 不動産投資にかかわる時間が増加する
- キャッシュフローの悪化や不動産の価値が変わる可能性がある
メリット・デメリットを両方頭に入れたうえで、2軒目の所有を判断することがおすすめです。
デメリット①：不動産投資に関わる時間が増加する
不動産投資で2軒目を所有する最大のデメリットは、不動産投資に関わる時間が増加することです。
所有軒数が2倍になると、当然、物件管理や事務作業の時間も2倍になります。3軒目を所有した場合は、3倍です。軒数が増えると、等倍とはいかなくても、確実に不動産投資に必要な時間が増えます。
特にサラリーマンが兼業で不動産投資をしている場合、投資関係の業務を行うのは業務後や土日祝日です。2軒目の不動産投資を行った結果、投資関係で休みがつぶれる、余暇がなくなるといった弊害も考えられます。
軒数が増えても不動産投資に関わる時間を増やさないためには、管理会社がついている物件を選ぶ、面倒な事務作業を外注する（家族に頼む）などの工夫が必要です。
デメリット②：キャッシュフローの悪化や不動産の価値が変わる可能性がある
2軒目を所有するデメリットとして、キャッシュフローが悪化する可能性があることも忘れてはいけません。
投資全体で見た場合、1軒目のキャッシュフローが良くても、2軒目を持つことでキャッシュフローが悪化する場合もあります。例えば、2軒目で想定外の修繕が起きた場合は、出費がかさみ投資全体のキャッシュフローが悪化。2軒目が空室になってしまった場合、収入がなくても維持費が発生し、1軒目の利益を食い潰します。
2軒目を持っている場合、不動産の価値が変わる影響も大きく受けます。不動産は購入時の価格で売れるとは限りません。2軒所有していて片方が値上がりしたとしても、2軒目が1軒目以上の値下がり幅であった場合は、不動産を売却した際に損失を出す可能性が高まります。両方とも下落した場合は、共倒れです。
不動産投資では、軒数を増やすにつれて、キャッシュフローの悪化や価値変動による影響を強く受けます。軒数を増やすと利益だけでなく損失も増える可能性があることを念頭に置いて、2軒目以降の購入を判断しましょう。
まとめ
初心者の方がワンルームマンションの不動産投資からスタートし複数の物件を持つ投資家となるには、2軒目の投資を成功させることが最大のポイントです。2軒目の投資を成功させるには、何年後に2軒目以降を購入し、いつ売却する、など将来を見据えた投資計画を立て、計画通りに運用していくことが重要です。
投資計画は、年齢、年収、家族構成、希望収入などで変わります。全員が同じ投資計画とはなりません。自分に合った投資計画を立てる際は、当社の無料相談を活用していただけると幸いです。経験豊富なコンサルタントが、中立の立場からアドバイスいたします。無理な勧誘はいたしませんので、ぜひ一度話をお聞かせください。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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