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家族に黙って不動産投資!?ある会社員が迎えた悲惨な結末とは?

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皆さんもご存じの通り、不動産投資は数ある投資の中でも最も大きな金額を扱う投資手法の一つです。特に、普段会社員として働いている方が投資用不動産を購入する場合には、銀行から投資用不動産ローンを借り入れるケースがほとんどのため、購入者自身のみならず、その家族にも大きな影響を与える可能性があります。

しかしながら、私自身がこれまで多くのお客様とお会いしてきた中で、奥様に黙って不動産投資を行おうと考えている方や、ご両親から反対されることを恐れて、事後報告の形に持ち込もうとされている方も何名かいらっしゃいました。

そこで彼らに「なぜ家族に黙って、不動産投資を行おうとしているのか」と質問をしたところ、その回答は実に様々なものでした。例えば、「妻と金銭的な話をしようとすると不機嫌になる」「妻に財布を握られている」「父親が不動産投資を嫌っている」などです。

おそらく本記事をご覧になっている方の中には、これから不動産投資を始めようかとお考えの方や既に物件を保有されている方、今まさにご家族から反対を受けている方などいらっしゃるかと思いますが、是非皆さんには、家族に黙って不動産投資を行うことの危険性を知って頂ければ思います。

そこで本記事では、黙って不動産投資を行うことの危険性について、ある会社員Aさんのケースを見ていきたいと思います。奥様に黙って不動産投資を行ったことで、結果的に自宅を購入できなかったばかりか、離婚にまで発展してしまった恐ろしいケースです。

会社員Aさんのケース

家族に黙って不動産投資を行うことの危険性の一つに、住宅ローンが通らなくなってしまうという事が挙げられます。実はこのリスクは、私が営業マンとして(家族に黙って投資しようとしている)お客様と面談をしている中で、最も質問される事項の一つでもあります。ある意味、多くの方に認識されているリスクであるかも知れません。

具体的には、奥様に黙って借入をして不動産投資を行った場合、個人の借入限度が一杯となり、結果的に住宅ローンの審査に通らなくなってしまう、というケースです。それでは、会社員Aさんの事例で見ていきましょう。

32歳の会社員Aさんは年収600万円で、これまで借入をしたことはありませんでした。家庭には専業主婦の奥様と、1歳になる娘さんがいらっしゃいました。

Aさんは、お金の管理を全て奥様に任せていたために、毎月お小遣い制で生活をしていましたが、周囲の同じ年収レベルの独身男性が自由に遊び歩いている中で、自分だけ質素な生活をすることに嫌気が差してしまい、お小遣いを得るために、奥様に内緒で不動産投資を始めようと考えていました。

Aさんは投資用不動産を購入するにあたり、小遣い制であるためにほとんど自己資金を使えませんでしたが、ある不動産会社の営業マンから「あなたの勤務先であればオーバーローンが使えるかもしれない」と言われます。Aさんは、ある東証一部上場企業の総合職で、非常に属性が良かったのです。

不動産営業マンから決断を急かされたAさんは、「今ここで10万円払ってくれれば、頭金なしのオーバーローンで物件を購入できる」との甘言に乗せられ、奥様に黙って3,600万円の借入を行ってしまいました。

購入から2年間、Aさんの物件は入居者の契約更新も決まり、毎月のキャッシュフローも僅かながらプラスで回っていたこともあり、Aさん自身もその存在を特段意識することも無くなっていきました。しかしある日、奥様から「そろそろ自宅がほしい」と言われることとなりました。

確かにこれまでAさん家族は、2LDKの賃貸物件に住んでいましたが、半年後に二人目のお子さんが産まれる予定も出来ていたことから、このタイミングで新居を購入することについてはAさんも賛成しました。ふと、2年前に購入した投資用不動産のことが脳裏に浮かんだものの、「この2年間で年収も800万円に上がったことだし、問題ないだろう」と思い、すぐに不安は無くなっていきました。

それから2週間後、ある都心の新築マンションの見学を行ったAさんは、奥様からの「絶対ここが良い」という言葉の後押しもあり、すぐに申し込みを行うことに決めました。価格は6,000万円程でしたが、会社の同僚がつい先日同じくらいの価格帯の物件を購入していたことから、特に悩むことなく決断をし、融資審査の申込書に記入を行いました。

それから2日後、家族で団らんしていたAさんのもとに、ある一本の電話が入りました。それは先日申し込みをした不動産会社の営業マンからでしたが、その内容を聞いたAさんは、頭の中が真っ白になりました。なんと、融資の審査が否決になり、物件の購入が難しくなったというのです。

Aさんがその理由を尋ねると、「銀行より、返済比率をオーバーしている為融資の承認が下りなかったとの連絡があった」との返事がありました。

結局、この新築マンションは不動産会社が提携銀行による融資とパッケージで販売していたことと、Aさん以外にも多くの買手候補がいたために、Aさんが購入することはありませんでした。

このマンションに住めるとばかり思っていた奥様は、既に自身の両親や友人にもこの物件の話をしており、好みのインテリアや間取りなどについて想いを巡らせていました。しかしそんな矢先に、ふと「融資の承認が下りなかった」と衝撃の事実を聞かされた奥様は、Aさんを徹底的に問い詰めました。

すると観念したAさんは、実は2年前に内緒で不動産投資を行っていたこと、その時の借入の影響で、今回ローンが通らなかったことを告げたのです。

気に入った物件が買えなかったこと以上に、信頼していた旦那から裏切られた気持ちになった奥様はすぐに実家に帰ることに決め、その後二人は離婚することとなりました。

なぜAさんはローンが通らなかったのか?

ここまで、奥様に内緒で不動産投資を行った結果、新居のローンが通らずに離婚にまで至ったAさんの事例を見ていきました。では、そもそもなぜAさんは住宅ローンが通らなかったのでしょうか。また、もし仮に新居を買う予定だったとしたら、Aさんはどのようにすれば良かったのでしょうか。

最初の疑問への答えは、ローン否決の連絡をしてきた営業マンが放った「返済比率」という言葉と大きく関係しています。返済比率とは、簡単にいうと収入に対する借入金の返済額の比率のことを差しています。例えば、年収1,000万円の人が1年間に元本と利息合わせて200万円返済しているとしたら、その人の返済比率は20%になります。

ケースバイケースではあるものの、自宅の融資の承認が下りるためには、新たなローン額も合わせて、返済比率が35%以内に収まっているのが一つの基準であると言われています。ではAさんの場合はどうだったのでしょうか。

まず、2年前の投資用不動産購入前の状態のAさんについて見ていきましょう。年収は600万円で、借入金は0円であったわけですから、返済比率は当然0%となります。

次に不動産投資を行った時点のAさんについて見ていきましょう。Aさんは借入金3,600万円で35年のローンを組んでいます。仮に投資用ローンのごく一般的な金利である2.0%の元利均等返済で組んでいた場合には、毎月の返済は11万9,254円となります。したがって、年間の返済額は約143万円となる訳です。

ここで、返済比率は、年間返済額 ÷ 年収(%)で計算できますので、143万円 ÷ 600万円 = 23.8%となります。つまりAさんの返済比率は、投資用物件を購入した時点で23.8%となっていたのです。

その2年後、Aさんの年収は800万円に上がっていたので、その返済比率は143万円 ÷ 800万円 = 17.8%まで下がっていました。では、新築マンションの購入申し込みをした際、担当の銀行マンにはAさんの返済比率はいくつに見えていたのでしょうか。

今回、新居の購入にあたって6,000万円の融資を申し込みしていたAさんですが、仮にその融資条件を35年の元利均等で0.6%だとすると、毎月の返済は15万8,417円で、年間約190万円の返済になります。つまり、この物件単体での返済比率は190万円 ÷ 800万円 = 23.7%となる訳です。

先程計算した投資用物件の返済比率が17.8%でしたから、17.8% + 23.7% = 41.5%となり、基準となる35%の返済比率を大きく上回り、結果として融資は否決となってしまいました。

Aさんはどうすれば良かったのか?

ここで大きな疑問が浮かびます。それは、「結局Aさんはどうすれば良かったのか」という事です。これには大きく3パターンほどの解決策があると思われます。それは、①投資用不動産の借入額を抑える、②新居の予算を下げる、③世帯年収を上げるの3つです。それぞれ数字を見ながら比較していきましょう。

解決策①:投資用不動産の借入額を抑える

最初のパターンは、Aさんが2年前に購入した投資用不動産の借入額を抑える、というものです。では、今回Aさんが新居の購入を無事に行うためには、2年前の投資用ローンの借入限度額はいくらだったのでしょうか。

もう一度数字を振り返ると、今回新居を購入するにあたって、800万円の年収のAさんが、6,000万円の新築マンションを35年の金利0.6%元利均等払いで借入した際、年間返済額は190万円となり、返済比率は190万 ÷ 800万円 = 23.7%となっていました。

もし仮に今回申し込みをした提携銀行の基準返済比率が35%であったとすると、投資用物件の購入に充てられる借入額は、35% - 23.7% = 11.3%となります。

これを毎月の支払額に換算すると、年収800万円 ✕ 11.3% ÷ 12か月 = 約7.5万円です。毎月7.5万円の支払まで出来るという事は、投資用ローンの一般金利2.0%の元利均等35年で借入可能額を計算すると、2,264万円の借入が可能であったという事になります。

つまり、Aさんは2年前の投資用不動産の借入額が2,264万円以下であれば、今回新居のローンの否決を受けることなく、離婚を免れられたということになる訳です。

但し、読者の皆さんもお気づきになったかと思いますが、この計算は全て後付けの計算であり、「Aさんが将来6,000万円で新居を購入する」ということが明確であるからこそ出来る計算に他なりません。もちろんこれは無理な話で、いくらAさんが計画的であったとしても(実際はそうではなかったのですが)、自分の年収が2年後に800万円になり、更に奥様が気に入る物件の価格が6,000万円であることを予想するのは難しいでしょう。

それでは、残り二つの解決策について見ていきましょう。これら二つのパターンはいずれも、Aさんが投資用不動産を購入した事実を奥様に伝えられていれば、取り得た選択肢であると言えます。

解決策②:新居の予算を下げる

もし仮にAさんが投資用不動産の購入を奥様に事前に伝えていたとしたら、借入可能な返済比率の計算を事前に行って、今回購入可能な新居の予算について話し合うことが出来たことでしょう。

具体的にみると、新居の検討をする時点でのAさんの返済比率は、先程見た通り17.8%でした(投資用物件の年間返済額143万円 ÷ 年収800万円 = 17.8%)。もし仮にこの数値を奥様と共有できていたとしたら、新居の購入にあたって使用できる返済比率が35% - 17.8% = 17.2%であることも認識できたことでしょう。

この17.2%という返済比率は、月の支払いで換算すると、800万円 ✕ 17.2% ÷ 12か月 = 約11.4万円となります。そして自宅の借入条件である金利0.6%の元利均等払い、期間35年で計算すると、借入可能額は4,317万円です。つまり、事前にAさんと奥様が話し合っておけば、4,317万円以内の予算で物件の検討をすることが出来たという事になります。

さて、この解決策では、確かにAさんが不動産投資を行っていたとしても、4,317万円までなら新居購入のための借入を行うことが出来ることが分かりました。ではもし「どうしても6,000万円の新居に住みたい」とAさん夫妻が考えていた場合には、どのようにすれば良かったのでしょうか。

それが、3つ目の解決策となります。

解決策③:世帯年収を増やす

もしAさんが投資用不動産の購入を奥さんに話していて、さらにその上で「6,000万円の物件を購入したい」と考えた場合、どのようにすればよいのでしょうか。その解決策は、ずばり「世帯年収を上げる」という事になります。

但し、Aさんは東証一部上場の総合職ですから、副業が難しい可能性が高いでしょう。その場合、専業主婦である奥様が、世帯年収の向上に一役買う必要があります。

では、奥様がいくら稼げば、6,000万円の物件が購入できたのでしょうか。具体的に計算していきましょう。

仮に6,000万円の新居を0.6%の元利均等払いで35年で借入れたとすると、年間の返済額は約190万円になります。Aさんが2年前に購入した投資用不動産の年間返済額が143万円でしたから、合わせて年間333万円の支払いがあるという事になります。

そこで、提携銀行の融資可能な返済比率を35%と仮定すると、必要な年間収入は、333万円 ÷ 35% = 約950万円となります。既にAさんの年収が800万円ですので、奥様が年間150万円を稼げたとすれば、新居のマンションは無事に購入できたわけです。

年収150万円は、月に換算すると12.5万円ですから、仮に時給が1,000円だとすると、12.5万円 ÷ 1,000円 = 125時間となり、1日6時間を月20日働けば稼げる額ですので、十分現実的な数字ではないでしょうか。

もしAさんが、投資用不動産の購入を事前に奥様と相談していたとしたら、このようにいくつかの解決策が存在していたのがお分かり頂けたと思います。

まとめ

本記事では、ある会社員Aさんのケースを通じて、ご家族に無断で不動産投資を行うことの危険性について見ていきました。前章でも述べたように、もし仮にAさんが奥様と投資用不動産の購入について少しでも話し合っていれば、新居の購入に向けて様々な対応が取れていたにも関わらず、ただ黙っていたばかりに、悲惨な結末となってしまいました。

もし読者の方々の中で、今まさにご家族に無断で不動産投資を行おうと考えている方がいらっしゃれば、是非一度冷静になって、ご家族に話す方向で考えて頂ければと思います。

参考「不動産投資なんて反対!」の心理と、タイプ別説得法まとめ

弊社では、経験豊富なコンサルタントが、お客様と共に、ご家族を説得する方法について考え、様々な提案をしております。もしお困りのことがございましたら、お気軽にご連絡を頂けますと幸いでございます。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

不動産投資家の80%が申込むハイレバ物件の見極め方~飛ぶように売れる!物件事例をご紹介~ プロ感覚が一瞬で身につく!マンション投資の物件選定術 ~もう不動産営業の言いなりにならない~
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