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スマートシティとは何か?不動産投資への影響まで徹底解説!

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本記事では、近年注目度が高まっている「スマートシティ」について、その概要をお伝えするとともに、日本国内での代表的な事例として「柏の葉スマートシティ」プロジェクトをご紹介し、不動産投資家にとっての大きなチャンスとなる可能性があることをお伝えしたいと思います。

最近、スマートシティという言葉が大きく注目され始めています。「スマートシティ」という言葉から受ける印象としては、なんとなくテクノロジーが発達した街並みや、電気やガスなどのインフラが、効率的に統制された社会といったようなイメージを持ちます。

実際、このイメージはあながち間違っておらず、モノのインターネット化(IoT)によって複数のデバイスが有機的に連携をして、人々の生活をより豊かにしていくという側面があることは事実です。

しかし一方で、そういった利便性に関する話というのは、スマートシティに関する議論の中の1つの側面でしかありません。実は、スマートシティという構想は、日本国内で問題となっている「急速な都市部への人口の集中化」と、それに伴う労働人口の減少や渋滞問題などの重要な諸課題を解決しようとする、まさに国家的なプロジェクトなのです。

そこで本記事では、まずそもそもスマートシティとは何なのか、その定義や考え方、概要についてお話をするとともに、それによってどういった問題を解決しようとしているのかや、実際にどのような取り組みが始まっているのかという点をお伝えしたいと思います。

スマートシティとは何か?

スマートシティの定義

実は、スマートシティという言葉の定義は、しっかりと1つに定まっているわけではありません。というのも、先ほども申し上げたようにスマートシティ構想が解決しようとする諸課題は非常に幅広いものであり、まさに国家的なプロジェクトであることから、多様な概念を含んでいるからです。とはいえ、何かしらの形で言葉の定義を行うことは重要ですので、ここでは国土交通省による定義をご紹介したいと思います。

国土交通省が平成30年度に取りまとめた「スマートシティの実現に向けて」において、「スマートシティとは、都市の抱える諸課題に対して、ICT等の新技術の活用しつつ、マネジメント(計画、整備、管理・運営等)が行われ、全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」と定義がなされています。

スマートシティの概要

それでは次に、スマートシティの概要について見ていきましょう。

まず最初に見ていかなければならないのは、スマートシティ構想が生まれるにあたって国が抱いた課題感についてです。上述の国土交通省による定義の中でも触れられているようにスマートシティ構想には「都市の抱える諸課題」を解決したいというモチベーションが存在しているのです。

では一体、この「都市の抱える諸課題」とは一体何なのでしょうか。これについては、やはり国家的なプロジェクトである分、非常に多くの問題意識・課題感が存在しているわけですが、その中でも最も大きな課題、それは、少子高齢化や労働人口の減少に伴う「都市部への急速な人口流入」と、「地方都市における人口密度の減少」です。

1点目の都市部への急速な人口流入については、冒頭でも少し触れたように、東京や大阪など、本当に限られた一部の地域にのみ、日本全国からの労働人口が集約をされていくために、様々な問題が生じていることを意味しています。例えば、これは東京にお住まいの方であれば多くの方に共感いただけるかと思いますが、人が多すぎるあまり、通勤時の電車の混雑状況に辟易されている方も多いのではないでしょうか。

また、人々が都市部に一極集中してしまうことの弊害として、生活水準が悪化してしまう可能性が示唆されています。例えば、このことは東京都内の不動産価格の急激な上昇にも見て取れますが、多くのニーズが存在する一方で、物件の供給が間に合わず、結果として物価の高騰を招く恐れがあります。地方であれば、2,000 ~ 3,000万円で購入できるはずの自宅が、都心部では1億円近くまで跳ね上がってしまうというのが分かりやすい例でしょう。

このような都市部への人口集中と物価の高騰に伴う生活水準の悪化というのは、かなり大きな問題となっているのです。

また2点目の「地方都市における人口密度の減少」の問題点についても見ていきましょう。おそらく読者の方々の中にも、地方から東京に出てこられた方がいらっしゃるのではないかと思います。地方都市において人口密度が減少することは、多くの点でデメリットが存在しています。

例えば、先ほど都市部への人口流入に伴って物価が過度に上昇してしまうという問題を解説しましたが、地方では、これと全く逆の問題が生じます。

それはつまり、供給に対して、需要が不足してしまうという問題です。これは容易に想像できることでもありますが、地方の個人商店の場合、あまりにも顧客の数が少なくなってしまった場合、継続的なサービスの提供や店舗の運営が難しくなってしまいます。その結果、事業の継続に必要な利益を生み出すことが難しくなり、営業活動の撤退を余儀なくされてしまいます

こういった地方都市における企業活動の減退は、雇用の機会の減少と、地方公共団体における税収の減少に繋がります。まず雇用の減少についてですが、ある地方都市に大企業が進出している場合、その近隣に住む人々に雇用の機会が創出されていることになります。その雇用が失われてしまうと、そこに住む人々の生活が一気に脅かされてしまうことになりかねません。

最近、同様の事例が日本各地で取り沙汰されています。例えば、2022年1月に、ENEOSホールディングスが2023年10月を目途として、和歌山県有田市にある和歌山製油所の閉鎖を予定していると発表しました。これは、いま世界的に注目されている「脱炭素化」や「EVシフト」といった風潮を受けて決定されたものですが、地元住民にとってかなりの痛手となることは間違いありません。

なぜなら、同製油所は「和歌山経済の両輪」とも言われるほど、同地域の経済を支えて来たという歴史があり、なんとこの製油所からの売上は、和歌山県の製造品売上高の20%弱、有田氏に至っては90%以上を占めているというのです。

また、同製油所には従業員が約450名ほど従事しており、彼らの雇用が不安定化することは、和歌山県にとっても大きな問題となっています。

参考ENEOS 和歌山製油所を閉鎖へ 脱炭素化でガソリン需要落ち込み | 脱炭素社会への動き | NHKニュース

また、地方都市における企業活動の減退によって、税収が減少してしまうというのも大きな弊害の一つでしょう。近年都市部の高齢化がますます進む中で、社会保障費の増加はほぼ確実であり、地方財政の状況がより一層深刻化することは避けられません。こういった流れに追い打ちをかけるように税収が減ってしまえば、地方公共団体からの公共サービスの水準が低下することは容易に想像できます。

例えば、公共施設の修理や道路・橋・上下水道などのインフラの整備はいずれも地方公共団体が担っているわけですが、これらに充当するだけの税収が期待できない場合、それぞれの老朽化への対処が進まなくなることでしょう。また、これまで受けられていた行政サービスが廃止又は有料化されることも必至で、その地域に住み続けることはますます難しくなってしまう恐れがあります。

このように、都市部への人口流入と地方都市における人口密度の減少は、日本経済の大打撃を与えることが予想されています。だからこそ、これらの問題を根本的に解決するための手段として、スマートシティ構想が生まれたという訳なのです。

それでは次に、このような問題意識に対する取り組みとして、スマートシティを促進するために、国がどのような対策を行っているかについて見ていきましょう。

スマートシティ構想のための法整備

先述のように、地方都市において高齢化が進む中、これ以上の人口密度の減少を抑えるべく、「改正都市再生特別措置法」の施行が2021年10月1日に開始されました。

この法律の中でも特に目玉となるのが、「立地適正化計画」です。この計画では、上述の改正都市再生特別措置法に基づいて、各市町村がマスタープランを作成することが取り決められています。マスタープランでは、区域をいくつかのタイプに分類することが定められており、その中でも重要となるのが「居住誘導区域」と「都市機能誘導区域」の2つです。

まず、居住誘導区域に設定されたエリアにおいては、人々の居住を誘導し、人口密度を維持しようとする取り組みが行われます。そのために、地方公共団体は当該エリアに対して重点的な公共投資を行ったり、土地を取得しやすいように法整備を行ったりして、なるべく多くの人々が流入するようにするのです。

次に、都市機能誘導区域についてです。この区域は、先ほどの居住誘導区域の中に含まれる概念であり、「居住を誘導するような区域の中でも、特に医療、福祉、商業等の誘導施設を設けるためのエリア」になります。こういった各種誘導施設を当該区域に重点的に配置することによって、都市機能の充足による居住区域への居住の誘導や、人口密度の維持による都市機能の持続性の向上などが図れるのです。

ここまで、スマートシティ構想の背景にある諸課題と、その解決のための国による法整備の流れを概観してきました。それでは次に、実際に国内でスマートシティ構想の取り組みが始められている具体例を見ていきましょう。

スマートシティの国内事例

本章では、スマートシティ構想に関する国内の具体的な取り組みについてご紹介していきます。本記事では、千葉県柏市の「柏の葉スマートシティ」プロジェクトをご紹介します。

柏の葉スマートシティ

スマートシティ構想の実現に向けた具体的な事例として、千葉県柏市で取り組まれている「柏の葉スマートシティ」プロジェクトが有名です。本プロジェクトは、2019年5月に国土交通省「Sosiety 5.0」の実現に向けたプロジェクトとして選定されました。

元々、本地域には東京大学や千葉大学、国立がん研究センターといった複数の研究機関が存在していたこともあり、スマートシティプロジェクトの実行との親和性は非常に高かったものと予想されます。こちらのプロジェクトにおいては、柏の葉地域内に点在していた各種施設やイベントなどを有機的に結合させ、環境への配慮と良好な住環境の形成を目指して、各種民間データと柏市全体の公共データを連携活用しています

この柏の葉スマートシティプロジェクトでは、特に4つのテーマを掲げて、自立した都市運営に取り組んでいます。それが、

  1. ①モビリティ
  2. ②エネルギー
  3. ③パブリックスペース
  4. ④ウェルネス

です。

まず①モビリティについては、駅を中心とした地域内移動の利便性の向上に向けて「柏の葉キャンパス」駅から「東大柏キャンパス」間のシャトルバスに自動運転バスの導入を行っているほか、車両の走行データを活用することにより駅周辺の交通状況の可視化や、モニタリングなどを行うことで、地域内の移動需要に対応するための新たなサービスの模索を行っています。

次に②エネルギーについては、域内施設のエネルギーデータを集約するためのデータプラットフォームを構築し、クラウドを活用したデータ利用やデータ予測、気象データや人流データなどの各種データを基にした新たな施策への反映など、脱炭素社会に向けた取り組みを行っています。

③パブリックスペースでは、AIカメラやセンサーを街中に設置し、継続的なモニタリングを行うことによって、「人流解析による公共空間の管理、開発、マーケティングへの活用」や「まちの混雑状況等の情報提供」、「子供・高齢者の見守りなどの情報提供」などを実施しているようです。

また、センシングとAI解析によって、上下水道や道路などの予防保全を行っているというのも本取り組みの特徴の一つです。

そして最後に④ウェルネスにおいては、ウェアラブルデバイスや圧力センサーを活用することにより、人々の活動量や睡眠量などのデータを収集し、きめ細やかな健康サービスやアドバイスを展開しています。こうした住民の健康向上のための取り組みは、街全体の健康寿命の底上げに繋がり、社会保障費の抑制や、活気ある社会の実現に繋がることが期待されています。

他にも、日本全国のいくつかの地域で、このようなスマートシティプロジェクトが実施されています。こうした取り組みが実を結べば、いつか全ての都市がスマートシティ化しているのかもしれません。

不動産投資への影響は?

最後に、スマートシティ構想が不動産投資にどのような影響を与えるかについて簡単に見ていきたいと思います。それはズバリ、不動産投資を行う人々にとって大きなチャンスとなる可能性がある、ということです。

スマートシティ構想=不動産投資のチャンス?

なぜ、スマートシティ構想への取り組みが、不動産投資を行う人々にとってのチャンスとなるのでしょうか。

結論から述べると、これまで注目されていなかったエリアが、スマートシティ化することによって人気エリアに化ける可能性があるからです。

例えば、先ほどご紹介した「柏の葉スマートシティ」プロジェクトですが、不動産投資家にとっても驚くようなニュースがあります。それは、プロジェクトが始まって以降、環境都市のイメージから、転入者が大きく増加し、それに合わせて地価が2005年比で5割近くも上昇したのです。このことからも分かるように、今後スマートシティ構想の取り組みが進みそうなエリアであれば、購入した物件の価値が大きく上昇するチャンスがある、という訳なのです。

まとめ

本記事では、近年重要性が増しているスマートシティ構想について、その概要や背景にある課題、国による法整備の状況について解説するとともに、代表的な事例として「柏の葉スマートシティ」プロジェクトをご紹介したうえで、最後に不動産投資への影響についてもお伝えをしました。

本文でも述べたように、ますます少子高齢化が進むこの日本では、少しでも人口の分散を防ぎ、都市の再編成を行うことが不可避となりつつあります。そこに、近年重要性が高まっている脱炭素やIoTなどの要素が加わった結果として、このようなスマートシティ構想が生まれたのです。

このスマートシティ構想によって、よりよい不動産投資に結びつく可能性もあります。是非今後のスマートシティ構想の進展に着目してみてください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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