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不動産投資との相性は?「日本政策金融公庫」の融資を受ける際のポイントや注意点

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資を始めようと思っている皆さんの中には、融資について一度考え、悩んだことがあるのではないでしょうか?数ある投資ビジネスの中でも不動産投資は融資の利用が可能ですが、融資を受けることによるメリットや借りるとしたらどこの金融機関が良いのか、など気になる方も多いと思います。そこで今回は政府が100%出資している「日本政策金融公庫」を利用した不動産投資のコツをお伝えしていきます。

不動産投資は融資が必要?

不動産投資には融資の利用をおすすめします
なぜなら、融資を利用することにより自己資金の何倍・何十倍もの資産を手にすることができ、収益性や安定性が高められるからです。

不動産投資の成功のコツは、この融資をいかに活用しビジネスを展開していくかにあります。

とはいえ、無茶な融資により資金繰りが厳しくなっては本末転倒です。なのできちんと融資先を見極め、自分の身の丈に合った運用が行えるよう、計画的に始めていくとが大切です。

参考不動産投資は融資を受けたほうがいい?よくある疑問にお答えします

不動産投資で融資を受けるメリット

不動産投資において融資を受けるメリットは4つあります。

高いレバレッジ効果が期待できる

不動産投資のレバレッジ効果とは「小さい資金で高額な資産を手に入れる」ことです。
単純に自己資金が1,000万円ある人は、1,000万円以内の物件しか手にできませんが、融資を利用することで3,000万以上の物件を購入でき、自己資金の限界を広げることが可能です。

高い収益性が見込める

投資における収益性とは「保有資産額×利回り」で出すことが可能です。
なので先ほどもあげたように1,000万の物件と、融資を利用して3,000万の物件を手にするとでは、収益性に大きく差が出るのです。

融資を利用し、収益から返済をしたとしても、自己資金のみで運用する不動産投資より多くの収入を得られ、それによって複数物件の不動産投資にも踏み切れます。

手元に現金を残せる

融資を利用することで自己資金を使わずに、残しておけます。
不動産投資をしながらも、家族や自分にもしものことがあったときに多少の現金がないと不安なものです。手元に現金を残しながらビジネスをすることで、精神面のバランスも保てますし、長い目で利益を出していくこともでき一石二鳥です。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資用のローンを組むと、団体信用生命保険に加入することができます
団体信用生命保険は、オーナー(借入主)がローン完済前に病気や事故で亡くなった場合、残りの返済額を借入主の代わりに金融機関へ弁済してくれる保険です。団体信用生命保険に加入することで、不動産という有形資産を大切な人に安心して残せるようになるのです。

このように不動産投資において融資を受けるメリットはたくさんあります。

ですがデメリットもあります。

不動産投資で融資を受けるデメリット

不動産投資における、融資のデメリットを解説します。主に3つです。

  • 利息が発生すること
  • 金融機関との交渉、契約まで時間がかかること
  • リスク補填ができないと赤字になり、資産手放しの可能性も出てくること

この3点のデメリットも踏まえながら、融資計画は進めると良いでしょう。

主な融資先の特徴について

不動産投資ローンには2種類あります。

  • 提携ローン
  • 非提携ローン

提携ローンは物件を購入する不動産会社が提携している金融機関でローンを組むことで、金利の交渉や融資の審査が通りやすくなるなどのメリットがあります

非提携ローンは自分自身で金融機関を見つけ、手続きや交渉まで全て行うものです。融資先によって金利や特徴が異なりますので、ここでは代表的な融資先の特徴を紹介します。

メリット デメリット
都市銀行
  • 全国対応
  • 低金利
  • 融資が通りやすい
  • 最長15年と融資期間が短い
  • 物件価格の5割程度しか借り入れができない
  • 物件の登記が完了していないと融資が受けられない
地方銀行
  • 低金利
  • 銀行独自のプランが用意されている
  • 不動産投資への融資に積極的
  • 全国対応ではない
信用金庫
  • 個人投資家に優しい。親身になってくれる
  • 地方銀行より敷居が低い
  • 高額融資は難しい
  • 地域性が高く全国対応は難しい
ノンバンク
  • 敷居が低い
  • 高額融資の可能性も持てる
  • 全国対応可能
  • 金利が高い

固定金利型と変動金利型

不動産投資ローンにおける金利には、金利が変動する変動金利型と、金利が固定された固定金利型の2種類があります。

変動金利型

世の中の金利動向に合わせて半年ごとに金利の見直しが行われていますので、金利の上昇により返済額が高くなるリスクもあります。反対に返済総額を減らせる可能性もありますので一概には言えませんが、銀行の不動産投資ローンはほとんどがこの変動金利型です。

固定金利型

固定金利型は一定期間または全期間、金利が変わることはありません。変動しないので返済計画が立てやすいのがメリットですが、変動金利よりも金利が高めなのがネックで、日本政策金融公庫は固定金利型のみとなっています。

参考不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

日本政策金融公庫とは

日本政策金融公庫とは100%政府が出資・運営している金融機関のことで、お金を貸す業務のみを行い、日本の中小企業を支えています。

個人事業主や中小企業のサポートを目的として作られた金融機関なので、不動産投資を始めたい個人の方にもお勧めです。
しかし純粋な不動産投資だと融資は認められず、あくまで「事業用の不動産投資」であることが条件になります。

日本政策金融公庫は不動産投資の融資に活用できる金融機関

日本政策金融公庫は不動産投資用の融資を「固定低金利」で受けることが可能なお勧めの融資先なのです。

日本政策金融公庫の融資メリットは4つあります。

固定低金利でローンが組める

固定金利は変動金利よりも金利額が高いとお伝えしましたが、金利上昇リスクがないため、いかなる時も金利負担が増えることはありません。また、個人の属性や担保物件の評価によっては金利が優遇されるケースもあります。

20代・55歳以上の男性と女性(全世代)は優遇される

日本政策金融公庫の通常の借り入れ期間は最長でも10年間ですが、全世代の女性もしくは男性(20代か55歳以上)の人たちは借入期間を15年間に延長することができ、金利の優遇も受けられます。

借入期間が長くなることにより毎月の返済額が減り、自己資金をあまり用意できない人たちも毎月の収支をプラスに持っていけるようになります。

保証人不要

多くの金融機関では融資を受ける際に保証人が必要ですが、日本政策金融公庫なら保証人不要で相談することが可能ですので、保証人を付けないことで金利が上がるパターンや、保証人を求められるケースもあるので、事前に確認することが大切です。

繰り上げ返済手数料無料

不動産投資に融資を利用する場合、繰り上げ返済を計画的にする人もいるのではないでしょうか。通常繰り上げ返済に手数料がかかる金融機関が多いですが、日本政策金融公庫は手数料が無料になります

参考不動産投資ローンの金利はどのくらい?相場を比較

日本政策金融公庫向きの物件がある?

日本政策金融公庫で融資を受けるために適した物件を解説します。日本政策金融公庫の積算評価は、他社と比べて厳しいので収益性の高い物件を狙って審査を通すことをお勧めします

具体的には

  • 築年数よりも利回りを重視
  • できるだけ安い物件を重視
  • と、限度額をフルに使うより残高に余裕がある物件を選んだ方が良いとされています。

    また、日本政策金融公庫の融資条件として物件担保が必須であると考えておきましょう。担保物件が購入物件しかない人は、自己資金を多めに用意しておくことが大切です。

    目安としては物件の購入価格の半額以上は必要になりますので、例えば100万円の物件を購入した場合頭金で必要な金額は500万円以上となります。
    ですので、できるだけ安い物件をおすすめしています。

    参考融資の引き締めは本当?現在の金融機関事情を解説!

    日本政策金融公庫に融資をしてもらえない場合とは

    「不動産投資をするための融資をお願いします」と日本政策金融公庫の面談時に申し入れても、融資は断られます。なぜなら、公的金融機関である日本政策金融公庫は、投資目的の融資を行わないからです。

    あくまで「事業目的で不動産を購入する」ということを証明しなければならないので、事前準備が重要になってきます。
    それに、下記のように原因があって日本政策金融公庫の融資が通らない場合もあります

    • 個人の信用情報に傷がついている(ブラックリストに載っているなど)
    • 公共料金等の支払い遅延が多数ある場合
    • 税金の滞納、遅延がある
    • 自己資金が極端に少ない
    • 経営計画が乏しい
    • 面接でのコミュニケーションや説明が不十分

    このように主に支払い能力が低いとみなされる場合、審査を落とされてしまいます。

    返済トラブルは過去2年間のうちに1、2回程度の支払い忘れなら審査に影響はありませんが、それ以上の場合日本政策金融公庫の審査は落ちてしまいます。また、過去にトラブルを起こした人も、10年間は個人情報が保存されていますから、10年以上経ってから再度申し込みをしましょう。

    自己資金においては創業資金総額の10分の1はないといけません
    そのため、自身の事業計画で算出された費用の10%の資金は最低でも貯金してから審査を受けることになります。
    (それでも実際は自己資金の2〜3倍の資金しか借りれないパターンが多いのです。)

    上記の面から見ても、経営計画は重要な審査ポイントとなります。

    以下は実際に断られた人の例になります。

    既に5軒所有していて追加で購入するための融資相談に行ったが、現時点での経営状態の把握をしていなかった為断られた。

    このように、日本政策金融公庫は厳しい目で事業計画に目を通しますので、事業者としての自覚をしっかりと持ち、勝算のある事業計画を立てる必要があります。

    不動産投資における成功ポイント

    • 自ら足を運び物件を見極める
    • 物件の周辺環境や物件そのものの状態を把握する
    • 自らの経済状況を把握し、経営者として学ぶ姿勢が常にある
    • 不動産の知識も多く自ら積極的に行動する

    反対に失敗するパターンは、不動産投資の知識が乏しく会社に丸投げする他人任せの経営です。
    それらを加味すると「経営者意識」こそが不動産投資成功の鍵と言っても過言ではありません。

    日本政策金融公庫に不動産投資に融資をしてもらうコツ

    日本政策金融公庫の審査通過率は50〜60%とされています。しかし融資を申し込む前にきちんと準備していれば、この通過率をかなり高められるのです。

    • 支払いに滞りはないか?
    • 事業計画はきちんと準備してあるか?
    • 自己資金は用意できているか?

    このポイントを見直すと共に、融資の成功率を上げるために「認定支援機関」を利用することをお勧めします。

    認定支援機関とは?

    認定支援機関では融資を受ける際に必要な書類作成のプロが、一緒に資料作成にあたってくれます。さらに融資の面談の際専門家が同席してくれることもあり、それにより融資申込者の信用度が上がります。というのも、認定支援機関を経由した融資の場合融資後の事業進捗報告を2年間行う義務が課せられるからです。

    事業の状態を細かく把握し、事前にリスクヘッジも取れるという点からみても、日本政策金融公庫としてはかなり安心して融資ができるようになるのです。

    まとめ

    個人事業主や中小企業にやさしい日本政策金融公庫ですが、融資期間は短く、融資金額も少ないため不動産投資にはあまり向かないといえるでしょう。それに自己資金も必要になるので、不動産投資を始めるための手持ち資金が少ない人にはお勧めしません
    また、他の金融機関は融資の契約に不動産会社の担当者が介入できますが、日本政策金融公庫は不動産会社の担当者が介入することはできません。 そのため、融資計画等が立ちにくいという点もデメリットといえるでしょう。

    不動産投資において融資を受ける先は非常に大切だということがわかりましたが、どこで借りるかよりも、収益性や収支のバランスを考えて判断することをお勧めします。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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