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不動産投資の45年ローンは危険?超長期ローンを避けるべき・検討すべきケースをご紹介!

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不動産投資で利益を出すための重要なポイントは物件選びと融資の2点ですが、初心者の方は特に融資について難しい印象を持たれるのではないでしょうか。

例えば25年ローンと35年ローンの2つが選択できるとして、金利や支払総額の面から最適なプランが申込者ごとに異なります。数字慣れしていない方は、考えることを止めて不動産会社に一任してしまうかもしれません。しかし、不動産投資家としての実力をつけて投資を成功させたいのであれば、お金まわりについて理解することは必須と言えます。

そこで今回の記事では、特に「長期間のローンを組むことは推奨されるのか」という面にスポットを当て、不動産投資の45年ローンについて詳しく解説いたします。結論から言えば、ただ1つのケースを除いて45年間もの超長期ローンを組むことは非推奨です。詳しく見ていきましょう。

不動産投資の45年ローンとは

こちらの項目では、45年間の不動産投資ローンの概要をご紹介します。オリックス銀行の45年ローンが2018年から2020年にかけて話題となりましたが、2021年には廃止されています。登場から廃止までの背景も含めて見ていきましょう。

不動産投資の45年ローンについて

45年ローンは、オリックス銀行が2018年から試験的に導入した融資プランです。今までの不動産投資ローンが最長で35年の返済期間だったことから、新たな投資商品として話題になりました。

ローンの返済は1年間から45年間まで1ヶ月単位で選択でき、ローンの完済期限は85歳未満です。他にも年収400万以上や勤続年数3年以上といった規定がありますが、これらの条件を満たす40歳未満の方であれば、45年ローンを組める制度となっています。

45年ローンが実施された背景

金融機関の内部事情の詳細は不明ではありますが、不動産業界事情と照らし合わせることで、45年ローンが登場した背景を推し量ることができます。

45年ローン導入の理由の1つとしては、東京オリンピック前に不動産の販売価格が上昇したことが考えられます。不動産の購入に必要な金額が上がったことで、必要な融資額や月々の返済額も増加することになります。従来の融資プランでは返済額の面で投資家の負担が大きくなったため、返済期間を伸ばすことで月々の負担を軽くするローンが実施されたと考えられます。

また、金融機関としては顧客の間口を広げ、より多くの利用者にお金を貸すことで金利を得ることが収益につながります。もちろん、むやみにお金を貸すと貸し倒れというリスクが生じるため、融資相手は選ばなければなりません。

つまり、金融機関視点では顧客の量と質を天秤に掛け、融資プラン・融資基準を定めていく必要があります。「新規の融資先を獲得すべきだが、どこまで顧客層を広げるべきか検討したい」という背景から、45年ローンの試験的な導入が実施されたと考えられます。

45年ローンが廃止された背景

オリックス銀行では2018年5月に45年ローンが試験的に開始されましたが、2021年には廃止されています。オリックス銀行のWebページに公開されている「投資用マンションローン商品説明書」では、2020年まで記載されていた45年ローンの項目が削除されています。

45年ローンが廃止された背景について、こちらも不動産業界の観点による推測ではありますが、ローンを利用する層が想定と異なったことが考えられます。

不動産会社には様々な営業方針があり、新築の一棟マンションを富裕層に販売する企業もあれば、若年層にターゲットを絞る企業もあります。その中で、45年ローンは「月々の返済額を安くできるから、年収の多くない若年層に利用してもらおう」という営業プランのもと、通常のローンでは返済の負担が多く、審査にも通りづらいような顧客層に利用された流れが伺えます。

実際の出来事として、不動産投資について何も知らない20代の方が営業マンに45年ローンでの不動産購入を提案され、SNS上に相談を投稿したことで45年ローンが危険視されたことがありました。「普通の融資審査には通らないので」という文脈のもと45年ローンが使われるのは金融機関にとっても不本意であり、危険視する口コミも相まってメリットよりデメリットが上回ったと考えられます。

おそらくこうした背景により、45年ローンを投資商品として公開していた金融機関は、軒並み公表の停止に至っています。

2022年現在は45年ローンが組めるか

この記事を作成している2022年4月現在、Web上で45年ローンを投資商品として公開している金融機関は見受けられませんでした。ただし、既に45年ローンにて融資が実施されている投資家に対しては、当該プランが継続していると考えられます。

また、Web上では先述の口コミの観点から45年ローンを公開していませんが、金融機関によっては投資家からの45年ローンの申請を検討する場合があります。

さらに、記事作成現在は円安進行であり、円を現物資産に換えることで円安対策を取る動きが今後主流となる可能性があります。その際、45年ローンを出し控えていた金融機関も新規顧客を確保すべく、実施に踏み出すかもしれません。いずれにしても、45年ローンは永続的に廃止されるということはなく、検討の余地がある状態です。

45年間の超長期ローンのメリット・デメリット

不動産投資の45年ローンの概要を見たところで、45年ローンのメリットとデメリットをご紹介します。超長期ローンはメリットとデメリットが表裏一体のため、双方を併せて項目ごとに確認していきましょう。

月々の支払い額が減少する

返済期間が長期になることで、月々の返済額を抑えることができます。家賃収入からローン返済額を引いた金額が月々の収支となるため(突発的な修繕費の発生などを除く)、月々のローン返済額が減少することでキャッシュフローが良くなります。

一方、返済期間の長期化は返済総額の増加を招きます。融資プランの中には返済期間の長さにより金利が変わるものもあるため、返済期間が長く金利が高くなることにより、45年ローンと35年ローンは返済総額に500万円以上の差が生じることもあります。

返済比率が低下する

年間の収入に対するローンの返済額を返済比率と呼びます。長期ローンにより年間の返済額が減少するため、返済比率も同様に低くなります。

金融機関による2件目以降の不動産投資の融資審査には、返済比率が考慮されることがあります。返済比率が低いことでローンの返済に余裕があると見なされ、次の融資が前向きに検討される可能性があります。

しかし、そもそも超長期のローンを組んでいることが「通常のローンでは返済に負担が生じるから超長期で組んでいるのではないか」と判断され、新規の融資に慎重になることも考えられます。超長期ローンを組んでいることが融資対象者の評価にプラス・マイナスどちらに働くかは金融機関によると言えるでしょう。

団体信用生命保険の恩恵がある

融資の申込者は、不動産投資の開始に合わせて団体信用生命保険(団信)に加入することができます。

団体信用生命保険とは、契約者がローンの返済途中で死亡したり、高度障害状態に陥ったりした際に保険金によってローンの残額が弁済される保険のことです。45年間にわたり団信の保障を受けることで、別の生命保険に加入する必要がなくなるため、生命保険代を削減することができます。

また、不動産投資の45年ローンを組むことにより、団信の加入プランが増えるメリットがあります。死亡だけでなく高度障害状態でもローンが弁済される特約や、高血圧や糖尿病でも団信に加入できるプランがあり、通常の融資を受けるよりも幅広く選択できるようになります。

一方で、団信に加入することでローンの金利に費用が上乗せされるケースもあります。45年ローンでは先述のとおり、通常のローンよりも金利が高くなることがあり、特約を設けられた団信に加入することで金利がさらに高くなってしまう恐れがあります。加えて、団信の多くは途中解約ができなかったり、途中解約による費用の支払いが発生します。保険に別途加入するよりも結果的に費用の負担が多くなってしまう可能性があることは、ぜひ頭に入れておきましょう。

返済期間を途中から早められる

金融機関によるローンは途中で繰り上げ返済ができるため、最初は超長期ローンを組み、収入やキャッシュに余裕ができてから返済を早めるという計画を立てることもできます。ただし、繰り上げ返済には手数料が発生することがあるため、最初から25年や35年でローンを組んでいたほうが安く済むことも多くあります。

柔軟な返済計画を立てることも大事ですが、支払う金額を抑えて利益を出すことが投資においては非常に重要です。不動産投資の開始段階から、不必要な負担が生じないよう計画を立てるようにしましょう。

収入が多くない20代でも参入できる

大半の20代は貯金額や収入に限度があるため、月々のローンの返済が負担になります。特に新築や築浅の物件は利回りが低くなる傾向にあり、一時的な空室の発生により家賃収入よりもローンの返済額が多くなることは、大きなリスクと言わざるを得ません。

超長期ローンを組むことで月々の返済額を抑えることにより、20代の方でも負担なく不動産投資ができるという点はメリットと言えます。

しかし、空室リスクや災害リスクをゼロにすることは不可能であるため、充分な貯蓄や収入があることが推奨されるのは否めません。一時的に家賃収入が途絶えたことで返済が不可能になるおそれがあるのであれば、超長期ローンに飛びつく形で不動産投資に参入するのは控えたほうがよいでしょう。

超長期ローンを避けるべき・検討すべきケース

上記のメリット・デメリットから、超長期のローンを検討すべきケースは1つに絞られます。それは「現在は収入が潤沢ではないが先々の収入上昇がほぼ確実で、不動産投資の経験や実績を早いうちから積んでおきたい」というケースです。

返済が滞るリスクのある方に不動産投資を勧めることは致しかねますが、せっかく不動産投資に興味を持った方を収入面でお断りするのも勿体ないことではあります。そのため、上記のような非常に狭い水準でもって、ほぼ例外的に超長期ローンを使うとよいケースがあると結論づけたく思います。

反対に、上記のケース以外では、45年にわたる超長期ローンは避けたほうがよいと言えるでしょう。先述のように、一時的な家賃収入の途絶えにより返済が滞るような貯蓄・収入状況であれば不動産投資自体を避けるほうが推奨されますし、通常のローンが組めるのであれば返済総額の面からそちらが推奨されるためです。

まとめ

今回の記事では、オリックス銀行が試験的に導入して話題となった不動産投資の45年ローンについて、その概要と利用を検討すべきケースを解説しました。

基本的にこうした従来とは異なる投資商品というものは、表向きに提示されるメリットと表裏一体の形でデメリットが潜在していると考えたほうがよいでしょう。今までになかった・広く使われなかった商品やプランには、相応の事情があるためです。もちろん、そうしたメリットとデメリットを天秤にかけた上で、よいと判断できれば利用するのも1つの手ではあります。ただし、利用すべきか否かは申込者の状況によってケースバイケースであることは頭に入れておきましょう。

また、不動産投資のお金まわりについては独学ですべてを理解しようとするのではなく、基礎の知識に触れた上で詳しい専門家のアドバイスのもと実践で身に着けていくことをオススメします。不動産投資の実践に一歩踏み出したい方は、当社の不動産投資コンサルタントをぜひご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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