不動産投資と言えばマンションやアパートの経営をイメージする方が多いと思いますが、土地のみを所有することも可能です。物件の購入が不要となるため、通常の不動産投資よりも安価で始められるのが特徴です。

投資対象が建物ではなく土地に絞られる上、投資額が安いことから初心者に適すると思われるかもしれませんが、土地のみの投資は意外にも中・上級者向けです。この記事では、まず「土地だけの不動産投資とは何か」をご紹介し、そのメリットと初心者向けではない理由を解説します。不動産投資についての見識を深めるためにも、ぜひご一読ください。

土地だけの不動産投資について

土地だけの不動産投資とは、文字通り建物を除いた土地のみに投資をすることです。略称で「土地投資」とも言われます。この項目ではまず、通常の不動産投資との違いや、すでに所有している土地を活用するケースとの違いをご紹介します。また、土地投資の種類についても解説します。

通常の不動産投資との違い

通常の不動産投資は、マンションやアパートなど居住用の建物の一室や一棟を所有し、利用者に貸し出すことで家賃収入を得るしくみです。居住用のみでなく、商業用のテナントを貸し出す不動産投資も同様のしくみとなります。

一方、土地投資は所有した土地や土地上の設備を利用者に貸し出すことで、月ごとや１回ごとに使用料を得るしくみです。建物を購入する通常の不動産投資と異なり、物件の間取りや広さにより用途が制限されないのが大きな特徴です。

ちなみに、「土地だけの投資は不動産投資に含まれないのではないか」と思う方もいるかもしれませんが、民法上の定義では土地も不動産に含まれます。土地や土地に定着しているものを「動かせない資産」として、不動産と定義しています。一方、現金や絵画など「動かせる資産」のことは動産と呼ばれます。

土地活用との違い

土地活用とは、主に親族からの相続や譲渡により入手した土地を、利益を発生させるために活用することを指します。一方で、土地投資は元々所有していない土地を投資目的で購入します。

土地活用は相続・譲渡された場所において土地を有効活用することを考える必要がありますが、土地投資であれば購入する土地の場所から選択することができます。後述のように市街化調整区域を避けたり、投資額を抑えるべく価格の安い土地を選ぶことも可能です。

土地投資の種類

先述のとおり、土地投資は建物の間取りに縛られないため様々な用途があります。

駐車場として活用する場合は建物自体が必要なく、駐車場の機械の導入と駐車スペースの区分けをすれば始められます。利用者数や利用時間によって利回りに大きな差が出るため、商業地や観光地などの場所選びが非常に重要となります。

また、土地に太陽光パネルを設置することで、太陽光発電に用いることもできます。電力会社への電気の売却が売上となるため、土地や建物の利用者が現れないことを危惧しなくてよいのが大きなメリットです。一方、日当たりや台風などの災害により日照時間が左右されるため、時期により発電量に差が生じて売上が変動するリスクもあります。

さらに、土地にコインランドリーやトランクルーム、自動販売機を建てることで利益を生む方法もあります。各施設の売上を施設所有者と土地所有者に分配するしくみのため、土地のみを投資対象とする場合もあれば、施設ごと所有する場合もあります。居住用の物件を購入する必要がないため通常の不動産投資よりは安価で済みますが、売上も安価となるためローリスク・ローリターンの投資と言えます。

土地だけ不動産投資をするメリット

土地投資の意味合いや種類について触れたところで、この項目ではそのメリットをご紹介します。通常の不動産投資と比較することで、土地投資ならではのメリットが浮き彫りになります。

用途が多く選択肢が広がる

先述のとおり、物件を購入する必要がないため間取りや広さによって用途が制限されないメリットがあります。土地のみを所有するということは、各法律に準拠すればその土地の上にどんな建物や施設を立てても構わないということです。この自由度の高さこそ、土地投資の醍醐味と言えるでしょう。

通常の不動産投資より競合が少ない

通常の不動産投資は若年層から高齢者にかけて参入者が増加しており、都心の優良物件はすぐに買い手が見つかることが大半です。競合が多いということは、利益を出せる物件の競争率も高いということです。

一方、土地投資は通常の不動産投資ほど参入者が多くはなく、居住用物件よりも競争率が高くありません。土地の用途を検討する必要があるため通常の不動産投資よりもハードルが高いことや、土地投資自体の認知度がまだ高くないことが理由と考えられます。

建物の劣化や修繕を考慮しなくてよい

物件を購入するタイプの不動産投資では、建物の経年劣化を考慮する必要があります。不動産投資における大規模修繕の周期は１２年と言われており、一棟マンションでは築１０年目が修繕の目安と言われています。

修繕費用は物件の所有者が月々に拠出する修繕積立金から賄われるのが一般的ですが、物件の損傷具合によっては修繕積立金だけでは修繕費用が足りなくなるケースもあります。その場合は住宅金融支援機構からお金を借りるなど、費用の捻出が求められます。

このような建物の経年劣化や修繕費用を考慮する必要がない点は、土地投資における大きなメリットと言えるでしょう。

初期費用が抑えられる

一般的に、居住用マンションの購入費用は数千万円となり、港区など土地や物件の相場が高い地域では中古マンションでも億単位の価格となります。物件の購入には金融機関からの融資を活用することができますが、返済期間や金利リスクを抑えるためにも一定の金額は頭金として自費で支払うことが推奨されます。

一方、土地投資は投資のために必要な金額が一般の不動産投資よりも安くなります。投資に取り組む金銭的なハードルが下がることは、不動産投資の初心者にとっては魅力的に映るかもしれません。

土地投資が初心者向けではない理由

ここまで土地投資のメリットをご紹介しました。物件を購入する必要がないことから、用途の広さや費用の安さが大きな利点となります。一方、土地投資にそうしたメリットがあったとしても、初心者向けとは言い難い理由があります。こちらの項目では、その理由について解説します。

選択肢が多いからこそ難しい

土地の選択肢が無数にあることはメリットでもありますが、利益を生み出せない場所や運用方法を選んでしまうというリスクもあります。

居住用マンションは生活に密着しているため、どれだけ暮らしが豊かになっても「家に住む」というニーズは無くなりません。借り手の数が一定数担保されていることが、通常の不動産投資の大きなメリットと言えます。

一方で、土地投資の用途として挙げたコインランドリーや自動販売機は、文明の発展や暮らしの変化によって需要が失われる可能性があります。矢野経済研究所による２０２０年のプレスリリースからは、自動販売機の普及台数が2014年から5年連続で減少しており、以降も減少が予測されていることが分かります。

また、居住用マンションやアパートへの投資では空室時における家賃保証（不動産会社が家賃の８割～９割程度を補填する制度）が契約内容に含まれることが多くありますが、土地投資では売上の保証がされないケースがほとんどです。投資開始のための費用が比較的安価であることがメリットである一方で、リスクを抑える制度が整っていないことは注意点と言えるでしょう。

納税の負担が大きくなる

不動産所有者が納税する地方税は固定資産税と都市計画税に分かれますが、住宅以外の土地では住宅用地よりも双方の税金が多く課せられます。

住宅以外の土地に掛かる地方税は、それぞれ以下のように計算されます。

固定資産税 ＝ 課税標準額 ✕ 1.4％

都市計画税 ＝ 課税標準額 ✕ 0.3％

住宅用地には税金の軽減措置が取られるため、地方税は以下のようになります。

固定資産税 ＝ 課税標準額 ✕ 1／6 ✕ 1.4％

都市計画税 ＝ 課税標準額 ✕ 1／3 ✕ 0.3％

たとえば土地の評価額が１，０００万円の場合、双方を合算した納税額には約１４万円もの差が生じます。実質的な利回りが１０％とすると、年間で１４万円という金額は決して安くないと言えるのではないでしょうか。

先行例が見つかりづらい

競合が多くないという点を土地投資のメリットとして挙げましたが、参入者が限られるということは先行例を見つけづらいことに繋がります。特に土地投資は用途が多角的であり、場所によって収益性が大きく異なります。

例えば同じ駐車場の運用であっても、都心部の商店街近辺と都市郊外の公園のそばでは利用者の数や層、利用時間が大幅に異なります。太陽光発電においても、北海道と沖縄では濃霧・梅雨・台風などの観点から、シーズンにより日照時間に大きな差が生じます。

近い条件での土地投資の先行例、特に成功事例を調べることは、一般的な不動産投資よりも難易度が高いと言えるでしょう。

土地整備の費用や手間が掛かる

土地投資のメリットの１つとして、居住用マンションへの投資よりも費用が安価になる点を挙げました。しかし、業者を活用するのであれば土地の整備にコストが掛かります。土地の広さによって費用が変わりますが、一般的に３０平米の土地においてコンクリートによる舗装は２５万円～４５万円、砂利による舗装は１０万円～２０万円程度の初期費用が発生します。

初期のコストを抑えるのであれば、土地の整備は自力でおこなうことが推奨されます。入手した土地が雑草の生えた荒れ地であった場合、草むしりや砂利の敷き詰めといった地道な作業が必要になります。

また、土地によっては積雪や落ち葉により掃除が煩雑になる点にも注意が必要です。雪や落ち葉を除去しようとすると砂利が混じってしまい、掃除するごとに砂利を追加する手間や費用が発生することもあります。居住用マンションでは管理会社に依頼できたことも、土地の運用形態によっては自力でやらなければならないのは意外な盲点ではないでしょうか。

結果として、趣味や労働収益として運用ができる方であれば問題ありませんが、投資業としては費用対効果が悪くなることが多くあります。同様の難点を抱える投資形態として、リノベーションが発生する田舎での不動産投資が挙げられます。参考として、こちらの記事も合わせてご覧ください。

参考田舎の不動産投資は難しい？初心者にはオススメできない理由を解説

融資が下りない可能性がある

不動産投資のローンを受けるには金融機関からの融資審査に通る必要がありますが、土地のみの不動産は居住用マンションよりも審査が厳しい傾向にあります。

ローンの融資にあたり、融資対象の価値や収益性が審査項目の１つになります。居住用マンションであれば、土地と物件がセットとなり、物件の販売価格や利回りから収益性を測ることができます。一方、土地のみの場合はその土地の収益性を算出することが難しく、金融機関からの評価は厳しくなる可能性が高まります。

また、特に不動産投資の実績がない初心者の方には、金融機関からの融資審査が難関と言えます。融資が下りなければ初期費用を抑える形で投資を始めること自体が不可能となるため、金融機関による評価が厳しくなりがちな土地投資は初心者向けではないと言えるでしょう。

収益の発生まで時間が掛かる

すでに物件が土地に建っている居住用マンションへの投資とは異なり、土地への投資は施設や設備が建つまでに時間が掛かります。土地を購入し、舗装などの整備を進め、施設や設備を建て、利用者を集めるべく宣伝をおこない、収益が発生するまでには土地の入手から数ヶ月もの時間が掛かるでしょう。

仮に金融機関からの融資が下りたとしても、その土地に収益が発生する前から返済がスタートする可能性もあります。収益の発生を待つ胆力と、万が一収益が発生しなくても持ち堪えられる経済力が求められる点では、土地投資は初心者にはオススメしがたい投資です。

市街化調整区域を考慮する必要がある

市街化調整区域とは、都市計画法で指定された市街化を抑制する地域のことです。東京都では多摩市の多摩川河川区域などが該当し、自然や景観を保護するべく意図的に市街化が制限されています。

市街化調整区域では住宅や商業施設の建築に許可が必要となり、土地投資において用途が制限されるデメリットがあります。また、周辺人口が少ない面からも収益を上げることが難しくなるでしょう。そのため、土地投資では投資を検討する地域が市街化調整区域であるかを調べ、あらかじめ避けることが推奨されます。事前知識が必要なことから、投資初心者にとっては思わぬ落とし穴になると言えます。

まとめ

今回の記事では、土地のみでの不動産投資の種類やメリット、初心者にはオススメできない理由を解説しました。先述のとおり、形態としては田舎での不動産投資に近く、趣味や労働収益として取り組める方以外にはオススメしがたい投資対象と言えます。

もちろん、明確な意図があって土地のみに投資する計画があるのであれば、資金面と照らし合わせながら一考する余地があります。しかし、多くの投資初心者の方には、居住用マンションのワンルームへの投資から始めることが推奨されます。不動産投資をご検討の方は、ぜひ当社までご連絡いただければと思います。