これから賃貸需要が増加しそうなエリアというと、「鉄道の新駅・新路線開業」などがすぐ思いつきますが、実はチェックしておきたいのが「大学のキャンパス移転」です。

従来、大学施設には広大な敷地が必要なことと、一定面積以上の工場や大学の新設・増設を制限していた「工場等制限法」の存在により、郊外部にキャンパスを置く大学が多数ありました。

しかし、2002年の同法廃止後、少子化に伴う大学間での学生獲得競争に優位性を持つために、大学がキャンパスを都市部に移転する動きが近年増えています。

キャンパスの新規開設や移転は、不動産投資家にとって魅力的である、賃貸需要の拡大をもたらす可能性があり、不動産市場において大きなポテンシャルがあるといえるでしょう。

本記事では、大学のキャンパス移転がもたらす賃貸需要の魅力や影響について解説します。

• 目次
• 大学キャンパスの移転でなぜ賃貸需要が増える？
  • 学生の需要増加
  • 教職員の引っ越し需要
  • キャンパス周辺の施設増加
• 大学のキャンパス移転による地価上昇事例
  • 事例①：東京・神田（専修大学）
  • 事例②：東京・町田（桜美林大学）
• 大学のキャンパス移転による不動産投資におけるメリットは？
  • メリット①：高い賃貸需要と安定収益
  • メリット②：長期的な地域活性効果
  • メリット③：地価上昇の可能性
• 大学キャンパス移転における不動産投資のポイント
  • ポイント①：需要増加の見極め
  • ポイント②：適切な物件の選択
• 最新の大学移転情報と不動産投資家が注目すべきエリア
  • 注目エリア①：神奈川・関内（関東学院大学）
  • 注目エリア②：東京・池袋（東京国際大学）
  • 注目エリア③：大阪・茨木（立命館大学）
• まとめ

大学キャンパスの移転でなぜ賃貸需要が増える？

大学キャンパスの移転が賃貸需要の増加につながる理由はいくつかあります。以下で詳しく見ていきましょう。

学生の需要増加

大学キャンパスの移転に伴い、新たなキャンパスへの通学に便利な周辺エリアに学生が集まり賃貸需要が増加します。

また、キャンパス周辺の賃貸住宅に引っ越した学生の全員が卒業と共に転居するわけではありません。新しいキャンパス周辺の交通アクセスが良く利便性が高い場合、通勤に支障がなければ就職後も引き続きその地域で暮らす学生も多いでしょう。

教職員の引っ越し需要

増えるのは学生だけではありません。大学では教授や職員が多く働いています。キャンパスの移転によって教職員も周辺エリアに引っ越す可能性が高く、学生向けだけでなくより高い価格帯の物件や、ファミリータイプの物件の賃貸需要も一定数増えるでしょう。

また、教職員は学生より長く大学に在籍するため、長期的に周辺の入居率が上がる可能性もあります。

キャンパス周辺の施設増加

大学キャンパスの移転に伴い、学生や教職員が利用する飲食店やコンビニなど店舗の需要も増え、周辺施設の増加も期待されます。周辺地域に店舗や施設が増加すれば、その従業員も増加するためさらに賃貸需要が増えることが期待されます。

さらに店舗や施設が増えれば利便性が上がるだけでなく周辺地域の賑わいが生まれ、学生や教職員以外の賃貸需要の増加も考えられます。

大学のキャンパス移転による地価上昇事例

次に、大学のキャンパス移転によって実際に地価が上昇した事例を紹介します。

事例①：東京・神田（専修大学）

2020年4月、専修大学は九段下駅近くに16階建ての新校舎を開設し、「神田キャンパス」として法学部・商学部の移転に加えて、国際コミュニケーション学部を新設しました。

神田キャンパスは3駅5路線が利用できる上に、新宿・東京にも7分（乗車時間のみ）という便利なアクセスの都市型校舎です。

このキャンパス移転があった翌年に、最寄り駅の九段下駅付近の路線価が大幅に上昇しました。令和2年度の路線価が267万円であったのに対し、令和3年度には322万円へと上がっています。

事例②：東京・町田（桜美林大学）

桜美林大学も2020年4月に「東京ひなたやまキャンパス」を東京都町田市に新設しました。

町田駅から少し離れたひなたやまキャンパスには演劇・ダンス・声楽といった芸術文化学群を町田キャンパスから移転、将来的には芸術文化ホールを整備し、近隣地域と共生しながら芸術創造や交流、発信の拠点を目指すとしています。

最寄り駅の町田駅付近の路線価も上昇しています。令和2年度の路線価が145万円であったのに対し、令和3年度には160万円へと上がっています。

大学のキャンパス移転による不動産投資におけるメリットは？

ここでは不動産投資において、大学のキャンパス移転によって考えられるメリットについて考察します。

メリット①：高い賃貸需要と安定収益

大学のキャンパス周辺の物件には学生や教職員からの需要が増加するため、周辺物件の入居率が上がる可能性が高いでしょう。

そして、入学したての学生であれば少なくとも4年、教職員であればそれよりも長い期間、引っ越しする可能性は低くなります。

このことから、入居期間の安定が見込めるため、入退去に伴う手間や募集費用が抑えられるほか、入居者の入れ替えに伴い発生する空室期間も少なくなるというメリットが考えられます。

メリット②：長期的な地域活性効果

大学キャンパスの移転による需要増加の効果は一時的なものではありません。

大学キャンパスの移転による周辺の店舗や施設の増加によって、居住・非居住に関わらず周辺地域から人々の流入が起き、長期的に見て地域全体の発展が期待されます。

また、桜美林大学の「芸術ホールの設立で地域住民との文化的交流・発展を図る」といったコンセプトにも見られるように、大学キャンパスの移転によって大学と地域の相乗効果による地域活性効果も考えられます。

そのため、大学開設による地域再生・活性化に期待してキャンパス移転を積極的に支援する自治体もあるほどです。その一例が、千葉大学工学部「墨田サテライトキャンパス」です。

墨田サテライトキャンパスでは、地元企業の研究開発パートナーとしての支援を行っています。また、その建物は墨田区の施設「旧すみだ中小企業センター」の大規模改修工事を行い貸借したものであり、区の全面的な協力の下にキャンパス開設が実現しています。

大学キャンパスの移転によって地域の経済活動、ひいては不動産市場が活性化する結果、投資物件の需要や価値が向上して不動産投資の安定性が高まることが期待できます。

メリット③：地価上昇の可能性

長期的な地域活性効果のほかに、キャンパス移転に伴い直接的に地価が上昇するような変化が起こる可能性があります。

例えば、学生の通学による利用客の増加を見込んだ新駅の開業や、電車・バスの増便が考えられます。

その一例が、大阪メトロ中央線の新駅開業です。新駅付近には「大阪公立大学　森之宮キャンパス」が2025年に開設予定であり、さらに大阪メトロが新駅に商業施設の建設を検討しているとNHKのニュースで報道されています。

キャンパス移転に伴う交通アクセスの向上により地価が上がる可能性があるだけでなく、学生の増加で「活気ある学生街」として周辺地域のイメージが向上することで、地価上昇を後押しする可能性があるでしょう。

地価が上昇すれば、将来的に不動産を売却する場合にキャピタルゲインも狙えます。

大学キャンパス移転における不動産投資のポイント

しかし、キャンパス移転予定エリアの物件に投資したら必ず利益が出るとは限りません。

ここではキャンパス移転による需要増加を見込んで不動産投資を行う場合のポイントについて解説します。

ポイント①：需要増加の見極め

まずキャンパスの移転先エリアに対する需要の問題です。キャンパスの移転先が交通アクセスの悪い立地で通学圏内にすでに利便性の高いエリアがある場合、需要が周辺エリアに分散してしまうケースが考えられます。

また、移転するキャンパスで増える学生数も需要に影響を与える要素です。小規模なキャンパス、あるいは1 ～ 2年次と3 ～ 4年次で通うキャンパスが変わるといった場合には、需要増加は限定的になるでしょう。

逆に、キャンパス移転に関して移転先の自治体が積極的な姿勢であれば、周辺地域の交通インフラの整備や都市開発が行われ、エリア全体の人気が高くなる可能性もあります。

そのため大学の公式サイトだけでなく、公的機関のサイトなどから移転エリアに関する最新の情報を収集した上での需要変化の予測が必要です。

ポイント②：適切な物件の選択

キャンパス周辺エリア全体の需要が増加したとしても、投資対象の物件が無条件にその恩恵を受けられるわけではありません。周辺にはほかの既存賃貸物件もあるほか、需要増加を見込んで新規賃貸物件が建設されるかもしれません。

そうなると「投資対象となる物件は、競合物件の中で優位性があるか」がポイントになってきます。

まず問題になるのがキャンパスまでのアクセスです。直線距離は近いけれど交通手段に乏しい、あるいは徒歩圏内でも夜は人通りの少ない道を通るような物件であれば、借り手は付きにくいかもしれません。

また、コンビニや遅くまで営業しているスーパーマーケットなどの周辺施設、「バス・トイレ別」「クローゼット」「TVモニター付きドアホン」といった設備が揃う学生にとってニーズの高い物件であるかも重要です。

最新の大学移転情報と不動産投資家が注目すべきエリア

最後に、キャンパス移転直後、あるいは移転予定が近い大学とその注目エリアについていくつか紹介します。

注目エリア①：神奈川・関内（関東学院大学）

2023年4月に横浜エリア中心部の「関内」駅前にキャンパスを移転したのが関東学院大学です。関内駅はJR京浜東北線・根岸線、および横浜市営地下鉄ブルーラインが通り、横浜駅から約5分、東京駅からも約40分というアクセス抜群の立地です。

この「関内キャンパス」には横浜中心地から少し離れた金沢八景キャンパスから法学部・経営学部・人間共生学部の3学部4学科が移転し、学生数は約3300人。

同学は関内キャンパスを横浜市中心部という立地を生かし「社会連携教育」の拠点と位置づけているほか、ブックカフェやコワーキングスペース／シェアオフィス、デジタル図書室などの施設を開放しています。

元々人気のある横浜中心地エリアは学生が住みたい街でもあり、地域と連携する都市型キャンパスは地域のさらなるイメージアップにも寄与するのではないでしょうか。

注目エリア②：東京・池袋（東京国際大学）

2023年9月、東京・池袋にあるサンシャインシティ隣接地に4,000人の学生を収容する都市型キャンパスを開設予定なのが東京国際大学です。

同学はこの「池袋キャンパス」に、ビジネス・文化が融合する国際都市である「池袋」にふさわしい商学部・経済学部・言語コミュニケーション学部・国際関係学部の4学部と大学院の移転を決定しました。

同キャンパスはJR線・東武東上線・西武池袋線の3路線のほか、東京メトロ有楽町線「東池袋駅」が利用できる便利な立地です。

また、同学の理事長は池袋という立地を「就職活動の拠点となる」とも述べており、就職活動における優位性も図っています。

首都圏のアクセスに困らない池袋周辺は、就職後も長く住める街でもあります。

注目エリア③：大阪・茨木（立命館大学）

関東だけでなく、関西にもキャンパス移転を行う大学があります。

立命館大学は衣笠キャンパス（京都府京都市）の映像学部・映像研究科、びわこ・くさつキャンパス（滋賀県草津市）の情報理工学部・情報理工学研究科の2学部2研究科を、大阪いばらきキャンパス（大阪府茨木市）へと2024年4月に移転予定です。

このキャンパス移転により、約3,000人の学生増加が見込まれ、従来の4学部5研究科と合わせた学生数は1万人を超える予定です。

同キャンパスでは、映像学部と情報理工学部両学部のデジタルテクノロジーなどを共通項として連携を目指すとしていますが、その連携は学内にはとどまらず、株式会社NTTドコモ、西日本電信電話株式会社（NTT西日本）と連携協定を締結しています。

同キャンパスの最寄り駅は、大阪駅から電車で約11分の「茨木」駅。今回の大阪府内へのキャンパス移転で、他大学に対する優位性と、行政や企業との連携のしやすさという2つのメリットを手に入れる狙いがあり、一層周辺エリアの需要の高まりが期待されます。

まとめ

少子化に伴い、近年は大学間での学生獲得競争が起こっています。キャンパス周辺で授業後や休日も楽しめ、アルバイト先の確保や就職活動がしやすい都心部のキャンパスは人気が高く、学生を獲得しやすいメリットがあります。

また、新キャンパスの立地の良さだけでなく、都心部と郊外のキャンパスとの使い分けにより、大学全体の魅力と多様性を出し学生獲得競争で優位に立とうという大学側の戦略もうかがえます。

今回ご紹介した「キャンパス移転」のように、賃貸需要の増加にはさまざまな要因があり、一見不動産投資と直接関係のなさそうな情報も収集しておくことが大事です。

しかし、周辺の物件相場や競合物件の多さ、将来性など、投資判断を行うための需要予測には、不動産市場やトレンドに関する専門的な知識も必要となってくるでしょう。

当社コンサルタントは、経験と実績に基づき不動産投資のサポートをいたします。ぜひお気軽にご相談ください。