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マンションで不動産投資を始めるならローンで始めよう!現金一括とローンの差を徹底解説

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

不動産投資を始めるにあたり、物件の購入はローン払いと現金一括支払いのどちらが良いでしょうか?決して安い買い物ではないからこそ注意したい購入方法。実際、どちらを選ぶかによって運用方法や収益性にも違いが出てくるため、その違いを理解してから選択するのがベストです。

こちらの記事では、不動産投資を購入する際の支払い方法としてローンと現金一括のどちらが良いかを徹底比較します。それぞれの支払い方法の特徴や、どんな人がそれぞれの支払い方法に向いているかなど、両者の違いについて詳しく解説しているので、不動産投資を始めたい人はぜひ参考にしてください。

マンションで不動産投資を始めるならローンor現金?

結論から述べると、物件の購入はローンと現金一括のどちらが良いとは言い切れません。両者にメリットとデメリットがあり、人によって向き不向きがあるからです。まずどちらが良いかを考える前に、それぞれの支払い方法におけるメリットとデメリットについて理解することから始めましょう。

参考「不動産投資はやめとけ」は本当?その理由を徹底解説!

ローンのメリット

ローン最大のメリットは年収の数倍の金額を借りられることです。投資の収益は保有資産額と利回りで決まることが多いですが、年収の数倍の金額を借りることで保有資産額が上がり、手持ちの資産以上の金額での運用が可能になるため、結果的に収益も膨らみやすくなるのです。このような「小さな資金で大きな投資収益を得る」仕組みのことをレバレッジ効果が高いと言います。ローン払いでの不動産投資は、まさにレバレッジ効果の高い手法です。

また、手元に不動産投資を始めるだけの現金がない場合でも、早期に投資を始められる点も魅力です。一括で購入できるだけの現金を貯めるのに時間をかけていると、狙っていた物件が他の人に購入されてしまったり、結果的に得られる収益が下がったりすることも考えられるため、不動産投資はなるべく早期に始めるのが得策です。仮に一括購入できるだけの資金があったとしても、1,000万単位の商品が多いため、現金一括で手持ちの資金をそれだけ減らすのは少々不安もあります。しかし、ローンを組めば手元の資金を残すことができる安心感があります。

他にも、団体信用生命保険に加入できることもメリットと言えます。ローンを組む際の条件として団体信用生命保険への加入が義務付けられているケースが多いのですが、団体信用生命保険に加入すると、万が一借入者が亡くなった場合や高度障害を負った場合でも、残債が保険会社によって補填されるため、親族に借金なしの状態で物件を託すことができます。

ローンを滞納することなく返済することで、金融機関からの信用が得やすくなるのもポイントです。信用が高くなれば、次回ローンを組む際に有利な条件で組める可能性が高まるため、将来、住宅の購入を考えているのであれば、ローンで不動産投資を始めると良いでしょう。

ローンのデメリット

ローンを組むということは、金利をプラスで支払わなければならないということです。よって、総額で支払う金額は、現金一括に比べてローンの方が高くなるでしょう。さらに、金利はその時々によって割合が変わるため、月々の支払額にばらつきがあることも理解して運用していく必要があります。

また、ローンの支払いが毎月あるにも関わらず、月々の収益は部屋の使用数によって増減します。安定して満室であれば問題ありませんが、空室が多くなると毎月の支払い額を下回ることも考えられます。

またローンを組むには審査があります。そのため、融資がおりるまでに時間がかかることもデメリットと言えます。審査を待つ間に、人気の物件が現金一括で購入されてしまう場合もあるので、なるべくスムーズに審査が行えるよう早めの準備を心がけてください。

現金のメリット

現金で不動産投資を購入すると金利がかからないため、ローンで購入するよりも結果的に安い支出で投資できる可能性があります。金利の割合はローンの組み方や借入者によって異なるため、気になる人はローンを組んだ際の金利の支払いがどれくらいになるかを事前に確認して比較するようにしてください。また、不動産を売る側の立場から考えると、決済に時間がかかるローンに比べて、すぐに入金される現金の方が都合が良い場合もあります。そのため、交渉次第では「現金購入で即入金する」という条件だと、安い金額で不動産投資を購入できる可能性も高いです。

また、ローンを組むには審査が必要です。その際、審査が通ったことが確認できてから本契約を結ぶことになりますが、審査結果が出るまでには早くとも2週間ほどかかります。交渉が成立しても、融資が実行されるまでに時間がかかってしまうのです。しかし、現金であれば審査が必要ないため、すぐに不動産投資が始められます。

現金のデメリット

現金で一括購入するには、物件を購入した後も貯金が残るくらい余裕のある自己資金をためておく必要があります。しかし、一般的なサラリーマンがそれほどの資金をためるには時間がかかります。例えば、年収500万円のサラリーマンが毎年150万貯金を頑張ったとしても、3,000万円の物件を一括購入するには20年かかります。さらに、資金に余裕を持たせると考えるともう少し時間がかかると見ていいでしょう。

そのうえ、現金購入の場合だとローンで購入するよりも安い物件を選びがちになると思います。安い物件は高い物件に比べて収益率が低いことが多いため、結果的に収益が低くなる可能性もあるのです。優良物件が安く購入できれば良いですが、未知の優良物件を目標に資金を貯めるのはあまり効率的とは言えません。資金を貯める目処が立つ人は良いですが、そうでない人にとっては、あまり現実的な支払い方法ではないかもしれません。

できることなら現金で一括購入したい

先に述べたとおり、ローン払いも現金一括払いもメリットとデメリットがあります。できることなら金利のあるローンで支払うより、現金で一括購入する方が安心ですよね。現金一括での購入には向き不向きがあるので、それぞれの特徴を見てみましょう。

現金一括購入の不動産投資に向いている人

やはり、資金力のある人が現金一括購入に向いていると言えます。既に潤沢な資産が家にある人や、他の運用で資産形成している人などは、一括で物件を購入した場合でもある程度資産の保証があるはずです。手元にある資金で十分不動産投資が可能なのであれば、わざわざレバレッジ効果を狙って借金を背負う必要はありませんし、月々のローンの支払いに追われる必要もありません。現金一括購入なら、ローンを組む際の審査待ちによってタイミングを伸ばすこともないので、気に入った物件があれば現金で購入してしまうのがおすすめです。

現金一括購入をアピールして、金額を値引きしてもらえるよう交渉するのも一つの手です。むしろその方が、収益率が高くなる可能性もあるので、交渉に力を入れると良さそうです。

現金一括購入の不動産投資に向いてない人

現状、十分な自己資金が手元にない人は、現金一括購入に向いていないと言えます。現金一括購入ができるように今から資金を貯め始めるよりも、ローンを組んで運用を始めた方が効率的です。サラリーマンで毎月安定した収入があるのであれば、ローンを組む際も有利な条件で組みやすく、審査も通りやすいです。

また、子どもや定年を迎えた親の世話をしている家庭の人も、急な出費に備えてローンを組んで支払いを進めることをおすすめします。子どもがいる家庭だと、学費や習い事など、成長につれてまとまったお金を支払う機会が増えてきます。定年を迎えた親の世話をしている人も、今は大丈夫でもいつ病気にかかるか分かりません。そのため、手元の資金を残してローンを組む方が堅実的です。

現金一括払いかローンにするか迷った時の判断基準

ここまで、現金一括払いとローン払いの特徴について解説しましたが、それでも支払い方法に悩んでしまう人もいると思います。そこで、現金一括払いとローン払いで迷っている人に向けて、それぞれの支払い方法を選ぶ判断基準を解説します。

ローン払いを選ぶポイント

収益性や効率性を重視する場合は、ローンでの購入を選ぶと良いです。まず、不動産投資を始める人が効率的な運用を目指す場合、圧倒的にローンで購入する人が多いです。なぜなら、潤沢な資金を既に持っている家庭が少ないことや、育児の真っ最中で、今後の教育費に資金を残しておく必要のある家庭が多いためです。不動産投資はあくまで資産を増やすための活動で、その過程には日々の暮らしがあります。例え一括購入できるだけの資金が手元にあったとしても、手元の資金を全て手放すのでは不安も大きいでしょう。そのため、ローンを組んで不動産投資を始める人が多いのです。

不動産投資をローンで購入した場合、レバレッジ効果によって結果的に収益が増えやすいことも、ローンを選ぶうえでの大きなポイントです。毎月支払いがあることは大変な部分もありますが、結果的な収益はローンの方が大きいとも考えられるため、資金を貯金して一括購入するより効率が良いと言えます。

また、複数の物件を購入したい人はローン払いを選ぶことをおすすめします。複数の物件を保有している人は、一つの物件で得た家賃収入で他の物件のローンを返済する形をとっている人が多いためです。複数のローンを抱えるのは不安もあるかと思いますが、ある程度家賃収入が安定しているのであれば、家賃収入でローン返済を行う仕組みを使えばより安定的に不動産投資ができますよ。

参考不動産投資との相性は?「日本政策金融公庫」の融資を受ける際のポイントや注意点

現金一括払いを選ぶポイントは

資金がある人で安定感のある不動産投資運用を行いたい場合は現金で一括購入するのがおすすめです。現金一括購入だと、ローンのデメリットである金利がなく、支払額が上昇することやローン返済に追われるといった変動がないため、計画通りに運用しやすいです。ただ、リスクが低い分レバレッジ効果がなく、収益も低くなる可能性が高いです。それでも、安全に運用を行いたい、ローン返済の不安を感じたくない安定志向の場合は、現金一括購入できるのが一番でしょう。

また定年を過ぎた人で、資金は十分あるもののローンを組みにくいという場合も現金一括購入がおすすめです。不動産購入を現金で一括購入すれば、相続税評価額が基礎控除額を下回り相続税対策にもなります。安全性を重視したい人や、定年退職し十分に資金のある人は現金一括での購入が安心です。

参考資産運用とは?初心者におすすめのリスクの少ない運用法をご紹介

まとめ

こちらの記事では、不動産投資を始めるにあたり、ローン払いと現金一括払いのどちらの支払い方法が良いかを徹底比較しました。結論としてどちらがおすすめとは言い切れませんでしたが、運用計画や手持ちの資産によって向いている支払い方法が異なる点に注目して、どちらの支払い方法が自分に合っているかを確認してみてくださいね。

また、記事を参考しても実際にシミュレーションしてみなければ分からない部分も大きいでしょう。本格的に収支シミュレーションを検証したい方は直接不動産会社に相談してみるのも一つです。無理のない支払いで不動産投資が始められるよう、慎重に考えていきましょう。

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