私が不動産営業マンとして多くの方々にお会いをしてディスカッションをしてきた中で、不動産投資を検討するすべての方に共通していることがあると感じています。それは、不動産投資の検討を始めたばかりの時には、すべてに対して疑心暗鬼になってしまう、という点です。

今まさに不動産投資を始めようとされている方であれば、少なからず「誰を信じてよいのか分からない」という悩みをお持ちではないかと思います。

確かに、そのような気持ちになるのも無理はありません。なぜなら「不動産は人生で最大の買い物である」とよく言われるように、非常に大きな金額が動くこととなるので、絶対に失敗できないという強いプレッシャーが掛かってしまうからです。

もちろんある程度、このような警戒心を持つことは重要ですが、一方でいつまでも疑心暗鬼なままだと、必要な情報を十分に取れなくなってしまうリスクもあります。このような悩みを解決するための一番の近道は、やはり「何が嘘で何が本当なのかを見抜けるようになること」に尽きるのではないでしょうか。

そこで本記事では、実際に不動産営業である筆者が、「営業マンによる嘘」と「不動産投資セミナーに潜む嘘」について、その実情を解説していきたいと思います。

• 目次
• 不動産営業マンによる嘘とは！？
  • 営業マンによる嘘①：「今日申し込まないと無くなります」
  • 営業マンによる嘘②：「大幅な節税が出来ます」
  • 「不動産投資で節税になる」こと自体は嘘ではない
  • 大幅な節税をうたう、ある悪徳営業マンのセールストーク事例
  • 悪徳営業マンのセールストークは「減価償却費」を盛っている
  • 「借入金の返済を経費にできる」も半分嘘
  • 「あれもこれも経費」は嘘と疑ったほうが良い
• 不動産投資は節税にならない？からくりを解説
  • 収入から経費を差し引くと所得税や住民税を節税できる
  • 実際に支出しない費用「減価償却費」のおかげで会計上の収入だけ減らせる
  • 届出して青色申告を利用すれば65万円の控除も受けられる
  • もし赤字になっても給与所得との「損益通算」で節税できる
• サラリーマンを例に不動産投資の節税額をシミュレーションしてみた
  • 年収700万円のサラリーマンの節税額シミュレーション
  • 年収1,000万円のサラリーマンの節税額シミュレーション
• 不動産投資セミナーに潜む嘘とは！？
  • 不動産投資セミナーに潜む嘘①：「抽選で勝てないと買えない物件です」
  • 不動産投資セミナーに潜む嘘②：「セミナーや面談の参加だけでAmazonギフト券を配布します」
• 不動産投資で失敗しない3つのポイント
  • 節税効果を鵜呑みにしすぎない
  • 「節税」よりも「キャッシュフローを黒字にすること」を意識する
  • 嘘を見抜き信頼できる不動産会社を見つける
• まとめ

不動産営業マンによる嘘とは！？

それではまず最初に、不動産営業マンによる嘘について、いくつかご紹介をしていきたいと思います。これは例を挙げればキリがありませんが、特に代表的なものとして

1. ①「今日申し込まないと無くなります」
2. ②「大幅な節税が出来ます」

という２点をお話したいと思います。

営業マンによる嘘①：「今日申し込まないと無くなります」

営業マンによる嘘の一つ目は、当日中の意思決定を迫る内容です。もしかしたら、読者の方々の中にも、同様のセリフを聞いたことがあるのではないでしょうか。

不動産営業マンである筆者から見れば、この発言の９割近くが嘘であると言っても過言ではないと考えています。ではなぜ、そもそもこのような嘘をつくのでしょうか。

一番大きな理由は、その営業マンがノルマを達成するために、出来るだけ早い意思決定をお客さんに行ってもらいたいから、というものです。特に、お客さんがその物件に多少なりとも関心を示している場合には、「今日申し込まないと他の方が買ってしまいますよ」「他のお客さんから申し込みが入っているが、どうしても〇〇さんに買ってほしいので、今日一日だけ上司に無理を言って物件を止めてもらっている」など、口八丁手八丁で購入を迫ってきます。

更に、たちが悪い業者の場合には、上司からの命令として、営業マンにそのような発言をするように仕向けているところもあると言います。

残念なことに、気が弱い方や、残り１点という言葉に目がない方などは、この嘘に騙されてしまうケースも実際に存在しています。この発言への対策としては、やはり嫌なものは嫌と、きっぱりと主張をすることが一番でしょう。営業マンが本当に顧客のことを考えているのであれば、ある程度じっくりと時間をかけて検討することを妨げるはずがないからです。

もし今後、このような発言をされた場合には、目の前の営業マンには警戒しておく必要があるでしょう。

営業マンによる嘘②：「大幅な節税が出来ます」

営業マンによる嘘の２つ目は、「この物件を買うことによって、大きな節税につながります」という発言です。特に、本業の収入が高い会社員の方に対して多用される傾向があります。

「不動産投資で節税になる」こと自体は嘘ではない

不動産投資には一定の節税効果が存在することは事実です。減価償却や適切な経費の計上等により、その物件自体が稼ぎ出す所得分を一定程度圧縮することについては、国から認められた正当な権利であるからです。

しかしながら、悪徳な営業マンによる嘘の発言には、良心的な範囲を大幅に超えるような節税を謳っていることが多々散見されるのです。特にこれは、紹介する物件のキャッシュフローが大きく赤字である際のいい訳として、利用されるケースが多いです。

これは、実際に営業マンの立場になって考えると分かりやすいかもしれません。ある物件をどうしても売らなければいけない。しかしその物件の質が非常に悪く、キャッシュフローが大きく赤字になっている場合、読者の皆さんであればどのようなセールストークを展開するでしょうか。

おそらくほとんどの方が、節税効果と言わざるを得ないのではないかと思います。実際の悪徳営業マンによる発言も、ほとんどがごまかしのための嘘であり、そこまで大きな節税効果を望むことは基本的に出来ないと言えるでしょう。

これは、実際に不動産投資における節税の仕組みを知れば、嘘と見抜くのはそこまで難しくありません。

大幅な節税をうたう、ある悪徳営業マンのセールストーク事例

例として、大幅な節税を謳うある悪徳営業マンのセールストークから、何が嘘かを見抜いてみることにしましょう。

ある悪徳営業マンは、4,000万円の新築の区分マンションを販売しようと考えています。そこで、不動産投資初心者の会社員Aさんに対して、次のように発言しました。

「この物件はキャッシュフローこそ大きくマイナスですが、それでも購入することによって大きな節税効果が期待できます。まず、減価償却については、新築の区分マンションであれば４７年の償却となるので、この物件の場合、年間の償却費用は4,000万円 ÷ 47年 ＝ 85万円となります。」

「また、オーバーローンで融資を受けた場合、次の返済は15万円となります。したがって、15万円 ✕ 12か月 ＝ 180万円が経費として計上できるのです。先ほどの減価償却分と合わせれば、年間で約265万円の経費が計上できるので、キャッシュフローのマイナス分よりも、大きな節税効果が期待できます」

さて、悪徳営業マンによる上記のセールストークには、大きな嘘が潜んでいるのですが、皆さんは気づくことが出来たでしょうか。

悪徳営業マンのセールストークは「減価償却費」を盛っている

それでは答え合わせをしたいと思います。まず最初の嘘は、減価償却の計算に関する話です。この営業マンは、物件価格である4,000万円全てを償却資産であると見なして、４７年で割った金額を算出しています。これは一見すると正しいように見えるのですが、実は大きな誤りが存在しています。

それは、物件に占める土地・建物比率の存在を無視していることに起因しています。これは不動産業界にいれば常識なのですが、建物という資産は償却対象となる一方で、土地は時間が経過しても価値を棄損しないことから、償却対象から除外して計算をする必要があります。

一般的に、新築物件の販売価格のうち、建物価格が占める割合はおよそ6‐7割程度です。もし仮に今回の物件の建物比率を6割と仮定すると、償却対象となる資産は4,000万円 ✕ 60％ ＝ 2,400万円となります。これを47年で割ると、年間の減価償却費は51万円となります。

先ほどのセールストークでは年間の償却費が85万円と言われていた訳ですから、実際の節税効果とは35万円程の乖離が生じていることがお分かりいただけたかと思います。

「借入金の返済を経費にできる」も半分嘘

実は、この悪徳営業マンによる嘘はこれだけではありません。もう一つ、大きな嘘が存在しているのです。それが借入金の返済に関する計算です。

先ほどのセールストークでは、銀行への返済金額全てが経費に計上されるとの発言がありました。しかしながら、これは大きな誤りです。借入金の返済のうち、経費としてカウントできるのは、利息の支払い部分のみと決められているからです。

そうなると、実際に経費計上が出来る金額はどのくらいになるのでしょうか。答えは、「返済金額の概ね半分程度」です。「概ね」と敢えて書いたのは理由があり、不動産投資ローンにおいて一般的に利用される元利均等返済の場合、毎月の返済金額を一定とする代わりに、元金部分と利息部分の比率が少しずつ変化していくのです。返済当初は、全体の内利息部分が占める割合が半分ほどであり、返済が進むにつれて少しずつ元金の支払いがメインとなっていきます。

そうすると、先ほどの悪徳営業マンのセールストークはどのように変わるのでしょうか。仮に利息部分の支払いを、返済金額の５０％と仮定した場合、毎月の返済15万円のうちの半分である7.5万円のみが経費計上できる金額となり、結果として年間の経費計上可能額は90万円となります。

これを先ほど計算した実際の減価償却費である51万円と合算すると、年間の計上可能な経費額は141万円ということになるのです。

「あれもこれも経費」は嘘と疑ったほうが良い

いかがでしょうか。悪徳営業マンが当初のセールストークで述べていた「年間265万円の経費計上が出来ます」という話と比べると、約半分程度の金額にしかなっていないのです。

この話は、確かに不動産投資を検討し始めたばかりの方々にとっては、やや複雑な話であると思います。一方、不動産を生業としている営業マンにとって、経費計上に関する話題は備えておくべき基本知識なのです。

ですから、ほとんどのケースでは、お客様の無知に付け込んで、その場の雰囲気で契約に持ち込むために、悪徳営業マンによって意図的に盛り込まれた悪意のある嘘なのです。しっかりと、話を聞く側も気を付ける必要がありますね。

参考どんなカラクリ！？投資用マンションの節税効果に期待しすぎてはいけない！

不動産投資は節税にならない？からくりを解説

結論から言うと、不動産投資には節税の効果があります。ただし、「節税は嘘」という噂が生まれていることからも分かるように、節税メリットだけでお金を増やせるかというと、そうではありません。ここでは、不動産投資における節税のからくりを改めて見ていきましょう。

収入から経費を差し引くと所得税や住民税を節税できる

不動産投資は収入から経費を差し引くことにより、課税所得の金額を圧縮して増えたお金の量に対する税金を減らすことが可能です。賃貸収入を得る際に発生する、下記のような経費を確定申告時に家賃収入から差し引くことができます。

• 管理費
• 修繕積立金のうち管理組合に支払うもの
• 各種保険料
• ローンの利息部分
• 減価償却費
• 固定資産税・都市計画税

たとえばローンの利息部分を見ていきましょう。仮に2,000万円の物件を固定金利2％で30年ローンを組んで購入したとすると、月々の返済額は73,293円。このうち、平均で18,367円が利息部分にあたります。
※元利均等返済では、実際の利息額は元本の減少に伴い変化します。そのため、ここでは総利息額を返済回数で割ったものを平均と表現しています。

この18,367円は経費になるため、平均で年間約22万円を収入から差し引けるわけです。他にも保険料や税金を経費計上することで、家賃収入における課税所得の金額は想像以上に減らせます。

実際に支出しない費用「減価償却費」のおかげで会計上の収入だけ減らせる

実際に支出するわけではないのに、経費として計上できる「減価償却費」は、不動産投資におけるもっとも特徴的な節税要素です。建物は時間の経過とともに劣化し、その価値が減少していきます。この価値の減少分を費用として計上する仕組みが減価償却制度です。実際には現金支出を伴わない費用のため、手元のキャッシュフローを圧迫することなく、課税所得を減らせます。

個人の不動産投資ではもっともメジャーなマンションも含まれる、鉄筋コンクリート造物件の耐用年数は47年です。新築の場合は購入時の価格を47で割ったものを毎年減価償却費として計上します。一方で中古の場合は、購入時の価格を47から築年数を引いた数字で割ったものが減価償却費です。より短期間で、より多くの金額を経費計上できます。

注意点として、土地は減価償却の対象となりません。前半の悪徳営業マンのセールストーク事例でも紹介したように、土地を含めた金額をベースに減価償却費をシミュレーションする悪質な業者もいるため注意しましょう。

届出して青色申告を利用すれば65万円の控除も受けられる

「青色申告制度」を利用することで、最大65万円の特別控除を受けられます。ただし、事前に税務署へ届出し、正確な帳簿を作成しなければいけません。届出不要、帳簿も簡単でよい「白色申告」の制度もありますが、控除額が最大55万円となるため税金が数万円ほど増えてしまいます。

「数万円程度のために面倒な帳簿を作るのはちょっと……」と考える方もいるかもしれません。とはいえ不動産投資の収支を正確に記録し、適切な確定申告を行うことは、投資の成否を判断する上でも重要なポイントです。青色申告は、そうした記帳の習慣づけを促す効果もあり、投資家としての成長と成功率の向上に寄与するでしょう。

もし赤字になっても給与所得との「損益通算」で節税できる

不動産投資で赤字が発生した場合でも、給与所得など他の所得と損益通算できます。例えば、年間100万円の不動産所得の赤字が出ていて、本業の給与所得が700万円の場合、700万円から100万円を引いた600万円が課税所得として扱われます。金額にして15～20万円程度の所得税や住民税の節税が可能です。

ポイントとなるのが、不動産投資は実際に支出しない「減価償却費」を計上できるため、実際の収支は黒字でも会計上のみ赤字となるケースがあり得る点。家賃収入でお金が増えているのに、損益通算により本業にかかる税金も減ります。このようなケースなら、不動産投資の節税メリットを最大限に享受しているといえるでしょう。

サラリーマンを例に不動産投資の節税額をシミュレーションしてみた

不動産投資の節税効果を具体的に理解するため、サラリーマンが中古ワンルームマンションに投資するケースでシミュレーションを行います。収入レベルによって節税効果は大きく異なることから、年収700万円と1,000万円の2つのケースで比較してみましょう。

※本シミュレーションは空室の発生や突発的な修繕費の発生などは考慮していません。
※最終的な節税効果の目安について、生命保険料控除など特殊な控除計算は考慮していません。
※ローンは元利均等返済を想定しています。実際の利息額は元本の減少に伴い変化しますが、ここでは計算を簡単にするため総利息額を返済年数で割ることで、年間の平均利息額を算出して節税額の計算に用いています。実際には、返済当初の利息額が大きく、返済が終わるころの利息額が小さくなります。

年収700万円のサラリーマンの節税額シミュレーション

以下の条件で中古ワンルームマンションを購入したケースを想定します。

物件価格：1,800万円

融資条件

賃貸条件

年間経費

年間の会計上の収支を計算していきます。

最終的な会計上の収支は238,600円の赤字となりました。各種税金・保険料を計算すると、年間約72,000円の節税効果が得られます。年間で141,600円の収入を得つつ、約72,000円の節税効果が得られるわけです。

年収1,000万円のサラリーマンの節税額シミュレーション

年収1,000万円のケースでは、少し高額な中古ワンルームマンションの購入を想定します。

物件価格：2,500万円

融資条件

賃貸条件

年間経費

この条件で、年間の会計上の収支を計算したものが下記です。

最終的な会計上の収支は238,600円の赤字となっています。各種税金・保険料を計算すると、約128,000万円の節税効果が得られる計算です。年間で193,200円の収入を得ながら、約128,000万円の節税効果が得られるため、トータルで年間32万円ほど手取りが増えます。

不動産投資セミナーに潜む嘘とは！？

それでは次に、不動産投資セミナーに潜む嘘について見ていくことにしましょう。

もしかすると、読者の方々の中にも、これまでセミナーに参加したことのある方がいらっしゃるかもしれません。そういう方であれば十分ご存じであるかとは思いますが、セミナーの表向きの目的というのは「みんなに不動産投資について知ってもらう」という勉強会的な立ち位置になっています。

しかしながら、セミナーを専業とするような一部の会社の例を除けば、ほとんどの場合セミナーというのは「売りたい物件を買ってもらうための会」になってしまっているという現状があります。

特に、表向きの目的として勉強会のような雰囲気を出している分、そこに集まる参加者も投資初心者の方が多く、自社の売りたい方向性に都合よく誘導できることが多いのです。

不動産投資セミナーに潜む嘘①：「抽選で勝てないと買えない物件です」

この嘘は、セミナーに隠された実に巧妙なある仕掛けから生まれます。これは、私がお会いしたお客様から聞いた話ですが、その方が参加したセミナーでは、物件への申し込みに抽選制度を設けているそうです。

勉強会的な建付けで進むセミナーが終了したのち、個別相談会と称して、１人１人の投資家と具体的に物件を紹介するフェーズに移ります。そこで、セミナーの主催者から、「この物件は、今回セミナーに参加された方の中から抽選で当たった方にだけご紹介できる物件です。既に午前の部と併せて、３０名程の方が抽選に参加されていますので、当たる確率は少ないのですが、もしよければ抽選に参加だけでもしてみませんか？」という風に言われたとのこと。

これは、正直非常にあくどい手法であり、抽選という言葉で一定の公平感を出しつつ、実際にはセミナーの主催者が恣意的に当選者を選ぶことが出来てしまいます。

また、多数の参加者がいるように伝えることで、「どうせ当たらないから、申し込むだけ申し込んでみよう」と、検討のハードルを下げさせる効果があるだけでなく、もし仮に当たった場合、当選したという特別感を演出することが出来るとともに、「断ると他に落選した人に申し訳ない」「せっかく抽選を開催してくれた主催者に申し訳ない」という罪悪感すら持たせることが可能なのです。

実際に私がお会いしたお客様の中でも、この手法に乗せられて割高な物件を購入してしまった投資家の方が、複数人いらっしゃいました。どの方も、その物件を購入時の金額で売却することは難しく、大きな含み損が生じているという状況であったことはいうまでもありません。

しかし、冷静に考えてみれば、そもそもセミナーで「人気の物件」の紹介をすること自体に大きな違和感を覚えてしまいます。本当に人気であれば、わざわざ人件費や時間をかけてセミナーを開催しなくとも、自然に複数の買い手から手が上がるからです。もちろん全ての物件紹介型セミナーがそういった悪意のもとに開催されている訳ではないものの、これから参加をしようと考えている方がいらっしゃれば、是非一度立ち止まって、その裏にどのような狙いがあるのかを考えてみても良いかもしれません。

不動産投資セミナーに潜む嘘②：「セミナーや面談の参加だけでAmazonギフト券を配布します」

「セミナー参加で50,000円分のAmazonギフト券進呈！」「個別面談にお越しいただいた方全員に商品券プレゼント！」といった広告を目にしたことがある方は多いのではないでしょうか。しかし、実際にはギフト券を受け取れない悪質なケースが少なくありません。

多くの業者は「セミナー・面談後、具体的な物件検討のフェーズに進んだ方限定」といった条件を後出しで提示してきます。中には「物件の案内を受けることが条件」「購入申込みが必要」など、事前告知にない条件を追加するケースも見られます。つまり、純粋にセミナーや面談に参加しただけでは、うたわれていたギフト券は受け取れないわけです。

このような手法が横行する背景には、集客時の「うまみ」を強調しつつ、実際の物件販売へと誘導していく営業戦略があります。無料で知識が得られ、さらに特典までもらえるといううたい文句は、投資初心者の関心を引くのに効果的です。本当にギフト券配布などの特典が事実なのか、参加した人の口コミなどを確認したほうが良いかもしれません。

参考不動産投資セミナーに参加する際に気をつけるべき２つのリスクとは？

不動産投資で失敗しない3つのポイント

不動産投資で失敗しないためには、営業マンの甘い言葉に惑わされず、冷静な判断をしなければいけません。ここでは、特に重要な3つのポイントを解説します。

節税効果を鵜呑みにしすぎない

節税効果は不動産投資の「オマケ」的なメリットにすぎません。「年間50万円以上の節税ができる！」といった営業トークには要注意です。

先ほどのシミュレーションでも示した通り、実際の節税額は物件価格や借入条件によって大きく変動します。一般的な中古ワンルームマンション投資では1件だけの場合、年間数万円～多くても2,30万円程度の効果しか見込めないケースがほとんどです。

節税をやたらとアピールする営業マンは、多くの場合「ローンの返済額がすべて経費になる」など事実と異なる説明をしています。ローンの返済額のうち、経費になるのは利息部分のみです。知識をつけてこうした嘘を見抜き、適切な判断をするのが成功のポイントのひとつといえます。

なお、当社ではこうした経費の基礎知識も学べる電子書籍をお客様にお渡ししています。無料会員登録だけで読めるので、一度チェックしてみてください。

「節税」よりも「キャッシュフローを黒字にすること」を意識する

先述のシミュレーションでお気づきかもしれませんが、不動産投資による節税の効果は、実はそこまで大きくならないことがほとんどです。価格が高い物件を選び、減価償却費が非常に大きくなった場合に、よりインパクトのある節税効果を得られる可能性はあります。かといって月々の収支が赤字になっては、投資の目的である「お金を増やすこと」に失敗している状態といえます。

節税効果はあくまで「オマケ」と考えて、キャッシュフローを黒字にする運用を試みるのが、不動産投資の勝ち筋です。会計上の黒字が発生しても、青色申告で65万円は控除できるので、そこまで大きな税金はかかりません。

すべての経費を差し引いて65万円も会計上の利益が出ている状態なら、多くのケースで実際には年間50～100万円近くが手元に残っているはずです。これに控除を適用すれば、家賃収入に対する税金はほぼなくなります。むしろ青色申告による65万円の控除をフルに活かすつもりで、大きな黒字を積み上げていきましょう。

嘘を見抜き信頼できる不動産会社を見つける

優良な不動産会社は、物件のデメリットも含めて誠実に説明します。下記のような特徴がある会社は要注意です。

• 物件の欠点を一切説明しない
• 「早く決めないと売れてしまう」と焦らせる
• 具体的な収支計画を提示しない
• 過度な節税効果をアピールする
• セミナーで高額な物件購入を強要する

信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の会社に相談し、その対応を比較することが有効です。物件情報だけでなく、過去の取引実績や利用者の口コミなども参考にしましょう。

なお当社では、投資家である皆さんと同じ目線で、忖度なく物件のメリットとデメリットをお伝えすることをお約束いたします。ぜひ一度、専門のコンサルタントとの無料相談をお試しください。

まとめ

本記事では、不動産業界に潜む嘘として、「営業マンによる嘘」と「不動産投資セミナーに潜む嘘」を解説しました。いずれも、投資を検討している方々の良心や無知に付け込むような、非常に悪質な嘘であり、絶対に気を付けるべき内容となっています。

冒頭でも述べたように、不動産投資では、非常に大きな資産を動かしていきます。自身の与信力を活かして、レバレッジを利かせることの出来る不動産投資という手法には、やり方を間違えると一気に罠にはまってしまうという危険性が存在しているのです。

本記事をご覧になっている投資初心者の方には、皆さんも罠にはめようとする悪意を持った人々の存在をしっかりと認識していただくとともに、そこに存在する嘘を見抜けるようになって頂きたいと思っています。

もし今後不動産投資の検討を進めていく中で、「こんな話を聞いたが、実際はどうなのか」「不動産投資のセカンドオピニオンを聞きたい」という方がいらっしゃれば、その時は是非弊社コンサルタントまでお問い合わせを頂ければと存じます。

業界の実情や、そこに隠された狙いについて、包み隠さずお話させて頂けると思います。

参考いきなり名刺交換！？不動産投資営業マンに声をかけられたら？